房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險分析以及管理策略

張森 泰康之家（北京）投資有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)自身所處的環(huán)境比較復(fù)雜，在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營過程中會面臨各類型風(fēng)險，而在這些風(fēng)險中至關(guān)重要的便是資金風(fēng)險。資金風(fēng)險是目前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范的主要對象，關(guān)系到企業(yè)的管理戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)，建立科學(xué)有效的資金風(fēng)險防范體系能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強對資金管理工作的重視，從源頭控制資金風(fēng)險，實現(xiàn)動態(tài)過程跟蹤管理，有效降低資金風(fēng)險，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險形成的原因

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險，顧名思義，其主要指在房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)與經(jīng)營過程中受各種不在計劃之內(nèi)的因素影響，造成房地產(chǎn)企業(yè)實際的財務(wù)管理變得相當(dāng)模糊，而使企業(yè)遭受資金損失。房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險的成因包括很多方面，從內(nèi)外部管理角度來看，主要包括外部政策、市場環(huán)境等風(fēng)險以及內(nèi)部管理、意識等方面的風(fēng)險。

（一）外部原因

當(dāng)前，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，無論是短期還是長期的經(jīng)濟發(fā)展政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都難以起到助推作用：首先，由于國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策，會根據(jù)市場經(jīng)濟的變化進行調(diào)整[1]，陸續(xù)出臺多項管理政策，以更有序的規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。例如：調(diào)整存款準(zhǔn)備金率以及銀行利率等政策會造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金持有成本發(fā)生變化，從外部市場融資渠道和資金來源都會帶來影響，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來不確定性，從而出現(xiàn)資金風(fēng)險；其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身實際運營相對復(fù)雜，一直以來房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟中占據(jù)著特殊的市場位置，當(dāng)在某段時期內(nèi)出現(xiàn)行情較差時，便會引發(fā)整個行業(yè)的投資價值發(fā)生變化，流向房地產(chǎn)企業(yè)的資金將變得不穩(wěn)定和大幅減少，從而形成資金風(fēng)險。

（二）內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險除外部原因外，更多的是來自于企業(yè)自身的管理方式、內(nèi)部控制水平等方面帶來的風(fēng)險：首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營過程中，投資決策對企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，良好的投資決策能有效降低企業(yè)的風(fēng)險而提高獲利水平，而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)采取了不正當(dāng)?shù)耐顿Y決策時，會導(dǎo)致投出的資金被長期占用或出現(xiàn)資金虧損，給企業(yè)帶來了十分嚴(yán)重的資金風(fēng)險。例如：企業(yè)由于對當(dāng)前投資項目未進行合理評估，便貿(mào)然采取行動進行投資而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金經(jīng)營風(fēng)險；其次，由于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理制度不完善，未有效覆蓋到房地產(chǎn)企業(yè)的所有執(zhí)行部門，其他部門對資金管理工作不重視，在業(yè)務(wù)開展過程中會出現(xiàn)較多的資金風(fēng)險。例如：房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的工作體系，各員工之間無法有效配合，造成資金的投資與收回過程無法得到全面掌控，從而出現(xiàn)資金風(fēng)險；最后，由于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營過程大多集中在工程建設(shè)上，未將精力放置于財務(wù)資金管理方面，長期資金內(nèi)控管理環(huán)境削弱了房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對資金風(fēng)險防范的敏感度，資金風(fēng)險防范意識相對淡薄，從而當(dāng)一些資金管理出現(xiàn)問題時，管理人員無法有效解決問題，進而為企業(yè)帶來資金風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風(fēng)險分析

資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)企業(yè)自身賴以生存與發(fā)展的必要保障，防止資金鏈出現(xiàn)斷裂是房地產(chǎn)企業(yè)目前進行財務(wù)資金管理的首要任務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資的周期相對較長、投資金額較大，在自身規(guī)模、資金的總體實力、外界不確定因素以及自身的經(jīng)營管理水平方面有相當(dāng)大的局限性，所以在資金管理上便會出現(xiàn)較多問題，具體體現(xiàn)為以下三點內(nèi)容。

