買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的性質(zhì)與法律效力探究[1]

董宇軒

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的當(dāng)今中國(guó)，為取得融資而以自己財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的行為屢見(jiàn)不鮮。然而，因抵押物、質(zhì)押物拍賣(mài)變價(jià)的成本居高不下，債權(quán)人最終實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保額度明顯不如預(yù)期，許多人選擇另辟蹊徑，用別種手段獲得融資。囿于《民法典》各分則之上的“物權(quán)法定原則”及以抵押、質(zhì)押、留置為限的擔(dān)保物權(quán)體系，市民生活中出現(xiàn)了以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸合同之債的擔(dān)保模式。與所謂的“脫法行為”不同，該種買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)是根據(jù)現(xiàn)行法律框架而開(kāi)辟新的習(xí)慣法領(lǐng)域的融資手段，其本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于不違背現(xiàn)行法律規(guī)定的適法行為。但是，嚴(yán)格的“物權(quán)法定原則”要求物權(quán)“種類(lèi)法定、內(nèi)容法定”。在此前提下，買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的出現(xiàn)，使得司法實(shí)務(wù)對(duì)于該種行為性質(zhì)的認(rèn)定產(chǎn)生困難，甚至導(dǎo)致同類(lèi)型案件的裁判產(chǎn)生“同案不同判”的現(xiàn)象。此后，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條明確了買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的審理規(guī)則，但卻仍未明晰買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的實(shí)體架構(gòu)。因此，如何從基本概念入手，對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行深度剖析，從而構(gòu)建出一個(gè)適于買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的法律框架便迫在眉睫。

一、買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的問(wèn)題檢視

（一）買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的名稱(chēng)辨析

在民間借貸中，為提升資信、取得借款，借貸關(guān)系雙方會(huì)選擇在簽訂借款合同之外另行簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并約定在借款人若到期不能償還該筆借款時(shí)，將出賣(mài)標(biāo)的物售予出借人，用以清償債務(wù)。該種以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同方式擔(dān)保借款合同履行的行為，在理論中產(chǎn)生了概念界定的分歧。

無(wú)論采取何說(shuō)，必然回避不了關(guān)于該種行為性質(zhì)究竟為擔(dān)?；?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)的基本問(wèn)題。而該問(wèn)題又必然涉及著法律性質(zhì)、調(diào)整規(guī)范的具體辨析。通過(guò)探究當(dāng)事人真實(shí)意思表示的方法，學(xué)理上的稱(chēng)謂分為“擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)”與“買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)?！眱煞N。

對(duì)意思表示的辨識(shí)方法，在民法理論中可分為表示主義和意思主義。我國(guó)民法類(lèi)似于《日本民法典》，兼采二者而確立折中主義。[3]參見(jiàn)梁慧星：《民法總論》，法律出版社2017年版，第177頁(yè)。觀察表示主義和意思主義的實(shí)質(zhì)區(qū)別，在于側(cè)重尊重當(dāng)事人意思自治還是側(cè)重維護(hù)交易穩(wěn)定性。從司法判例看，雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸合同之擔(dān)保的根本目的是使得債權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后，通過(guò)雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同令債務(wù)得到足額清償。在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不存在買(mǎi)賣(mài)合同的履行，自然也就無(wú)從談起雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在行為目的方面，以買(mǎi)賣(mài)合同作為擔(dān)保方式的做法與我國(guó)民法中所存在的擔(dān)保協(xié)議頗有類(lèi)似，應(yīng)屬于擔(dān)保協(xié)議的一個(gè)類(lèi)型。因之，本文將“以買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸合同之擔(dān)保的行為”稱(chēng)為“買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議”應(yīng)屬妥當(dāng)。

（二）買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的效力爭(zhēng)議

我國(guó)目前對(duì)于買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的規(guī)定可謂只言片語(yǔ)，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！?/p>

