房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理和成本控制

劉志平

摘 要：對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，設(shè)計(jì)管理貫穿其全過程，設(shè)計(jì)管理從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拿地開始就要實(shí)施，規(guī)劃報(bào)批、設(shè)計(jì)施工圖、配合施工現(xiàn)場等所有環(huán)節(jié)都離不開設(shè)計(jì)管理。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理主要從時(shí)間、技術(shù)、現(xiàn)場三個(gè)方面開展管理工作，圖紙要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段進(jìn)行調(diào)整和完善。設(shè)計(jì)管理還能對成本進(jìn)行更好的控制和優(yōu)化，把工程的整體成本拆分成每一個(gè)項(xiàng)目工程的具體費(fèi)用，既能提高客戶體驗(yàn)的檔次和品質(zhì)，又能提高整體利潤。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;設(shè)計(jì)管理;成本控制

中圖分類號：F29;TM7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-1064（2021）04-073-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.036

設(shè)計(jì)管理對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說具有重要的職能和作用，設(shè)計(jì)管理工作人員要從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等多方面進(jìn)行綜合考量，促使設(shè)計(jì)管理及其操作程序更加規(guī)范化和制度化，以此進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)管理。要想做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)管理工作，要從項(xiàng)目整體目標(biāo)出發(fā)，對營銷、施工、配套等進(jìn)行綜合考量，提高成本控制的意識。

1 圖紙管理的技術(shù)難點(diǎn)

1.1 從時(shí)間管理方面進(jìn)行分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要多個(gè)職能部門對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審批，只有設(shè)計(jì)圖紙審批合格才能進(jìn)入施工流程，因此，做好銜接報(bào)建手續(xù)的工作可以壓縮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間成本。

制定設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，根據(jù)每個(gè)報(bào)建環(huán)節(jié)實(shí)際所需圖紙對設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)間進(jìn)行合理的拆分。設(shè)計(jì)管理工作人員要重視報(bào)建手續(xù)的區(qū)域化特點(diǎn)，及時(shí)與報(bào)建人員進(jìn)行溝通，明確所需報(bào)備圖紙的內(nèi)容，進(jìn)一步提高報(bào)建效率。在招標(biāo)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理需要進(jìn)一步縮短計(jì)算工程量清單所花費(fèi)的時(shí)間，并在基本確認(rèn)施工圖后根據(jù)圖紙進(jìn)行工程量計(jì)算[1]。

1.2 從技術(shù)管理方面進(jìn)行分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目圖紙涉及土建、景觀、裝修、二次深化等多個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，因此，圖紙管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容是對接和交底分項(xiàng)圖紙，避免在設(shè)計(jì)過程中各自為政，導(dǎo)致在實(shí)際施工過程中出現(xiàn)漏項(xiàng)、變更量大的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要參照以往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合工程成本，編制科學(xué)合理、突出標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)任務(wù)書，并根據(jù)實(shí)際施工情況對任務(wù)書進(jìn)行修編。設(shè)計(jì)任務(wù)書的作用是讓設(shè)計(jì)單位在短時(shí)間內(nèi)清晰地了解企業(yè)要求，為企業(yè)內(nèi)審提供便利，并評估設(shè)計(jì)院實(shí)際工作的質(zhì)量。

對設(shè)計(jì)方案和各專業(yè)施工圖進(jìn)行合理有效的管理?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)間并不充足，尤其是在方案報(bào)批階段，造成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)變動(dòng)的不確定因素有很多，例如沒有充足的出圖時(shí)間，出現(xiàn)營銷變化、規(guī)劃變動(dòng)等，極易導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙前后不統(tǒng)一的現(xiàn)象。因此，出圖時(shí)間應(yīng)以天為單位，同時(shí)利用郵件標(biāo)注修改內(nèi)容，方便對圖檔進(jìn)行查閱。設(shè)計(jì)施工圖之前，設(shè)計(jì)單位要明確指出可以優(yōu)化以及不可以調(diào)整的部分，嚴(yán)格按照面積指標(biāo)設(shè)計(jì)施工圖，并隨時(shí)與測繪單位進(jìn)行溝通，依據(jù)客戶需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，并加大對地下室設(shè)計(jì)圖紙的審查力度[2]。

1.3 從現(xiàn)場管理方面進(jìn)行分析

施工現(xiàn)場的圖紙管理主要是結(jié)合工程進(jìn)度提供相應(yīng)的圖紙，以此有效控制后續(xù)變更量，提升施工質(zhì)量，減少返工問題。

為了達(dá)到縮短施工工期的目的，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是先進(jìn)行基樁，然后開挖地下室，最后進(jìn)行主體施工的流程，這就需要出圖時(shí)間能與工程進(jìn)度相吻合，設(shè)計(jì)管理工作人員要準(zhǔn)確預(yù)估審圖時(shí)間和內(nèi)審時(shí)間，最大程度地實(shí)現(xiàn)中間環(huán)節(jié)無縫銜接。因此，設(shè)計(jì)管理工作人員要做好設(shè)計(jì)圖紙和工程節(jié)點(diǎn)的銜接工作。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一個(gè)不容易控制的環(huán)節(jié)是對售樓處的設(shè)計(jì)，因?yàn)槭蹣翘幵诙虝r(shí)間就要開放，無法給圖紙?jiān)O(shè)計(jì)預(yù)留足夠的時(shí)間，因此需要裝修、設(shè)備及景觀設(shè)計(jì)等各方面圖紙相互配合并進(jìn)行交叉施工，還要對樣板房所使用的欄桿、門窗等進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，各分項(xiàng)的設(shè)計(jì)管理人員要注意跟進(jìn)施工進(jìn)度，避免施工過程中出現(xiàn)問題。