（一）資金籌集過程中的風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)在我國屬于一個較為典型的資本密集性行業(yè)，其在自身的項目開發(fā)過程中必須投入大量的資金，才可維持后期正常生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)，而僅靠房地產(chǎn)企業(yè)自身的自有資金則無法支撐全面的日常經(jīng)營[2]。因此房地產(chǎn)企業(yè)相對依賴于外部融資，導(dǎo)致了在資金籌集過程中會存在各類型風(fēng)險。具體則體現(xiàn)為兩方面，首先，房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的融資方式相對單一，主要來自于銀行貸款，而在項目投資時，所有的資金包括自有資金、國內(nèi)貸款以及客戶預(yù)付房項目款幾種，在這些資金中，比重占據(jù)較大的便是銀行貸款，一旦房地產(chǎn)企業(yè)自身出現(xiàn)不良負面影響，銀行便不會向房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)放貸款，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金流出現(xiàn)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營帶來損失；其次，房地產(chǎn)企業(yè)存在著盲目融資的現(xiàn)象而導(dǎo)致融資成本過高，出現(xiàn)資金風(fēng)險，例如：房地產(chǎn)企業(yè)不考慮限購政策以及金融危機對其自身造成的影響，不對項目進行充分調(diào)查，無法預(yù)知項目是否可行便盲目進行融資，從而出現(xiàn)資金風(fēng)險，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。

（二）資金使用過程中的風(fēng)險

目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目開發(fā)以及土地的購置方面，資金使用過程中的風(fēng)險體現(xiàn)在這兩個階段：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)由于無法對房地產(chǎn)項目成本進行控制，使得資金的使用效率大大降低而出現(xiàn)資金風(fēng)險。例如：房地產(chǎn)項目在開發(fā)階段未對成本進行預(yù)算，未進行可行性調(diào)查研究，往往憑借主觀臆斷，忽視項目開發(fā)過程中的不確定因素，從而造成經(jīng)營成本變高，出現(xiàn)資金風(fēng)險。與此同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中未采取有效的監(jiān)督核算工作，造成實際的項目工程開發(fā)流于形式而出現(xiàn)原材料浪費、資金超出預(yù)期、增加資金成本的現(xiàn)象，最終帶來資金風(fēng)險；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)自身為了購置大量的土地而使得資金被占用，出現(xiàn)資金流動性風(fēng)險。例如：房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取市場更高利潤，大量花費資金囤積土地，當(dāng)企業(yè)需要開發(fā)其他項目時，卻無法及時拿出充足資金，不僅會造成資金風(fēng)險為企業(yè)帶來損失，還會阻礙企業(yè)自身發(fā)展。

（三）資金回籠過程中的風(fēng)險

首先，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠方式相對單一，造成企業(yè)的日常經(jīng)營資金回流速度放緩，出現(xiàn)資金流動性風(fēng)險。例如：目前由于資本市場的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金回籠時，無法有效與當(dāng)前資本市場形成聯(lián)絡(luò)互動，資金回籠方式主要集中于租賃的收入回籠資金以及銷售的收入回籠資金，這便使得房地產(chǎn)企業(yè)的自身資金回收周期變長，從而出現(xiàn)資金存在缺口的現(xiàn)象而帶來資金風(fēng)險[3]；其次，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)處于高速發(fā)展的狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)市場價格逐日攀升，形成了房地產(chǎn)泡沫，而一旦泡沫出現(xiàn)破裂，將為我國的整個市場經(jīng)濟帶來嚴(yán)重影響，因此出現(xiàn)資金風(fēng)險。例如：目前市場內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售狀態(tài)相對遲緩，出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷的狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)無法銷售商品房而出現(xiàn)資金占用，最終使企業(yè)的資金沉淀現(xiàn)象相對嚴(yán)重，出現(xiàn)資金風(fēng)險；最后，便是房地產(chǎn)企業(yè)的自身促銷力度不夠而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度放緩。例如：部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的營銷策略，未進行明確的市場調(diào)研，無法找到自己的準(zhǔn)確市場定位，因而無法形成優(yōu)勢銷售出更多的房產(chǎn)，最終出現(xiàn)資金風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何制定有效管理策略防范資金風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在推動我國市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中扮演著不容忽視的角色，而目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力逐漸加大，為實現(xiàn)其健康發(fā)展則必須從防范資金風(fēng)險角度入手，加強對資金的管理才可使其有效防范資金風(fēng)險，通過綜合分析，目前房地產(chǎn)企業(yè)防范資金風(fēng)險的有效管理策略具體體現(xiàn)為如下四點。