王澤鑒教授認(rèn)為，“在甚多情形，法院亦得改進(jìn)現(xiàn)行規(guī)定，創(chuàng)造新的制度，但此不得恣意為之，必須符合法律的基本原則，符合憲法價(jià)值判斷，并得納入現(xiàn)有之法律內(nèi)在體系。法院此種造法活動(dòng)，有基于法律交易上之迫切需要者，如讓與擔(dān)?！盵4]王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究（一）》，北京大學(xué)出版社2009年版，第141頁(yè)。與讓與擔(dān)保相類(lèi)似，最高人民法院對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的該種“以買(mǎi)賣(mài)合同作擔(dān)保”的法律現(xiàn)象理當(dāng)做出回應(yīng)。然而，從法律文本上看，最高法并未正面解答諸多學(xué)者關(guān)于該種法律行為是否違反“物權(quán)法定原則”的疑問(wèn)，僅是對(duì)于以買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸合同之擔(dān)保行為的基本范疇做出界定，明確這一法律行為實(shí)質(zhì)是借貸合同之擔(dān)保而非單純的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。該解釋并未有獨(dú)到性見(jiàn)解，只是修正了先前司法判決的基本裁判缺漏。從規(guī)范內(nèi)容上看，該條屬于單一的程序性規(guī)范，并未實(shí)際解決實(shí)體法問(wèn)題。

有學(xué)者將該條規(guī)定視為一種心理學(xué)上的“證實(shí)偏見(jiàn)”，認(rèn)為其有避重就輕之嫌，不無(wú)道理。[5]參見(jiàn)張素華、吳亦偉：《買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議意思表示之辨》，《河北法學(xué)》2018年第5期，第22頁(yè)。該條規(guī)定本質(zhì)上并不是對(duì)于買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的正面回應(yīng)，而是通過(guò)對(duì)“買(mǎi)賣(mài)合同形式擔(dān)?！钡男再|(zhì)界定表明司法機(jī)關(guān)的態(tài)度,將這一協(xié)議作為借貸關(guān)系中的擔(dān)保關(guān)系處理，而非將其作為買(mǎi)賣(mài)合同的分野而加以審理。該解釋未闡明買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的具體結(jié)構(gòu)，此種買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的性質(zhì)在司法實(shí)踐中尚未明確，仍待詳論。

二、買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的法律性質(zhì)

（一）物權(quán)擔(dān)保協(xié)議之否定

在《民法典》之上的一大原則便是公示公信原則，即凡物權(quán)之享有與變動(dòng)，須以一種可取信于外界之方式表現(xiàn)出來(lái)，應(yīng)被外界所感知。按照通說(shuō)，“依習(xí)慣法所形成的物權(quán)，須具有確定性、填補(bǔ)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的必要性，無(wú)違物權(quán)法定主義存立的旨趣，且能以一定方法予以公示者方可?！盵6]前引[3]，梁慧星書(shū)，第63頁(yè)。而買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的最大特點(diǎn)便在于，雙方的該種擔(dān)保約定受制于合同的相對(duì)性，僅在雙方當(dāng)事人之間成立合同關(guān)系，并不能為外界所感知，更不具備對(duì)抗第三人之效力。

若承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議創(chuàng)設(shè)了一種物權(quán)的存在，那么對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，選擇該種擔(dān)保方式便較于現(xiàn)存的擔(dān)保物權(quán)（抵押、質(zhì)押、留置）更為便捷且能最大程度上實(shí)現(xiàn)債權(quán)。債權(quán)人甚至將創(chuàng)造條件使得債務(wù)人無(wú)法到期清償債務(wù)，使得債務(wù)人之地位愈發(fā)困窘。對(duì)于債務(wù)人來(lái)說(shuō)，由于其在借貸關(guān)系中天生弱勢(shì)，不得不接受債權(quán)人之要求。但如果到期不能償還其債務(wù)，作為其立身之本的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)將罹于變賣(mài)之風(fēng)險(xiǎn)。從常理角度，鮮有人在訂立買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸合同擔(dān)保時(shí)愿意終局移轉(zhuǎn)房屋之所有權(quán)，因?yàn)橐话銇?lái)講，通過(guò)融資所獲得的借款并不能達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)售賣(mài)所得之價(jià)額。對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，倘若在借貸合同成立并生效后，買(mǎi)賣(mài)合同成立但尚未生效之時(shí)，與債務(wù)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而尚未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，卻有可能負(fù)擔(dān)一物二賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，這顯然降低了房屋出售概率。事實(shí)上，這一房屋售賣(mài)行為本就可以提升出賣(mài)人亦即債務(wù)人之資力，債權(quán)人可以憑借對(duì)購(gòu)房款的提存及其他手段獲得不遜于擔(dān)保額度的足額清償，結(jié)果買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議反成為不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)，這無(wú)疑本末倒置。

