國(guó)外住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)及啟示

彭莉莉 鄒江

摘? 要：在住房市場(chǎng)化改革制度發(fā)展以來(lái)，國(guó)民產(chǎn)生了對(duì)住房“重購(gòu)輕租”的思想，長(zhǎng)此以往就使得我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展明顯滯后，且存在著市場(chǎng)秩序混亂、供需失衡、法律體系不完善、租戶權(quán)益難以保障等諸多問(wèn)題。該文通過(guò)梳理部分主要國(guó)外住房租賃市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展較好的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，提出了我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)可以在多渠道籌集住房租賃房源、鼓勵(lì)住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)規(guī)?；瘜I(yè)化發(fā)展、加快形成租購(gòu)?fù)瑱?quán)格局等方面可借鑒的策略。

關(guān)鍵詞：住房租賃? 可持續(xù)發(fā)展? 國(guó)外經(jīng)驗(yàn)? 啟示

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3791（2021）05（c）-0232-03

The Experience and enlightenmengt of Rental Housing Market Abroad

PENG Lili ZOU Jiang

（Chongqing of Finance and Economics college， Chongqing， 401320? China）

Abstract： Since the development of the housing market-oriented reform system， citizens have developed the idea of "buying more than renting" housing. The country's rental housing market is obviously lagging behind over time. And there are many problems such as market disorder， supply and demand imbalance， legal system imperfective， and tenant rights difficult to guarantee. This paper discusses issues that china can draw lessons from such aspects as raise rental houses? through multiple channels， encourage large-scale and professional development of housing leasing companies， accelerate the formation for the same rights pattern of renting and buying through sorting out some major foreign experience.

Key Words： Rental housing; Sustainable development; Foreign experience; Enlightenment

1? 我國(guó)租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀

自我國(guó)開始實(shí)行住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)便得到了蓬勃發(fā)展。房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，大中城市買房難一直是社會(huì)的焦點(diǎn)問(wèn)題，這也是由于城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一所致。為適應(yīng)城鎮(zhèn)居民的住房需求，2016年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，這也是自我國(guó)改革開放以來(lái)，首次明確提出要大力發(fā)展租賃住房。同時(shí)，黨的十九大報(bào)告中也指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。[1]” 然而受傳統(tǒng)思想的影響，我國(guó)國(guó)民對(duì)住房偏于“重購(gòu)輕租”，導(dǎo)致我國(guó)住房的租售市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，住房租賃市場(chǎng)的管理方面也是秩序混亂、法律體系不完善、租戶權(quán)益難保障等諸多問(wèn)題凸顯。為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，該文梳理了部分主要國(guó)外較有代表性的住房租賃市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，旨在為我國(guó)發(fā)展規(guī)范住房租賃市場(chǎng)提供理論參考。

2? 國(guó)外住房租賃市場(chǎng)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)

2.1 德國(guó)

德國(guó)的住房租賃家庭占有一半以上，且住房租賃人口逐年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。德國(guó)依靠其成熟的住房租賃制度，成為西方發(fā)達(dá)國(guó)家中住房租賃市場(chǎng)建設(shè)較為成功的代表性國(guó)家。在保持其住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性的過(guò)程中，形成了自身的特點(diǎn)。

2.1.1 以市場(chǎng)機(jī)制為主體，國(guó)家合理調(diào)控租金

德國(guó)的住房租賃仍然是以市場(chǎng)化為主要導(dǎo)向，政府利用“租金明鏡”這樣的租金控制工具，通過(guò)對(duì)過(guò)去3～4年類似的租賃住房租金跟蹤計(jì)算來(lái)調(diào)整各級(jí)租金標(biāo)準(zhǔn)，以保證房租基準(zhǔn)能與市場(chǎng)租金的變化保持一致。

2.1.2 以法律制度為依靠，保障租住雙方權(quán)益

德國(guó)現(xiàn)有法律《住房租賃法》《租金水平法》《住房建設(shè)法》《私人住房補(bǔ)助法》被稱為德國(guó)住房政策的“四大支柱”。其中，《住房租賃法》中明確，住房租賃的租金是以“租金明鏡”為依據(jù)，對(duì)租住雙方進(jìn)行約束;《租金水平法》則是根據(jù)各個(gè)城市綜合評(píng)估制定的《房屋租金水平表》嚴(yán)格限制房租價(jià)格，避免租金的隨意增減，從而確保房東及租戶的雙方權(quán)益。

2.1.3 以社會(huì)互助為支撐，完善租房市場(chǎng)福利

政府聯(lián)合非營(yíng)利住宅公司、社會(huì)自治團(tuán)體等對(duì)多子女家庭、殘疾人、低收入者、養(yǎng)老金少或領(lǐng)取救濟(jì)金的居民提供公共福利住房供其居住。同時(shí)，德國(guó)專門成立了“租房者協(xié)會(huì)”“社會(huì)福利協(xié)會(huì)”“土地和房屋擁有人協(xié)會(huì)”，為低收入家庭提供多元化的住房保障服務(wù)。

