淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策

劉愛華

摘要：隨著房產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目并行運(yùn)作，開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提高，房企對(duì)資金管理的重視程度越來越高，因此也越來越重視資金需求與分配的統(tǒng)籌，從而減少資金占用。實(shí)現(xiàn)資金鏈的良性循環(huán)。文章從房產(chǎn)企業(yè)資金鏈各環(huán)節(jié)，談?wù)勝Y金管理存在的問題及對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；籌資；投資；資金回籠

隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和新型城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迎來了更多的新機(jī)遇、新動(dòng)力。在看到積極因素的同時(shí)，我們應(yīng)保持頭腦清醒、冷靜思考、居安思危，要充分認(rèn)識(shí)到宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨不可預(yù)見性，一些不穩(wěn)定因素仍長期存在。增強(qiáng)防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，防止泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)資金是專供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營使用的資金，是企業(yè)的血液，是房地產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)與運(yùn)作的必要和先決條件。房地產(chǎn)資金需求量大、周轉(zhuǎn)期長、回籠速度慢、缺乏流動(dòng)性，不確定性因素太多，增大了企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)。而確保資金鏈的良性循環(huán)是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提條件。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要意義

資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營最基本的因素，也是企業(yè)發(fā)展運(yùn)行的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，一旦出現(xiàn)資金短缺，將直接影響項(xiàng)目的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)的資金管理包含三個(gè)方面：資金籌集、資金使用、資金回籠。其中資金籌集主要是指企業(yè)的融資工作，包括融資方式、融資成本、融資額度等；資金使用是指企業(yè)投資利用資金的方式、規(guī)模、方向等；資金回籠是指房地產(chǎn)企業(yè)通過開發(fā)后銷售產(chǎn)成品回收資金的模式、進(jìn)度等。要想在競爭激烈的環(huán)境中不斷發(fā)展與獲利，資金管理顯得尤為重要。

（一）加強(qiáng)資金管理，有利于提高企業(yè)管理水平

企業(yè)管理的核心在于資金管理。因此加強(qiáng)企業(yè)資金管理成為企業(yè)發(fā)展的重中之重。只有保證企業(yè)的資金充足，才能保證企業(yè)正常生產(chǎn)，不斷壯大企業(yè)發(fā)展規(guī)模。加強(qiáng)資金管理意識(shí)，建立規(guī)范管理制度，有助于提高企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營和周轉(zhuǎn)的效率，從而有效提高企業(yè)的管理水平。

（二）加強(qiáng)資金管理，有利于提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

企業(yè)的資金涉及企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全過程，只有各方面共同參與，才能保證資金的良性循環(huán)。對(duì)籌集的資金一定得合理運(yùn)用，采用合理的風(fēng)險(xiǎn)分散策略，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，有助于降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在資金運(yùn)行方面，加強(qiáng)資金管理，營造良好的企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，并具備健康的財(cái)務(wù)運(yùn)行秩序，才能保證資金的正常運(yùn)行，降低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的機(jī)率，提高經(jīng)濟(jì)效益，不斷壯大自己，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）加強(qiáng)資金管理，有利于提高企業(yè)核心競爭力

加強(qiáng)企業(yè)資金管理，可以清楚地了解到每項(xiàng)資金的來龍去脈，利于控制收支，合理運(yùn)作資本，能有效降低成本，提高資金使用效益，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益，增加資本積累，提高企業(yè)核心競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金籌集階段存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金來源主要是自有資金、借入資金、預(yù)售資金等。房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)決定了房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量大、開發(fā)周期長、缺乏流動(dòng)性，完全靠自有資金完成開發(fā)項(xiàng)目的幾乎沒有。目前，國家相關(guān)政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%，因此項(xiàng)目總投入指標(biāo)非常重要，項(xiàng)目投資規(guī)模越大，自有資金壓力越大且企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越高。我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展階段，中小型房地產(chǎn)企業(yè)居多，不具備發(fā)行企業(yè)債券或發(fā)行股票來籌集資金的條件，企業(yè)只能通過銀行貸款來籌集資金。單一的融資方式籌集來的資金有限，致使企業(yè)資金缺口大，籌集資金困難，限制了企業(yè)的發(fā)展。在“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控基調(diào)下，2017年房企融資環(huán)境將趨于收緊。目前銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)都禁止監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)為房企拍地提供融資，也就是說拍地階段的資金得靠房企的自由資金。今后沒有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的房企連地都沒有就更談不上開發(fā)了。據(jù)有關(guān)報(bào)道，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入約為14.5萬億元，現(xiàn)金流出約為15.76萬億元，資金鏈缺口為1.26萬億元，這將對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)形成一定資金壓力，尤其是融資渠道狹窄的中小房企以及高杠桿房企所感受的去杠桿壓力會(huì)更明顯。