顯然，讓買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議享有物權(quán)之效力，不僅在現(xiàn)行法體系中不具備可能性，且在利益衡量中顯然過(guò)分偏向債權(quán)人并無(wú)視合同目的，違背《民法典》之基本旨?xì)w。

（二）《民法典》第三百八十八條——諾成性擔(dān)保協(xié)議的容身之所

《民法典》第三百八十八條第一款規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效的，擔(dān)保合同無(wú)效，但是法律另有規(guī)定的除外?！睆脑摋l可以看出，立法者承認(rèn)了“其他具有擔(dān)保功能的合同”，本文所論及的買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保合同就是其中之一。楊立新教授認(rèn)為，正是《民法典》通過(guò)規(guī)定“其他具有擔(dān)保功能的合同”的概念，方可作為破解物權(quán)法定原則過(guò)度剛性的重要措施，實(shí)現(xiàn)物權(quán)法定緩和。[7]參見(jiàn)楊立新：《物權(quán)法定緩和的絕處逢生與繼續(xù)完善——〈民法典〉規(guī)定“其他具有擔(dān)保功能的合同”概念價(jià)值》，《上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)(法治論叢)》2021年第1期，第45頁(yè)。作為自物權(quán)的所有權(quán)，實(shí)際上不產(chǎn)生物權(quán)法定主義緩和的命題。物權(quán)類(lèi)型強(qiáng)制的緩和主要針對(duì)的是他物權(quán)。既然對(duì)于擔(dān)保物權(quán)類(lèi)型強(qiáng)制的緩和已經(jīng)通過(guò)規(guī)定“其他具有擔(dān)保功能的合同”的概念得以實(shí)現(xiàn)，因而留有爭(zhēng)議的也僅僅是用益物權(quán)的類(lèi)型強(qiáng)制問(wèn)題。根據(jù)楊立新教授的觀點(diǎn)，擔(dān)保物權(quán)通過(guò)立法者對(duì)于擔(dān)保合同類(lèi)型的有意留白而具有相當(dāng)程度的自由空間。實(shí)際上，既然已經(jīng)承認(rèn)當(dāng)事人之間可以創(chuàng)設(shè)具有擔(dān)保性質(zhì)的合同，那么嚴(yán)格的物權(quán)法定便無(wú)法在擔(dān)保物權(quán)方面得到體現(xiàn)：無(wú)論是擔(dān)保的種類(lèi)抑或是擔(dān)保的內(nèi)容，都將隨著實(shí)踐中越來(lái)越多的合同出現(xiàn)而打破陳規(guī)。但問(wèn)題在于，《民法典》第三百八十八條并未彰顯出物權(quán)法定主義的立法原則，而是通過(guò)負(fù)擔(dān)行為與處分行為之連結(jié)，將諾成性擔(dān)保合意與擔(dān)保物權(quán)相并列。又把其他具有擔(dān)保功能的行為類(lèi)型統(tǒng)率于具有擔(dān)保功能的合同之下，從而與法定擔(dān)保物權(quán)作出區(qū)分。不符合物權(quán)法定原則的債權(quán)性擔(dān)保合同僅具備債權(quán)效力，而不產(chǎn)生法定物權(quán)。買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議便可遵照這一路徑得到完美詮釋?zhuān)热环刹怀姓J(rèn)所謂“后讓與擔(dān)保的”擔(dān)保物權(quán)種類(lèi)，那么直接將其理解為完全意義的諾成性擔(dān)保合同也并無(wú)掛礙，并且該行為同樣也能產(chǎn)生擔(dān)保效力。

三、買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的規(guī)則建立

（一）對(duì)抗效力之取得——預(yù)告登記

如前文所述，單純的買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議契約系屬諾成性擔(dān)保合意，成為一種“類(lèi)擔(dān)保契約”，僅具有相對(duì)效力。但是，若通過(guò)一定手段予以公示，進(jìn)行可取信于第三方的不動(dòng)產(chǎn)登記方式，擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)同樣可以產(chǎn)生對(duì)世效力。正如抵押、質(zhì)押合同一樣，若雙方在債權(quán)行為外另達(dá)成物權(quán)合意，成立物權(quán)行為，此時(shí)買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的債權(quán)擔(dān)保性質(zhì)便可以向物權(quán)擔(dān)保的方向轉(zhuǎn)化，從而更便于債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。關(guān)于成立物權(quán)行為的理論，筆者采物權(quán)的意思表示與形式的結(jié)合說(shuō)，即只有物權(quán)的意思表示與形式（登記或交付）相結(jié)合，才構(gòu)成物權(quán)行為。[8]參見(jiàn)梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2016年版，第91頁(yè)。