大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會出現(xiàn)決算成本比目標(biāo)成本高的現(xiàn)象，這主要是由變更單數(shù)量多、費(fèi)用高導(dǎo)致的。因此，對嚴(yán)格控制變更單設(shè)計(jì)是極為重要的。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際施工開始之前，各專業(yè)、各部門要對專業(yè)圖紙中可能存在的錯(cuò)漏碰缺、設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程做法改進(jìn)、成本調(diào)整、營銷策略改變等進(jìn)行聯(lián)合會審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并調(diào)整工程量清單。

2 設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

2.1 從技術(shù)角度進(jìn)行成本控制

設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的時(shí)，要在招標(biāo)文件中明確設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)單位要根據(jù)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行設(shè)計(jì)任務(wù)，從而真正滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求[3]。

采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，即對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中大頻率出現(xiàn)的重復(fù)性部位、構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、使用的材料等采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求相對較高，可以使用成熟的、國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的圖集，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際定位，在安全的基礎(chǔ)上建立本企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)圖庫等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在使用功能方面的很多項(xiàng)目都類似，因此可以采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，縮短工程設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間，最大程度地降低成本。

重視審查施工圖紙的工作，審查施工圖的工作主要是對占比重較大的或使用量較大的施工材料和設(shè)備進(jìn)行審查。目前對圖紙審查大多采用第三方審圖機(jī)構(gòu)、外聘監(jiān)理、咨詢顧問等方式，對施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響施工成本和質(zhì)量的問題，針對這些問題進(jìn)行合理的修改和優(yōu)化，更好地控制支出，達(dá)到節(jié)約施工成本的目的。

重視對變更的管理，每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會在一定程度上受到地質(zhì)條件、市場價(jià)格、人們主觀認(rèn)識等外部因素的影響，在變更方面的設(shè)計(jì)管理就顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)不可能面面俱到，直接導(dǎo)致在施工過程中不可避免地出現(xiàn)對原設(shè)計(jì)的變更[4]。

2.2 從組織角度進(jìn)行成本控制

建立包括企業(yè)設(shè)計(jì)管理人員、外聘設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)監(jiān)理、成本管理人員等在內(nèi)的具有完整性的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，科學(xué)合理地監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，全面管理和控制設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度和成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用設(shè)計(jì)招投標(biāo)制擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)引入競爭機(jī)制，能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，更好地實(shí)現(xiàn)成本降低、效益提高的目的。設(shè)計(jì)招投標(biāo)體制可以對設(shè)計(jì)單位的競爭能力起到有效提升的積極作用，刺激設(shè)計(jì)人員更好、更用心地進(jìn)行全面策劃和設(shè)計(jì)，從而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供最經(jīng)濟(jì)合理、最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段涉及的成本控制具有綜合性，因此，對設(shè)計(jì)人員、成本管理人員的綜合素質(zhì)有著較高的要求，要對設(shè)計(jì)人員、成本管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和教育，不斷更新和完善其知識結(jié)構(gòu)。

2.3 從技術(shù)角度進(jìn)行成本控制

合同對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有重要的作用，所有參與方都要簽訂并嚴(yán)格按照合同規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和成本控制的關(guān)鍵就是對合同進(jìn)行有效管理。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及多種合同類型，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、工期、實(shí)施情況、簽訂合同的前置條件等，選擇相適宜的合同形式，突出規(guī)范性。其次，要加強(qiáng)對合同履行情況的管理，簽訂合同后要派專人調(diào)查執(zhí)行合同的實(shí)際情況并進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)糾正和處理，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。

2.4 從經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行成本控制

在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的一項(xiàng)有效措施是以參與項(xiàng)目的各方的需求和動(dòng)機(jī)為出發(fā)點(diǎn)，制定合理且有效的激勵(lì)機(jī)制，既迎合所有參與方的利益要求，又能促使設(shè)計(jì)方實(shí)現(xiàn)超過業(yè)主所預(yù)期的利益目標(biāo)。合理且有效的激勵(lì)機(jī)制可以從以下三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)：一是物質(zhì)方面激勵(lì)，這是最直接、最有效的方式;二是為員工提供成長的平臺，促使員工更積極地投身工作;三是對優(yōu)秀設(shè)計(jì)人員進(jìn)行鼓勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)，使其得到精神上的滿足。

3 結(jié)語

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，需要精細(xì)化的設(shè)計(jì)管理，既要加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙管理，還要結(jié)合前期、成本、項(xiàng)目、營銷部門綜合的考量對房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需求，并將其體現(xiàn)在設(shè)計(jì)中，從而進(jìn)一步充分發(fā)揮設(shè)計(jì)管理的積極作用。

參考文獻(xiàn)

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