房地產(chǎn)REITs融資模式及其運(yùn)用價(jià)值研究

楊明敏

（武漢綠地濱江置業(yè)有限公司，湖北 武漢 430000）

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，面臨的主要問(wèn)題就是資金問(wèn)題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈?zhǔn)潜容^特殊的，與房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，融資能力在很大程度上決定著企業(yè)能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，同樣關(guān)系著企業(yè)能否繼續(xù)發(fā)展下去。房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)就在于資金投入量非常大，而且回收的期限非常長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)如果想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，必須具備非常強(qiáng)大的資金籌集能力。房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)與信托行業(yè)融合的產(chǎn)物，也是房地產(chǎn)金融非常重要的構(gòu)成部分，房地產(chǎn)信托的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更離不開(kāi)信托行業(yè)的發(fā)展，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更多的資金。

一、信托的理論基礎(chǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)主要有直接轉(zhuǎn)讓的交易結(jié)構(gòu)、類(lèi)REITs結(jié)構(gòu)、信托模式結(jié)構(gòu)（類(lèi)CMBS結(jié)構(gòu)）三種。對(duì)于寫(xiě)字樓、科研辦公樓、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心等不動(dòng)產(chǎn)，其項(xiàng)目公司股權(quán)可以過(guò)戶給私募基金，專項(xiàng)計(jì)劃持有私募基金份額，即過(guò)戶型REITs，通常采用類(lèi)REITs交易結(jié)構(gòu)；或者以公寓酒店/度假村、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、寫(xiě)字樓等不動(dòng)產(chǎn)為抵押，信托計(jì)劃發(fā)放信托貸款（或委托貸款），專項(xiàng)計(jì)劃持有信托受益憑證，即抵押型REITs，通常采用信托模式結(jié)構(gòu)。對(duì)收益權(quán)證券化，需要將收益權(quán)轉(zhuǎn)為債權(quán)，適合采取信托模式的交易結(jié)構(gòu)。

（一）信托的概念

信托指的是融通資金，這是一個(gè)非常靈活的金融類(lèi)活動(dòng)，以資金與財(cái)產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以資金委托的方式進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的管理。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是為了有效實(shí)現(xiàn)某些目的，把財(cái)產(chǎn)委托給機(jī)構(gòu)，按照要求全權(quán)代理，進(jìn)行各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。財(cái)產(chǎn)所有者就是信托人，信托人可以是自然人，也可以是法人；承接財(cái)產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的人稱為受托人，受托人一般是法人；財(cái)產(chǎn)委托者所指定的享受財(cái)產(chǎn)的人稱為受益者，受益者一般是第三人，也可以是委托人自己。如果委托者和受益者都是一個(gè)人，信托人就是自己的自益信托。

如果想要以信托的方式運(yùn)用財(cái)產(chǎn)，首先委托人需要尋找自己信賴的受托人，然后簽訂合同，其次受托人需要對(duì)委托者給予的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，最后受托人會(huì)把得到的收益轉(zhuǎn)遞給受益人，這是信托運(yùn)行的一般流程。信托行業(yè)之所以越來(lái)越受歡迎，是因?yàn)樨?cái)產(chǎn)的擁有者都希望自己手里的財(cái)產(chǎn)能變得更多，隨著信托需求的增長(zhǎng)，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生。

（二）信托的種類(lèi)

1.抵押貸款類(lèi)信托

抵押貸款類(lèi)的信托產(chǎn)品指的是公司抵押財(cái)產(chǎn)或股權(quán)作，發(fā)行信托產(chǎn)品之后，把所得的資金提供給公司使用。抵押貸款類(lèi)的信托，其募集金額占整體金額的76.2%，以財(cái)產(chǎn)或股權(quán)擔(dān)保的方式募集資金是主要模式。這種模式的體量比較大，而且非常容易成功，因?yàn)檫@種方式是完全仿照銀行貸款模式設(shè)立的，這種比較成熟的信托業(yè)務(wù)非常受歡迎。

2.股權(quán)投資類(lèi)信托

股權(quán)投資類(lèi)信托指的是投資公司以股權(quán)的方式對(duì)信托資金進(jìn)行運(yùn)用，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者非常重要的選擇。信托公司會(huì)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的股東，直接對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，并且根據(jù)在該項(xiàng)目當(dāng)中的所占比例獲得相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資金，這也成為投資者的收益來(lái)源。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于能夠有效增加房地產(chǎn)的資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行的融資條件。這種融資方式最接近國(guó)際流行的房地產(chǎn)投資信托。

3.股權(quán)證券化信托

股權(quán)證券化信托指的是投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所得者，并且不直接經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目，而是和當(dāng)事人簽訂協(xié)議，約定在某一個(gè)時(shí)間按照約定好的價(jià)格收購(gòu)?fù)顿Y公司的所有權(quán)。在這樣的模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了能夠有效實(shí)現(xiàn)自身的融資目標(biāo)，還能夠真正提升企業(yè)的信用等級(jí)。

