稅改后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防控

蘭立鳳

摘要：在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展影響下，房地產(chǎn)行業(yè)一度成為支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家財(cái)政收入貢獻(xiàn)良多，而且目前房地產(chǎn)行業(yè)依舊是國(guó)家財(cái)政稅收的主要來(lái)源之一，也是重要的增收亮點(diǎn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)的企業(yè)，尤其是在稅改之后，稅收環(huán)境不斷變化，各類不確定性因素增加，分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體成因是房地產(chǎn)企業(yè)處于稅收征管智能化、全面化環(huán)境下亟需解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身實(shí)際經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)以及應(yīng)對(duì)，不斷提高企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控水平。本文主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和防控進(jìn)行研究，首先簡(jiǎn)單闡述稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及稅改后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)情況，其次從房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)入手分析涉稅事項(xiàng)，再者重點(diǎn)討論金稅四期下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最后立足實(shí)際提出房地產(chǎn)企業(yè)防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，期望能夠?yàn)橄嚓P(guān)企業(yè)提供有效建議。

關(guān)鍵詞：稅改;房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)決實(shí)施“房住不炒”政策，從穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)入手對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從2020年8月開始，政府相關(guān)部門對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資金監(jiān)控，并且發(fā)布了企業(yè)融資管理規(guī)則，明確設(shè)置三條紅線，即“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍”。根據(jù)央行以及銀保監(jiān)會(huì)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必要向集約化方向發(fā)展，頭部企業(yè)愈加集中，中小規(guī)模的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展同時(shí)也為國(guó)家財(cái)政稅收增長(zhǎng)貢獻(xiàn)良多，企業(yè)整體稅負(fù)遠(yuǎn)超其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管重點(diǎn)，鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的同時(shí)，也必須高度重視稅務(wù)問(wèn)題，尤其是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控。

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及稅改后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)情況概述

因稅務(wù)機(jī)關(guān)征管技術(shù)提升以及“放管服”背景下稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體后移，促使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制成為企業(yè)內(nèi)部核心話題。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中零風(fēng)險(xiǎn)幾乎不可能，針對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)應(yīng)該做的是最大限度地防控減損[1]。由于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的誘發(fā)因素是多方面的，比如政策把握不準(zhǔn)確、政策理解失誤、政策執(zhí)行差異、企業(yè)和稅務(wù)口徑不一致、稅收環(huán)境變化等因素都會(huì)誘發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅改后，房地產(chǎn)企業(yè)所處的稅收征管環(huán)境發(fā)生明顯變化，稅務(wù)機(jī)關(guān)使用金稅四期系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施智能化、數(shù)字化全方位地征管監(jiān)督，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問(wèn)題在稅務(wù)機(jī)關(guān)面前呈透明狀態(tài)，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涵蓋的稅種也不斷增加，導(dǎo)致企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增加，目前房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅等多個(gè)稅種，不同稅種征稅周期和方式各不相同，房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅務(wù)管理壓力相對(duì)較大，誘導(dǎo)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的因素也較多。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)分析

（一）拿地環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)使用的資金占項(xiàng)目總投資比重較大，也是項(xiàng)目成本的主要構(gòu)成內(nèi)容。拿地環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在發(fā)票合理性、購(gòu)買土地款支付合理性方面，特別是未從二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)招拍掛購(gòu)置的土地，如果提供土地方無(wú)法提供有效的增值稅發(fā)票，則直接影響企業(yè)的土地增值稅清算，導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)正常通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)拿地，轉(zhuǎn)讓方的拿地成本低但是溢價(jià)高，企業(yè)按照實(shí)際土地交易成交成本開票將面臨高額稅費(fèi)，因此轉(zhuǎn)讓方一般通過(guò)增資入股、在建工程轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行土地交易，而土地溢價(jià)部分難以順利取得合規(guī)的增值稅發(fā)票，容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及多個(gè)稅種，主要稅種有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，同時(shí)以上稅種也是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)檢查內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要提前做好稅務(wù)規(guī)劃，合理安排籌劃建設(shè)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，及時(shí)獲取相關(guān)的憑證發(fā)票，比如及時(shí)繳納土增稅、增值稅;根據(jù)稅法規(guī)定匯算清繳企業(yè)所得稅。營(yíng)改增全面執(zhí)行以后，與房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)均進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)供應(yīng)商的選擇將直接影響企業(yè)稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)，比如與項(xiàng)目建設(shè)密切相關(guān)的材料供應(yīng)商、裝修公司，因企業(yè)對(duì)供應(yīng)商篩選不嚴(yán)格、盡調(diào)不充分，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨虛開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)。在金稅四期系統(tǒng)運(yùn)行背景下，稅收信息化管理進(jìn)程加快，稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別數(shù)據(jù)模型逐步成熟，不合規(guī)發(fā)票以及業(yè)務(wù)背景不真實(shí)都會(huì)被認(rèn)定為違規(guī)，企業(yè)無(wú)法在稅前扣除所得稅以及完成增值稅抵扣[2]。

