物業(yè)服務(wù)欠費的原因及解決對策

楊英

摘要：物業(yè)服務(wù)欠費所影響到的不僅僅是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，還會對房屋使用者帶來巨大的影響。然而物業(yè)服務(wù)欠費時有發(fā)生，在文中摘要就物業(yè)服務(wù)欠費的原因進行了分析，并在此基礎(chǔ)上提出解決的措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；欠費；解決措施

中圖分類號：F719 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）018-0000-01

一、物業(yè)服務(wù)欠費的原因

隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，行業(yè)發(fā)展所碰到的問題以及阻礙越來越多。當(dāng)前，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中遇到最麻煩、最棘手、最普遍的問題可能就是物業(yè)服務(wù)收費的問題。

（一）表面、直接的原因

1.房屋質(zhì)量問題

在現(xiàn)實中，很多業(yè)主不管是否事實，在主觀上都認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商都是一家，物業(yè)管理企業(yè)在代開發(fā)商承受了額外的責(zé)任。

2.承諾不能實現(xiàn)

開發(fā)商的承諾無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主感覺上當(dāng)受騙，心理不滿，就把不滿以欠費的形式表達。

3.服務(wù)質(zhì)量存在差距的問題

業(yè)主們在主觀上認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)沒有達到他們的要求，不滿意、不認(rèn)同物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

4.對物業(yè)管理企業(yè)的收費項目、標(biāo)準(zhǔn)、方式等不認(rèn)同

業(yè)主自身的理解存在偏差和對接受服務(wù)各有不同的偏好等，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)某些服務(wù)收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式不認(rèn)同。

5.物業(yè)管理企業(yè)或員工對某些問題處理不當(dāng)造成的

物業(yè)管理企業(yè)要處理高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、這些問題，就必須對業(yè)主進行一些措施，因此容易與業(yè)主結(jié)怨，造成欠費。

6.業(yè)主自身認(rèn)識局限性造成的原因

一些業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念未建立，缺乏對物業(yè)管理也是一種消費、物業(yè)管理可以實現(xiàn)物業(yè)保值增值的正確認(rèn)識。

7.鄰里關(guān)系所導(dǎo)致的問題

在不少業(yè)主的主觀觀念里，物業(yè)管理企業(yè)是任何事都包的全包全管的管家，很容易將與鄰居之間的裝修等矛盾歸罪于物業(yè)管理公司，而拒交物業(yè)服務(wù)費。

8.業(yè)主將對外部環(huán)境的不滿轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理企業(yè)

部分業(yè)主不從物業(yè)管理企業(yè)的角度考慮問題，將外部環(huán)境發(fā)生不利于自身的變化責(zé)任推到物業(yè)管理企業(yè)中。諸如：市政水管爆破、電纜破壞等問題。

9.業(yè)主無支付能力

現(xiàn)實中確實存在部分業(yè)主由于下崗、失業(yè)、投資失敗導(dǎo)致破產(chǎn)或遭遇家庭變故等客觀上的原因不能按期交費所造成的欠費。

10.業(yè)主受他人的影響

本來正常交費的業(yè)主受欠費業(yè)主影響，也不交費。

11.出租房子、空置房子的欠費

出租房子，由于業(yè)主本人與租戶之間約定不清，容易造成欠費現(xiàn)象。空置房子，由于開發(fā)商還沒有完全將房子銷售出去，留下的空置房子，不交物業(yè)費。

（二）內(nèi)在、深層的原因與背景

1.法制不完善

我國目前的司法體系較復(fù)雜，訴訟的程序多，較費時，效率也不高，使得物業(yè)服務(wù)欠費不能得到及時制止，無形中助長了欠費之風(fēng)。

2.政府工作不到位

以廣州為例，每個區(qū)房管局物業(yè)管理科只有2至3名正式工作人員，要承擔(dān)多方面業(yè)務(wù)管理，導(dǎo)致主管的部門人手不足，不能很好地對物業(yè)管理的事務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管和指導(dǎo)。

3.習(xí)慣、觀念的問題

業(yè)主對物業(yè)管理的消費方式認(rèn)知低，沒有將物業(yè)服務(wù)看成是使自己的物業(yè)保值增值的消費行為，對物業(yè)服務(wù)要收費的行為不理解。

