老舊小區(qū)改造投資決策影響因素分析

作者簡介：胡盼（1984— ），男，漢族，湖北武漢人，中級會計師，稅務師。主要研究方向：城市更新和舊城改造。

摘 要：21世紀，中國的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)到了一個十分高的階段，人民的生活水平也在收入的持續(xù)發(fā)展中隨之提高。中國人生活中最重要的便是住，而在時代快速更替的過程中，老舊小區(qū)也就開始大量出現(xiàn)，基于此種現(xiàn)象，老舊小區(qū)的改造也就成了順其自然，而小區(qū)的改造費用較高，除了政府作為老舊小區(qū)改造的重要主體外，引入合適的社會資本介入也尤為重要。當然，作為老舊小區(qū)改造的投資方需要從多方面考慮投資，而文章就是關于老舊小區(qū)改造投資決策影響因素進行分析。

關鍵詞：老舊小區(qū);改造投資;決策;影響因素

時代的更替，老舊小區(qū)的出現(xiàn)，使許多想要提高生活水平的人們開始不滿于現(xiàn)在的居住環(huán)境，所以改造現(xiàn)在居住的老舊小區(qū)是迫在眉睫。然而僅僅依靠居民們的人力與財力是完全不夠的，老舊小區(qū)一旦開始改造，費用便是十分的龐大，而且并非所有的居民都愿意加入改造的行列，覺得沒有必要，所以這時作為第三方的投資商的出現(xiàn)就十分有用，不僅帶來了大量的資金，使社區(qū)基礎設施和設備更新得更加先進，而且能夠解決居民改造意見不統(tǒng)一的問題。但是作為老舊小區(qū)改造的投資方，勢必要考慮投資時的影響因素，才能達到雙贏的目的。

一、影響因素分析

（一）居民對于小區(qū)改造需求量大小

老舊小區(qū)的直接受眾就是小區(qū)里的居民，這也決定了改造好后的使用率，如果居民的改造愿望不強烈，那么改造好后使用愿意也會大大降低，作為投資方的收益也就不能保證，甚至可能虧本，所以在改造前必須摸清居民的改造意愿。其次，居民是小區(qū)改造的直接受眾，居民的態(tài)度與價值觀念是會直接影響老舊小區(qū)的改造過程，影響到小區(qū)改造計劃的實施與驗收效果的。換而言之，如果不能夠把握居民的意愿實施改造計劃，就容易造成與居民的矛盾與沖突，特別是無法準確的定位居民的需求，也就無法完成高質(zhì)量、高水平、高滿意度的小區(qū)改造。因此，不論是何種形式的小區(qū)改造，把居民的意愿作為其實的基礎，是實施改造計劃的奠基石。

比如，經(jīng)典案例杭州市上城區(qū)某小區(qū)，2020年疫情防控期間，對此小區(qū)的進出人員等統(tǒng)計，使用了物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、移動互聯(lián)、GIS等新型數(shù)字化技術(shù)為基礎，采集和統(tǒng)計社區(qū)人口。從這方面來進行案例分析，可以發(fā)現(xiàn)杭州市上城區(qū)某小區(qū)的改造是通過數(shù)據(jù)的分析與比對，依據(jù)科學的方法，對現(xiàn)代化小區(qū)的需求充分考量之后，結(jié)合現(xiàn)代化技術(shù)進程下，打造的老舊小區(qū)基于居民意愿的改造方案，把時代的特色與居民的需求相結(jié)合，用更先進的手段實施改造，提升居民對于小區(qū)改造的適應度。在大數(shù)據(jù)技術(shù)統(tǒng)計下，得出了居民們對于社區(qū)生活設施改造的詳細需求，也把居民的生活要求與生活質(zhì)量與改造方案相結(jié)合，更好地促進老舊小區(qū)改造的有效性。比如：智能人臉識別系統(tǒng)，智能監(jiān)控報警系統(tǒng)，新增電梯等大量需求，為投資方了解和定制方案注入了詳細的元素，使最終的改造方案更貼近居民生活需求，同時也為滿足了投資方的盈利需求奠定了建筑。除此以外，應用新的技術(shù)形式，例如人臉識別的圖像技術(shù)，同樣也使得小區(qū)的改造更加人性化，特別是對于一些老年階段的居民來說，傳統(tǒng)的打卡式進出入的方式，其實是較為困難的，因為記憶的影響，在實際中也是有許多問題存在的。因此，通過引入智能人臉識別系統(tǒng)，使得老舊小區(qū)的改造能夠在滿足居民意愿的情況下，更好的服務于居民。