（三）交付和清算環(huán)節(jié)

企業(yè)項(xiàng)目竣工交付和清算環(huán)節(jié)的涉稅事項(xiàng)主要有：項(xiàng)目以所得稅為口徑清算毛利、開具項(xiàng)目交房發(fā)票、確認(rèn)收入、申報(bào)繳納增值稅、清算土地增值稅等。各個(gè)涉稅事項(xiàng)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，處理失誤將引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且工程項(xiàng)目后期的涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要是合同條款審核不嚴(yán)格、票據(jù)取得不規(guī)范、財(cái)稅處理不合規(guī)等因素的影響。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)需要將合同臺(tái)賬和賬務(wù)結(jié)合，做好應(yīng)收款、發(fā)票清收工作，準(zhǔn)確分?jǐn)傢?xiàng)目成本，確認(rèn)項(xiàng)目收入，合規(guī)申報(bào)繳稅，尤其是要注意協(xié)調(diào)發(fā)票獲取進(jìn)度和收入確認(rèn)進(jìn)度一致，盡量避免出現(xiàn)先申報(bào)銷項(xiàng)稅而導(dǎo)致企業(yè)大量進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣的現(xiàn)象。

三、金稅四期下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）收入方面

基于新會(huì)計(jì)收入準(zhǔn)則要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須按照合同約定確認(rèn)收入，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的項(xiàng)目成本和總成本確定完工百分比，以完工比例和預(yù)計(jì)總收入確定項(xiàng)目整體收入，從而申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。在金稅四期影響下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可利用大數(shù)據(jù)技術(shù)系統(tǒng)快速識(shí)別企業(yè)所得稅收入和增值稅銷售收入之間的差異，同時(shí)金稅四期不僅可以對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與實(shí)際業(yè)務(wù)之間的邏輯性進(jìn)行檢查比對(duì)，同時(shí)也可對(duì)標(biāo)同行數(shù)據(jù)，深度檢查企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)的合理性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間不出現(xiàn)隱瞞或是謊報(bào)收入的情況。

（二）成本費(fèi)用方面

金稅四期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用影響較多，以下主要以業(yè)務(wù)招待費(fèi)用和廣告宣傳費(fèi)用為例分析，業(yè)務(wù)招待和廣告宣傳費(fèi)用核算不準(zhǔn)確則導(dǎo)致企業(yè)所取得的發(fā)票金額與納稅申報(bào)的成本費(fèi)用不一致，偏差過(guò)大將可能形成潛在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。比如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)招待和廣告宣傳費(fèi)用劃分不清晰，出現(xiàn)廣告宣傳費(fèi)用數(shù)額大，產(chǎn)生企業(yè)所得稅稅前抵扣過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)[3]。在金稅四期系統(tǒng)監(jiān)管下，稅務(wù)機(jī)關(guān)使用大數(shù)據(jù)技術(shù)反復(fù)比對(duì)企業(yè)取得的費(fèi)用發(fā)票和納稅申報(bào)表中的成本數(shù)據(jù)，一旦發(fā)現(xiàn)差異過(guò)大，則開展稽查核對(duì)工作，對(duì)企業(yè)的不規(guī)范行為進(jìn)行懲罰。

（三）發(fā)票管理方面

金稅四期系統(tǒng)對(duì)企業(yè)發(fā)票監(jiān)管更加嚴(yán)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠通過(guò)發(fā)票中上下游鏈條精準(zhǔn)定位并查詢房地產(chǎn)企業(yè)賬面數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)大數(shù)據(jù)平臺(tái)對(duì)數(shù)據(jù)比對(duì)之后，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)獲取的上游企業(yè)開具的發(fā)票，并將發(fā)票與企業(yè)納稅申報(bào)表中成本費(fèi)用進(jìn)行比較，差異過(guò)大立即預(yù)警房地產(chǎn)企業(yè)。稅務(wù)機(jī)關(guān)利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)、云計(jì)算、智能化技術(shù)工具對(duì)企業(yè)的發(fā)票取得、開具行為進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)督，企業(yè)的任何不規(guī)范行為完全透明，無(wú)論何種異常發(fā)票都不能躲過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須獲取和開具合規(guī)發(fā)票，保證經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生，杜絕虛開發(fā)票行為，方可避免繳納罰款和滯納金，提升企業(yè)的納稅信用。