考察買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的訂立過(guò)程，在物權(quán)的公示手段中，似以預(yù)告登記方式最為可采。此時(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)預(yù)告登記，產(chǎn)生學(xué)理上的“債權(quán)物權(quán)化”，并對(duì)之后發(fā)生的處分行為具有排他作用。[9]參見(jiàn)袁野：《“債權(quán)物權(quán)化”之范疇厘定》，《法學(xué)研究》2022年第4期，第85頁(yè)。由是觀之，起擔(dān)保作用的仍是房屋而非合同。債權(quán)人雖未既得房屋所有權(quán)，但其獲得了物權(quán)化的請(qǐng)求權(quán)，與其他擔(dān)保權(quán)利在實(shí)現(xiàn)權(quán)利的手段上別無(wú)二致。[10]參見(jiàn)徐陽(yáng)光、袁一格：《買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的法律定性與破產(chǎn)法檢視》，《法律適用》2016年第10期，第49頁(yè)。于此情形下，雙方買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的公示手段便可稱(chēng)充分，足以對(duì)抗第三人，若通過(guò)預(yù)告登記對(duì)雙方協(xié)議之內(nèi)容進(jìn)行公示，則該種協(xié)議即可取得部分物權(quán)效力，從而也能獲致與法定擔(dān)保物權(quán)相近的地位。

（二）債權(quán)人期待權(quán)之探討

有堅(jiān)持“后讓與擔(dān)保說(shuō)”的學(xué)者認(rèn)為，簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸合同之擔(dān)保，會(huì)導(dǎo)致債權(quán)人擁有一種名為“后讓與擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)”的權(quán)利。該請(qǐng)求權(quán)是一種期待權(quán)，并于后讓與擔(dān)保權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)，轉(zhuǎn)變成既得權(quán)。債權(quán)人基于這種期待權(quán)，可要求債務(wù)人移轉(zhuǎn)擔(dān)保物的所有權(quán)，以保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。[11]參見(jiàn)楊立新：《后讓與擔(dān)保:一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)》，《中國(guó)法學(xué)》2013年第3期，第74-84頁(yè)。雖然本文不采“后讓與擔(dān)保說(shuō)”的立場(chǎng)，然而考察買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的設(shè)定場(chǎng)景，在借貸合同與買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，債務(wù)清償期屆滿(mǎn)前的債權(quán)人權(quán)利究竟如何保證是具有研究?jī)r(jià)值的問(wèn)題。

有觀點(diǎn)認(rèn)為在登記生效主義的場(chǎng)合下，債權(quán)人享有期待權(quán)。通說(shuō)否定了該觀點(diǎn)。[12]參見(jiàn)申衛(wèi)星：《期待權(quán)研究導(dǎo)論》，《清華法學(xué)》2002年第1期，第162-188頁(yè)。在買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議成立的情形，學(xué)界通說(shuō)依然成立。因?yàn)閺奈餀?quán)的本質(zhì)上看，并不存在一種期待的物權(quán)，即使是面向未來(lái)的擔(dān)保物權(quán)，其支配性也體現(xiàn)在限制所有權(quán)的流轉(zhuǎn)上。[13]前引[5]，張素華、吳亦偉文，第24頁(yè)。從買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的架構(gòu)上看，是“簽訂借貸合同和不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同——債務(wù)人到期履行債務(wù)——債務(wù)消滅”，或“簽訂借貸合同和不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同——債務(wù)人到期未履行債務(wù)——債權(quán)人要求移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或拍賣(mài)變賣(mài)房屋”，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得與否乃是由前置的借貸合同是否履行而決定，直到履行期屆滿(mǎn)，債權(quán)人方享有“取得特定權(quán)利的法律地位”。從反面角度論證，倘若賦予債權(quán)人期待權(quán)，那么當(dāng)債務(wù)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)于第三人時(shí)，債權(quán)人遽可要求債務(wù)人賠償其期待利益。然而實(shí)際上，債務(wù)人此時(shí)所謂的“期待利益”僅針對(duì)債務(wù)人的清償行為，債權(quán)人的權(quán)利并不存于不動(dòng)產(chǎn)之上。即使第三人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，債權(quán)人亦不負(fù)有損失，其完全可以要求債務(wù)人到期履行債務(wù)。從這點(diǎn)而言，期待權(quán)與買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議并不相容。此時(shí)債權(quán)人的權(quán)利如何保護(hù)？在借貸合同關(guān)系存續(xù)期間，債權(quán)人完全可以通過(guò)債的保全，也即債權(quán)人的撤銷(xiāo)權(quán)與代位權(quán)規(guī)定來(lái)加以保護(hù)。于借貸關(guān)系結(jié)束、買(mǎi)賣(mài)合同履行時(shí)，則可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的多重買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題來(lái)杜絕爭(zhēng)議。就此而言，債權(quán)人之權(quán)益并不需要通過(guò)賦予期待權(quán)的方式來(lái)進(jìn)行維護(hù)。