（二）當?shù)氐奶厥猸h(huán)境，因地制宜

老舊小區(qū)一般都是房齡幾十年的老舊建筑，符合當時建筑時代的生存需求，具有年代感與歷史感的特征，在性能的需求上，與現(xiàn)階段的發(fā)展需求不相匹配，而這也是需要實現(xiàn)老舊小區(qū)再造的一個原因。在幾十年的城市進化中，伴隨著社會文化和科學技術(shù)的發(fā)展，人們的生活需求已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，而老舊小區(qū)已經(jīng)沒有辦法完全地滿足人們的生存需求與生活要求，出現(xiàn)了一系列的因為系統(tǒng)、設施等方面的問題，使得居民在實際居住的時候，會因為老舊小區(qū)的短板，面對各種危險因素，在安全性上得不到很好的保證。其次，老舊小區(qū)的地理環(huán)境大多是固定的，基本很難改變固定的自然環(huán)境，在改造工程中是難點也是重點，不能一概而論的依據(jù)相關的理論指導來盲目的改造小區(qū)，是需要根據(jù)實際的地理環(huán)境與周邊區(qū)域的地形地貌來實施改造的。換而言之，投資方想要進行改造的話，就必須綜合考慮老舊小區(qū)特殊的地理環(huán)境，因地制宜，設計出最合適的方案，并且結(jié)合相應的需求與要求，在界定位置上需要有清晰的認識，把科學的方式與具有邏輯的思維相結(jié)合來設計改造工程。

比如，有些老舊小區(qū)地處城市中心的老城區(qū)，周邊均為上世紀的經(jīng)典老建筑群，周邊道路交通狹窄復雜，基礎水電設施老化且容量不足，如果沿用常用的老舊小區(qū)的修改方案，僅對建筑外立面進行修繕，不僅使小區(qū)風格與街區(qū)整體風格不協(xié)調(diào)，也未能解決居民生活用水用電的不變。特別是涉及到居民水電設施這一類基礎的生活設備的改造，因為歷史遺留等問題的出現(xiàn)，在這一部分的改造中往往是關鍵點，也是評估整體改造工程效果的一部分，需要設計人員與投資人員花費大量的時間和精力來改善與補充的，如果要遏制地理位置的不恰當設計出現(xiàn)的后續(xù)問題，在這一部分的評估中，需要充分結(jié)合實際的情況，有針對性地開展設計，把握核心點來開展工程。除此以外，在外立面修繕時應注重與街區(qū)整體風格的協(xié)調(diào)一致，對街區(qū)的水電管網(wǎng)基礎設施進行擴容，還可以建設智能立體停車場，最大程度地利用老城區(qū)寸土寸金的土地資源，一方面解決老城區(qū)停車難的問題，也能獲得較好的收益。而對于外形的設計中，最好依據(jù)功能為主體的設計原則，把質(zhì)量上的提升作為主導地方向，把外觀上的提升作為次要方向，相輔相成的結(jié)合以促進小區(qū)改造在內(nèi)部與外部的有效銜接，連接審美需求與應用需求層面的重點，實現(xiàn)老舊小區(qū)在物質(zhì)基礎的改革上構(gòu)建文化基礎的一種改造計劃。

（三）小區(qū)居民整體經(jīng)濟實力

作為投資方，在決定要介入改造項目時就需要認真考慮盈利問題，擬改造小區(qū)居民的經(jīng)濟實力水平?jīng)Q定了居民們對于改造小區(qū)的支持力度與改造后的消費意愿，因此，可以應用統(tǒng)計學的方式，按照預計的模式，開展工程施工前的調(diào)研，把相關的數(shù)據(jù)通過收集與整合的方式，提煉出有效的數(shù)據(jù)進行分析，為更好地而開展項目工程提供一項質(zhì)量指標與經(jīng)濟效益評估指標，提升作為投資方的決策優(yōu)化。一般情況下，居住在老舊小區(qū)的居民大多數(shù)經(jīng)濟條件較差，但也不乏少數(shù)具備較好經(jīng)濟實力的居民，這一部分就是需要進行分類研究的項目，按照經(jīng)濟條件的方向，劃分高層次與低層次的經(jīng)濟，劃分高需求與低需求的標準，切實地依據(jù)小區(qū)居民的整體經(jīng)濟實力，做出綜合性的考量，針對個人意愿開展評估，以確保項目開展的可持續(xù)性。此外，在選擇擬改造的項目時，應對小區(qū)居民的經(jīng)濟實力做詳細調(diào)研，從小區(qū)居民的生活水平出發(fā)，對現(xiàn)階段的小區(qū)能夠滿足的設備、物質(zhì)情況展開分析，對小區(qū)居民的滿意度作出精確的研究，可以說，只有整體經(jīng)濟水平較高的小區(qū)才能夠保證未來較高的設施利用率，從而提升經(jīng)濟效益。因此，這一項研究就可以有提供一項重要的項目決策依據(jù)，為投資方的預期利潤帶來可計劃的方案。