（二）資金使用階段存在的問題

1. 項(xiàng)目分析不全面，盲目投資

投資項(xiàng)目首先得選址，項(xiàng)目所在地附近是否有公交車站，交通是否便利；水、電、管道燃?xì)?、通訊線路是否暢通；環(huán)境是否達(dá)標(biāo)，生活垃圾和生活污水是否能正常處置和處理；建筑場地是否無電磁輻射危害和危險(xiǎn)源。項(xiàng)目是否符合城市發(fā)展規(guī)劃、土地利用政策，環(huán)境現(xiàn)狀是否質(zhì)量良好、生活方便、交通便利等等。項(xiàng)目的選址是否合理，直接影響項(xiàng)目資金的回籠。有些待售商品房，因規(guī)劃、交通、配套等因素，注定成為長期不可消化的庫存，成為存量房產(chǎn)，占用大量資金，影響房企發(fā)展。到目前為至，很多城市還留下了爛尾樓的蹤跡。局部城市房地產(chǎn)過熱，房企沒有對(duì)項(xiàng)目做詳細(xì)和必要的可行性分析研究；沒有考慮自己的規(guī)模；沒有考慮企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力；很多房企可能今天不缺錢，但不等于明天不缺錢，盲目跟形勢(shì)投資，結(jié)果種種不確定因素陸續(xù)出現(xiàn)如：工程后續(xù)資金跟不上、銀行貸款不到位、項(xiàng)目涉及糾紛、項(xiàng)目手續(xù)不齊等等，企業(yè)陷入困境，難以繼續(xù)發(fā)展。還有些開發(fā)商坦言，寧愿死撐也不輕易降價(jià)。降價(jià)會(huì)得罪同行，融資成本高，不如死撐賭一把。一些三四線城市出現(xiàn)了部分中小房企破產(chǎn)，開發(fā)商跑路的情況。這其實(shí)也反映出一些地方確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫。

2. 成本管控沒有細(xì)化

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中變動(dòng)因素較多，成本產(chǎn)生變化的因素需進(jìn)行針對(duì)性分析，結(jié)合行業(yè)發(fā)展環(huán)境與市場情形來確定。就目前來看，有多數(shù)房企雖制定了成本管控目標(biāo)，可由于沒有細(xì)分，出現(xiàn)一些增補(bǔ)項(xiàng)目，造成計(jì)劃與實(shí)際脫節(jié)，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和有效利用。

3. 資金監(jiān)督意識(shí)淡薄

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金管理機(jī)制不夠完善，且監(jiān)督力量薄弱。雖然很多房企都制定了相關(guān)的資金管理制度與資金計(jì)劃，但由于對(duì)資金管理和風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠，缺乏監(jiān)督，實(shí)際運(yùn)營中沒有按制度與計(jì)劃實(shí)施，資金管理制度形同虛設(shè)?！昂娩撚迷诘度猩稀?，追求的就是資金結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，防止多花錢，亂花錢，浪費(fèi)錢。

4. 資金使用考核制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)往往是通過內(nèi)部審計(jì)的方式來監(jiān)督資金的使用，可得不到重視，審計(jì)工作流入形式，對(duì)資金使用過程信息無法進(jìn)行有效分析。項(xiàng)目完結(jié)后，房企沒有對(duì)項(xiàng)目總體成本情況進(jìn)行全面的系統(tǒng)性評(píng)價(jià)。例如某些項(xiàng)目外觀看來銷售火爆，可卻是虧損，原因就在于沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的考核。

