商辦物企上市后如何保持穩(wěn)定增長

摘要：作為商辦物企，上市后隨著資金規(guī)模的擴(kuò)張，原來獨(dú)自發(fā)展的企業(yè)開始進(jìn)入“聚光燈”下，隨著如萬物云、綠城服務(wù)等更多品牌物企進(jìn)入商辦領(lǐng)域，專業(yè)類商辦服務(wù)企業(yè)面臨的競爭環(huán)境發(fā)生變化，如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增長，開始引起了商辦物管企業(yè)操盤者的警覺。以金融街物業(yè)及卓越商企這兩家在今年上市的商辦物企為例進(jìn)行對(duì)比分析，針對(duì)商辦物企的上市特點(diǎn)展開分析。

關(guān)鍵詞：商辦物企;管理規(guī)模;業(yè)態(tài)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）01-0064-68 收稿日期：2020-12-15

2020年一波疫情給不少行業(yè)帶來了深刻影響，然而物管行業(yè)則恰恰相反在這次疫情的影響下，開始繼續(xù)飛速發(fā)展，年初至今已經(jīng)有10多個(gè)企業(yè)完成了上市，其中主要以住宅物業(yè)公司為主，商辦物業(yè)公司為輔。作為商辦物企，上市后隨著資金規(guī)模的擴(kuò)張，原來獨(dú)自發(fā)展的企業(yè)開始進(jìn)入“聚光燈”下，隨著如萬物云、綠城服務(wù)等更多品牌物企進(jìn)入商辦領(lǐng)域，專業(yè)類商辦服務(wù)企業(yè)面臨的競爭環(huán)境發(fā)生變化，如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增長，開始引起了商辦物管企業(yè)操盤者的警覺。本文將以金融街物業(yè)及卓越商企這兩家在今年上市的商辦物企為例進(jìn)行對(duì)比分析，針對(duì)商辦物企的上市特點(diǎn)展開分析。表1為兩家物業(yè)公司主要數(shù)據(jù)對(duì)比。

1 業(yè)務(wù)布局對(duì)比

1.1 金融街物業(yè)：主戰(zhàn)場在母公司的大本營北京

金融街物業(yè)成立于1994年，于2020年7月6日上市，是國有企業(yè)北京金融街物業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司下屬二級(jí)公司。2019年的營業(yè)收入為9.97億元，見圖1。

由于母公司的資源主要集中在北京，金融街物業(yè)大量在管項(xiàng)目位于華北區(qū)域，來自母公司的業(yè)務(wù)量占比高達(dá)66%，這反映金融街物業(yè)目前絕大多數(shù)的業(yè)務(wù)都是依托于母公司的資源范圍，見圖2。

數(shù)據(jù)顯示，金融街物業(yè)在管項(xiàng)目中來自金融街集團(tuán)的比例從2019H1的64%上升至2020H1的66%，呈上升趨勢。

1.2 卓越商企：主戰(zhàn)場集中在母公司的核心發(fā)展區(qū)域大灣區(qū)

卓越商企成立于2009年，其母公司為卓越集團(tuán)，擁有眾多成功的寫字樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，被稱為“深圳CBD寫字樓之王”。

2016-2020年向卓越集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益，分別占據(jù)卓越商企業(yè)務(wù)總收益的59.4%、54.7%、42.2%、46.5%及37.4%，呈逐年降低的趨勢，見圖3。同時(shí)基于母公司的發(fā)展核心區(qū)域，卓越商企也將其發(fā)展的主戰(zhàn)場定位于大灣區(qū)。

2017-2019年，卓越商企的營業(yè)收入自9.47億元增長至18.36億元，復(fù)合年增長率為39.2%，簽約管理的物業(yè)的總面積由1310萬平方米增至3320萬平方米，復(fù)合年增長率約為59.1%，在管面積由1140萬平方米增至2350萬平方米，復(fù)合年增長率約為43.9%。截至2020年5月31日，卓越商企簽約總面積為3680萬平方米。

