房地產(chǎn)開發(fā)招標階段的合同風險與管理策略研究

郭娟

（中鐵置業(yè)集團北京有限公司，北京 100055）

0 引言

如何在多變、激烈的市場競爭中真正站穩(wěn)腳跟，以尋求穩(wěn)定發(fā)展道路，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)所應思考的關(guān)鍵問題。而在此之間，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理水平尤為關(guān)鍵，合同風險管理則是其中的關(guān)鍵工作之一，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，均離不開合同風險管理的實際要求，而在招標階段做好合同管理的風險預測與預防工作，對整個開發(fā)項目的順利進展起到事半功倍，防微杜漸的作用。因此有必要在房地產(chǎn)開發(fā)招標階段全方位提高合同風險管理水平，這對增強我國整體房地產(chǎn)開發(fā)管理質(zhì)量具有重要的研究意義。

1 房地產(chǎn)開發(fā)招標階段的合同風險與管理局限性分析

1.1 合同管理體系缺乏完善性

多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能夠意識到招標階段合同風險管理工作的重要性，實際招標階段合同風險管理的制度、管理流程普遍存在著各種弊端，很有可能對房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟損失。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同風險管理工作中具有相應的管理制度，但是制度的完善性較差，執(zhí)行力普遍較低，已有的合同風險管理制度等同于形式化現(xiàn)象，未能夠體現(xiàn)出應有的制度保障作用，忽略了建設(shè)項目開發(fā)招標階段中的合同條款內(nèi)容研究，有可能引起最終合同履行與合同條款內(nèi)容相互脫節(jié)的現(xiàn)象[1]。

1.2 招標前的合約規(guī)劃缺乏重視

在合約規(guī)劃工作中必須要明確基本的發(fā)包模式、招標方式、合同類型、標段劃分、合同條款以及合同風險規(guī)定等諸多問題，其對整個招標階段的工作具有至關(guān)重要的規(guī)劃參考作用。但是由于現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能夠重視在招標階段前的合約規(guī)劃工作，也未能夠意識到合約規(guī)劃不合理對整個工程建設(shè)施工所產(chǎn)生的負面影響，導致最終的招標質(zhì)量受到影響。

1.3 招標文件編制水平明顯不足

招標文件內(nèi)容與合同條款密切相關(guān)，招標文件附件包括合同條款，且合同的最終簽訂必須圍繞招標文件的具體要求，所以招標文件的編制質(zhì)量，對整個合同質(zhì)量具有決定性影響作用。但是在實際研究中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標文件的編制工作中，存在編制水平明顯不足的問題，很有可能引起招標文件不全面、招標內(nèi)容前后矛盾、招標文件未能夠明確所有問題等情況，很難在招標階段保護招標人的合法權(quán)益，更嚴重情況下很有可能導致項目成本超支、工程質(zhì)量不合格、工期拖延等一系列問題，最終導致開發(fā)失敗。

1.4 合同條款缺乏嚴謹性

在招標階段合同條款必須明確。合同條款內(nèi)容較多，在實際合同條款設(shè)置中發(fā)現(xiàn)，條款設(shè)置不夠嚴謹、不夠全面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能夠設(shè)置對項目開發(fā)更有利的合同條款，導致了一定的合同風險問題。以條款設(shè)置不夠嚴謹來講，極易引起合同條款內(nèi)容存在爭議、誤解等現(xiàn)象，有可能對最終合同履行過程帶來影響。尤其是合同文件中設(shè)計變更要求、工程洽商要求、現(xiàn)場簽證要求、工期要求等方面約定不足，會對工程施工進度帶來極其明顯的影響。同時合同條款中所明確的計價方式、結(jié)算方式等一系列要求，是合同造價控制十分重要的法律依據(jù)，能夠有效防止投標單位不平衡報價，擾亂市場秩序，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。

2 加強招標階段的合同風險管理對房地產(chǎn)開發(fā)的積極作用

2.1 規(guī)避合同風險

房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程十分復雜，招標是房地產(chǎn)開發(fā)的一項重要工作，而招標階段的合同管理工作對后續(xù)開發(fā)具有風險預控作用。因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，需要盡快提升招標階段的合同風險管理水平，尤其在項目招標階段，針對開發(fā)項目的異質(zhì)性，做好調(diào)研工作，明確合同的所有條款，將風險拒之門外。

2.2 落實項目建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工周期普遍比較長，存在許多不確定性，施工糾紛屬于一種比較廣泛的現(xiàn)象。而產(chǎn)生施工糾紛的主要原因還是在于合同條款約定和執(zhí)行問題，其中風險承擔條款、合同價款、糾紛處理條款等一系列合同內(nèi)容是解決糾紛強有力的依據(jù)，最終對開發(fā)項目的落實具有重要的指導性作用。而加強招標階段的合同風險管理質(zhì)量，在項目伊始杜絕不必要的糾紛，可以有效保障開發(fā)項目的建設(shè)與落實。