2.1.4 以政策扶持為助力，推動(dòng)租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)?；?/p>

為提升租賃市場(chǎng)的集中度，德國(guó)政府有意識(shí)地引導(dǎo)房地產(chǎn)租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)。同時(shí)，也通過(guò)一些建房補(bǔ)助、稅收等政策，來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入住房租賃市場(chǎng)，促成其成為住房租賃市場(chǎng)的供給主體之一。目前，德國(guó)的前七大房地產(chǎn)開發(fā)商中就有5家現(xiàn)以住房、公寓的租賃為主業(yè)[2]。

2.2 美國(guó)

美國(guó)的住房租賃人口比重大、占比高，市場(chǎng)活躍。在其住房租賃市場(chǎng)的近百年發(fā)展中，經(jīng)過(guò)不斷地進(jìn)行調(diào)整和完善，形成了以實(shí)現(xiàn)向全體美國(guó)人提供高體面、安全和整潔的居住環(huán)境為目標(biāo)的住房政策體系。

2.2.1 多元化的房源供給渠道

美國(guó)的住房租賃的市場(chǎng)化程度較高[3]。除了政府出資興建保障性住房外，美國(guó)政府還允許私人參與修建住宅用于市場(chǎng)租賃運(yùn)營(yíng)，同時(shí)通過(guò)提供金融福利、稅收優(yōu)惠等方式鼓勵(lì)開發(fā)商投資或與開發(fā)商合作興建租賃住房，從多個(gè)渠道為市場(chǎng)提供可供租賃的房源。

2.2.2 有效的稅收激勵(lì)政策

美國(guó)通過(guò)免收增值稅的政策（允許美國(guó)個(gè)人的主要住宅，在房屋交易時(shí)可以享受部分的免收增值稅政策，但免稅的前提條件是業(yè)主在持有房屋所有權(quán)的任意五年內(nèi)，至少兩年住在該房屋中），促使多數(shù)業(yè)主在交易前選擇“自住兩年，出租三年”的模式來(lái)享受免稅政策。此外，美國(guó)稅法表示，租賃房屋的維修費(fèi)用和各項(xiàng)使用維護(hù)支出都可以用來(lái)抵稅，且租賃住房還可以享受“折舊沖回”政策，即房屋每年折舊部分都可以用來(lái)抵稅。

2.2.3 適當(dāng)?shù)淖夥垦a(bǔ)貼

“租房券”是美國(guó)政府針對(duì)低收入家庭實(shí)施的極為重要的貨幣化補(bǔ)貼政策。美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）制定了嚴(yán)格的低收入家庭資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)“租房券”來(lái)給予低收入家庭適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，給予低收入家庭自由選擇租賃住房的權(quán)利。

2.3 加拿大

加拿大是高福利國(guó)家的代表。其住房保障體系的涉及面十分廣泛，從政府的公共住房建設(shè)到各種資助計(jì)劃，以幫助加拿大人實(shí)現(xiàn)“人有所居”的基本權(quán)利。

2.3.1 定期建設(shè)政府房

加拿大政府每年均下?lián)軐？罱ㄔO(shè)一定數(shù)量的政府房，由政府委托專門的公司進(jìn)行管理。政府房實(shí)行以較低廉的價(jià)格出租，按承租者收入的百分比交租，在真正意義上保障國(guó)民的住房權(quán)利。

2.3.2 市場(chǎng)開放程度高

除政府規(guī)定的特殊政策性住房外， 加拿大的所有商品房都可以在市場(chǎng)上自由租賃，且手續(xù)簡(jiǎn)便快捷，只是對(duì)于租期超過(guò)3年的房地產(chǎn)租賃交易， 需要簽訂書面租約。

2.3.3 維護(hù)業(yè)主承租雙方利益平衡

加拿大通過(guò)修訂《租房法》，最大程度地去平衡業(yè)主與租客雙方的權(quán)益。

2.4 日本

日本是典型的人多地少國(guó)家，住房需求一直以來(lái)都是日本本國(guó)的焦點(diǎn)問(wèn)題。因此，日本在住房租賃方面有符合自身國(guó)情的措施。

2.4.1 嚴(yán)格的監(jiān)管體系

日本以專業(yè)化的租賃機(jī)構(gòu)為市場(chǎng)主體，主要是通過(guò)建立“宅建士”制度（統(tǒng)稱宅地建物取引士，在日本從事住房中介業(yè)務(wù)需要通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得從業(yè)資格證，即“宅建士”）、創(chuàng)設(shè)住房租賃管理人員登記制度以提高從業(yè)門檻，增強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)的專業(yè)性[4]。

2.4.2 完備的法律法規(guī)