（一）拓寬融資渠道，改變單一的融資結(jié)構(gòu)

面對現(xiàn)如今競爭激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)若想降低資金風(fēng)險，需要創(chuàng)新融資管理工作，改變?nèi)谫Y管理方式，其中就必須優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，通過拓寬融資渠道，改變單一的融資結(jié)構(gòu)，來解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題[4]。例如：房地產(chǎn)企業(yè)可以改變過去自己獨立開發(fā)項目的模式，在市場上尋找合作開發(fā)公司，通過建立良好合作關(guān)系，利用合作方的資金來為房地產(chǎn)項目的建設(shè)籌措充足的建設(shè)資金，進而化解融資困難的窘境。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開外部資金來源，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要加強與外部金融機構(gòu)的溝通，建立穩(wěn)定的合作關(guān)系，除保持傳統(tǒng)的銀行間接融資外，還可以通過發(fā)行債券、融資租賃等方式來獲取資金，改變目前單一的融資結(jié)構(gòu)，利用多種融資組合產(chǎn)品來降低資金成本。在與外部金融機構(gòu)的溝通過程中，房地產(chǎn)企業(yè)一定要提前做好方案，爭取金融機構(gòu)的最大支持，包括資金成本、還本付息、貸款時長、授信額度等方面，以最小的資金成本來獲取更多的資金支持，在資金得到充實保障的前提下，保障房地產(chǎn)企業(yè)可在短時間內(nèi)擁有更多的經(jīng)營項目，各項目得到有序發(fā)展。

（二）做好資金計劃，精準(zhǔn)的預(yù)測資金需求

科學(xué)合理的資金計劃是房地產(chǎn)企業(yè)開展資金管理工作的重要基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)通過對資金管理工作進行統(tǒng)籌規(guī)劃，以精準(zhǔn)預(yù)測實際的資金需求，從而降低資金風(fēng)險。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)如何高效做好資金計劃，需要從以下三個方面入手：一是房地產(chǎn)企業(yè)需要注重對資金管理系統(tǒng)的開發(fā)，實現(xiàn)資金信息化管理，從資金的計劃制定、申請支付、審批、撥款等環(huán)節(jié)都能進行精準(zhǔn)控制，提升資金管理以及使用效率，為企業(yè)增加收益；二是制定詳細的資金計劃表，明確房地產(chǎn)企業(yè)不同周期資金的具體變化情況，如資金支出、資金收入、承兌匯票等，從而強化對財務(wù)資金管理，對每項資金支出都做充分的掌握。同時，需要將資金計劃細分到各職能部門，全面落實資金計劃管理工作，做好資金計劃分析和考核，推進資金計劃工作的完善；三是需要搭建資金管理的綜合信息平臺，對具體的資金管理項目進行針對性管理，建立健全資金的預(yù)算管理體系，進行事前預(yù)算以及事后預(yù)算，實現(xiàn)資金計劃的全過程管理，從而精準(zhǔn)預(yù)測預(yù)期的資金需求，降低資金風(fēng)險。