2.3 提高經(jīng)濟效益

加強在招標階段的合同風險管理工作，能夠獲得更為有利的合同總價，可以有效控制整個項目的工程造價。在合同文件中可以針對工程造價支付方式、合同變更洽商價款計算方式、結(jié)算方式、索賠原則、調(diào)價原則等進行更為明確的約定，對控制整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本具有十分重要的作用。隨著工程造價的減少，開發(fā)單位的經(jīng)濟效益也相對得到增長。因此加強招標階段的合同風險管理工作，可以有效提高經(jīng)濟效益，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多的利潤，從而使房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。

3 針對房地產(chǎn)開發(fā)項目招標階段的合同風險管理措施

3.1 構(gòu)建招標及合同管理體系

3.1.1 建立組織體系

在招標階段的合同風險管理工作中，系統(tǒng)性的組織體系保障尤為關(guān)鍵，可以有效控制招標質(zhì)量及預防合同風險，促進整個管理效果的進一步提升。在建立組織體系當中，首先要能夠培養(yǎng)具有優(yōu)異水平與高素質(zhì)的招標及合同管理人員，管理人員必須要有專業(yè)的技能、嚴格的工作態(tài)度、堅定的工作責任心與原則，同時在組織體系建立過程中，還要不斷加強對管理人員的培訓和學習，使管理人員在項目實踐中進行學習，從而提高問題解決能力和管理水平。

3.1.2 完善制度體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應完善招標及合同管理制度，而嚴格、具有執(zhí)行力的制度體系往往可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標階段有效提升管理水平。在此之間需要重視招標流程管理制度與合同審查批準制度的完善工作，確保在管理的全過程中均能夠體現(xiàn)出有章可循、有據(jù)可依的嚴格性，從而能夠在招標階段減少合同風險的影響，同時通過完善合同審查批準制度，確保最終合同簽訂的可靠性，盡可能地減少合同糾紛事件的發(fā)生，有效保護開發(fā)單位與參建單位的合法權(quán)益[2]。

3.2 加強合約規(guī)劃工作質(zhì)量

3.2.1 確定發(fā)包與招標模式

一般在合約規(guī)劃工作中，確定發(fā)包模式與招標方式尤為關(guān)鍵。而建設(shè)項目的招標發(fā)包模式一般有分散平行承包模式和總承包模式。在分散平行承包模式中，開發(fā)企業(yè)可以將建設(shè)項目的建筑工程、裝修工程、電氣工程、消防工程、園林工程等以分包的形式委托至多個承包單位，同時在共同簽訂合約中確定施工建設(shè)方案。分散平行承包模式的好處在于可以從多個專業(yè)領(lǐng)域中優(yōu)先選取最為專業(yè)的承包商，可以保證整個建設(shè)工程質(zhì)量得到有效提升，然而該發(fā)包模式需要開發(fā)企業(yè)開展多次招標工作，協(xié)調(diào)各承包單位之間的工程建設(shè)順序，對項目管理控制能力具有較高的要求；在總承包模式中，只需要一個承包商來承建全體建設(shè)項目，這樣一來開發(fā)企業(yè)所接觸的承包商數(shù)量相對比較少，可以在項目管理工作中減少管理成本支出，而對總包商的綜合實力具有較高的要求。所以從發(fā)包模式中可以看到，開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合項目實際狀況、建設(shè)需求、管理水平等因素合理選擇發(fā)包模式。

而在招標模式中一般分為公開招標、邀請招標以及議標等方式，公開招標具有較為廣泛的選擇范圍，其競爭氛圍也最為激烈，對招標時間具有較高的需求，公開招標工作在未做好細節(jié)管理的情況下很有可能導致開發(fā)單位產(chǎn)生效益損失現(xiàn)象；而邀請招標即直接邀請具有資質(zhì)的承包單位，需要在明確承包單位的實際資質(zhì)、能力水平的前提下進行邀請，具有較高的招標成功率；議標即和一個承包商直接進行合同談判，但是很有可能造成合同議價過高的現(xiàn)象，一般選擇議標的情況相對比較少。另外最終選擇哪種招標模式，要符合我國法律法規(guī)的規(guī)定。

3.2.2 制定合理的合約規(guī)劃并嚴格執(zhí)行

針對不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目制訂不同的合約規(guī)劃，從實際出發(fā)考慮合約規(guī)劃的合理性，并在開發(fā)過程中嚴格執(zhí)行。首先，不同類型的開發(fā)項目，合同類型也會存在差異。例如某住宅開發(fā)項目，有可能建設(shè)幼兒園，而五星級酒店需要建設(shè)高檔的游泳池，外立面為玻璃幕墻的大型商業(yè)樓需要考慮擦窗機，這些都必須在前期合約規(guī)劃中明確。另外標段劃分也要合理，《中華人民共和國招標投標法》中第四條規(guī)定“任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標”。因此，合約規(guī)劃中要結(jié)合項目建設(shè)規(guī)模，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，做到因地制宜，保證合約規(guī)劃合理性，并在過程中作為管理目標嚴格執(zhí)行。

