論前期物業(yè)管理合同的法律效力

崔武

【摘 要】由于前期物業(yè)管理合同由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂，業(yè)主不能參與合同談判和簽訂，但需要履行物業(yè)管理合同中規(guī)定的相應(yīng)義務(wù)，以及大量的財(cái)產(chǎn)糾紛。本文將討論早期物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)及其對(duì)業(yè)主的影響。

【關(guān)鍵詞】管理合同；物業(yè)

開(kāi)發(fā)商從出售物業(yè)到業(yè)主會(huì)議，業(yè)主不能選擇物業(yè)管理公司物業(yè)管理，物業(yè)管理迫在眉睫。因此，法律允許開(kāi)發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)，簽訂早期物業(yè)管理合同具有重要意義。因?yàn)樵缙诘奈飿I(yè)管理合同簽署的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司、業(yè)主沒(méi)有機(jī)會(huì)不能參與合同談判，簽署，但需要物業(yè)管理合同履行相應(yīng)的義務(wù)，有效的“中華人民共和國(guó)物業(yè)管理合同法律”的法律性質(zhì)和“中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)和業(yè)主并不明確。這導(dǎo)致了許多財(cái)產(chǎn)糾紛

物業(yè)管理合同是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主或業(yè)主會(huì)議的要求，在物業(yè)管理企業(yè)選擇物業(yè)管理企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)有以下?tīng)?zhēng)議：一些學(xué)者認(rèn)為物業(yè)管理合同是合同，因?yàn)楹贤淖罨咎卣魇翘幚砦惺聞?wù)的合同目的，和物業(yè)管理合同符合這一特點(diǎn)。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同的目的是通過(guò)物業(yè)管理公司的有效管理，為他們創(chuàng)造一個(gè)干凈、美麗、安全、便捷的居住環(huán)境。一些學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)管理合同屬于服務(wù)合同。由于財(cái)產(chǎn)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)議，物業(yè)服務(wù)由物業(yè)管理公司向業(yè)主提供，業(yè)主支付相應(yīng)的報(bào)酬。這一概念首先放棄了過(guò)去使用的“物業(yè)管理合同”或“物業(yè)管理服務(wù)合同”的名稱。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，其目的是房地產(chǎn)服務(wù)的行為。其他學(xué)者認(rèn)為物業(yè)管理合同屬于非典型合成合同。然而，一些相關(guān)的內(nèi)容，如住房服務(wù)和車輛管理服務(wù)，具有承包和保留合同的特點(diǎn)。還有就業(yè)契約理論、契約理論、代理理論等?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三章被稱為“物業(yè)管理服務(wù)”，第四章為“物業(yè)管理服務(wù)”，第三章為“第二十一、二十五份物業(yè)管理、二十六部分管理”及另一份“物業(yè)服務(wù)契約”。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理?xiàng)l例并沒(méi)有明確界定財(cái)產(chǎn)契約的法律性質(zhì)。明確物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)，對(duì)于界定物業(yè)管理企業(yè)的法律地位，防止和正確處理物業(yè)管理糾紛具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛主要是由于物業(yè)管理合同的性質(zhì)。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主選擇的“保姆”，即為業(yè)主服務(wù)。但物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為我有物業(yè)管理權(quán)，業(yè)主必須服從我的管理。

