“一個(gè)明確”+“六大趨勢(shì)”

摘要：近日，住建部聯(lián)合十部委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，內(nèi)容可提煉為“一個(gè)明確”+“六大趨勢(shì)”，從宏觀層面進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服定價(jià)市場(chǎng)化的趨勢(shì)，釋放了物業(yè)服務(wù)企業(yè)潛在利潤空間。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;制度健全;智慧物業(yè)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）02-0070-72 收稿日期：2021-01-17

2021年1月5日，由住建部聯(lián)合十部委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ穬?nèi)容可提煉為“一個(gè)明確”+“六大趨勢(shì)”，其中“一個(gè)明確”即明確完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，強(qiáng)調(diào)住宅物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化定價(jià)基調(diào)，在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的區(qū)域建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

《通知》指出，物業(yè)服務(wù)價(jià)格主要通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)價(jià)格?？筛鶕?jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整。在物業(yè)服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

物業(yè)管理行業(yè)具有準(zhǔn)消費(fèi)品屬性，因?yàn)槠鋬r(jià)格屬性隨所提供服務(wù)的價(jià)值而定。但是部分區(qū)域住宅物業(yè)的物業(yè)費(fèi)受限價(jià)影響，尚未形成全面的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，導(dǎo)致很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤空間被擠壓?！锻ㄖ返某雠_(tái)從宏觀層面進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服定價(jià)市場(chǎng)化的趨勢(shì)，釋放了物業(yè)服務(wù)企業(yè)潛在利潤空間。

在《通知》發(fā)布后，1月6日全面引爆物業(yè)股上漲熱情。物業(yè)板塊基本全線飄紅，漲幅最大的為銀城生活服務(wù)，漲幅為39.53%，行業(yè)平均漲幅也達(dá)到了12.5%。行業(yè)總市值單日暴增超840億元人民幣。

除此之外，《通知》從融入基層社會(huì)治理體系、健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動(dòng)發(fā)展生活服務(wù)業(yè)、規(guī)范維修資金使用和管理、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理等6個(gè)方面提出要求，對(duì)此本文提出在政策導(dǎo)向下物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的六大趨勢(shì)。

1 明晰各方主體責(zé)任，提高物業(yè)管理與基層治理的融合度

《通知》明確建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力。其次，《通知》明確街道屬地管理責(zé)任，提出在突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)期間，街道指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。再次，《通知》強(qiáng)調(diào)推動(dòng)城市管理服務(wù)下沉，依托城市綜合管理服務(wù)平臺(tái)，建立群眾反映問題的受理處置機(jī)制。

解讀：黨的十九屆五中全會(huì)提出加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移。但是，目前物業(yè)管理與社區(qū)治理結(jié)合不充分，政府資源與管理向社區(qū)延伸不足。本次《通知》通過形成社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，使物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)價(jià)值得到充分體現(xiàn)。

2 健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)，發(fā)揮業(yè)主自治效能

《通知》明確街道負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)。鼓勵(lì)“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會(huì)成員，提高業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例。探索建立業(yè)主委員會(huì)成員履職負(fù)面清單。同時(shí)，《通知》要求業(yè)主委員會(huì)每年向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。并探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為納入個(gè)人信用記錄。

解讀：業(yè)主權(quán)利的回歸使得社區(qū)對(duì)業(yè)主委員會(huì)這一業(yè)主權(quán)利的“代言人”提出了迫切的需求。但部分社區(qū)的業(yè)委會(huì)難以有效發(fā)揮業(yè)主自治的作用，《通知》一方面規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行機(jī)制，另一方面充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的橋梁作用（如通過征信系統(tǒng)約束業(yè)主不良行為）。

3 管理規(guī)?；⒎?wù)品質(zhì)化、價(jià)格市場(chǎng)化、人員專業(yè)化

《通知》提出擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū);全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量主體責(zé)任。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)?；⑵放苹?jīng)營，提升整體服務(wù)水平;完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制?？筛鶕?jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整。提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式;提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)，引入高技能人才和專業(yè)技術(shù)人才。

解讀：提升服務(wù)水平是物業(yè)管理行業(yè)的永恒話題。在政策的引導(dǎo)下，一是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得更多市場(chǎng)拓展機(jī)會(huì)，以企業(yè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)周邊項(xiàng)目，形成區(qū)域化管理;二是強(qiáng)調(diào)品質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，通過兼并重組整合資源，實(shí)現(xiàn)品牌化經(jīng)營;三是通過市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制，嘗試解決“物業(yè)費(fèi)”調(diào)價(jià)難的問題，推進(jìn)酬金制（解決信息不對(duì)稱問題，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益）;四是提升員工專業(yè)素質(zhì)，吸引多元領(lǐng)域的高級(jí)人才不斷加入。

4 發(fā)展以生活服務(wù)為主的增值業(yè)務(wù)，加速智慧物業(yè)建設(shè)

《通知》明確促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老、家政等生活性服務(wù)業(yè)務(wù)，可依規(guī)申請(qǐng)相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。同時(shí)，《通知》提出加強(qiáng)智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)，提升設(shè)施設(shè)備智能化管理水平，通過在電梯、消防、給排水等重要設(shè)施設(shè)備布設(shè)傳感器，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集。

解讀：增值業(yè)務(wù)和智慧物業(yè)是近年來物業(yè)管理行業(yè)重要的發(fā)展趨勢(shì)。政策在肯定上述兩個(gè)發(fā)展方向的同時(shí)，進(jìn)一步提出具體的思路。在增值服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)力生活服務(wù)（碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)2020年中期生活服務(wù)類增值業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)超過200%）;在智慧物業(yè)建設(shè)方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大科技開發(fā)資金投入（新城悅服務(wù)投資6100萬元用于先進(jìn)技術(shù)及引進(jìn)人才）。

5 維修資金使用和管理規(guī)范化

《通知》強(qiáng)調(diào)優(yōu)化維修資金使用流程，提高維修資金使用效率。完善維修資金信息披露制度，方便業(yè)主查詢，接受社會(huì)監(jiān)督。加大維修資金歸集力度，推動(dòng)新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金。采用公開招標(biāo)方式擇優(yōu)確定專戶管理銀行。探索委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營維修資金，提高資金收益水平，并將收益分配給業(yè)主。

解讀：此前維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問題。《通知》通過建立緊急維修事項(xiàng)清單等方式優(yōu)化維修資金使用流程，通過探索委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營維修資金，提高資金收益。有助于業(yè)主和物業(yè)企業(yè)充分利用維修資金，提升社區(qū)居民生活質(zhì)量。

6 信用機(jī)制將在物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展項(xiàng)目，及涉入城市服務(wù)中發(fā)揮重要作用

《通知》提出建立物業(yè)服務(wù)信息公開制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度，加強(qiáng)信用信息在項(xiàng)目招投標(biāo)、政府采購等方面的應(yīng)用，優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，強(qiáng)化市場(chǎng)退出機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度，推動(dòng)形成優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境。

解讀：2018年物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消，使得監(jiān)管層面缺乏有效抓手?！锻ㄖ方柚⒎?wù)信息公開公示制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度，形成優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管。在監(jiān)管逐漸趨嚴(yán)的背景下，企業(yè)唯有規(guī)范經(jīng)營、不斷提升服務(wù)質(zhì)量，方能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

文章來源：本文由中指研究院供稿。