物業(yè)管理行業(yè)空間進(jìn)一步打開

摘要：2020年物業(yè)管理行業(yè)全年上市企業(yè)數(shù)量再創(chuàng)新高、增值服務(wù)營收及盈利能力凸顯、管理規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大將物業(yè)管理行業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力及潛在價值展現(xiàn)得淋漓盡致，隨著行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，我們看到長效發(fā)展機(jī)制的不斷完善健全、多業(yè)態(tài)及城市服務(wù)蓬勃發(fā)展、收并購及項目拓展助力物企規(guī)模連攀高峰、多種經(jīng)營展現(xiàn)其營收及盈利的能力等現(xiàn)象。物管行業(yè)已逐步擺脫傳統(tǒng)老舊的主觀影響，科技、服務(wù)、多元等新標(biāo)簽正逐漸打入，展望2021，行業(yè)洗牌或?qū)⒓觿。藰I(yè)務(wù)拓展及多元化以外，品牌構(gòu)建必將成為下一個需要物企重點發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞：行業(yè)擴(kuò)容;品牌升維;多元發(fā)展

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）02-0064-69 收稿日期：2021-01-20

2020年是中國物協(xié)定義的“能力建設(shè)年”，新冠肺炎疫情“黑天鵝”、全年上市企業(yè)數(shù)量再創(chuàng)新高、增值服務(wù)營收及盈利能力凸顯、管理規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大將物業(yè)管理行業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力及潛在價值展現(xiàn)得淋漓盡致，隨著行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，我們看到長效發(fā)展機(jī)制的不斷完善健全、多業(yè)態(tài)及城市服務(wù)蓬勃發(fā)展、收并購及項目拓展助力物企規(guī)模連攀高峰、多種經(jīng)營展現(xiàn)其營收及盈利的能力等現(xiàn)象。

展望2021年，在國家政策規(guī)范的指引下，走出新冠疫后的物業(yè)管理行業(yè)將迸發(fā)更大能量，行業(yè)洗牌仍將繼續(xù)，增量市場尤其住宅業(yè)態(tài)將保持穩(wěn)定增長，伴隨物業(yè)重要性提升，存量領(lǐng)域的“廝殺”必將加劇。

1 抗擊疫情：行業(yè)價值二次發(fā)掘，“最后一公里”天然優(yōu)勢凸顯

新冠肺炎爆發(fā)后，全國以社區(qū)為單位進(jìn)行封閉式抗疫，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為一線主力抗疫群體，除了物業(yè)管理本職工作外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還承擔(dān)了諸多部門委托工作，其中以社區(qū)居委會及街道辦事處委托工作為主，作為社區(qū)治理的基本單元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了鏈接政府及各部門與業(yè)主之間的責(zé)任。

據(jù)調(diào)研，經(jīng)歷疫情，近98%的受調(diào)業(yè)主高度認(rèn)可物業(yè)管理在社區(qū)疫情聯(lián)防聯(lián)控體系之中的重要地位，并且對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情之中的服務(wù)品質(zhì)比較滿意，91.28%的受調(diào)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)有不同程度的提升。同樣，仍有1.73%的受調(diào)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)有所下降。圖1反映了經(jīng)歷疫情后，業(yè)主對物業(yè)管理重要性和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)認(rèn)可度的變化情況。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作認(rèn)可度直接反應(yīng)在物業(yè)費(fèi)繳納態(tài)度之上，92.39%的受調(diào)業(yè)主表示愿意積極或按時繳納物業(yè)費(fèi)，作為對物業(yè)服務(wù)企業(yè)付出的回報;相反，尚有近8%的受調(diào)業(yè)主認(rèn)為其所在社區(qū)物業(yè)存在不作為、疫情防控不到位等情形，表示緩些或不想繳納物業(yè)費(fèi)。

經(jīng)歷新冠肺炎疫情，物管行業(yè)的重要性被行業(yè)及業(yè)主普遍認(rèn)可，居家防疫過程中，物業(yè)“最后一公里”天然優(yōu)勢凸顯。整體來看，新冠肺炎疫情是對物業(yè)管理價值的二次發(fā)掘，對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起著催化劑的作用，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展更明確了方向。