（三）債權(quán)人選擇權(quán)之分析

在買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的架構(gòu)中，債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)有三種：基于借貸合同而要求債務(wù)人清償債務(wù)；基于買(mǎi)賣(mài)合同而要求債務(wù)人移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)；基于買(mǎi)賣(mài)合同而要求通過(guò)拍賣(mài)變賣(mài)的方式獲得清償。根據(jù)第一種方式，借貸合同本身便在債務(wù)人身上設(shè)定了還款義務(wù)，債權(quán)人可基于一般的債權(quán)債務(wù)關(guān)系要求債務(wù)人清償債務(wù)，也可要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。但是，若要求法院強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人之責(zé)任財(cái)產(chǎn)，除執(zhí)行所得款項(xiàng)不足以全部清償債務(wù)外，不可再要求債務(wù)人履行買(mǎi)賣(mài)合同。否則，債權(quán)人將獲得多份清償，債務(wù)人可通過(guò)不當(dāng)?shù)美髠鶛?quán)人擇一返還合同價(jià)款或不動(dòng)產(chǎn)。在第二種方式中，債權(quán)人可要求債務(wù)人履行不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)。在上文中，我們通過(guò)分析知道單純的買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議雖不產(chǎn)生物權(quán)效力，無(wú)法對(duì)抗第三人，但卻完全可以基于合同之債而產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)。買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議中的債權(quán)人可以轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)受人，要求債務(wù)人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。但此時(shí)需注意的是，買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人仍與買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系不盡相似，債務(wù)人此時(shí)仍應(yīng)恪守清算義務(wù)，避免買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議中的擔(dān)保性質(zhì)條款實(shí)質(zhì)上淪為流質(zhì)條款。債權(quán)人此時(shí)應(yīng)當(dāng)清算債務(wù)，將不動(dòng)產(chǎn)之市場(chǎng)價(jià)格與債務(wù)額度進(jìn)行比對(duì)，返還其超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的部分，要求債務(wù)人繼續(xù)履行不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不足額清償?shù)牟糠?。在司法?shí)務(wù)中，法院多承認(rèn)清算型擔(dān)保，而否定流質(zhì)型擔(dān)保，正是此理。這樣，買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議實(shí)質(zhì)上才邁向公平與正義之軌跡，既維護(hù)了債務(wù)人的權(quán)利，也使得債權(quán)人獲得足額清償。對(duì)于清算規(guī)則的具體內(nèi)容，將在后文詳述。