（三）資金回籠階段存在的問題

營銷策劃意識(shí)淡薄，資金回籠不到位。自2015年以來，我國家庭戶均擁有住房為1.08套，我國有近兩成家庭擁有兩套以上的住房。不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入了存量房時(shí)代。房地產(chǎn)去庫存已成為國家十分關(guān)注的事情。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多的問題。不少營銷策劃人員限于經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)素質(zhì)的不足，容易在推廣具體的項(xiàng)目時(shí)陷入各種誤區(qū)而難以自拔。有些營銷策劃人和開發(fā)商將項(xiàng)目的成功程度等同于廣告投入金額的多少，他們認(rèn)為，只要有足夠的廣告費(fèi)，就是垃圾也能賣出去；有些把以往的成功經(jīng)驗(yàn)，生搬硬套到新項(xiàng)目的營銷策劃中；有些人造聲勢(shì)，時(shí)刻想制造轟動(dòng)效應(yīng)，以求得媒介的免費(fèi)宣傳與消費(fèi)者的關(guān)注；當(dāng)然，這些都是營銷手段，可沒有什么營銷手段是最好的，而是要選最適合項(xiàng)目的營銷模式，揚(yáng)長避短、避實(shí)去虛，以形成操作性極強(qiáng)的、行之有效的、充分發(fā)揮該項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的營銷策劃方案，才能獲得項(xiàng)目整體營銷的成功。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

（一）改善融資方式，把握融資尺度

為了去庫存，國家相繼出臺(tái)了金融、稅收、公積金等一系列穩(wěn)市場的政策，使房地產(chǎn)市場有所回升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范以及政府的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)意識(shí)到了對(duì)資金的計(jì)劃管理的重要性。通過對(duì)資金的合理計(jì)劃，可以減少資金占用，提高資金效率，降低成本，更重要的是能防范現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。在目前，中小房企融資主要渠道還是銀行。房企應(yīng)根據(jù)本身企業(yè)的發(fā)展情況，考慮是否有積累，要開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模，所開發(fā)項(xiàng)目的周期，項(xiàng)目所需資金結(jié)構(gòu)等等因素來測(cè)算出項(xiàng)目所需融資金額限額，既防止資金不足造成資金鏈斷裂而影響企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，又防止多余閑置資金，增加資金成本，把風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)承受范圍之內(nèi)。缺錢才融資，缺錢就得找錢，找不到錢，可以找有錢人合作呀，變相的融資。在不影響誠信的情況下，可以要分包單位帶資施工或供應(yīng)商墊材料款，緩和資金流，也是一種變相的融資。風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)后在企業(yè)所能承受范圍之內(nèi)，留有一定的流動(dòng)資金，確保企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

1. 確保投資決策科學(xué)性和可行性

房地產(chǎn)業(yè)身處經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的中心，是各類要素資源和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比較集中的地方?？恳粋€(gè)人或某個(gè)崗位的作用，是難以擔(dān)當(dāng)?shù)模繄F(tuán)隊(duì)的作用。經(jīng)濟(jì)要高速發(fā)展，離不開各類技術(shù)人才。任何一個(gè)項(xiàng)目投資前必須得對(duì)其進(jìn)行測(cè)算，往往有些房企在項(xiàng)目實(shí)施前也進(jìn)行了可行性分析研究，結(jié)果實(shí)際操作過程中，出現(xiàn)了各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無法應(yīng)對(duì)，使企業(yè)陷入困境，就是因?yàn)闇y(cè)算不精確。有了高技術(shù)人才，組成優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目背景、規(guī)模、功能等各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)精確測(cè)算，才能確保投資決策科學(xué)性和可行性?！昂娩撚迷诘度猩稀?，房企如何把有限的資金，產(chǎn)生最大的效益，必須編制合理的資金計(jì)劃。通過資金計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行管控。各職能部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度、合同約定付款條件預(yù)計(jì)需要的資金匯總形成資金計(jì)劃，應(yīng)嚴(yán)格控制計(jì)劃外資金的需求。沒有計(jì)劃不付款。整個(gè)項(xiàng)目都在計(jì)劃控制內(nèi)，如期實(shí)現(xiàn)利潤，項(xiàng)目開發(fā)成功。過去綜合開發(fā)項(xiàng)目一般需要3～5年，通過對(duì)資金使用過程中系統(tǒng)的管理，目前普遍的開發(fā)項(xiàng)目周期在2～4年，加快進(jìn)度，減少資金占用時(shí)間，也是為項(xiàng)目爭取利潤。

