買(mǎi)賣(mài)合同法律糾紛的防范及化解

何少華

廣東港法律師事務(wù)所，廣東 東莞 523900

買(mǎi)賣(mài)合同在履行過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)受到種種原因影響，出現(xiàn)一些法律糾紛，從而給買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)順利進(jìn)行帶來(lái)不利影響，因此需要我們追根溯源，從買(mǎi)賣(mài)合同本身入手，了解其中糾紛主要表現(xiàn)形式及原因，并提出一些針對(duì)性的防范化解措施，從而更好地保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益，推動(dòng)商業(yè)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)穩(wěn)定順利地進(jìn)行。

一、買(mǎi)賣(mài)合同法律糾紛主要表現(xiàn)形式

（一）合同簽訂者缺乏主體資格

買(mǎi)賣(mài)合同簽訂涉及到買(mǎi)賣(mài)主體雙方，由于一方合同簽訂者沒(méi)有主體資格，從而影響力合同法律效力，在具體合同執(zhí)行過(guò)程中，很容易出現(xiàn)法律糾紛。比如在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，企業(yè)派出的代理人或法定代表與企業(yè)在工商部門(mén)進(jìn)行登記法定代表人不符，導(dǎo)致合同出現(xiàn)無(wú)效問(wèn)題，嚴(yán)重?fù)p害合同簽訂另一方利益。又如在簽訂商務(wù)買(mǎi)賣(mài)合同前，沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商主體資格進(jìn)行審查，從而在出現(xiàn)違約情形時(shí)，無(wú)法得到有效的賠償［1］。在實(shí)際生活中，很容易出現(xiàn)因合同簽訂主體資格不明確，引發(fā)很多買(mǎi)賣(mài)合同法律糾紛問(wèn)題，想要解決這一問(wèn)題，需要采用一種法制化的手段來(lái)約束，避免類(lèi)似問(wèn)題再次發(fā)生。

（二）合同條款不夠明確清晰

在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，如果一些關(guān)鍵性條款表述不夠明確清晰，那么必然會(huì)影響到買(mǎi)賣(mài)合同的執(zhí)行，引發(fā)法律糾紛問(wèn)題。合同條款不夠明確清晰主要表現(xiàn)為兩方面，一方面是在擬定合同條款時(shí)，合同條款用詞不夠準(zhǔn)確恰當(dāng)，意義表述方面比較模糊，不具有唯一性，那么在合同執(zhí)行時(shí)，很容易出現(xiàn)多種執(zhí)行結(jié)果，違背了買(mǎi)賣(mài)合同雙方原本的意愿，引發(fā)法律糾紛。另一方面是合同條款本身具有一定的歧義，沒(méi)有準(zhǔn)確地表達(dá)出合同條款想要表達(dá)的內(nèi)容，同樣會(huì)對(duì)合同履約質(zhì)量帶來(lái)一定不利影響，最終引發(fā)法律糾紛問(wèn)題。

（三）法律責(zé)任分配比較模糊

在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，如果沒(méi)有事先約定好合同簽訂雙方需要承擔(dān)的法律責(zé)任，在出現(xiàn)違約問(wèn)題時(shí)，由于責(zé)任得不到切實(shí)落實(shí)，很容易為合同其中一方帶來(lái)重大損失。法律責(zé)任是促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)范執(zhí)行的重要保障，因此需要在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要明確好應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，從而保證合同雙方都能夠根據(jù)合同內(nèi)容履行約定，更好地維護(hù)合同當(dāng)事人雙方的權(quán)益。從一些買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中來(lái)看，在很多情況下，都是由于法律責(zé)任的缺位，或者法律責(zé)任設(shè)置太過(guò)模糊，從而導(dǎo)致法律責(zé)任不夠清晰明確，阻礙了買(mǎi)賣(mài)合同順利執(zhí)行。在實(shí)際進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)計(jì)時(shí)，法律責(zé)任如果不夠清晰明確，或者在責(zé)任劃分方面存在歧義，必然會(huì)帶來(lái)法律糾紛問(wèn)題，不利于買(mǎi)賣(mài)合同雙方合法權(quán)益維護(hù)。

二、買(mǎi)賣(mài)合同法律糾紛的規(guī)范與化解

（一）明確合同簽訂主體資格

在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，只有保證合同簽訂雙方具有主體資格，才能從根本上保證合同簽訂的法律效力，避免出現(xiàn)簽訂的合同變成了“一張廢紙”的局面，這必然會(huì)造成合同一方主體遭受重大損失?；诖?，在實(shí)際進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，需要明確合同簽訂主體資格，在考察合同簽訂主體資格過(guò)程中，合同雙方當(dāng)事人都要提高認(rèn)識(shí)，針對(duì)合同相對(duì)方是否具備合同簽訂的主體資格，都要進(jìn)行全面的考察，只有保證與自己簽訂合同的主體具有應(yīng)有的資格，才能保證雙方簽訂合同中涉及到的每一個(gè)條款都具有法律效力。一方簽訂合同的主體在正式簽訂合同前，可以對(duì)另一方的主體進(jìn)行實(shí)地的考察，從而確保對(duì)方符合合同簽訂資格條件。尤其是在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂中處于弱勢(shì)的一方，更要注意主體資格審查，比如在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，買(mǎi)房者作為弱勢(shì)一方，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商“五證”進(jìn)行審查，然后再?zèng)Q定是否要簽訂意向書(shū)，所謂的“五證”具體指的是“《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以及《商品房屋預(yù)售許可證》”，在審查過(guò)程中，特別需要對(duì)開(kāi)發(fā)商《國(guó)有土地使用證》進(jìn)行審查，以及商品房銷(xiāo)售的地點(diǎn)、銷(xiāo)售范圍等，以免開(kāi)發(fā)商出售不屬于基本范圍的房屋。另一方面，在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前，還應(yīng)審查合同簽訂主體在工商部門(mén)的檔案，了解合同簽訂主體是否與工商部門(mén)登記主體相符，從而才能夠保證合同簽訂主體具有簽訂的資格，以避免出現(xiàn)主體身份不適格問(wèn)題［2］。

