2020年房地產(chǎn)行業(yè)回顧

摘要：2020年，新冠疫情突如其來，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢錯綜復(fù)雜，中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)保持不變，金融監(jiān)管強(qiáng)化。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石，表現(xiàn)亦超預(yù)期，目前全國房地產(chǎn)市場已完全走出疫情影響，進(jìn)入正常運行通道。從政策、市場、企業(yè)和物業(yè)服務(wù)四個方面對2020年我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面總結(jié)。

關(guān)鍵詞：政策調(diào)控;市場數(shù)據(jù);物業(yè)服務(wù)

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0020-25 收稿日期：2020-12-05

1 政策：調(diào)控基調(diào)未改，精準(zhǔn)因城施策

2020年初，新冠肺炎疫情集中爆發(fā)，給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較大沖擊。面對經(jīng)濟(jì)的下行壓力，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，強(qiáng)調(diào)積極的財政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動性合理充裕，多次降準(zhǔn)降息下，貨幣環(huán)境整體表現(xiàn)較為寬松。具體來看，在2月、4月中央下調(diào)了1年期和5年期以上LPR，央行亦通過多次公開市場操作釋放流動性，年內(nèi)7天逆回購利率下調(diào)兩次至2.2%，14天逆回購利率亦下調(diào)兩次至2.35%;中期借貸便利（MLF）操作中標(biāo)利率全年下調(diào)30個基點至2.95%，TMLF中標(biāo)利率亦下調(diào)至2.95%，利率的下調(diào)帶動企業(yè)融資成本的下降，個人端房貸利率亦有所下調(diào)，見圖1。

中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)保持不變，金融監(jiān)管強(qiáng)化。對于房地產(chǎn)市場來說，2020年中央調(diào)控力度不放松，即使是在疫情最為嚴(yán)重的一季度，仍堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不變，銀保監(jiān)會、央行、住建部等中央部委多次召開會議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來，受熱點城市房價、地價的不穩(wěn)定預(yù)期增加影響，中央多次召開會議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢。

地方因城施策，調(diào)控政策先松后緊。在“房住不炒”基調(diào)指導(dǎo)下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對房地產(chǎn)市場的干擾，各地更加靈活地因城施策，多地從供需兩端陸續(xù)出臺房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策。下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級樓市調(diào)控政策，但整體來看，除深圳等個別城市外，多數(shù)城市出臺的調(diào)控政策較為溫和。

2 市場：成交基本恢復(fù)，整體穩(wěn)中有升

2.1 價格：價格穩(wěn)中有升，長三角和珠三角地區(qū)價格上漲明顯

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年1-11月百城新建住宅價格累計上漲3.19%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.28個百分點。一季度受疫情影響新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯收窄，二季度以來隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計漲幅較去年同期均有所擴(kuò)大，二三季度累計漲幅均在1%以上，10-11月價格累計上漲0.72%，較去年同期擴(kuò)大0.36個百分點。單月來看，2020年11月，百城新建住宅均價15755元/平方米，同比上漲3.63%，漲幅較10月擴(kuò)大0.11個百分點;環(huán)比上漲0.32%，較10月收窄0.08個百分點，漲幅連續(xù)41個月在0.6%以內(nèi)，維持在低位區(qū)間，整體價格平穩(wěn)運行，見圖2。

從各梯隊城市表現(xiàn)來看，一線城市疫情下表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，疫情后市場快速回溫，2020年1-11月一線城市價格累計上漲3.77%，在各梯隊城市中漲幅最大，較去年同期擴(kuò)大3.43個百分點。二線部分城市政策收緊后，市場降溫，1-11月二線城市價格累計上漲3.32%，較去年同期收窄1.13個百分點。三四線代表城市價格累計上漲2.26%，漲幅較去年同期收窄1.52個百分點，收窄幅度在各梯隊城市中最大。從各城市群來看，2020年1-11月長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較去年同期均明顯擴(kuò)大，其中長三角累計漲幅為近四年同期最高水平，見圖3。

