有關推進物業(yè)服務管理高質量發(fā)展的探究

尹超

摘要：根據黨的十九大關于加強和創(chuàng)新社會治理、提高保障和改善民生水平的決策部署，我廳圍繞推動物業(yè)服務融入基層社會治理、提升物業(yè)服務管理水平開展了調研，在摸清現(xiàn)狀、分析問題的基礎上，提出了推進我省物業(yè)服務管理高質量發(fā)展的幾點思考。

關鍵詞：高發(fā)展;高質量物業(yè);服務管理

隨著我國技術水平以及物業(yè)行業(yè)的飛速發(fā)展，大量新技術與物業(yè)項目結合也日趨緊密。一方面，技術的革新升級都會帶來行業(yè)的巨大發(fā)展，不僅提升了客戶價值，同時也帶來了生活品質的改善;而另一方面，隨著房屋建筑使用功能的增多、信息化技術的應用和樓宇設備的更新?lián)Q代，對現(xiàn)代物業(yè)管理服務在技術管理水平上提出了更高的要求。

一、存在的主要問題

（一）企業(yè)經營方面

首先，物業(yè)公司的專業(yè)化程度不高。取消物業(yè)經紀人的專業(yè)資格并取消物業(yè)服務公司的資格后，降低了物業(yè)市場準入門檻，降低了公司質量，且事故發(fā)生期間及之后的監(jiān)督體系建設不完善。員工參差不齊，專業(yè)服務水平不高;二是尚未建立質量和價格始終如一的服務體系，低收費和收費困難是物業(yè)界普遍的現(xiàn)象。隨著人工成本的增加，由于無法滿足業(yè)主的實際要求，因此物業(yè)公司常常通過降低服務標準或侵犯所有者的公共利益的方式來換取利潤，這就形成了一個惡性循環(huán);第三，物業(yè)小區(qū)仍然存在許多問題。在一些社區(qū)的開發(fā)建設過程中，出現(xiàn)了停車位不足，房屋質量隱患等問題，使業(yè)主將矛盾在交付后移交給了物業(yè)公司。

（二）政府監(jiān)管方面

一是宣傳和法規(guī)執(zhí)行不力。一些城市的街道和社區(qū)在對規(guī)定的理解和操作上存在偏差，并且某些規(guī)定沒有得到令人滿意的執(zhí)行效果;二是綜合管理不足。一些行政部門行動緩慢或未能對社區(qū)的違法和異常行為采取行動，造成了隨便搭建及違法操作等問題，這些問題長期困擾著居民。一些特許經營單位不收取終端費，就會交由物業(yè)來代收，從而導致服務存在缺失[1]。

（三）業(yè)主意識方面

一方面來看，業(yè)主自身的意識不強。一些業(yè)主并沒有基于合同和消費的角度看待物業(yè)管理，不具備積極參與的意識，同時也沒有在必要的時候行使監(jiān)督權;另一方面來看，業(yè)主委員會的自治作用依然不到位。在社區(qū)居委會以及街道等的指導下，未能積極參與到工作中來，在當?shù)鼐用竦谋O(jiān)督下，也未能依法捍衛(wèi)自己的權利。

二、推進物業(yè)服務管理高質量發(fā)展的思考

（一）加強物業(yè)市場行業(yè)監(jiān)管

首先需要加強對整個物業(yè)市場的監(jiān)督。二是將房地產服務規(guī)范和評級標準制定出來。對于物業(yè)而言，可以制定按等級收費的物業(yè)服務指導定價制度，定價全部按照服務標準來制定。第三，建立健全服務業(yè)信用評級體系。建立省級物業(yè)服務公司和項目經理的信用信息管理措施，建立健全“雙隨機”現(xiàn)場檢查機制，加強對房地產服務公司經營行為的檢查，加大對違法行為的處罰力度。

（二）落實基層社會治理責任

作為居民生活的基本場所和社會治理的基本單位，需在居民區(qū)建立健全工作協(xié)調機制，主要包括街道辦事處、業(yè)主委員會社區(qū)居委會等，整合資產服務管理，過渡到基層社會治理，維護社會和諧穩(wěn)定，促進居民安居樂業(yè)。一方面可以在辦事處建立物業(yè)服務聯(lián)合會議系統(tǒng)，另一方面可以由社區(qū)鄰居委員會支持街道辦事處開展物業(yè)服務。第三是按照法律法規(guī)加強業(yè)主委員會的自我管理。業(yè)主會必須自覺接受街道和社區(qū)的指導和監(jiān)督，不斷改善自我，依法履行職責[2]。