日本以《民法》為核心，以《借地借家法》為主要依據(jù)，先后頒布了《住房金融公庫(kù)法》《公營(yíng)住宅法》《城市住房計(jì)劃法》等20余部系列相關(guān)法律法規(guī)，并設(shè)立專門的政府機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行管理和調(diào)控。

2.4.3 租金托管制度

為防止“惡意漲租”，日本還制定了租金托管制度。當(dāng)出租人要求租金上漲超過(guò)承租人預(yù)期，承租人可將自認(rèn)為合理的租金委托給租金托管所后繼續(xù)居住，不用考慮因未交給出租人租金而被強(qiáng)制搬離。

2.4.4 政策性金融支持

日本房地產(chǎn)投資信托基金，簡(jiǎn)稱J-REITs，是日本在住房租賃金融市場(chǎng)中最普遍使用的融資手段，設(shè)立有公司型REITs和契約型REITs，但大都為公司型REITs。公司型REITs以一個(gè)投資公司為核心，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行股權(quán)融資和房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資，且必須向外尋找資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)REITs的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行管理和監(jiān)督，即外部管理模式[5]。房主將住房信托給房地產(chǎn)投資信托公司讓其運(yùn)營(yíng)管理，信托公司向租客收取租金，同時(shí)給房主紅利。除此之外，REITs支持建設(shè)的租賃住宅數(shù)量近年來(lái)也顯著增加。

2.5 新加坡

在解決居住問(wèn)題上，新加坡的模式堪稱各國(guó)典范，雖然租住人口占比較低，且沒(méi)有專門的住房租賃立法，但新加坡組屋模式較好的解決了自治初期的“房荒”問(wèn)題。

2.5.1 公宅為主、私宅為輔的供應(yīng)體制

政府以強(qiáng)大的財(cái)力建設(shè)組屋，這是政府為新加坡公民推出的保障性住房。組屋定價(jià)機(jī)制以居民收入為基準(zhǔn)，其中針對(duì)中低收入群體的小戶型組屋優(yōu)惠和補(bǔ)貼力度更強(qiáng)。

2.5.2 中央公積金為主、商貸為輔的金融制度

新加坡是最典型、最成功利用公積金制度實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，解決其居民住房問(wèn)題的國(guó)家。中央公積金局是新加坡最主要的房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)，對(duì)于低收入不具有購(gòu)買能力的群體，在政府提供補(bǔ)貼下，每月只需象征性支付租金便可入住組屋。

2.5.3 加強(qiáng)住房租賃管理和服務(wù)

新加坡政府對(duì)公共租賃住房建設(shè)用地、承建企業(yè)以及公共租賃住房消費(fèi)群體均設(shè)計(jì)了詳盡的保障制度及操作細(xì)則，一方面滿足了政府服務(wù)于民的監(jiān)管服務(wù)要求，另一方面為公共租賃住房承建企業(yè)盡職盡責(zé)提供了標(biāo)尺，并保障了中低收入群體公共租賃住房合法權(quán)益[6-7]。此外，新加坡政府制定了嚴(yán)格的組屋準(zhǔn)入、配售、轉(zhuǎn)售和懲罰機(jī)制。

3? 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入到存量房時(shí)代。這表明，我國(guó)的存量房市場(chǎng)尤其是租賃市場(chǎng)擁有廣闊的市場(chǎng)空間。同時(shí)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也是近年來(lái)我國(guó)在住房制度領(lǐng)域的重要舉措。吸收借鑒國(guó)外住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，可為健康可持續(xù)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供寶貴建議。

（1）多渠道籌集住房租賃房源。我國(guó)的住房供給結(jié)構(gòu)單一，無(wú)法滿足不同層次的住房需求，可考慮從稅收優(yōu)惠、資源整合、公私合營(yíng)等多方面籌集除國(guó)家保障性租賃住房以外的可供租賃的房源。

（2）鼓勵(lì)住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)規(guī)?；瘜I(yè)化發(fā)展。我國(guó)雖有很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)混合持有住房買賣、租賃等業(yè)務(wù)，但租賃業(yè)務(wù)占有市場(chǎng)的份額仍然很小，且不具集中性?？煽紤]通過(guò)政策、金融等扶持福利，鼓勵(lì)部分企業(yè)集中住房租賃市場(chǎng)，形成規(guī)?；瘜I(yè)化的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)助力住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

（3）加快形成租購(gòu)?fù)瑱?quán)格局?！爸刭?gòu)輕租”思想歸根結(jié)底就是租賃的權(quán)益得不到有效保障所致。我國(guó)在住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)體系還不夠完善，業(yè)主和租戶的權(quán)益始終沒(méi)有得到有效平衡，使得我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)境不夠明朗。因此，加快完善政策制度，形成租購(gòu)?fù)瑱?quán)格局是實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的有力保障。

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