4.權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式

權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的合法可售房屋作為擔(dān)保來(lái)完成房地產(chǎn)信托，信托公司購(gòu)買(mǎi)第三方的產(chǎn)品，將其作為預(yù)售進(jìn)行登記，之后把這些產(chǎn)品作為擔(dān)保，或者將房產(chǎn)收益作為擔(dān)保，完成后續(xù)的信托計(jì)劃。這種模式一般是為了在多期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，讓多個(gè)項(xiàng)目共同運(yùn)作，并且為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的融資條件。這種模式在運(yùn)行的時(shí)候存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，不僅建工及竣工的過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)，房屋銷(xiāo)售的時(shí)候也面臨風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托的主要運(yùn)作模式

（一）房地產(chǎn)股權(quán)投資信托

房地產(chǎn)股權(quán)投資信托主要是投資公司以公司的股權(quán)作為應(yīng)用的方式，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有者或直接經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并且依據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中所占的比例實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)。北京國(guó)際信托投資公司發(fā)行的法國(guó)歐尚信托就是一個(gè)非常典型的例子。該信托的運(yùn)行包括六個(gè)環(huán)節(jié)。

第一，北京國(guó)投向投資者發(fā)行委托計(jì)劃，投資者跟國(guó)投簽訂合同并且交付資金。第二，北京國(guó)投依據(jù)文件的需求進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購(gòu)。第三，北京國(guó)投按照所簽訂的文件的具體要求，將房屋出租給法國(guó)歐尚超市集團(tuán)，并且簽訂合同。第四，承租人需要支付租金。第五，北京國(guó)投需要按照文件的具體需求，扣除一些必要的管理費(fèi)用，向投資者支付投資的收益。第六，在信托期末，北京國(guó)投需要發(fā)行下一個(gè)計(jì)劃，用于歸還上一期投資人的投入本金。

（二）股權(quán)證券化信托

股權(quán)證券化信托就是投資公司成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有者之后，不直接參與項(xiàng)目當(dāng)中，而是簽訂協(xié)議，當(dāng)事人按照約定的價(jià)格回購(gòu)公司的所有權(quán)。在這樣的模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了能夠有效融資，還可以提升自身的信用等級(jí)。依據(jù)121號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)自身的資金絕對(duì)不能夠低于開(kāi)發(fā)總資金的30%，而這30%必須是所有者的權(quán)益。

三、發(fā)展我國(guó)REITs的政策建議

REITs是指房地產(chǎn)投資信托基金，是通過(guò)發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集投資者資金，由專門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)REITs通過(guò)公開(kāi)募集資金，將基金資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，將租金收益和未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值作為支持，以此獲得投資收益和資本增值。

（一）培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者

經(jīng)過(guò)研究可以發(fā)現(xiàn)，不斷增長(zhǎng)的投資參與者成了REITs市場(chǎng)最積極的因素，它能夠有效引導(dǎo)其他投資者投資，并且也有利于幫助市場(chǎng)形成更加成熟的投資理念。除此之外，機(jī)構(gòu)的投資者在一定情況下，能夠通過(guò)自身的投資行為有效穩(wěn)定市場(chǎng)，降低市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的概率，讓收益變得更加穩(wěn)定。

事實(shí)上，我國(guó)現(xiàn)在并沒(méi)有真正定義機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)房地產(chǎn)信托來(lái)說(shuō)是非常不利的。因此培育相關(guān)投資者是社會(huì)發(fā)展的必然需求，只有讓投資者占領(lǐng)市場(chǎng)的主體地位，才能夠真正滿足穩(wěn)定市場(chǎng)的需求，讓REITs快速發(fā)售。

（二）完善人才培養(yǎng)機(jī)制

從REITs的運(yùn)行狀況來(lái)看，它是更加偏向于理財(cái)?shù)馁Y產(chǎn)運(yùn)作，而不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案。如果想要發(fā)展REITs，必須培養(yǎng)一批既具有投資眼光又能夠熟練掌握銀行業(yè)務(wù)的理財(cái)專家，同時(shí)，這些專家還需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有一定的了解。與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，REITs在我國(guó)仍處于起步階段，針對(duì)REITs的討論還比較少，信托行業(yè)的復(fù)合型人才更是少之又少。就目前我國(guó)信托行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，實(shí)際管理人員以房地產(chǎn)行業(yè)的人員居多，但是他們?cè)诶碡?cái)方面的能力比較欠缺，這不利于我國(guó)房地產(chǎn)信托的長(zhǎng)期發(fā)展。只有加強(qiáng)這方面的人才培養(yǎng)，才能夠組建更加專業(yè)的人才隊(duì)伍，促進(jìn)REITs在我國(guó)的發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

雖然我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展規(guī)模還不夠大，占有的市場(chǎng)份額也十分有限，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及信托行業(yè)的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)信托將在融資領(lǐng)域占據(jù)一席之地。相信在未來(lái)，這種擁有非常強(qiáng)的制度優(yōu)勢(shì)且靈活多樣的融資方式會(huì)成為更多人的選擇。