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理合同具有服務(wù)和管理雙重屬性。從債權(quán)的角度看，物業(yè)管理合同具有服務(wù)的性質(zhì)。一是物業(yè)管理合同是在平等的基礎(chǔ)上自愿提供咨詢和物業(yè)管理公司的業(yè)主；第二，物業(yè)管理合同是提供物業(yè)管理公司的服務(wù)，業(yè)主同意支付物業(yè)管理費(fèi)用；最后，違反物業(yè)管理合同的一方或雙方的業(yè)主和物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。從物權(quán)的角度來(lái)看，物業(yè)管理合同也具有管理的性質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)在物業(yè)范圍內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理和人事管理。前者是建筑和附屬設(shè)施的使用，維護(hù)和維修，后者是業(yè)主的行為，以避免危害公共安全、健康與和平。作為一種管理屬性，也證實(shí)了1995年6月28日在臺(tái)灣出版的《公寓管理?xiàng)l例》?！耙?guī)例”是第三，第十一規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)或個(gè)人是“管理服務(wù)機(jī)構(gòu)”。也許人們質(zhì)疑物業(yè)管理合同管理的實(shí)質(zhì)：“必須有一個(gè)合適的權(quán)力來(lái)源”。

按照物業(yè)管理?xiàng)l例”規(guī)定的21條”業(yè)主，業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司參與建設(shè)單位業(yè)主，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該寫進(jìn)建設(shè)單位和物業(yè)買家簽訂銷售合同應(yīng)該包含初步物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。新城市小區(qū)管理的第五個(gè)規(guī)則是：房地產(chǎn)企業(yè)在簽約前申請(qǐng)管理，要求物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并與它簽訂管理合同?？梢钥闯?，國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商在業(yè)主和業(yè)主選擇物業(yè)管理公司之前，選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。問(wèn)題是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中包含合同出售物業(yè)管理合同，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同仍是兩個(gè)相同的但獨(dú)立的合同，沒(méi)有直接業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的合同關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原則，物業(yè)管理合同只對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司有約束力。業(yè)主有法律效力嗎？在這方面，學(xué)者們有不同的觀點(diǎn)，每個(gè)人都有自己的見(jiàn)解。一個(gè)是“委托代理”。是說(shuō)，在物業(yè)完成出售之前，其產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。在這種情況下，開(kāi)發(fā)人員首次聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，主要生產(chǎn)流程和與直接影響簽訂物業(yè)管理合同管理作為委托人充分機(jī)會(huì)和參與，所以法院裁判的結(jié)果形成了有效的影響和作用。一些學(xué)者的實(shí)證研究表明，一個(gè)人對(duì)自己的利益和判斷或決策過(guò)程影響有利或不利，如果你不能讓一個(gè)人或組織的裁決提出了自己的看法，有權(quán)利要求，而不是與其他當(dāng)事人和法官進(jìn)行有意義的論證，說(shuō)服和談判，會(huì)有強(qiáng)烈的不公平，這種感覺(jué)因?yàn)槔姹缓鲆?，道德主體性一直否認(rèn)這個(gè)事實(shí)。因此，為了確保被告人、被害人得到公平待遇，法院應(yīng)確保至少他們總是顯示在生產(chǎn)過(guò)程，以確保它們提出了他人的主張和證據(jù)，證據(jù)，反駁這個(gè)機(jī)會(huì)，和不利于自己的觀點(diǎn)和證據(jù)能力和特定的程序保障。結(jié)論是基于對(duì)證據(jù)和辯證法裁判的直接推斷，并提出理由，使各方都具有實(shí)際效果。不僅如此，仲裁法庭還應(yīng)確保當(dāng)事各方有充分的機(jī)會(huì)充分陳述其證據(jù)、事實(shí)和主張，沒(méi)有不必要的限制。當(dāng)然，前期物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)買受人購(gòu)買物業(yè)后就直接關(guān)系到買受人的切身利益，然而買受人在選聘前期物業(yè)管理企業(yè)時(shí)不享有表達(dá)自己意志的權(quán)利，所以實(shí)踐中會(huì)存在前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容損害了物業(yè)買受人的合法權(quán)益的現(xiàn)象，遇到這種情況，買受人可以向房地產(chǎn)主管部門和物價(jià)主管部門投訴。如果物業(yè)管理企業(yè)未按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)構(gòu)成違約的，業(yè)主自然可以拒交相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。但業(yè)主不能單獨(dú)以自己未對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同作出承諾為由，拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)用。

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