物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題及對(duì)策

蔡淑紅

[摘要]近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及人們生活水平的逐步提高，我國(guó)物業(yè)行業(yè)得以迅速發(fā)展。物業(yè)發(fā)展環(huán)境的日趨成熟也為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展機(jī)遇。然而，對(duì)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)較為重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)卻存在一些問(wèn)題。文章就物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存的問(wèn)題及相應(yīng)的對(duì)策進(jìn)行簡(jiǎn)要探討。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)；財(cái)務(wù)管理；現(xiàn)存問(wèn)題

企業(yè)要良性運(yùn)轉(zhuǎn)，財(cái)務(wù)管理起著十分重要的作用。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理的核心，必須給予充分的重視。物業(yè)管理行業(yè)作為帶有社會(huì)服務(wù)色彩的微利行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控扮演著極其重要的角色，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高其自身綜合發(fā)展水平，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。然而當(dāng)前，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者自身對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)識(shí)不足，缺乏成本控制理念等因素，影響了其企業(yè)業(yè)務(wù)的良好發(fā)展。

1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存問(wèn)題

1.1 管理者較缺乏財(cái)務(wù)管理及成本管理觀念，模糊管理大行其道

由于物業(yè)管理行業(yè)門(mén)檻較低，大部分物業(yè)管理企業(yè)管理者非行業(yè)科班出身，財(cái)務(wù)管理理念比較模糊，忽視對(duì)財(cái)務(wù)的管控。尤其是中小物業(yè)企業(yè)，由于管理區(qū)域規(guī)模較小，采用粗放型管理，造成人力、物力的浪費(fèi)。再加上對(duì)財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)不足，對(duì)資金、市場(chǎng)信息等資源缺乏有效的優(yōu)化配置，此外對(duì)財(cái)務(wù)管理及成本控制較缺乏足夠的重視，從而致使這些物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低下，企業(yè)行走在低端的物業(yè)服務(wù)區(qū)間。

1.2 物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員素質(zhì)欠缺，制約企業(yè)的發(fā)展

目前，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)為了節(jié)省人力資源成本，在招聘財(cái)會(huì)人員時(shí)，不是注重招聘人員是否具有專業(yè)的會(huì)計(jì)從業(yè)資格證與知識(shí)體系，不考慮招聘人員的職業(yè)操守；而是將招聘財(cái)務(wù)人員的標(biāo)準(zhǔn)本末倒置，為圖省錢(qián)，以很低的薪酬為依據(jù)，去選用會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)人員。由于財(cái)務(wù)人員工資低，兼職做賬的現(xiàn)象普遍存在。物業(yè)管理公司財(cái)會(huì)人員的能力及素質(zhì)不高制約著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

1.3 物業(yè)企業(yè)資金不足及籌資能力較差，制約企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)與拓展

物業(yè)管理企業(yè)與其他企業(yè)不同，其管理資金的來(lái)源、渠道與數(shù)量有限。一般來(lái)講，物業(yè)管理企業(yè)資金只包括物業(yè)管理的啟動(dòng)資金、物業(yè)維修資金、日常綜合管理服務(wù)費(fèi)，再加上有限的經(jīng)營(yíng)性收入。而在融資方面，如銀行借款渠道，由于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模有限，大部分均是中小企業(yè)，企業(yè)本身的注冊(cè)資金較少，可供資信抵押的固定資產(chǎn)不多，物業(yè)企業(yè)走多元化經(jīng)營(yíng)所需要得到銀行貸款的機(jī)會(huì)較小，即使取到數(shù)額也十分有限，制約企業(yè)的拓展。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存問(wèn)題的解決對(duì)策

2.1 強(qiáng)化管理者成本觀念，建立及完善物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度

物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)，財(cái)務(wù)管理最重要的環(huán)節(jié)即是成本管理。為改變物業(yè)管理者財(cái)務(wù)管理模糊的現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)管理者應(yīng)提高對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)，尋求會(huì)計(jì)成本控制與財(cái)務(wù)管理兩者結(jié)合的最優(yōu)模式。物業(yè)管理企業(yè)管理者應(yīng)建立有效的財(cái)務(wù)管理及成本控制制度與程序，完善會(huì)計(jì)成本控制制度。為適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，應(yīng)強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)服務(wù)觀念，物業(yè)企業(yè)若得到市場(chǎng)的認(rèn)可，其服務(wù)質(zhì)量及水平與所付出的時(shí)間與價(jià)值是成正比的。物業(yè)企業(yè)應(yīng)不斷尋求與建立適合市場(chǎng)機(jī)制的成本控制策略。物業(yè)企業(yè)應(yīng)注重企業(yè)成本分析，根據(jù)成本、支出、利潤(rùn)等因素，規(guī)制成本管理程序中的問(wèn)題。