（四）社會(huì)保險(xiǎn)方面

社會(huì)保險(xiǎn)已經(jīng)入稅，并且在以數(shù)控稅征管模式下，社會(huì)保險(xiǎn)與個(gè)稅、企業(yè)所得稅關(guān)聯(lián)協(xié)同查詢，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行全面數(shù)據(jù)比對(duì)已經(jīng)落實(shí)。在金稅四期系統(tǒng)即將上線運(yùn)行背景下，系統(tǒng)能夠快速比對(duì)數(shù)據(jù)，并發(fā)現(xiàn)企業(yè)繳納職工社保異常情況，企業(yè)將成為稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查重點(diǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意社會(huì)保險(xiǎn)繳納管理，比如在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中關(guān)注勞務(wù)合同簽訂情況、職工參保登記情況、社會(huì)保險(xiǎn)與個(gè)稅以企業(yè)所得稅是否進(jìn)行協(xié)同管理。

（五）其他方面

目前金稅四期即將建設(shè)完成并上線運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)聯(lián)稅種申報(bào)的具體數(shù)據(jù)，將會(huì)面臨嚴(yán)格的比較稽核，尤其是企業(yè)的個(gè)稅繳納申報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)必須足額繳納全員個(gè)稅，做好個(gè)稅年度匯算清繳工作，避免影響企業(yè)員工的納稅信用。在申報(bào)繳納員工個(gè)稅期間，房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注個(gè)稅申報(bào)表中薪資技術(shù)與企業(yè)所得稅申報(bào)工資數(shù)據(jù)之間的邏輯性。

四、稅改后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的策略

（一）樹立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

在稅法體系不斷完善、金稅四期系統(tǒng)上線使用背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加嚴(yán)格的稅收征管環(huán)境，稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠使用數(shù)據(jù)系統(tǒng)掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，企業(yè)稅務(wù)逐漸透明化。隨著稅收環(huán)境的變化，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控重要性越來(lái)越突出，有效防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心問(wèn)題。目前房地產(chǎn)企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)明確認(rèn)識(shí)到稅務(wù)管理、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的重要性，但是僅憑管理層的努力難以控制絕大部分的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需動(dòng)員全體職工參與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，強(qiáng)化員工的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)[4]。建議房地產(chǎn)企業(yè)定期組織員工參加稅收征管案例學(xué)習(xí)，圍繞實(shí)際案例宣講稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的具體后果，確保員工能夠在實(shí)際工作中從稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)考慮問(wèn)題和解決問(wèn)題，提前防控涉稅事項(xiàng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，完善稅務(wù)檢查機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和稅務(wù)檢查機(jī)制，進(jìn)而有效應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體做法如下：

第一，健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。首先，構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合實(shí)際在關(guān)鍵環(huán)節(jié)融入風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，關(guān)鍵環(huán)節(jié)有拿地環(huán)節(jié)、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)等，比如清算環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)清算工作的財(cái)稅人員必須清楚掌握項(xiàng)目情況、同行同類項(xiàng)目情況、稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，以及稅收?qǐng)?zhí)行口徑相關(guān)政策。財(cái)稅人員憑借豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)清算安排、清算計(jì)劃編制詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警報(bào)告，為管理層提供可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息支持，便于其對(duì)經(jīng)營(yíng)決策進(jìn)行調(diào)整。其次，合同管理制度，合同管理是產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素之一，比如合同管理過(guò)程中出現(xiàn)的合同業(yè)務(wù)內(nèi)容贅述不清晰;支付、發(fā)票等約定不清晰等情況，導(dǎo)致企業(yè)納稅申報(bào)時(shí)間和金額出現(xiàn)失誤，引發(fā)嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高合同管理的地位，增加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化要求約束合同管理工作，要求財(cái)稅人員全程跟蹤參與合同審核簽訂[5]。最后，發(fā)票管理制度，發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的有效憑證，是企業(yè)控制稅負(fù)的關(guān)鍵，同時(shí)也容易滋生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如項(xiàng)目材料供應(yīng)商有多個(gè)且地區(qū)不同，而不同地區(qū)的稅收政策存在差異，企業(yè)獲取的發(fā)票也有一定的區(qū)別，企業(yè)對(duì)獲取的發(fā)票審核不嚴(yán)格，應(yīng)用違規(guī)發(fā)票作為抵扣憑證，則會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須持續(xù)細(xì)化發(fā)票管理制度，將發(fā)票管理責(zé)任落實(shí)到部門、個(gè)人，實(shí)行簽字確認(rèn)機(jī)制，對(duì)發(fā)票進(jìn)行多次審核查驗(yàn)，反復(fù)比較發(fā)票信息與實(shí)際業(yè)務(wù)交易情況。