從兩家公司的發(fā)展區(qū)域及集團(tuán)業(yè)務(wù)占比可以看出，都是依托母公司的核心發(fā)展區(qū)域開展自己的業(yè)務(wù)，但不同的是卓越商企開始逐漸降低母公司在主要業(yè)務(wù)中的占比，以獲取更多的市場資源，2020年上半年僅僅為37.4%，整體業(yè)務(wù)在往市場化的道路上進(jìn)行發(fā)展。而金融街物業(yè)目前的集團(tuán)業(yè)務(wù)占比仍然在增高，甚至高達(dá)66%，短期內(nèi)其發(fā)展的速度仍然與母公司的發(fā)展速度關(guān)聯(lián)度比較高。

2 物業(yè)費(fèi)對(duì)比

2.1 金融街物業(yè)

從物業(yè)費(fèi)的調(diào)查顯示，2017年、2018年及2019年，金融街物業(yè)按包干制收取的整體平均物業(yè)管理費(fèi)分別為5.54元/平方米/月、5.11元/平方米/月及4.94元/平方米/月，物業(yè)費(fèi)整體下行趨勢明顯。其中商務(wù)物業(yè)分別為10.91元/平方米/

月、10.53元/平方米/月及12.66元/平方米/月;非商務(wù)物業(yè)分別為2.30元/平方米/月、2.30元/平方米/月及2.11元/平方米/月。

金融街物業(yè)近3年平均物業(yè)管理費(fèi)逐年下滑，反映公司在規(guī)模擴(kuò)張過程中，新增項(xiàng)目單位管理面積產(chǎn)值下滑。

2.2 卓越商企

從物業(yè)費(fèi)的調(diào)查顯示，卓越集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)由2017年的18.1元/平方米/月，減至18年的17.9元/平方米/月，并進(jìn)一步增至19年的19.6元/平方米/月。第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)由2017年的17元/平方米/月減至2018年的15.5元/平方米/月，并進(jìn)一步減至2019的15.3元/平方米/月。由此可見，母公司開發(fā)的物業(yè)的物業(yè)費(fèi)呈現(xiàn)波動(dòng)的趨勢，而第三方開發(fā)的物業(yè)的物業(yè)費(fèi)呈現(xiàn)下降趨勢，間接體現(xiàn)卓越商企在外拓第三方市場時(shí)也面臨服務(wù)價(jià)格走低壓力。

在物業(yè)費(fèi)方面，金融街物業(yè)物業(yè)費(fèi)呈現(xiàn)持續(xù)下滑的趨勢，結(jié)合上文母公司業(yè)務(wù)的加持，可見金融街物業(yè)在母公司業(yè)務(wù)延伸的領(lǐng)域通過低物業(yè)費(fèi)獲取更多的物業(yè)資源。而卓越商企則不同的是，集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)費(fèi)走勢波動(dòng)，第三方業(yè)務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)下降趨勢，可見兩家公司在進(jìn)行物管業(yè)務(wù)推廣的過程中所采取的策略有所差異。

3 業(yè)態(tài)發(fā)展對(duì)比

3.1 金融街物業(yè)：以母公司的主營業(yè)務(wù)為主，重點(diǎn)發(fā)展商辦領(lǐng)域

金融街物業(yè)核心業(yè)務(wù)主要來自于上級(jí)公司——金融街集團(tuán)，金融街集團(tuán)作為大型國有企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋政府重點(diǎn)工程、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、文化、教育、醫(yī)療健康等產(chǎn)業(yè)，為金融街物業(yè)提供了豐富的業(yè)務(wù)資源。從金融街物業(yè)2020年年中報(bào)告顯示，45.5%的業(yè)務(wù)為住宅類的業(yè)務(wù)，54.5%的業(yè)務(wù)都為非住宅的業(yè)務(wù)，見圖4。

3.2 卓越商企：以商辦物業(yè)的管理服務(wù)為主要的業(yè)務(wù)來源

卓越商企的營收中，商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的營業(yè)收入占比高達(dá)64%，雖然卓越商企目前已經(jīng)對(duì)于母公司的依賴程度沒有那么高，但是業(yè)務(wù)的整體經(jīng)營范圍依然以商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)為主，見圖5。