4.社會責(zé)任意識淡，社會的信用機制還沒有建立

社會責(zé)任意識的淡薄、信用體系的缺失，違約等的不良社會風(fēng)氣就盛行，欠費等現(xiàn)象就見怪不怪了。

5.媒體的宣傳不恰當(dāng)

停車場丟車的責(zé)任，入屋行竊、業(yè)主驅(qū)趕物業(yè)管理企業(yè)等事件時有發(fā)生，媒體很多時候?qū)⒇?zé)任推到物業(yè)管理企業(yè)。

二、物業(yè)服務(wù)欠費的解決對策

以下分別從兩個方面講述解決欠費問題的對策：

（一）政府、社會、行業(yè)方面

要從根本上解決物業(yè)服務(wù)欠費的問題，政府要充分發(fā)揮自身的主導(dǎo)地位，社會和行業(yè)也積極地配合。

1.完善法律法規(guī)，改善執(zhí)法

在司法方面，應(yīng)盡量簡化物業(yè)服務(wù)欠費的審理程序，以最少的時間解決問題。

在執(zhí)法方面，各政府部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)，制定科學(xué)的指導(dǎo)價，規(guī)范企業(yè)的收費行為，正確行使法律賦予的職責(zé)。

2.建立社會信用機制

建立物業(yè)管理企業(yè)的信用體系，對不講道德、不重誠信的行為進行記錄，并進行相應(yīng)的違規(guī)責(zé)罰，形成一種由社會進行制約的機制，塑造全社會守法重德的新風(fēng)尚。

（二）物業(yè)管理企業(yè)方面

1.加強與業(yè)主的溝通，深入了解業(yè)主欠費的原因

物業(yè)企業(yè)應(yīng)該多與欠費業(yè)主溝通，深入了解業(yè)主欠費的原因，采取針對性的解決對策。

2.改進服務(wù)費的定價方式，定期公布收支的賬目

可不同消費需求，測算不同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次的物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)價，俗稱“菜單式”消費。定期公布收支情況，可以給業(yè)主更多、更靈活的選擇權(quán)和知情權(quán)，讓業(yè)主充分感受到作為物業(yè)主人的權(quán)利，對物業(yè)有充分的控制權(quán)，增強了交費的主動性。

3.加強物業(yè)企業(yè)自身的建設(shè)，提供高質(zhì)量的服務(wù)

要想提高物業(yè)服務(wù)費的收費率，物業(yè)企業(yè)應(yīng)從自身做起，在提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫。調(diào)整內(nèi)部機制、加強內(nèi)部管理、規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

4.嚴(yán)密制定物業(yè)服務(wù)合同，嚴(yán)格依約辦事

從物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主制定服務(wù)合同時就明確制定雙方的權(quán)利義務(wù)，詳細(xì)約定服務(wù)的范圍、項目、標(biāo)準(zhǔn)和收費的方式及違約的處罰等，可以一定程度減少糾紛的發(fā)生。

5.營造和諧社區(qū)

目前高收費率的物業(yè)企業(yè)有一個共同的特點，就是非常重視社區(qū)各種文化、體育活動的開展。企業(yè)應(yīng)該努力營造一個和諧的社區(qū)，和諧有助于小區(qū)良好風(fēng)氣的形成，可以抵制一些不良的風(fēng)氣在小區(qū)的盛行。

6.通過法律途徑

這是物業(yè)企業(yè)在迫不得已的時候行使的解決欠費的途徑，因為這是一種成本很高的方法。但為了對付一些惡意欠費的業(yè)主和不縱容欠費之風(fēng)，物業(yè)管理企業(yè)也必須這樣做以維護企業(yè)和其他業(yè)主的利益。

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)要想降低欠費的機率，最根本的解決對策在于自身，任何事，只有自己努力做好，有過硬的質(zhì)量保證，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障，那么，在自身的問題解決后，要解決他人的問題就顯得容易，這些，都可以從現(xiàn)在發(fā)展良好的物業(yè)管理企業(yè)得到印證。當(dāng)然，外部環(huán)境的作用也不能缺少，但這些都是起輔助性作用的，真正能起主導(dǎo)解決問題作用的還是在物業(yè)管理企業(yè)。