（二）推進老舊小區(qū)物業(yè)服務

首先將“棄管”老舊住宅區(qū)財政補助制度進行建立與健全。由當?shù)氐慕值擂k事處作為主導，主要改造那些基礎設施、損壞相對嚴重、建設年代相對久遠、單位保修期已滿以及“棄管”至兩年以上的那些老舊住宅。改造時需要由業(yè)主主導，多方籌集改造經費，也可由財當?shù)刎斦m當?shù)慕o予補助。再者，需要加強力度對設施設備進行改造，例如可以對老舊住宅的供氣供水供電以及網絡情況進行組織調查，并針對性的予以改造計劃。此部分的改造資金可以由業(yè)主進行分攤，也可由政府進行適當?shù)难a助。對于改造后的小區(qū)，可以實現(xiàn)一戶一表的計費制度。第三方面可以將老舊小區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)進行接管。在整改過后，對于那些居民公共意識較強、繳費資源度較高以及小區(qū)基礎條件較好的小區(qū)，可以直接由街道社區(qū)進行指導，組織相關人員成立物業(yè)自管委員會，如果部分小區(qū)的各方面基礎條件不盡人意，同時也不具備較為專業(yè)化的服務條件，這時可以采用社區(qū)管理的方法為主，同時由公益性的企業(yè)對這些小區(qū)提供一定的維修服務，將這種服務作為過渡模式[3]。

（四）建立行政執(zhí)法監(jiān)督制度

始終基于按照“誰主管，誰負責”的原則，各地區(qū)將行政監(jiān)督和執(zhí)法職能擴大到物業(yè)服務區(qū)域，并制定明確的綜合管理部門的職責清單。對于住宅部門而言，主要負責監(jiān)督和管理房屋綜合體的完工，嚴格把控房屋建筑質量，嚴禁出現(xiàn)一切違法建筑。對于公安部門而言，需負責居民區(qū)的公安管理、指導和執(zhí)行安全消防任務，加強對流動人口的管理，協(xié)調業(yè)務流程。對于司法部而言，主要負責指導鄰居和社區(qū)建立和改善居民的調解組織和工作機制，并加強對居民社區(qū)中沖突和糾紛的指導和調解。對于環(huán)境保護署而言，需負責監(jiān)測住宅區(qū)的生活噪聲和周圍的商業(yè)噪聲。對于質量監(jiān)督部門而言，主要負責住宅區(qū)電梯，機械停車設備和鍋爐等特殊設備的安全監(jiān)督。對于工商部門而言，主要負責治理居民社區(qū)內非法成立的公司。對于計價部門而言，主要負責房地產服務收費的監(jiān)督管理。

結語：

綜上所述，對于物業(yè)管理行業(yè)而言，必須積極融入現(xiàn)代城市建設中，堅持特色、先進、集約化發(fā)展道路，以物業(yè)管理行業(yè)的變化和升級為出發(fā)點，不斷提高物業(yè)服務質量。進一步加強物業(yè)管理行業(yè)的影響力，促進經濟社會發(fā)展，實現(xiàn)可持續(xù)、高質量的發(fā)展。為建立一個宜居，安全，和諧的社區(qū)，需始終堅持以人為本的服務宗旨，著力完善資產管理工作體系，不斷提高物業(yè)管理水平和產業(yè)發(fā)展水平，與現(xiàn)代城市兼容。

參考文獻：

[1] 《中國物業(yè)管理》編輯部. 學習貫徹習近平總書記重要回信精神推進物業(yè)管理行業(yè)高質量發(fā)展[J]. 中國物業(yè)管理，2020（4）：1-2.

[2] 用智慧賦能和標準建設推進行業(yè)高質量發(fā)展-第五屆產業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展論壇暨產業(yè)園區(qū)物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)盟會議在大連成功召開[J]. 中國物業(yè)管理，2019（7）：4-5.

[3] 謝羅群. 智慧賦能、標準服務，推進園區(qū)高質量發(fā)展——訪成都嘉善商務服務管理有限公司總經理李軼梅[J]. 城市開發(fā)（物業(yè)管理），2020（8）：28-29.

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