百城二手住宅價格整體穩(wěn)中有漲，今年以來累計漲幅在3%以內(nèi)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市二手住宅調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，百城二手住宅價格累計上漲2.69%;單月來看，2020年11月，百城二手住宅均價為15448元/平方米，環(huán)比上漲0.29%，較10月擴(kuò)大0.01個百分點，已連續(xù)12個月上漲，且漲幅均在0.5%以內(nèi)，整體價格保持穩(wěn)定;同比上漲2.70%，漲幅較10月擴(kuò)大0.31個百分點。

隨著疫情影響的逐步消退，百城新建住宅價格累計漲幅已超去年同期水平，房價下跌城市數(shù)量占比僅兩成左右，整體價格穩(wěn)中有升。分梯隊來看，一線城市累計漲幅較去年同期有所擴(kuò)大;二線城市漲幅有所收窄，7月以來部分熱點城市受政策收緊影響，房價歸于平穩(wěn);三四線代表城市新房價格累計漲幅收窄幅度最為明顯，整體保持在低位。分城市群來看，長三角新建住宅價格累計漲幅位列主要城市群首位，內(nèi)部多個城市累計漲幅居百城前列;珠三角樓市活躍度提升，核心城市政策收緊，需求外溢下周邊城市市場升溫;京津冀和山東半島樓市持續(xù)恢復(fù)，但相對緩慢。

2.2 供求：成交規(guī)模基本恢復(fù)，成交結(jié)構(gòu)上移

2.2.1 成交：重點城市成交規(guī)模已基本恢復(fù)，長三角、珠三角代表城市表現(xiàn)突出

2020年重點城市商品住宅成交面積同比小幅調(diào)整，整體規(guī)模接近前三年平均水平。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，50個代表城市商品住宅月均成交面積約3044萬平方米，處于2015年以來同期最低位，但同比降幅已收窄至2%，整體規(guī)模接近前三年平均水平，見圖4。分季度來看，一季度在新冠肺炎疫情沖擊下，商品住宅市場交易量明顯縮減;二季度起，疫情快速緩和、中央及地方采取的各項支持政策開始顯現(xiàn)成效，加之房企積極營銷，壓制需求恢復(fù)釋放，帶動市場規(guī)模持續(xù)回升。單月來看，50城商品住宅成交面積5月起同比保持正增長態(tài)勢，絕對規(guī)模趕超前三年平均水平，市場持續(xù)恢復(fù)。

疫情后長三角市場率先恢復(fù)，珠三角后期發(fā)力，市場規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先增長。2020年1-11月重點城市商品住宅成交面積降幅收窄，其中長三角及珠三角地區(qū)代表城市整體規(guī)模同比分別增長5.5%、20.7%，是支撐50城市場規(guī)模的主要力量。其中長三角地區(qū)受益于疫情后供需兩端支持性政策落地更早，3月起市場規(guī)模恢復(fù)幅度即較為突出，直至6月，同比增幅均明顯領(lǐng)先于50城及珠三角地區(qū);下半年，受區(qū)域內(nèi)熱點城市調(diào)控持續(xù)收緊影響，加之壓制需求高位釋放后支撐度減弱，長三角同比領(lǐng)先優(yōu)勢不再突出。而珠三角地區(qū)核心城市調(diào)控雖也有收緊，但深圳城市規(guī)劃定位高，新房資源稀缺，供應(yīng)大幅放量帶動需求積極入市，加之隨著深圳、東莞調(diào)控收緊，廣州區(qū)域人才政策的放松吸引置業(yè)需求積極流入，下半年以來珠三角地區(qū)代表城市商品住宅成交規(guī)模同比增幅持續(xù)領(lǐng)先于50城整體及長三角30個百分點左右，短期市場活躍度較高，見圖5。

2.2.2 供應(yīng)與庫存：市場短期供應(yīng)相對充足，可售面積穩(wěn)步提升至近年高位

2020年重點城市整體供應(yīng)規(guī)模略高于去年同期。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，20個代表城市商品住宅月均新批上市面積約2044萬平方米，同比增長約3%。短期庫存來看，可售面積穩(wěn)步提升，短期庫存規(guī)模及去化時間均提升至近年高位，見圖6。據(jù)統(tǒng)計，截至2020年10月底，20個代表城市商品住宅可售面積提升至2.2億平方米以上，短期庫存規(guī)模較2019年末增長11.4%。按近12個月的平均銷售速度計算，截至10月底，20個代表城市短期庫存去化時間為11.9個月，較2019年末延長1.9個月。當(dāng)前，代表城市短期庫存規(guī)模及去化時間已提升至近年高位，但整體仍處合理區(qū)間。