（三）防范資金風(fēng)險，有效降低資金使用成本

對房地產(chǎn)資金管理工作而言，因為項目投入資金大且投資周期長，日常資金支出頻繁，資金管理難度非常大，如未建立有效的資金風(fēng)險管理體系，將會引發(fā)各類資金風(fēng)險，導(dǎo)致資金使用成本增加，影響項目的利潤。從資金風(fēng)險和資金成本維度來看，兩者是相互聯(lián)系和相互影響的：一是在資金風(fēng)險防范上，需要從管理層開始，高度重視資金管理工作，建立好資金內(nèi)控管理體系，提前將資金相關(guān)管理風(fēng)險進行預(yù)測，做好謀劃，有效降低資金風(fēng)險，如資金管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的未及時還本付息的風(fēng)險、資金鏈斷裂的風(fēng)險、資金使用不規(guī)范的風(fēng)險等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立監(jiān)督管理部門對資金的使用情況進行監(jiān)督，從而避免在資金應(yīng)用過程中出現(xiàn)徇私舞弊，對房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟造成損失的現(xiàn)象，使企業(yè)實現(xiàn)高效運作進而降低資金成本；二是在做好資金風(fēng)險防范工作基礎(chǔ)上，需要有效降低資金的使用成本，避免高額的資金成本擠占公司的利潤。房地產(chǎn)企業(yè)要運用先進的評估辦法，根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點以及房地產(chǎn)企業(yè)的承受能力而對資金進行合理規(guī)劃，從而降低資金的使用成本，避免出現(xiàn)資金閑置與可應(yīng)用資金短缺的現(xiàn)象，有效降低資金成本，防范潛在的資金風(fēng)險。

（四）加速資金回籠，全力保障穩(wěn)定的現(xiàn)金流

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其資金的來源除從外部借款外，最主要的資金來源就是實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售來獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以如何加快銷售進度、創(chuàng)新營銷方式、實現(xiàn)資金的快速回籠，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理工作，只有以銷售為依托才能保障企業(yè)擁有穩(wěn)定的資金流，為企業(yè)后續(xù)項目開發(fā)創(chuàng)造更多的投資空間[5]。在資金回籠工作中，可以從以下幾個方面開展工作：一是建立完善的資金回籠管理體系，避免銷售部門只負責(zé)前端的銷售，對后續(xù)的銷售回款工作不重視。房地產(chǎn)企業(yè)需要在公司內(nèi)部建立一個全員參與進來的資金回籠機制，營銷部門作為首要責(zé)任部門需要定期關(guān)注和加快貸款辦理進度，財務(wù)部門需要定期將收款臺賬以及收款期限精準(zhǔn)呈現(xiàn)給其他部門，人力部門需要對資金回籠工作定期考核，只有通過建立多方聯(lián)動機制，現(xiàn)金流才能得到保障；二是房地產(chǎn)企業(yè)通過增強與購房者之間的聯(lián)絡(luò)互動，包括做好市場購房需求調(diào)研、前期營銷造勢等，有效解決購房者購房所需，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)在購房者心目中的形象，樹立起自身的品牌，進而便可形成精準(zhǔn)營銷，實現(xiàn)房產(chǎn)的快速去化，使企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如房地產(chǎn)企業(yè)通過定期對購房者的消費行為進行調(diào)研，找好著力點，創(chuàng)新營銷方式進行針對式營銷，進而便可在滿足購房者需求的同時加速資金回籠。

四、結(jié)語

綜合以上分析，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的重要性不言而喻，尤其在當(dāng)下市場環(huán)境不好的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)更需持續(xù)加強資金管理，建立科學(xué)有效的資金管理體系，立足企業(yè)發(fā)展長遠目標(biāo)，為企業(yè)提供穩(wěn)定的資金保障，不斷創(chuàng)新管理方式，加強對于人員的管理，保障房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的競爭實力，在激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)可持續(xù)性的發(fā)展。