在第三種方式中，為避免清算義務(wù)之繁瑣以及強(qiáng)制執(zhí)行之復(fù)雜，宜賦予債權(quán)人直接要求法院拍賣(mài)變賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的的權(quán)利，但此種情形的前置要求是，買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議需履行預(yù)告登記。根據(jù)意思自治規(guī)則，當(dāng)事人并未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定擔(dān)保條款，若有擔(dān)保之約定，根據(jù)合同解釋規(guī)則，該類(lèi)合同應(yīng)解釋為設(shè)定擔(dān)保的原因行為，不宜再另取買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議之概念為其所用。在債務(wù)人與第三人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃關(guān)系中，通過(guò)繼受取得的不動(dòng)產(chǎn)上的擔(dān)保物權(quán)并不歸于消滅。買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議雖不是擔(dān)保物權(quán)，但也會(huì)發(fā)生類(lèi)似之效力。權(quán)衡利弊，既不可完全意義上剝奪債權(quán)人拍賣(mài)變賣(mài)的權(quán)利，又不可使得第三人權(quán)益受損。那么，通過(guò)預(yù)告登記的存在與否便可判斷買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議關(guān)系得到法律保護(hù)，若不動(dòng)產(chǎn)存在預(yù)告登記，則債務(wù)人與第三人之關(guān)系上須得負(fù)擔(dān)被拍賣(mài)變賣(mài)之風(fēng)險(xiǎn)。若不存在預(yù)告登記，則債權(quán)人不得要求拍賣(mài)變賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)而獲得清償。

（四）優(yōu)先受償效力之否定

買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議并非作為一種擔(dān)保物權(quán)而存在，不享有擔(dān)保之債較之于普通之債優(yōu)先受償?shù)男ЯΑＶ劣谑欠衲芡ㄟ^(guò)這種“類(lèi)擔(dān)保契約”方式來(lái)賦予買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議優(yōu)先受償?shù)男Я?，則有待于進(jìn)一步探討。買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議作為一種契約性質(zhì)的擔(dān)保，本身并未移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)，此時(shí)未產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力?；诖嗽?，買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議不具備對(duì)抗第三人的效力，在破產(chǎn)清算中債權(quán)人同樣不能基于此理由而獲得別除權(quán)。本文在談到買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議公示方式時(shí)就已論及“非基于預(yù)告登記，買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議便不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力”的觀點(diǎn)。如果進(jìn)行了預(yù)告登記，此時(shí)便可承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議具有了一定的物權(quán)效力。需注意的是，該物權(quán)效力并不是基于買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議本身而產(chǎn)生的，而是通過(guò)在此負(fù)擔(dān)行為之外另行達(dá)成了物權(quán)合意，成立了物權(quán)行為，進(jìn)而可以對(duì)抗第三人。雖然預(yù)告登記不能產(chǎn)生抵押權(quán)，但當(dāng)事人仍能請(qǐng)求法院確認(rèn)默示擔(dān)保關(guān)系的存在并設(shè)置擔(dān)保物權(quán)。若經(jīng)預(yù)告登記的買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議契約，債權(quán)人則可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行作為合同標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)，并可以此不動(dòng)產(chǎn)來(lái)優(yōu)先清償其債務(wù)。

（五）清算規(guī)則之構(gòu)建

在司法實(shí)務(wù)中，法院多承認(rèn)清算型擔(dān)保，而否定流質(zhì)型擔(dān)保，正是為了在尊重當(dāng)事人外部意思的同時(shí)，兼顧弱勢(shì)債務(wù)人的利益。清算方法分為歸屬型清算法與處分型清算法。[14][日]近江幸治：《擔(dān)保物權(quán)法》，祝婭、王衛(wèi)軍等譯，法律出版社2001年版，第230頁(yè)。歸屬型清算，是指作為擔(dān)保的標(biāo)的物所有權(quán)直接歸屬于債權(quán)人所有，對(duì)其價(jià)值超出債權(quán)額度的部分，債權(quán)人負(fù)有返還義務(wù)。處分型清算，實(shí)質(zhì)上是賦予債權(quán)人對(duì)擔(dān)保物的處分權(quán)：債權(quán)人有權(quán)將標(biāo)的物售予第三人，并就售賣(mài)所得的價(jià)金在債權(quán)額度內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。部分學(xué)者贊同買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的清算方法當(dāng)為歸屬型清算，實(shí)屬妥當(dāng)。[15]參見(jiàn)陳永強(qiáng)：《以買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借貸的解釋路徑與法效果》，《中國(guó)法學(xué)》2018年第2期，第244頁(yè)。相較于處分型清算，歸屬型清算省去了繁瑣之步驟，達(dá)到了交易便捷的目的，使得債權(quán)人能夠及時(shí)獲得清償，此為其一。歸屬型清算顯然更符合雙方當(dāng)事人的意思自治，雙方訂立的買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效，因不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)最終歸屬于債權(quán)人而完成其生命周期，此為其二。與其由債權(quán)人與第三人進(jìn)行磋商，使得不動(dòng)產(chǎn)出讓價(jià)款居于一種不穩(wěn)定之狀態(tài)，不如讓債權(quán)債務(wù)雙方一同磋商房屋之價(jià)款，達(dá)到二者間的平衡，此為其三。