2.2.3 成交結(jié)構(gòu)：多數(shù)城市套總價繼續(xù)上漲，高端改善需求加速釋放

基于套總價、結(jié)合成交量，將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價對所有新房樓盤進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%～40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。

30個代表城市中，成都、沈陽、西安、蘇州及無錫等城市成交套總價均值及中位數(shù)漲幅較為突出，濟(jì)南樓盤成交套總價均值與中位數(shù)均較2019年明顯下降，市場行情延續(xù)分化態(tài)勢。具體來看，一線城市中，上海套總價均值和中位數(shù)分別以675及473萬元居30城之首，北京套總價均值和總位數(shù)均有所上漲，深圳和廣州樓盤成交套總價均值則分別下降1.5%、1.9%至537萬元、317萬元。二線城市中，濟(jì)南成交套總價均值與中位數(shù)分別較2019年下降10.8%、17.2%，降幅在30個代表城市中最為顯著;而蘇州、成都、沈陽、合肥等地套總價均值與中位數(shù)漲幅均在兩位數(shù)水平，其中蘇州在中高端項目集中入市帶動下，套總價均值與中位數(shù)較2019年分別上漲19.9%、23.6%，漲幅均居二線代表城市首位。三線代表城市中，東部發(fā)達(dá)城市群內(nèi)三線城市套總價漲幅較為突出，其中東莞、佛山套總價均值均較2019年上漲10%以上。

整體來看，2020年，除濟(jì)南外，其余29個代表城市樓盤套總價均值或中位數(shù)均較2019有所上漲，但下半年調(diào)控收緊綜合影響下，套總價漲幅趨穩(wěn)態(tài)勢較為突出。目前90～120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場主流地位，但值得注意的是，疫情的發(fā)生推動了高端改善需求的釋放，代表城市中多數(shù)城市144～200平方米及200平方米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比有所提升。

2.3 土地：一線城市推地量及優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，帶動樓面價上漲

土地市場整體推地節(jié)奏有所加快，住宅用地供求小幅增長，出讓金增長近兩成。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，全國300城住宅用地推出11.1億平方米，同比增長2.2%;成交9.3億平方米，同比增長6.3%;住宅用地出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8%。

住宅用地成交樓面價為歷史最高水平，平均溢價率與去年同期基本持平。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，全國300城住宅用地成交樓面價為4698元/平方米，同比上漲10.9%;平均溢價率為16.0%，與2019年同期基本持平。樓面均價的上漲一方面受各線城市土地成交結(jié)構(gòu)性因素影響，另一方面，部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增多，企業(yè)參拍積極性高，帶動全國成交樓面均價上漲。

一線城市供求規(guī)模明顯增加，同比增幅均超二成;二線和三四線城市成交面積小幅增長。價格方面，各線城市成交樓面均價均有所上漲。整體來看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場不確定性較大，企業(yè)拿地積極性受挫，土地市場熱度較低;二季度，隨著疫情得到控制，部分一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增多，疊加相對寬松的金融環(huán)境，企業(yè)拿地意愿明顯提升，土地市場逐步升溫;三季度以來，多地陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策，同時房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)、“三道紅線”新規(guī)試點實施，企業(yè)資金壓力加大，拿地?zé)崆橛兴芈洌恋厥袌鲋饾u回歸理性，但優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度仍較高。

3 企業(yè)：業(yè)績持續(xù)增長，拿地趨于理性

3.1 銷售業(yè)績：銷售額持續(xù)增長，已有32家房企進(jìn)入千億陣營

TOP100房企銷售業(yè)績逐漸回升，各陣營銷售業(yè)績表現(xiàn)分化。2020年1-11月，TOP100房企銷售額均值為1128.2億元，銷售額增長率均值為12.0%。1000億以上超級陣營共32家，銷售額增長率均值為9.7%。第一陣營（500～1000億）共27家，銷售額增長率均值為12.3%。第二陣營（200～500億）有60家企業(yè)，銷售額增長率均值為10.4%;第三陣營（100～200億）共38家，銷售額增長率均值為-0.1%;第四陣營共13家，銷售額增長率均值為-5.3%，見表1。

