百年未有之大變局，房地產變還是不變

王韶

不謀萬世者，不足以謀一時;不謀全局者，不足以謀一域！

2018年6月，習近平總書記指出：當今世界正經歷百年未有之大變局。彼時大多中國人或不解，或理解不深透！

何謂百年未有之大變局？既指世界正在經歷的大態(tài)勢，也指中國面臨的大態(tài)勢，且兩大態(tài)勢彼此影響、互為因果。這是客觀世界的自然演化，超乎人們想象，超越人們固有思維，超出人類認知規(guī)律的滄桑巨變。

“百年未有之大變局”，變就變在前所未有、百年罕遇，變在立破并舉、滌舊煥新。這就要求我們的思維方式和體系要迅速調整到適應這一巨變中去。

變是建成現代化強國、實現民族偉大復興的必然趨勢，唯變方能“立局”，抓住歷史機遇;唯變方能“破局”，應對復雜嚴峻的挑戰(zhàn)，這需要我們保持清醒的意識定力、面對困難永不言棄的毅力和敢于破舊立新的魄力，還要策略得當有力！

房地產是中國經濟社會的晴雨表、火車頭，與社會經濟發(fā)展休戚相關，關乎社會民生福祉。大變局下，房地產業(yè)不可能獨善其身，“變”是房地產業(yè)客觀發(fā)展的需要，不變的是房地產業(yè)永恒的責任和擔當。

堅持底線思維、逆向思維和系統(tǒng)思維是房企應對“大變局”必須具備的思維模式。

變化一：房地產業(yè)不是“救世主”，而是“穩(wěn)定器”

房地產對中國經濟社會的意義無庸置疑，尤其在經濟“低迷”時期，對經濟恢復具有較強的刺激作用。

1998-2019年，中國房地產年度完成投資額由3614億元提高至13.22萬億元，增長36.58倍，年均增速18.7%。房地產業(yè)增加值對GDP增速貢獻率在0.5%～8.2%之間，值得注意的是，隨著國家經濟發(fā)展方式的轉型升級，在“沒有最嚴，只有更嚴”的調控之下，房地產業(yè)貢獻率明顯回落，至2019年為3.6%。

傳統(tǒng)房地產業(yè)對經濟拉動作用已不如過去，房地產業(yè)對GDP的貢獻主要來自資產價值上升，而非工程量。同時，2019年中國城鎮(zhèn)戶籍居民人均居住面積達到39.8平方米，戶均住房超過1套，房地產市場發(fā)生了根本性變化。

大變局下，國家明確不把房地產作為短期刺激經濟的手段，推動金融和房地產同實體經濟均衡發(fā)展，盡管很多人不愿意接受這個改變，仍心存幻想，寄望于房地產業(yè)依舊充當“救世主”。這其實并不現實，“大變局”中，“穩(wěn)定”才是硬道理！

變化二：“高杠桿、高負債、高周轉”成“絕唱”

房地產影響投資和消費，事關民生和發(fā)展，黨和國家一再要求牢牢堅持“房住不炒”的定位，時刻繃緊房地產市場調控這根弦。

大變局下，房地產宏觀政策環(huán)境、國內外社會經濟環(huán)境、政府與消費者需求、金融和土地供應方式等均發(fā)生重大轉變。房地產產業(yè)定位和市場屬性由單純的經濟屬性為主逐漸向社會屬性與民生屬性轉變，住房的投資屬性和資產屬性逐漸向居住屬性和消費屬性轉變。在“房住不炒”的主基調之下，“維穩(wěn)而不刺激，托底而不放松”將成為主旋律。

房地產金融審慎管理制度、“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)、房地產貸款限額管理等政策都會對未來房地產市場產生重大影響，量、價、利都不能和往昔相提并論，頭部企業(yè)集中度和區(qū)域市場分化將更加激劇，對企業(yè)的品牌建設、財務運作、產品把控、銷售回款、物業(yè)服務等能力提出了更高要求。

“高杠桿、高負債”對企業(yè)的資金運作能力是嚴峻的考驗，稍有不慎將使“周轉”失靈。防范風險，避免“灰犀?！笔录淖冊鲩L方式是房地產企業(yè)必須跨越的一道檻，以往開發(fā)商樂此不疲的“高杠桿、高負債、高周轉”將成為“絕唱”。

變化三：“不變應萬變”等于慢性自殺

如前所述，我國房地產市場發(fā)生了根本性變化，從總體供給不足轉為結構性失衡;從滿足基本居住需求轉為滿足高品質生活需要;從單一商品住房開發(fā)轉向多元化復合型建設;從重購輕租轉向租購并舉。

房地產面臨市場、規(guī)則和模式等一系列的升級和調整，許多過去我們耳熟能詳的規(guī)律、方法、習慣已不再百試百靈。買地就能賺錢、建房就能贏利、賣房就能發(fā)財的傳統(tǒng)觀念在變局下都將成為“天方夜譚”。

大變局下，“不變應萬變”的自戀式思維不再是致勝的法寶，任性只會消極被動。

變化四：從“水泥+鋼筋”到“產業(yè)+生態(tài)+科技+文化”

在中國經濟社會的起步階段，房地產開發(fā)是天之驕子、眾星捧月的“大紅花”，城市配套及產業(yè)只是默默無聞的“綠葉”，或滯后，或無序，或缺失。

缺乏內涵和質量的造城運動，既降低了企業(yè)的應變能力，也積聚了經濟、社會和金融的風險，容易引發(fā)社會公平的矛盾和造成自然資源、社會資源的浪費，加大經濟轉型升級發(fā)展的難度，影響國家實現高質量發(fā)展。

“產業(yè)+生態(tài)+科技+文化”才是“大變局”下房地產業(yè)發(fā)展的正道——密切圍繞人們的美好生活和國家高質量發(fā)展，順應互聯網新科技和新消費的變化趨勢，堅持“生態(tài)、生活、生產”深度融合，多業(yè)態(tài)互聯，轉變單一的商品住宅銷售模式，向持有綜合運營或銷售+持有轉型。從賣房轉向“賣生活”，實現產城融合。向城市居民和城市發(fā)展需要提供高品質的住房和配套性服務，為城市和企業(yè)提質增效，吸引就業(yè)、增加稅收，增強城市活力，與城市、社會和諧共生。

結合國家和行業(yè)的發(fā)展導向，借“內循環(huán)”的巨大市場乘勢而上，向存量要市場，向科技要力量，向服務要效益，擴大房地產內涵，延展產業(yè)鏈開發(fā)，整合資金、人才、資源、經驗和社區(qū)消費群等方面的天然優(yōu)勢，展開“房地產+”“房地產+互聯網+”等有益探索，主業(yè)與新業(yè)務并駕齊驅，房地產作為永續(xù)性行業(yè)，道路或許越走越寬廣。

“大變局”不以人們意志而轉移，“?！迸c“機”并存，機遇永遠垂青于時刻有準備的強者，明天的方向比今天的地位更重要！