此外，物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者及財(cái)務(wù)管理工作人員全體均需承擔(dān)對(duì)企業(yè)的成本控制及財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)任。管理者應(yīng)注重運(yùn)用財(cái)管人才之間分工配合的管理模式，使得物業(yè)企業(yè)運(yùn)用有限的資金及管理水平提升服務(wù)及取得利潤(rùn)。整體而言，由于大部分物業(yè)企業(yè)均是規(guī)模有限的中小企業(yè)，其運(yùn)用會(huì)計(jì)成本控制制度的程度、范圍均不夠廣泛，其進(jìn)行財(cái)務(wù)管理內(nèi)容的擴(kuò)展應(yīng)用則相對(duì)受限。這是大多數(shù)物業(yè)企業(yè)繼續(xù)推進(jìn)發(fā)展的障礙之一，即其由于規(guī)模資金的問(wèn)題存在成本控制程序?qū)嵤┹^為困難的局面。如上述問(wèn)題內(nèi)容中，物業(yè)企業(yè)管理資金來(lái)源范圍有待拓寬，其領(lǐng)導(dǎo)者及管理者理念有待提高，由此其成本控制發(fā)展過(guò)程中可能會(huì)面臨的許多困難也就會(huì)隨即迎刃而解。會(huì)計(jì)成本控制制度經(jīng)營(yíng)成本方面，注重采用適合物業(yè)企業(yè)管理的手段進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)程的推進(jìn)對(duì)我國(guó)的國(guó)民生活水平而言，具有一定的重要性。此外，財(cái)務(wù)管理因素是一個(gè)物業(yè)企業(yè)得以發(fā)展的核心因素之一，其是維系物業(yè)企業(yè)資金管理分配發(fā)展的必備要件。況且，物業(yè)企業(yè)管理者需從企業(yè)發(fā)展出發(fā)，從而選擇最佳財(cái)務(wù)管理方式。領(lǐng)導(dǎo)者可安排學(xué)習(xí)研討會(huì)，對(duì)財(cái)務(wù)管理即成本控制的財(cái)管人員進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)。相信通過(guò)管理者觀念的轉(zhuǎn)換、財(cái)務(wù)管理模式及成本管控模式的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展將擁有更為廣闊的發(fā)展空間與發(fā)展方向。

2.2 提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)，規(guī)范及健全物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)未持專業(yè)上崗證的財(cái)會(huì)人員應(yīng)為其提供資金上的支持，使其參加會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書(shū)的相關(guān)考核。目前，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)應(yīng)通過(guò)提升與強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的職工素質(zhì)，與提升其專業(yè)認(rèn)識(shí)的方式，從而建立起高素質(zhì)的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。物業(yè)企業(yè)的財(cái)管人員管理問(wèn)題是自身決策的重要內(nèi)容之一，其將在很大程度上影響物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)財(cái)管人員需對(duì)自身問(wèn)題進(jìn)行明確，應(yīng)進(jìn)行深刻分析，否則難于實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高的目標(biāo)。物業(yè)企業(yè)工作人員均有責(zé)任不斷發(fā)展壯大物業(yè)企業(yè)規(guī)模，財(cái)管人員在完善管理制度時(shí)應(yīng)注重應(yīng)用相對(duì)較低的資金以進(jìn)一步增強(qiáng)財(cái)管程序的規(guī)范化。物業(yè)企業(yè)需在管理方面多加規(guī)制，盡量避免財(cái)管人員工作效率低下、工作積極性不高等問(wèn)題的出現(xiàn)。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部需進(jìn)行科學(xué)管理，并注重完善專業(yè)化、職業(yè)化的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員運(yùn)用制度。即物業(yè)企業(yè)需通過(guò)創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)的人才財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)去加以完善并提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)與效益，建立物業(yè)企業(yè)的科學(xué)的人才管理理念與制度，并充分注重人員與資源配置。