第二，制定稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)機(jī)制。首先，優(yōu)化事前備案，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)自查自省的方式確定稅務(wù)管理漏洞，一般情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)提前通知企業(yè)自查，所以房地產(chǎn)企業(yè)有必要制定方案準(zhǔn)備接收自查通知，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)提出的具體要求對(duì)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行全方位檢查。其次，加強(qiáng)事中控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求如實(shí)出具業(yè)務(wù)交易憑證，準(zhǔn)備詳細(xì)資料，應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查。最后，事后補(bǔ)救，雖然房地產(chǎn)企業(yè)做好了充足的準(zhǔn)備，但是實(shí)際工作中不乏人員失誤情況，導(dǎo)致部分稅務(wù)管理失誤或是潛藏的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未解決，進(jìn)而引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的重視，企業(yè)將面臨處罰，建議房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)具體情況進(jìn)行分析，咨詢稅務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)，針對(duì)不合理處罰可采用法律手段維權(quán)。

（三）做好稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量的稅務(wù)籌劃是成功規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要基礎(chǔ)，稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，覆蓋所有涉稅事項(xiàng)，稅籌人員可以更直觀、更全面地掌握企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)籌劃越準(zhǔn)確、詳細(xì)，則稅務(wù)籌劃質(zhì)量越高，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之減少。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)注意提高稅務(wù)籌劃水平，一是稅籌人員準(zhǔn)確解讀和掌握最新的稅收政策，嚴(yán)格按照政策規(guī)定制定和調(diào)整稅籌方案;二是全面梳理企業(yè)的涉稅事項(xiàng)，從節(jié)稅避稅角度對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行周密安排;三是定期檢查稅務(wù)籌劃方案，填補(bǔ)籌劃方案漏洞，規(guī)避各類稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)復(fù)雜，涉稅風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制缺失將直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快完善和優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先，要求財(cái)稅人員以年為單位對(duì)納稅情況進(jìn)行分析處理，主動(dòng)預(yù)警防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，改被動(dòng)為主動(dòng)，快速應(yīng)對(duì)突發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。建議房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)專業(yè)稅務(wù)人才或是對(duì)內(nèi)部財(cái)稅團(tuán)隊(duì)進(jìn)行再次培訓(xùn)，不斷提高財(cái)稅人員的綜合能力，強(qiáng)化其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控責(zé)任意識(shí)，促使其將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控理念融入具體的工作中。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要梳理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，劃分稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理任務(wù)細(xì)分至每個(gè)涉稅事項(xiàng)過(guò)程中，全方位無(wú)死角地控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)建議房地產(chǎn)企業(yè)可以引進(jìn)專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)，由經(jīng)驗(yàn)豐富的外部人員對(duì)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理情況進(jìn)行客觀審查評(píng)價(jià)，針對(duì)管理問(wèn)題提出整改意見。再者，房地產(chǎn)企業(yè)需要細(xì)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)辦法，具體方法有：第一，風(fēng)險(xiǎn)抑制，在不同經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)采取不同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施，比如拿地環(huán)節(jié)，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)形式選擇成立項(xiàng)目子公司、約定土地款支付方式、協(xié)商土地交易發(fā)票開具等，處理企業(yè)土地成本扣除認(rèn)定問(wèn)題[6];第二，風(fēng)險(xiǎn)接收和減輕，比如預(yù)售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目通常會(huì)進(jìn)行預(yù)售，企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注預(yù)售方面的稅收政策規(guī)定，注意稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確確認(rèn)預(yù)售收入，杜絕出現(xiàn)隱瞞、謊報(bào)收入的行為，從而避免被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查;第三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品受眾廣泛，宣傳渠道也豐富多樣，其中互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)宣傳應(yīng)用較多，房地產(chǎn)企業(yè)選擇線上推廣產(chǎn)品，而線上推廣主要借助信息技術(shù)工具，同時(shí)具有信息技術(shù)服務(wù)和廣告推廣服務(wù)屬性。按照稅法規(guī)定，信息技術(shù)服務(wù)和廣告推廣服務(wù)的扣除條件不一致，信息技術(shù)服務(wù)可全額扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在線上推廣服務(wù)合同中明確劃分信息技術(shù)服務(wù)和推廣服務(wù)，準(zhǔn)確記錄廣告費(fèi)用和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用的性質(zhì)。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在金稅四期系統(tǒng)背景下，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管更加嚴(yán)格，企業(yè)的納稅問(wèn)題在稅務(wù)機(jī)關(guān)面前呈透明狀態(tài)，企業(yè)的違法成本不斷增加，任何稅務(wù)違規(guī)行為都會(huì)面臨嚴(yán)格的懲處。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，減少稅務(wù)違規(guī)，規(guī)范企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理，在節(jié)稅避稅的同時(shí)，全方位把控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失，減少企業(yè)的稅收成本，夯實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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