房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析

陳岱榮

摘要：隨著國家行業(yè)和財稅政策的變化，高溢價的市場紅利持續(xù)帶動房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅金額不斷增長，但房地產(chǎn)企業(yè)在實施土地增值稅清算的過程中，還存在納稅籌劃的空間。本文在闡述房地產(chǎn)行業(yè)政策變化的基礎(chǔ)上，通過深入分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，提出了土地增值稅納稅籌劃的幾點建議。

關(guān)鍵詞：行業(yè)政策;納稅籌劃;稅負(fù)

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅金額不斷增長，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的需求越來越強烈。伴隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的空間進(jìn)一步被壓縮，但是還存在進(jìn)一步籌劃的可能，本文將對籌劃的空間進(jìn)行深入的論述。

一、房地產(chǎn)行業(yè)政策變化

（一）宏觀行業(yè)政策變化

自2003年，房地產(chǎn)行業(yè)開展宏觀調(diào)控以來，國家、地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)價格、開發(fā)類型、土地供應(yīng)、信貸等出臺了一系列的政策，對房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)進(jìn)行了規(guī)范。如《全國國土規(guī)劃綱要（2016-2030）》（國發(fā)〔2017〕3號）、《關(guān)于在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌劃定落實三條控制線的指導(dǎo)意見》（2019年），規(guī)范了國土開發(fā)強度和城鎮(zhèn)空間，限定了房地產(chǎn)可開發(fā)的最大范圍，指出了房地產(chǎn)開發(fā)的“三條紅線”;《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）、“房子是用來住的、不是用來炒的”的指導(dǎo)精神，指導(dǎo)了房地產(chǎn)價格的走向;《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號）、《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2021〕39號）等對房地產(chǎn)業(yè)貸款事項進(jìn)行了限定和規(guī)范;《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（2020年）等，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)土地開發(fā)類型及供給;《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建房

〔2021〕55號），明確了今后8部門對房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)整治重點。

結(jié)合國家宏觀政策，地方政府結(jié)合自身情況，也相繼出臺了相關(guān)政策，如2017年3月17日，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，明確在商品住房供應(yīng)、銷售、差別化信貸、成交均價等方面開展工作，以確保北京市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展;揚州市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（揚府發(fā)〔2017〕185號），對土地供應(yīng)、普通商品住房比例、棚改安置和公租房保障、商品房價格、租賃市場等進(jìn)行了全面規(guī)劃。

（二）財經(jīng)政策變化

基于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整規(guī)劃，國家稅務(wù)總局主導(dǎo)或聯(lián)合國家相關(guān)部門出臺了很多財經(jīng)法規(guī)，如《國家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)交易辦稅方式的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第19號），優(yōu)化了房地產(chǎn)交易辦稅方式及時間;《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016第17號）、《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）等稅收政策，一方面指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范內(nèi)部管理，另一方面規(guī)范并降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額;基于“營改增”的政策變化，財政部、國家稅務(wù)總局等部門相應(yīng)出臺了配套政策，如《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第81號）、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）等政策，對土地增值稅在收入確認(rèn)、稅金扣除、扣除主體、制度銜接等方面進(jìn)行了規(guī)范。

二、行業(yè)政策變化對土地增值稅稅負(fù)的影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析

依據(jù)現(xiàn)有相關(guān)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種有：企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、契稅、印花稅等?？紤]到數(shù)據(jù)的可對比性，從統(tǒng)計學(xué)的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)總稅收負(fù)擔(dān)率=企業(yè)實際繳納總稅款/企業(yè)增加值，企業(yè)增加值=固定資產(chǎn)折舊+勞動者報酬+生產(chǎn)稅凈額+營業(yè)盈余，依據(jù)中國人民大學(xué)財稅研究所、中國人民大學(xué)重陽金融研究院、中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院共同發(fā)布《中國企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)報告》（2019年）以及中國稅務(wù)年鑒數(shù)據(jù)分析可以得出，首先，中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額增長較快，增值稅（營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅和土地增值稅占房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額的80%以上，且各年保持了相對穩(wěn)定;其次，與房地產(chǎn)企業(yè)每年盈余增長相比，除個別年份外，房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額增長速度較快，且遠(yuǎn)高于其他行業(yè)稅收增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全部行業(yè)的比重上升趨勢明顯;再次，對比宏觀稅負(fù)、行業(yè)稅負(fù)，宏觀總體稅負(fù)呈先上升后下降趨勢，各年企業(yè)稅負(fù)基本在20%以上，其中：房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)高于其他行業(yè)，均值都在40%以上，按照趨勢波動，基本穩(wěn)定在45%左右。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)分析