代表企業(yè)銷售業(yè)績增速有所放緩。2020年1-11月，萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤置地、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商蛇口、首創(chuàng)、合景泰富、越秀20家品牌房企累計銷售金額5.4萬億元，同比增長9.0%;累計銷售面積4.0億平方米，同比增長10.7%，增速較去年同期分別收窄6.6和3.9個百分點。3月以來，隨著疫情得到控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，市場情緒有所恢復(fù)，上半年代表房企銷售業(yè)績與去年同期基本持平。7月以來，房企加快推盤和營銷力度，預(yù)計在沖刺全年銷售目標(biāo)下，代表企業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)定增長。

3.2 拿地情況：代表企業(yè)投資強(qiáng)度加大，布局向高能級城市回歸

企業(yè)拿地銷售比小幅回升，投資強(qiáng)度有所加大。2020年1-11月，20家代表企業(yè)累計拿地2.7億平方米，同比下降8.7%;累計拿地金額1.6萬億元，同比增長8.6%。20家代表房企拿地金額占同期銷售金額的比重為29.7%，較2019年同期有所回升。代表房企投資布局向高能級城市回歸，一線城市拿地金額占比有所提升。2020年以來，代表房企投資布局更傾向于有基本面支撐的高能級城市，新增土儲中一線城市占比顯著提升，1-11月代表房企在一線城市拿地金額占比為19.4%，較2019年提高近4.1個百分點，見圖7。

4 物業(yè)服務(wù)：開啟城市服務(wù)新征程

4.1 發(fā)力城市服務(wù)，全域管理邁向新征程

城市服務(wù)是一個全新的管理模式，目前進(jìn)入該領(lǐng)域的還以頭部企業(yè)為主。2020年，萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)在城市服務(wù)方面均有收獲，見表2。以融創(chuàng)服務(wù)為例，8月17日，融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司與天津市南開區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作簽約。此舉不僅是南開區(qū)政府在高端物業(yè)服務(wù)行業(yè)全區(qū)部署重要舉措的一項重大成果，也將是一次政府與企業(yè)共同推動“城市服務(wù)物業(yè)化”的強(qiáng)強(qiáng)合作與戰(zhàn)略探路。

隨后，萬科物業(yè)發(fā)布業(yè)內(nèi)首個城市服務(wù)品牌——“萬物云城”，計劃未來三年拓百城?！叭f物云城”未來三年計劃以京津冀、長三角、珠三角三個中心城市群為高地，以成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟(jì)南等7個重點城市為主，開展系列城市服務(wù)及老舊小區(qū)更新探索，爭取實現(xiàn)三年拓“百城”的戰(zhàn)略布局。

4.2 上市物業(yè)企業(yè)成為資本市場的一道風(fēng)景線

目前，共有34家企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。2020年，新增13家企業(yè)登陸港股，另有8家已交表，20余家企業(yè)在準(zhǔn)備進(jìn)程中，截至2020年12月3日，港股上市企業(yè)總市值達(dá)5636億港元，較年初增長1203%，A股上市企業(yè)總市值達(dá)353億元人民幣，較年初增長21%。港股上市企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠(yuǎn)高于港股平均市盈率10.3倍。

4.3 中小物企上市前景

港交所日前向市場發(fā)布咨詢函，擬提高主板盈利要求，方案一：三年盈利提高到港幣1.25億元，方案二：提高到1.5億元，自2021年7月1日開始實施。2021年7月1日前遞表沿用舊規(guī)則。如果按照近一年的利潤高于6000萬港幣計算的話，相當(dāng)于年收入高于6億元港幣，如果基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比80%的話，那么物業(yè)公司在管面積得在2000萬平米以上，見表3?？赡軙斐晌飿I(yè)公司在2021年7月1日前扎堆遞表，而如果想在2021年7月1日前遞表，現(xiàn)在必須啟動或者已經(jīng)啟動。為了達(dá)到門檻值，中小物業(yè)公司之間可能進(jìn)行股權(quán)合作，引發(fā)新一輪并購潮。行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，上市企業(yè)數(shù)量迎來更大突破，行業(yè)到了真正需要突破、升級的時刻。

文章來源：本文由中指研究院供稿。