如前所述，買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議中的清算方式應(yīng)當(dāng)以歸屬型清算為宜，但是，應(yīng)當(dāng)以何種方式確定買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的地位以及清算規(guī)則的內(nèi)容仍有待考量。以筆者所見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議本身便屬于一種民事交易中產(chǎn)生的債權(quán)型擔(dān)保方式，是所謂“類(lèi)擔(dān)保契約”，而民法典并未單獨(dú)將擔(dān)保合同單獨(dú)成章，仍將其放在物權(quán)編中加以規(guī)制。其本身成立、生效等問(wèn)題，通過(guò)合同編的一般規(guī)定便可解決，無(wú)需依靠獨(dú)立的法律條文來(lái)彰顯其特殊性。盡管筆者認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議已無(wú)成為有名合同之必要，但因?yàn)榍逅阋?guī)則存在多種變種，法院應(yīng)明確清算規(guī)則之內(nèi)容。正如最高人民法院通過(guò)《民間借貸規(guī)定》來(lái)確定審理買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的相應(yīng)審理規(guī)則一般，司法機(jī)關(guān)亦應(yīng)該通過(guò)司法解釋來(lái)規(guī)定買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議中的清算程序，具體規(guī)則如下：

“當(dāng)事人約定以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸合同之擔(dān)保的情形下，若債務(wù)人到期不清償或拒絕清償其債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)根據(jù)此前的房屋預(yù)告登記直接要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。若雙方當(dāng)事人未進(jìn)行預(yù)告登記，則不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作為債務(wù)人的一般財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人對(duì)其不享有優(yōu)先受償權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)額超過(guò)債權(quán)額度的，債務(wù)人有權(quán)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的估值報(bào)告請(qǐng)求債權(quán)人返還其超出的部分。債務(wù)人以債權(quán)人不返還其超出部分為由向法院起訴的，法院應(yīng)當(dāng)參照不當(dāng)?shù)美?guī)定進(jìn)行審理。

不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)額不足以清償全部借款的，不足額部分應(yīng)作為一般債權(quán)存在。債權(quán)人以債務(wù)人到期不足額清償其債務(wù)為由向法院起訴的，法院應(yīng)當(dāng)參照不完全給付之規(guī)定進(jìn)行審理。”

四、結(jié)語(yǔ)

在民間借貸關(guān)系中出現(xiàn)的以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸合同之擔(dān)保的行為屬于適法行為，不因違反流質(zhì)契約之禁令而無(wú)效。最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條揭開(kāi)了此種法律行為的面紗，明晰了其是作為“買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議”而非“擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)”的觀點(diǎn)。而探究買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的法律性質(zhì)，無(wú)論是學(xué)理中的物權(quán)擔(dān)保說(shuō)、清償合意說(shuō)，抑或是司法實(shí)踐中的附條件買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)，都不能最妥適地將之解釋。甚至從某種程度上，還會(huì)與現(xiàn)行《民法典》中的“物權(quán)法定原則”相沖突。為避免買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議淪為無(wú)效法律行為，保護(hù)債權(quán)人之利益，應(yīng)將買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議解釋為諾成性擔(dān)保合意，或稱(chēng)之為“類(lèi)擔(dān)保契約”。此時(shí)，同樣處于第三人角度考慮，若買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議未作預(yù)告登記，則不可對(duì)抗不知情之第三人。

為進(jìn)一步完善買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保協(xié)議的法律制度，或可通過(guò)預(yù)告登記使得債權(quán)人能獲得優(yōu)先受償效力。至于一些學(xué)者所認(rèn)為的期待權(quán)，則不在該種“類(lèi)擔(dān)保契約”概念中存在。此外，從債的合理性角度出發(fā)，應(yīng)賦予債權(quán)人選擇權(quán)，即在債務(wù)人不清償?shù)狡趥鶆?wù)后，可以要求履行不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，也可要求法院拍賣(mài)變賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，就拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。債權(quán)人在所有權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格履行清算義務(wù)，返還超過(guò)債權(quán)額度的價(jià)款，使債務(wù)人得到合理保護(hù)。