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收依據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、國家稅務(wù)總局制訂或同其他部門聯(lián)合制訂的專項規(guī)定，雖然“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，但僅就土地增值稅而言，影響如下：首先，“營改增”對土地增值稅的征收的基本規(guī)定影響不大，如基本概念、扣除項目、稅率、核算對象、預(yù)征率、清算方法等;其次，“營改增”對土地增值稅征收的影響較大，具體表現(xiàn)在：土地增值稅無論預(yù)繳還是清算，納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的收入（含視同銷售收入為不含增值稅收入，區(qū)別進(jìn)項稅額計算方式的計入抵扣項目、計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除;營改增前后土地增值稅清算的銜接;營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認(rèn)問題;舊房轉(zhuǎn)讓時扣除計算問題;結(jié)合以上分析，依據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及稅務(wù)年鑒，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅金額增長速度較快，遠(yuǎn)超增值稅（營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅增長;其次，在房地產(chǎn)企業(yè)每年納稅總額中的占比，由不足10%（2007年），上升到24%（2014年）以上，房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全部行業(yè)的比重上升趨勢明顯。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃準(zhǔn)備

首先，樹立正確的納稅籌劃觀。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的目的是在國家稅收法規(guī)的范圍內(nèi)，對經(jīng)營活動開展的事先籌劃和安排，以實現(xiàn)盡可能的減輕稅負(fù)，合規(guī)是底線。其次，樹立全局觀和系統(tǒng)觀。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃涉及法律法規(guī)、地方規(guī)章制度較多且部分時效性較強，項目地點涉及的地域較廣，項目及項目組合方式較多，稅收法規(guī)對部分項目征收的界定還存在模糊區(qū)域，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時要建立全局和系統(tǒng)的觀念，既要有站在全局放棄局部籌劃的勇氣，也要有系統(tǒng)策劃每一細(xì)節(jié)的智慧。再次，納稅籌劃必須圍繞企業(yè)戰(zhàn)略和規(guī)劃進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是企業(yè)戰(zhàn)略和規(guī)劃的重要組成部分，是與企業(yè)的最終目的相一致的，脫離了企業(yè)戰(zhàn)略和規(guī)劃談納稅籌劃，納稅籌劃將失去其存在的必要性。最后，建立良好的員工隊伍?？紤]到納稅籌劃的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)組建綜合能力較強的員工隊伍，協(xié)同開展納稅籌劃工作是非常必要的，特殊情況下，可聘任外部專業(yè)機構(gòu)開展相關(guān)工作。

（二）開發(fā)前期的土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前土地增值稅納稅籌劃，主要在房地產(chǎn)開發(fā)地點、項目構(gòu)成、融資模式等。國家層面已對全國房地產(chǎn)開發(fā)的紅線進(jìn)行了限定，但是各省、市（區(qū)）、縣可供土地資源能力不同，同時基于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長、社會穩(wěn)定、住房保障等因素考量，也制訂了工作計劃，因此，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃前期，依據(jù)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略-規(guī)劃-預(yù)算管理模式，收集預(yù)期開發(fā)地經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)調(diào)控、地方土地增值稅征管規(guī)定等信息，重點關(guān)注財政收支方面、限購等方面的信息，開展風(fēng)險評估，制定風(fēng)險應(yīng)對方案，以最終確定房地產(chǎn)開發(fā)地點。如目前，一線城市的房價過高，土地購置成本也較高，土地增值稅預(yù)增率也較高，區(qū)域性風(fēng)險不符合企業(yè)戰(zhàn)略需求，房地產(chǎn)企業(yè)可對比二線、三線城市，在細(xì)化評估的基礎(chǔ)上，選定開發(fā)地點。近幾年富力集團、萬達(dá)集團等全國知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍二、三線就是最好的例證。其次，結(jié)合風(fēng)險評估，基于目前土地增值稅納稅管理的“二分法”或“三分法”，即將開發(fā)的房地產(chǎn)分為普通住宅、非普通住宅或普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，結(jié)合企業(yè)規(guī)劃要求和地方往年房產(chǎn)價格，確定承接項目類型、項目組成或項目組成比例，計劃基本的核算項目。同時，根據(jù)容積率進(jìn)行強排時，可根據(jù)不同產(chǎn)品類型排布做測算分析，為后續(xù)決算、清算做準(zhǔn)備。再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于當(dāng)?shù)貧v年房地產(chǎn)企業(yè)采取的項目工程形式、融資模式，結(jié)合自身資金情況，在考慮是否引入當(dāng)?shù)睾献鞣斤L(fēng)險的基礎(chǔ)上，確定融資方式和規(guī)模。最后，統(tǒng)籌相關(guān)項目、融資信息，結(jié)合企業(yè)往年歷史信息，制訂納稅籌劃規(guī)劃，制訂年度納稅籌劃基礎(chǔ)方案。