從兩家公司的業(yè)態(tài)發(fā)展顯示，目前卓越商企的主流業(yè)務(wù)仍然以商辦物管服務(wù)為主，而金融街物業(yè)服務(wù)的類型以母公司的業(yè)務(wù)范圍的變化而變化，住宅類和非住宅類的物業(yè)占比比較相當(dāng)。

4 增值服務(wù)對(duì)比

4.1 金融街物業(yè)：增值服務(wù)發(fā)展速度較慢

目前金融街物業(yè)的增值服務(wù)主要包含停車場管理服務(wù)費(fèi)用、售樓處及展示單位管理服務(wù)、業(yè)主定制的清潔、保安、維修及維護(hù)服務(wù)、技術(shù)支持服務(wù)、會(huì)議服務(wù)、項(xiàng)目初期的咨詢服務(wù)、公共空間租賃、工程監(jiān)控、與建設(shè)工程及室內(nèi)裝飾有關(guān)的管理服務(wù)。2020年年中報(bào)告顯示，物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)是金融街物業(yè)業(yè)務(wù)的核心業(yè)務(wù)，占比高達(dá)76%，可見目前公司的收入主要來源于基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)。值得一提的是金融街物業(yè)服務(wù)目前創(chuàng)立了自己專屬的餐飲品牌（怡己），經(jīng)營了專屬品牌系列的咖啡館、餐館及面包店。不過目前所占的市場份額僅為1.41%，品牌還處在發(fā)展當(dāng)中。增值服務(wù)目前所占的份額比較少，后續(xù)有一定的發(fā)展空間。增值服務(wù)收入占比較低，同時(shí)成長性也不快，近3年在總營收中的占比從18.19%到21.46%，僅僅上漲了不到3個(gè)百分點(diǎn)。

4.2 卓越商企：增值服務(wù)的占比不足10%

目前卓越商企的主要增值服務(wù)包含資產(chǎn)服務(wù)：前期物業(yè)顧問咨詢服務(wù)、二手物業(yè)租售代理服務(wù)及空間運(yùn)營服務(wù)、企業(yè)服務(wù)：為高管提供的高端服務(wù)、企業(yè)行政管理與雇員福利支持服務(wù)及企業(yè)客戶的雇員服務(wù)、特定增值服務(wù)：專項(xiàng)工程改造服務(wù)、專項(xiàng)清潔服務(wù)、銷售協(xié)助服務(wù)及拎包入住服務(wù)。卓越商企各類服務(wù)的銷售額顯示，從2017-2020年增值服務(wù)的占比都在10%左右，而基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的占比高達(dá)90%，增值業(yè)務(wù)整體的發(fā)展還比較滯后。

金融街物業(yè)及卓越商企的增值服務(wù)發(fā)展都比較緩慢，尤其卓越商企增值業(yè)務(wù)的服務(wù)收入總在10%左右徘徊。而根據(jù)商務(wù)物管市場的增值服務(wù)的增長率統(tǒng)計(jì)顯示，行業(yè)的增長率高達(dá)18%～24%，目前卓越商企與行業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)的發(fā)展尚有一定的差距，隨著企業(yè)的上市，應(yīng)該加強(qiáng)增值服務(wù)板塊的發(fā)展，以為公司創(chuàng)造更多的收益。

5 發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)比

5.1 金融街物業(yè)：從廣度到深度的延展

首先是多元化發(fā)展戰(zhàn)略。金融街物業(yè)基于母公司自有的強(qiáng)大品牌形象，融合集團(tuán)多方資源的優(yōu)勢，推動(dòng)多元化物業(yè)管理戰(zhàn)略計(jì)劃的落實(shí)。每次是資本擴(kuò)張戰(zhàn)略。通過并購或者成立合資公司，實(shí)現(xiàn)拓展業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)展。之后是推動(dòng)增值服務(wù)的多元化發(fā)展戰(zhàn)略，增值業(yè)務(wù)本來作為物管企業(yè)發(fā)展的一個(gè)附屬方向，隨著物管企業(yè)的快速擴(kuò)張，增值業(yè)務(wù)成為各個(gè)物企形成差異的一個(gè)主要的方面。因此，未來金融街物業(yè)也將聚焦于增值業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展，以提升其市場競爭力。最后是人力資源管理戰(zhàn)略，通過數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化等方式提高服務(wù)質(zhì)量及成本效益，最終實(shí)現(xiàn)人力資源的高效管理。