2 加速奔跑：規(guī)模拓展仍為行業(yè)主旋律，舊改及城市服務(wù)空間可觀

2020年，規(guī)模擴(kuò)張依舊為行業(yè)主旋律，2019年行業(yè)總規(guī)模達(dá)310億平方米，結(jié)合近五年的商品房銷售面積、存量覆蓋率的提升及城市服務(wù)的覆蓋面擴(kuò)大，預(yù)計2024年物管行業(yè)規(guī)模將突破400億平方米，見圖2。

2020年是收并購大年，物企收并購主要目的是：（1）收購業(yè)態(tài)相近物業(yè)公司進(jìn)行管理面積底盤擴(kuò)容;（2）收購差異化業(yè)態(tài)物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化;（3）收購多種經(jīng)營專業(yè)公司補(bǔ)強(qiáng)多經(jīng)開展能力，創(chuàng)造更廣多元營收空間。前兩者為目前主要收并購邏輯。

去年6月，綠城服務(wù)先后兩次入股中奧到家，持股比例達(dá)18.67%，合作協(xié)議顯示，綠城服務(wù)將向合資公司（綠城服務(wù)持股70%，中奧到家集團(tuán)持股30%）提供生活服務(wù)產(chǎn)品、技術(shù)、服務(wù)系統(tǒng)和專業(yè)資源。對于不符合綠城服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的項目，綠城服務(wù)將優(yōu)先推薦給中奧到家，同時綠城服務(wù)的外包業(yè)務(wù)將優(yōu)先考慮中奧到家（有最低業(yè)務(wù)量保證）。且綠城服務(wù)及中奧到家業(yè)務(wù)版圖重心均在華東地區(qū)，上市物企合作產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，將在服務(wù)質(zhì)量、品牌口碑、社區(qū)綜合服務(wù)能力等方面鑄就更高護(hù)城河。

2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)斥資14.9億元收購開元物業(yè)，獲得3659萬平方米在管面積，通過此次并購，融創(chuàng)服務(wù)借助開元物業(yè)在酒店、醫(yī)院、小鎮(zhèn)、銀行、學(xué)校等非住特色業(yè)態(tài)中的沉淀進(jìn)一步優(yōu)化自身業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。

此外，碧桂園服務(wù)分別收購滿國康潔及福建東飛兩家城市環(huán)衛(wèi)專業(yè)公司，進(jìn)一步增加其城市服務(wù)競爭力。

據(jù)統(tǒng)計，2020年全年不完全收并購事件近80起，涉及資金近百億（不含未披露），且12月單月收并購事件達(dá)17起，行業(yè)收并購再創(chuàng)高潮，見表3。

收并購市場火熱的同時，作為規(guī)模拓展雙輪驅(qū)動中的另一輪，項目外拓愈發(fā)熱烈。

住宅業(yè)態(tài)中增量市場保持穩(wěn)定增長，存量市場中老舊小區(qū)改造同樣為物企提供了新藍(lán)海，2020年1月，李克強(qiáng)總理于西寧考察時表示，要大規(guī)模推進(jìn)老舊小區(qū)改造。7月，住建部副部長黃艷表示，從調(diào)查摸底的情況來看，全國2000年底以前建成的老舊小區(qū)約22萬個，涉及的居民近3900萬戶。2000年以前建成城鎮(zhèn)住房建筑面積大于90億平方米，需改造老舊小區(qū)建筑面積大于50億平方米，按照500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)物業(yè)費(fèi)水平均值3.09元/ （平方米·月）預(yù)估，舊改市場空間達(dá)1854億元。8月12日，國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（下簡稱《意見》），全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作?！兑庖姟分忻鞔_2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民約700萬戶，相比去年增加一倍。到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制;到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)?！兑庖姟繁硎?，國家鼓勵運(yùn)用市場化方式吸引社會力量參與。老舊小區(qū)改造的加速推進(jìn)，可提高物管企業(yè)的滲透率，擴(kuò)大行業(yè)的市場空間。

2020年同樣是城市服務(wù)蓬勃發(fā)展的一年， 從城市綜合管理至單項委托管理，物企從單一場景中走出，進(jìn)入到場景復(fù)雜多元的城市服務(wù)中去，同樣打開了新的細(xì)分賽道。受限于城市服務(wù)進(jìn)場門的高門檻，目前大多城市服務(wù)項目在三四線城市展開。長期來看，伴隨物企綜合治理能力的提升以及信息化能力的提升，城市服務(wù)必成星火燎原之勢，但隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)展，城鎮(zhèn)治理標(biāo)準(zhǔn)要求勢必提升，對入場玩家的資質(zhì)能力要求也將提升。