2. 加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中各成本資金使用的控制

根據(jù)可行性研究報(bào)告確定項(xiàng)目總的需求量，編制項(xiàng)目總的資金計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃周期的不同，資金計(jì)劃可分為年度、季度、月份資金計(jì)劃。年度資金計(jì)劃主要用于資金籌措，保障相對(duì)長期的資金需求；季度、月度資金計(jì)劃主要用于指導(dǎo)當(dāng)期付款，滿足項(xiàng)目工程進(jìn)度需要。月度資金計(jì)劃作為資金計(jì)劃的基礎(chǔ)，有著十分重要的作用。企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目成本細(xì)分類與費(fèi)用細(xì)分類的需求編制月度報(bào)表，各職能部門，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度、合同約定付款條件或根據(jù)招標(biāo)/合約進(jìn)度預(yù)計(jì)需要的資金匯總報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯總、平衡與批復(fù)。加強(qiáng)成本策劃。成本核算只解決事后算賬問題，成本控制關(guān)注的是盡量不超過目標(biāo)成本，及控制“亂花錢”的問題，而成本策劃關(guān)注的是投入產(chǎn)出比，解決“如何花錢更值”的問題。應(yīng)嚴(yán)格控制計(jì)劃外資金需求。

3. 加強(qiáng)監(jiān)督，完善項(xiàng)目資金監(jiān)控

企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查，即通過日常的報(bào)表了解全面情況，通過專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次的問題。既強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

4. 加強(qiáng)事后核算分析考核制度

以目標(biāo)成本為導(dǎo)向，采用動(dòng)態(tài)管理模式，對(duì)開發(fā)成本各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位、全過程的管控。對(duì)項(xiàng)目的往來款項(xiàng)實(shí)行跟蹤管理，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，把壞賬損失降到最低程度。積極開展內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行真實(shí)合法的審計(jì)和監(jiān)督，事后分析考核，將實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出差距分析原因，才能將資金使用情況反饋管理者，幫助管理者進(jìn)行下一步的資金安排和抉擇。

（二）制定合適的營銷策劃方案，資金按期回籠

客戶對(duì)價(jià)格最為敏感，投資者的利潤能否最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵也在于價(jià)格。在房地產(chǎn)營銷過程中，定價(jià)是最根本、最有效，也是最易于調(diào)控的，還是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關(guān)鍵問題。多年來政府一直把降低商品房住宅價(jià)格的責(zé)任往房地產(chǎn)企業(yè)上推，只限房價(jià)不限地價(jià)格；目前房地產(chǎn)企業(yè)又納入增值稅范圍，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足是常事；國家“限購”“限貸”等宏觀調(diào)控；房企應(yīng)根據(jù)朝向、樓層、邊間、面積、視野、設(shè)計(jì)、口彩等等定個(gè)老百姓能接受，能獲取最大利潤的價(jià)格，編制適合各項(xiàng)目的營銷策劃書，加快資金回收速度，確保項(xiàng)目資金如期回收進(jìn)行下一輪的投資。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，要擴(kuò)大規(guī)模都離不開資金。只有不斷加強(qiáng)房企的資金管理水平和管控能力，資金鏈進(jìn)入良性循環(huán)，才能讓資金產(chǎn)生最大的效益。

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（作者單位：湘潭房產(chǎn)集團(tuán)有限公司）