此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)決策人員在注重提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的同時(shí)，需善于規(guī)范及健全物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作程序。還需根據(jù)物業(yè)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略與目標(biāo)對(duì)財(cái)務(wù)管理及控制制度的工作人員進(jìn)行專業(yè)化訓(xùn)練，此已經(jīng)成為提高財(cái)務(wù)管理制度水平的重要因素之一。以使物業(yè)企業(yè)財(cái)管人員在進(jìn)行規(guī)范及健全會(huì)計(jì)核算工作程序時(shí)，能依據(jù)這些管理信息內(nèi)容對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行良好規(guī)劃與決策。此外，企業(yè)需強(qiáng)化財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專業(yè)認(rèn)識(shí)，也應(yīng)充分注重工作人員的素質(zhì)問(wèn)題，以提升物業(yè)企業(yè)管理效率及服務(wù)質(zhì)量。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員對(duì)專業(yè)的熟知程度、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的認(rèn)識(shí)與了解及重視程度也十分關(guān)鍵。因此，物業(yè)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，具有重要作用。

2.3 改善物業(yè)管理資金不足現(xiàn)象，提升籌資及運(yùn)作管理能力

物業(yè)管理資金較多是向業(yè)主收取的管理費(fèi)用，加之少許銀行貸款的資金籌資能力和運(yùn)用能力均需提高。物業(yè)企業(yè)需注重完善籌資管理體系，不斷降低企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)不良籌資損失，提升企業(yè)利潤(rùn)。其還需善于控制自身籌資經(jīng)營(yíng)管理程序，充分樹(shù)立強(qiáng)大的信用意識(shí)并進(jìn)一步建立有效的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)企業(yè)還需不斷提高企業(yè)自身的管理能力，盡量規(guī)避籌集的資金運(yùn)作環(huán)節(jié)將易出現(xiàn)的問(wèn)題，以降低風(fēng)險(xiǎn)。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提高籌資管理意識(shí)，提高管理理念與手段的結(jié)合水平。物業(yè)企業(yè)一些財(cái)會(huì)人員對(duì)籌資管理缺乏系統(tǒng)性認(rèn)識(shí)及了解，加之其缺乏一定實(shí)踐及理論經(jīng)驗(yàn)。因此，應(yīng)逐步提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)程中的比重，提升其籌資能力。再者，由于籌資專業(yè)管理人員資源的相對(duì)短缺，物業(yè)企業(yè)的籌資管理也需運(yùn)用多元化途徑包括提升人才資源的重視度。物業(yè)企業(yè)現(xiàn)存理念與制度均存在一定程度上的滯后性，其需不斷提高自身籌資管理的質(zhì)量，而且需促進(jìn)其內(nèi)部資金運(yùn)作管理活動(dòng)的良好展開(kāi)。物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行籌資管理時(shí)，首要任務(wù)即是培養(yǎng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員樹(shù)立信用意識(shí)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，逐漸降低注冊(cè)資金較少、信用度較低等帶來(lái)的影響。

此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在樹(shù)立有效的籌資信用意識(shí)的同時(shí)，管理者需構(gòu)建一個(gè)完善的籌資管理體系或部門(mén)。由此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可針對(duì)問(wèn)題制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。如提升企業(yè)的籌資管理人員的專業(yè)素質(zhì)及獲得資源的能力。即管理者應(yīng)需改善物業(yè)企業(yè)大部分財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)較為缺乏的問(wèn)題，而企業(yè)籌資管理的相關(guān)環(huán)節(jié)也存在一定差錯(cuò)等問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需維護(hù)其自身信譽(yù)方面等良好形象，并加強(qiáng)各相關(guān)部門(mén)的密切配合，加強(qiáng)各自的責(zé)任設(shè)定。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)籌資管理具有極大的重要性，因此，企業(yè)需嚴(yán)格規(guī)范財(cái)會(huì)人員管理行為，樹(shù)立正確籌資意識(shí)，建立有效的機(jī)制，并對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行良好的標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)制設(shè)定及執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所有籌資環(huán)節(jié)的相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員均應(yīng)從理念上提高對(duì)籌資及資金運(yùn)作的重要性的認(rèn)識(shí)，還需提高其籌資管理的質(zhì)量，最終促使其籌資管理活動(dòng)的良好展開(kāi)。

3 結(jié) 論

總而言之，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)具有關(guān)鍵性意義，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需從多方面進(jìn)行完善管理。即可通過(guò)強(qiáng)化管理者成本觀念，建立及完善物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度；或是提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)，規(guī)范及健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作；抑或是加強(qiáng)物業(yè)資金管理等手段完善財(cái)務(wù)管理，最終使財(cái)務(wù)管理推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理逐漸走向完善化、專業(yè)化。

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