2020年，規(guī)模擴(kuò)展依舊為行業(yè)主旋律，企業(yè)分化愈發(fā)明顯，萬物云以5.78億平方米的在管面積居首，在管規(guī)模過億共有19家企業(yè)，百強(qiáng)門檻值為1386萬平方米，據(jù)萬物云相差近42倍。碧桂園服務(wù)2020年合約面積已達(dá)8.31億平方米，2021年或?qū)⒊蔀榈谝患彝黄?0億平方米門檻的超級企業(yè)。

3 垂直深耕：業(yè)主增值服務(wù)盈利能力凸顯，尚需更完善服務(wù)體系支撐發(fā)展

據(jù)中物研協(xié)2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力500強(qiáng)測評數(shù)據(jù)顯示，500強(qiáng)物企住宅業(yè)態(tài)布局占比95.4%，住宅業(yè)態(tài)管理面積為80.22億平方米，占比59.97%，始終為物管行業(yè)的支柱業(yè)態(tài)，建立在廣袤的物理管理面積之上，把控社區(qū)流量入口， 2020年后疫情時代物企業(yè)主增值服務(wù)取得亮眼成就，服務(wù)收入315.37億元，同比增長66.81%。

選取16家上市物企的半年報披露數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，2020 H1業(yè)主增值服務(wù)營收均值為2.7億元，中位數(shù)為1.92億元，7家物企營收在1億元以內(nèi)，分化嚴(yán)重。業(yè)主增值服務(wù)貢獻(xiàn)總體營收基本在10%～20%之間，整體營收尚存較大提升空間，見圖3。

盈利方面，鑫苑服務(wù)及碧桂園服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)毛利率均達(dá)65.9%，旭輝永升服務(wù)、鑫苑服務(wù)和保利物業(yè)業(yè)主增值服務(wù)盈利占比達(dá)3成以上，近半數(shù)企業(yè)增值服務(wù)盈利占比在2成以上，盈利貢獻(xiàn)較營收貢獻(xiàn)高出一個檔次，見圖4。

從業(yè)主增值服務(wù)坪效來看，除半年報為披露住宅業(yè)態(tài)在管面積企業(yè)外，存在明顯斷檔，保利物業(yè)以0.85元/平方米·月居首，其后為旭輝永升服務(wù)及綠城服務(wù)（見圖5），對比住宅業(yè)態(tài)物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)下業(yè)主增值服務(wù)當(dāng)下產(chǎn)能依舊不高，垂直領(lǐng)域深耕空間巨大。業(yè)主增值服務(wù)坪效逐漸進(jìn)入物業(yè)費(fèi)同一水平之時，物企才算在物理空間之上的垂直領(lǐng)域內(nèi)達(dá)到有所建樹的階段。

資源可利用、能力可觸達(dá)為物企開展增值服務(wù)的主要依據(jù)，和物業(yè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的例如裝修服務(wù)、家政服務(wù)、房屋經(jīng)紀(jì)、停車位相關(guān)服務(wù)等為主要業(yè)務(wù)。此外，在經(jīng)歷新冠肺炎疫情后，業(yè)主對物業(yè)提供社區(qū)零售、購物協(xié)助方面產(chǎn)生使用粘性，通過物業(yè)進(jìn)行日常生活用品的采買被廣為接受，物企也紛紛開展此類業(yè)務(wù)。

從業(yè)務(wù)性質(zhì)上看，業(yè)主增值服務(wù)較多聚焦于物業(yè)本身專業(yè)能力的有償延伸和所轄社區(qū)空間管理運(yùn)營權(quán)力的使用，據(jù)克而瑞調(diào)研了解，絕大多數(shù)物企開展業(yè)主增值服務(wù)的方式為清單銷售式，通過管家、APP、線下活動會等形式進(jìn)行各類型商品銷售，多為被動式銷售，更進(jìn)一步者，基于項目經(jīng)理及管家對所轄社區(qū)業(yè)主需求的感性認(rèn)知，進(jìn)行推薦商品的選擇。

