公允價值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用研究

周玉梅

摘要：隨著改革開放的不斷深化，為了與國際會計(jì)準(zhǔn)則、國際財務(wù)報告準(zhǔn)則接軌、推進(jìn)我國資本市場規(guī)范發(fā)展和深化經(jīng)濟(jì)改革，我國在2014年頒布了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第39號——公允價值計(jì)量》。準(zhǔn)則頒布至今已有七年之久，公允價值的應(yīng)用范圍在逐漸擴(kuò)大但是應(yīng)用進(jìn)程緩慢，因此對公允價值的應(yīng)用研究就顯得尤為重要。文章以JY股份公司為例，分析了企業(yè)應(yīng)用公允價值計(jì)量模式對其財務(wù)指標(biāo)的影響，指出了公允價值在應(yīng)用過程中存在的問題并提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：公允價值;投資性房地產(chǎn);財務(wù)指標(biāo)

1.引言

自2014年第39號準(zhǔn)則的頒布以來，我國投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用公允價值計(jì)量模式的情況還并不普遍，采用公允價值計(jì)量的企業(yè)占比少并且公允價值的應(yīng)用發(fā)展緩慢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，滬深兩股2472上市公司中，有978家公司擁有投資性房地產(chǎn)，其中只有34家采用了公允價值模式，占比為3.48%。而截至2018年，3557家上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)上升至1608家，但采用了公允價值計(jì)量模式的企業(yè)只有72家。占比僅為4.47%。可以看出經(jīng)過5年的發(fā)展，上市公司中采用公允價值計(jì)量模式的企業(yè)只增長了38家，增長速度緩慢。

2.公允價值在金隅股份有限公司中的應(yīng)用

2.1公司介紹

北京JY股份有限公司，成立于2005年12月，于2009年在香港以H股上市，于2011年在上海證券交易掛牌上市。自上市以來JY對投資性房地產(chǎn)就以公允價值模式進(jìn)行計(jì)量，截至2018年，JY總資產(chǎn)132，262，681，913.30元，其中投資性房地產(chǎn)10，487，725，592.87元，占比7.93%。

2.2.對財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生的影響

2.2.1對資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)生的影響

資產(chǎn)負(fù)債率反映了公司的償債能力，該指標(biāo)的高低在一定程度上影響了公司的融資能力。資產(chǎn)負(fù)債率的高低對資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要。2010年至2016年，JY公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.59%、64.96%、60.26%、64.87%、66.47%、62.37%和59.71%，JY公司所處行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為74.5%、75.42%、75.2%、76%、77%、77.7%和78.3%，由此可以看出JY公司的資產(chǎn)負(fù)債率在行業(yè)中處于較低水平，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在74%～79%之間浮動，JY公司的資產(chǎn)負(fù)債率在59%～65%之間浮動，而據(jù)國泰安數(shù)庫，2012年至2015年房地產(chǎn)行業(yè)中采用公允價值的公司的資產(chǎn)負(fù)債率平均值在60%～75%之間。

總體來看，采用公允價值計(jì)量模式的公司的資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)平均水平，說明采用公允價值計(jì)量模式可以在一定程度上降低資產(chǎn)負(fù)債率，從而提高公司的償債能力，這有利于公司在市場上進(jìn)行融資活動。

2.2.2對凈利潤的影響

公允價值計(jì)量模式的應(yīng)用增加了JY的凈利潤。公允價值計(jì)量模式下的公允價值變動損益會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響。2010年至2018年，JY公司的凈利潤分別是191433萬、148332萬、239673萬、130286萬、117299萬、224790萬、223581萬、91152萬和16941萬;JY公司的公允價值變得損益分別為64015萬、77034萬、93620萬、67172萬、62828萬、60218萬、59267萬、51388萬和50893萬;公允價值變動損益對利潤的影響為33.44%、51.93%、39.06%、51.56%、53.56%、26.79%、26.51%、56.38%和30.04%。

由這些數(shù)據(jù)可以看出，公允價值計(jì)量模式的應(yīng)用增加了JY在2010年至2018年的凈利潤。首先，公允價值變動損益對公司凈利潤的貢獻(xiàn)率最低為為26.52%，最高為56.38%，平均影響程度為41.03%。其次，采用公允價值計(jì)量模式之后，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)不需要再計(jì)提折舊，這會減少公司成本、費(fèi)用的支出，從而使得利潤增加。所以總的來看公允價值計(jì)量模式的應(yīng)用對JY的凈利潤的平均貢獻(xiàn)率會高于41.03%。

2.2.3 對每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的影響

對于房地企業(yè)而言，當(dāng)期開工項(xiàng)目目數(shù)量、國家宏觀調(diào)控政策都會對企業(yè)的經(jīng)營活動造成影響。因此，各期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量會存在波動。加之采用了公允價值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)公允價值也會隨市場價格的波動而波動，所以企業(yè)每股經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量也的波動會更加明顯。

3.應(yīng)用公允價值計(jì)量模式存在的問題及建議

3.1存在的問題

首先，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫時，會導(dǎo)致企業(yè)利潤虛高，利潤大幅度增長但是并沒有實(shí)際利潤的流入，這種虛高的利潤不利于企業(yè)的經(jīng)營管理，可能會導(dǎo)致資金鏈的斷裂。其次，公允價值難以可靠持續(xù)的取得，我國公允價值多依靠評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，因此存在一定的主觀性，這導(dǎo)致上市公司為了粉飾報表可能會出現(xiàn)人為操縱利潤的現(xiàn)象。

3.2建議

一方面相關(guān)政府部門在準(zhǔn)則設(shè)計(jì)、實(shí)施和監(jiān)管時需加強(qiáng)合作，加強(qiáng)執(zhí)行力度，為各企業(yè)提供應(yīng)用公允價值的共享平臺，對市場信息進(jìn)行及時反饋，提高企業(yè)使用公允價值計(jì)量的可操作性。另一方面政府也應(yīng)該加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，加強(qiáng)懲罰力度，提高違法成本。還應(yīng)對審計(jì)人員和資產(chǎn)評估人員的職業(yè)道德進(jìn)行評估和考量，使得審計(jì)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠保持較高的獨(dú)立性。

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