（二）合同條款內(nèi)容表述要清晰明確無(wú)歧義

從當(dāng)下眾多買(mǎi)賣(mài)合同糾紛事件中來(lái)看，很多都是在擬定合同條款時(shí)，沒(méi)有注意條款內(nèi)容是否明確，表述意義是否具有唯一性，從而對(duì)合同正常履約執(zhí)行帶來(lái)不利影響，導(dǎo)致在出現(xiàn)違約問(wèn)題時(shí)，合同簽訂其中一方也無(wú)法得到法律賠償，因此而造成重大損失?；诖耍枰谶M(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，就要對(duì)合同條款內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真的審查，一方面應(yīng)確保合同內(nèi)容條款能夠準(zhǔn)確表達(dá)出自己的本意，另一方面應(yīng)當(dāng)確保每一個(gè)文字表述都具有唯一性，不會(huì)出現(xiàn)“模糊、歧義”等問(wèn)題，才能更好地約束合同雙方，推動(dòng)合同順利的執(zhí)行。與此同時(shí)，還應(yīng)立足于合同條款整體，注重詞與詞之間的連貫性，保用詞的規(guī)范性，確保合同條款意義表達(dá)準(zhǔn)確。還應(yīng)注意，在擬定合同條款時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同雙方都應(yīng)運(yùn)用專業(yè)的法律術(shù)語(yǔ)，不應(yīng)用一些意思相近的詞語(yǔ)代替，不僅要求合同條款能夠表明雙方的本意，還應(yīng)具備嚴(yán)密的邏輯，法律術(shù)語(yǔ)具有法律上的邏輯，因此更能夠保證合同條款表述意義的唯一性。

（三）明確合同的法律責(zé)任

法律責(zé)任是確保合同主體雙方能夠規(guī)范執(zhí)行合同約定條款的重要保障，同時(shí)也是合同雙方執(zhí)行合同的重要的推動(dòng)力。從這一角度而言，在實(shí)際進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，需要事先明確好雙方需要承擔(dān)的法律責(zé)任，只有將相應(yīng)的法律責(zé)任真正落實(shí)到實(shí)處，明確不同責(zé)任主體，才能更好地維護(hù)買(mǎi)賣(mài)合同雙方的利益。另一方面，在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，針對(duì)于每一個(gè)合同的當(dāng)事人，在最初階段都有著自己所期待的利益，一旦這種期待的合法利益落空，將會(huì)導(dǎo)致合同當(dāng)事人不得不被迫放棄自我利益［3］。如果法律責(zé)任不夠清晰明確，就無(wú)法對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，導(dǎo)致合同履行出現(xiàn)各種糾紛問(wèn)題。只有做好法律責(zé)任的科學(xué)合理劃分，才能夠真正保證合同簽訂主體能夠遵循簽訂的合買(mǎi)賣(mài)合同要求，自覺(jué)履行自己的職責(zé)與義務(wù)，推動(dòng)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)正常順利運(yùn)行。在實(shí)際進(jìn)行法律責(zé)任劃分時(shí)，首先，應(yīng)堅(jiān)持公平、公正的原則，嚴(yán)格按照國(guó)家法律規(guī)定進(jìn)行責(zé)任劃分，只有劃定法律責(zé)任公平公正性，才能激發(fā)出合同簽訂主體履約的積極性，提升合同執(zhí)行效率，一旦法律責(zé)任劃分不夠公平，將會(huì)嚴(yán)厲打擊合同簽訂某一方履約積極性，引發(fā)法律糾紛。另一方面，保證法律責(zé)任劃分的公平公正性，同時(shí)也是法治社會(huì)的基本要求，更是民商法的基本準(zhǔn)則，只有保證責(zé)任劃分公平，才能確保合同約定順利履行，促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)順利進(jìn)行，公平的法律責(zé)任劃分意味著背后利益的公平劃分，從該角度而言，在履行買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，需要合同簽訂各方本著公平公正的態(tài)度，做好合同擬定，完成合同履約，尤其是在承擔(dān)違約后果方面，應(yīng)保證法律責(zé)任分配公平公正，唯有如此，才能夠保證買(mǎi)賣(mài)合同各方在合同履行的過(guò)程中都能夠?qū)崿F(xiàn)自身的最大利益，推動(dòng)買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)范順利執(zhí)行，避免出現(xiàn)法律問(wèn)題［4］。

三、總結(jié)

綜上所述，買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)執(zhí)行必不可少的組成部分，通過(guò)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，能夠更好地約束買(mǎi)賣(mài)雙方行為，推動(dòng)買(mǎi)賣(mài)教育活動(dòng)順利進(jìn)行。但在實(shí)際進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中，為避免出現(xiàn)法律糾紛問(wèn)題，仍需要對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行有效的規(guī)范，從而才能更好地化解矛盾沖突，維護(hù)買(mǎi)賣(mài)合同雙方合法權(quán)益。