（三）開發(fā)過程中的土地增值稅籌劃

在開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅籌劃時，需同時做好過程規(guī)范管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中可以根據(jù)各省對清算單位的界定不同，通過臨界點籌劃，合理擴大或縮小清算范圍，提前或延后清算時間，優(yōu)化費用扣除和配套可抵扣成本、轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)讓性質(zhì)等開展土地增值稅籌劃。利用累進(jìn)稅率的臨界點，合理確定項目銷售價格，如依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過規(guī)定扣除項目的20%的，免征土地增值稅超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此臨界點，保持適當(dāng)售價的基礎(chǔ)上，最大程度降低土地增值稅稅額，同時增加企業(yè)利潤;利用費用支出限額，降低土地增值稅稅額，如依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，有不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利息扣除和規(guī)定費用合計的10%以內(nèi)扣除兩種方式，此時，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目主要以負(fù)債融資，且能提供金融機構(gòu)貸款證明時，以實際的利息支出計入開發(fā)費用，當(dāng)開發(fā)項目主要以權(quán)益融資，則以10%限額扣除;優(yōu)化營業(yè)收入組合，降低土地增值稅，如房屋出售和房屋裝修的合并與分拆，因房屋裝修不繳納土地增值稅，可僅就房屋出售繳納增值稅，但是當(dāng)房屋裝修費用計入開發(fā)費用達(dá)到降低增值額的一定程度，計算繳納的土地增值稅小于分別簽訂合同繳納的土地增值稅時，應(yīng)將房屋出售和房屋裝修合并簽訂合同;通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)項目轉(zhuǎn)讓，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)因資金不足等因素轉(zhuǎn)讓在建項目時，可依據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)一定比例股份，在不繳納土地增值稅的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)項目轉(zhuǎn)讓。其次，土地增值稅籌劃需房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)過程的規(guī)范性管理。為滿足納稅籌劃要求，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，在綜合考慮地方法規(guī)、慣例因素的基礎(chǔ)上，強化客戶和供應(yīng)商類型管理，審慎選擇合同簽訂時間，配合納稅籌劃，加強供應(yīng)商、服務(wù)商的結(jié)算時效性和配套性管理，在合同條款中明確稅率變動時合同價格的確認(rèn)、開具發(fā)票的類型、開具發(fā)票的時間、結(jié)算節(jié)點，加強合同、發(fā)票、決算報告和現(xiàn)金流一致的過程管理，做好過合同、發(fā)票、支付憑據(jù)等檔案資料的管理，為當(dāng)期土地增值稅預(yù)繳和后續(xù)清算奠定基礎(chǔ)。最后，土地增值稅納稅籌劃是不斷修正的過程。項目設(shè)計、規(guī)劃的變化會導(dǎo)致納稅籌劃的變化，開發(fā)過程中項目具體實施情況不僅會促使房地產(chǎn)企業(yè)修正開發(fā)過程中的籌劃方案，也會促使房地產(chǎn)企業(yè)修正項目開發(fā)前期的設(shè)計、規(guī)劃工作。同時，土地增值稅納稅籌劃并不是孤立存在的，它與其他稅金籌劃工作存在緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將土地增值稅納稅籌劃納入全部稅收籌劃的體系中，綜合考慮。

（四）清算中的土地增值稅納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目清算時土地增值稅的納稅籌劃應(yīng)重點關(guān)注三點。首先，清算時間的選擇。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等相關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)項目限定三個應(yīng)清算條件和四個可要求清算條件。房地產(chǎn)企業(yè)可合理延緩和推遲清算條件的成立，實現(xiàn)土地增值稅納稅時點的籌劃，重點考慮的因素應(yīng)包括企業(yè)自身的戰(zhàn)略謀劃、資金狀況、當(dāng)?shù)卣块T規(guī)劃和財政狀況、國家和地方稅收征管的預(yù)期變化等。其次，核定征收的風(fēng)險。對土地增值稅的征收，稅務(wù)機關(guān)一般采取查賬征收的形式，同時設(shè)定了五種核定征收的條件，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮，不管是基于成本效益原則，還是客觀因素導(dǎo)致，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量避免因故意導(dǎo)致開發(fā)項目清算有查賬征收變更為核定征收，進(jìn)而避免行政處罰和稅務(wù)處罰。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強與監(jiān)管部門溝通的力度，避免提供虛假資料。依據(jù)規(guī)定，清算過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要提供開發(fā)項目相關(guān)資料，但是房地產(chǎn)開發(fā)項目通常時間跨度長、過程步驟多、涉及部門較多、資料種類和樣式繁多，因此，基于資料完整性、真實性因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)充分溝通，對于確實無法提供或證明的資料，應(yīng)避免提供虛假資料，及時調(diào)整清算數(shù)據(jù)并按清算結(jié)算補繳土地增值稅，以避免后續(xù)的征管風(fēng)險。

綜上所述，自2003年起，隨著國家、地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)不斷上升，特別是土地增值稅上升較大，這給房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的資金和效益壓力。為進(jìn)一步做好土地增值稅納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好充分的籌劃準(zhǔn)備工作，從項目籌劃階段開始開展納稅籌劃工作，對標(biāo)土地增值稅相關(guān)政策，有效開展開發(fā)過程中和清算階段的籌劃工作，避免征管風(fēng)險。

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