5.2 卓越商企：聚焦、加速、擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展

聚焦到高端寫字樓的市場發(fā)展，通過戰(zhàn)略性收購及投資獲得市場的擴(kuò)張，將投資戰(zhàn)略城市從一線擴(kuò)展到新一線城市進(jìn)行布局，同時(shí)聚焦到具有一定營運(yùn)規(guī)模的物業(yè)管理公司的城市。2020年，卓越集團(tuán)的新增面積為157萬平方米，可以看出卓越商企母公司在積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備，后期項(xiàng)目的開發(fā)量將為卓越商企提供重要的業(yè)務(wù)保障。

兩家商業(yè)物業(yè)公司都開始在思考上市后的盈利支撐，兩家公司對(duì)于未來發(fā)展的戰(zhàn)略各有側(cè)重，其中金融街物業(yè)更多考慮從多元化角度來制定戰(zhàn)略，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長。而卓越商企則走聚焦發(fā)展的戰(zhàn)略，通過聚焦到高端寫字樓市場，擴(kuò)展業(yè)務(wù)的服務(wù)范圍，以獲取更多的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

6 總結(jié)

商辦物業(yè)服務(wù)市場作為物管行業(yè)的發(fā)展熱點(diǎn)板塊，近年來受到多個(gè)龍頭企業(yè)的熱捧，紛紛推出專業(yè)的商管品牌，例如，2019年6月中海物業(yè)推出了“海納萬商”商管公司，2019年9月，綠城服務(wù)推出了“綠城云享”商管公司，而萬科物業(yè)與戴德梁行合資成立的公司聚焦商企領(lǐng)域的公司“萬物梁行”在國內(nèi)的管理面積已經(jīng)突破1億平方米。從頭部企業(yè)的這些企業(yè)行為可以看出，未來的商辦物業(yè)將成為行業(yè)的發(fā)展熱點(diǎn)，成為除住宅以外的最成熟的物業(yè)管理類型。

由于商辦物業(yè)服務(wù)市場的業(yè)態(tài)覆蓋比較多，存量比較大，因此在物業(yè)管理的過程中將存在：服務(wù)難度大、服務(wù)要求高、服務(wù)協(xié)調(diào)性比較強(qiáng)等特點(diǎn)，后期物業(yè)管理維護(hù)的過程對(duì)于物業(yè)公司的要求比較高，這也間接造成商辦物業(yè)替換物管團(tuán)隊(duì)的頻率要高于住宅，預(yù)示著商辦物業(yè)服務(wù)市場的業(yè)務(wù)靈活度比較高，缺乏專業(yè)優(yōu)勢的物管企業(yè)的業(yè)務(wù)穩(wěn)定性較差，商業(yè)物管企業(yè)的市場競爭也就比住宅激烈得多，后期行業(yè)之間的角逐將會(huì)展現(xiàn)越來越明顯。

對(duì)于卓越商企及金融街物業(yè)這類專業(yè)商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，面對(duì)激烈的商管市場競爭，如何適應(yīng)上市的節(jié)奏，保持穩(wěn)定的業(yè)務(wù)增長趨勢，將成為上市后的一個(gè)重要的考驗(yàn)，從上文的分析可以看出，兩家公司第三方拓展項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)水平都有下滑趨勢，除卻收并購，實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模發(fā)展的挑戰(zhàn)較大。

除此，不論是金融街物業(yè)還是卓越商企在上市后應(yīng)該加強(qiáng)公司發(fā)展的獨(dú)立性，降低與母公司業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)度，提高自身服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)的多元化，提高市場競爭力，實(shí)現(xiàn)更加市場化的發(fā)展，才能在上市后走得越來越穩(wěn)。

作者簡介：周怡，克而瑞地產(chǎn)研究院研究員。