3.3 做好開發(fā)項目的招標工作

3.3.1 合理編制招標文件

根據(jù)《中華人民共和國招標投標法實施條例》第五十七條規(guī)定：“招標人和中標人應當依照招標投標法和本條例的規(guī)定簽訂書面合同，合同的標的、價款、質(zhì)量、履行期限等主要條款應當與招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議?！币虼?，招標文件的編制水平影響合同簽訂的質(zhì)量，并影響整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終結(jié)果。在編制招標文件時，應就本次招標的范圍、規(guī)模、招標標段劃分、價格的確定方式、暫估價專業(yè)分包、暫估價材料、暫估價專業(yè)分包及材料的價格確認方式、變更簽證的計價原則、付款條款、質(zhì)量要求、工期要求、評標辦法、技術(shù)標準等重要條款進行明確。

招標文件編制完成后，在發(fā)出招標文件前進行審批，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門提出專業(yè)修改意見，及時發(fā)現(xiàn)招標文件中存在的問題并加以修改，從而提高了招標文件的整體編制水平。如果在投標過程中發(fā)現(xiàn)招標文件產(chǎn)生誤差、遺漏現(xiàn)象，在更正時需要及時與投標人達成一致共識。

3.3.2 審查招標單位資質(zhì)

為了保證投標單位的能力和素質(zhì)符合招標要求，需要及時審查投標單位整體水平，加強審查工作，既是規(guī)避合同履約風險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是預防索賠的必要措施，對整個招標工作的順利開展具有重要的意義。在資質(zhì)審查過程中，招標人重點審查投標人的企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營狀況、財務狀況、歷史業(yè)績、管理團隊等相關(guān)信息，并對他們進行客觀的評價，確保參與投標的單位能夠勝任所招標的工程。對于不符合要求的投標人，不能參與投標。這種資格審查制度，在招標階段很大程度降低了后續(xù)合同履約風險。

3.3.3 謹慎確定評標方式

在評標方式選擇中務必要做到慎之又慎，一般在評標方式中普遍有綜合評標、經(jīng)評審的最低價評標等方法。在評標方式選擇中需要結(jié)合項目的實際狀況進行選擇，既需要體現(xiàn)出招標文件的硬性需求，也需要準確衡量投標單位的綜合能力水平，確保每一個參與投標的單位都能夠在公平公正的投標環(huán)境下進行競爭。為了確保招標單位能夠獲取具有競爭力的報價，在滿足市場經(jīng)濟要求前提下，一般多采取經(jīng)評審的最低價評標方法進行評價。

3.4 提升招標及合同管理的標準化管理水平

為了能夠進一步提高招標與合同管理水平，需要建立招標文件及合同文件示范文本庫，重視應用現(xiàn)有的文本庫，確保經(jīng)辦人員能夠盡可能地從文本庫中選取示范文本，避免出現(xiàn)合同條款不明確等問題。在那些沒有示范文本的業(yè)務類型中，可以組織專業(yè)業(yè)務人員與法律人員積極進行開發(fā)，同時還要積極跟進時代發(fā)展與市場變化，積極更新維護文本庫，保證文本庫的完整性、適用性與規(guī)范性[3]。

3.5 招標階段嚴控合同造價金額

在招標階段還要嚴格控制合同造價金額，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本得到有效控制，降低合同額超目標成本的風險。首先，在招標階段編制合理的攔標價。攔標價是招標項目的最高限價，投標人報價不能超過此價格，否則廢標。其次，招標文件對于施工材料品牌檔次、規(guī)格的不同要求，使得合同價格差異較大，這些內(nèi)容需要在招標文件中明確，便于投標時各投標人報價有較強的針對性、合理性、可比性。最后，做好清標工作，對各投標人的投標報價進行對比，及時發(fā)現(xiàn)不合理的報價。只有在招標階段控制好合同造價，在后續(xù)合同履約過程中，才不會存在較大的費用爭議及索賠。

4 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項目招標階段必須要做好基本的合同風險預測及管理工作，及時調(diào)整招標文件及合同內(nèi)容的相關(guān)要求，在招標階段實現(xiàn)對合同風險的有效管理，幫助開發(fā)企業(yè)獲取良好的經(jīng)濟效益，使開發(fā)企業(yè)合同風險管理水平得到進一步提升，為今后市場發(fā)展提供基礎(chǔ)保障作用。