有效的業(yè)主增值服務(wù)開展體系是基于不同生命周期客戶訴求的探知，將集團(tuán)供應(yīng)商資源有效整合，結(jié)合自身客戶情況形成標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)包和特色業(yè)務(wù)包，且配備相應(yīng)“使用說明書”，標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)包適用于絕大多數(shù)項目，主要為物業(yè)專業(yè)能力的延伸業(yè)務(wù)，例如上門維修、家政服務(wù)等，特色業(yè)務(wù)依托于集團(tuán)及區(qū)域公司資源，將同標(biāo)的客群需求度及匹配程度高的業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)先選用，打造差異化服務(wù)優(yōu)勢，創(chuàng)造更高增值服務(wù)營收。圖6為業(yè)主增值服務(wù)開展邏輯圖及客戶細(xì)分體系。

通過戰(zhàn)略合作強(qiáng)化自有資源，以滿足業(yè)主愈發(fā)多元化的需求，在住宅場景下，社區(qū)生活服務(wù)依舊為2020年物企主要拓展方向，此外向文化服務(wù)、食品餐飲乃至法律服務(wù)方面開始延伸，業(yè)主增值服務(wù)內(nèi)容持續(xù)擴(kuò)大。

4 品牌發(fā)聲：龍頭發(fā)聲引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，業(yè)務(wù)層面品牌進(jìn)一步細(xì)化

2020年，伴隨物管行業(yè)快速發(fā)展，業(yè)主對物企品牌需求度不斷提升，購房時客戶對物業(yè)公司品牌持高重視程度，38.58%受調(diào)客戶非?？粗匚飿I(yè)公司品牌，購房一定要考慮大品牌物業(yè)公司，46.46%受調(diào)客戶表示比較看重物業(yè)公司品牌，大品牌更好但不一定強(qiáng)求。僅15.74%受調(diào)客戶在購房時對物業(yè)品牌看重程度為一般及以下。

2020年，物管行業(yè)在品牌領(lǐng)域亦有重大發(fā)聲。10月31日，萬科集團(tuán)合伙人朱保全在萬科集團(tuán)上海區(qū)域媒體交流會上正式對外宣布萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”，以空間科技服務(wù)為定位，完成整體品牌升維。11月26日，碧桂園服務(wù)品牌煥新，并啟用新LOGO智慧樹，以新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價值“四新”對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行重新定義。

除了戰(zhàn)略層面的品牌煥新外，2020年物企在業(yè)務(wù)層面也頻頻發(fā)聲，其中增值服務(wù)的品牌發(fā)聲最為頻繁，世茂服務(wù)發(fā)布“SUNIT世集”社區(qū)生活服務(wù)品牌及“茂閱島”社區(qū)教育品牌進(jìn)一步擴(kuò)容社區(qū)增值服務(wù)。融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布“全球融創(chuàng)服務(wù)品牌”發(fā)力非住業(yè)態(tài)服務(wù)。

5 “老”物業(yè)變新物種，2021未來可期

回顧2020年，經(jīng)歷新冠肺炎疫情的物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出更強(qiáng)勁生命力，在資本市場、規(guī)模拓展、品牌發(fā)聲等方面均再創(chuàng)高潮，此外，物企也越來越重視高素質(zhì)人才引進(jìn)，無論是從相近行業(yè)高薪聘請，還是從清北復(fù)交等頂尖名校校招培養(yǎng)，人才已經(jīng)上升到物企的戰(zhàn)略層面，物企薪酬和營收、凈利潤呈正相關(guān)。

《中華人民共和國民法典》發(fā)布，更詳細(xì)界定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供法律保障，國家層面引領(lǐng)建立長效管理機(jī)制;同時，2020年住建部等部門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》《十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)》等重要導(dǎo)向性文件，大力推動行業(yè)多維發(fā)展。

物管行業(yè)已逐步擺脫傳統(tǒng)老舊的主觀影響，科技、服務(wù)、多元等新標(biāo)簽正逐漸打入，展望2021，行業(yè)洗牌或?qū)⒓觿?，除了業(yè)務(wù)拓展及多元化以外，品牌構(gòu)建必將成為下一個需要物企重點發(fā)展的方向。

作者簡介：楊一涵，克而瑞地產(chǎn)研究院研究員。