住房資產(chǎn)的有序傳承之道

高皓　許嫘

圖/IC

根據(jù)《中國住房市值報告》數(shù)據(jù)，2018年中國住房市值為321萬億元，相當(dāng)于中國GDP的3.56倍，高于世界其他主要經(jīng)濟(jì)體（美國、英國、德國、日本該數(shù)據(jù)2018年分別為1.26倍、3.20倍、2.38倍、2.08倍）。中國人民銀行城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債課題組2019年10月調(diào)查結(jié)果顯示：中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的實物資產(chǎn)占總資產(chǎn)八成，其中74.2%為住房資產(chǎn);住房資產(chǎn)占中國城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%，高于世界其他主要經(jīng)濟(jì)體（美國、英國、德國、日本該數(shù)據(jù)2018年分別為24.3%、48.9%、20.8%、36.7%）。

作為家庭占比最大的資產(chǎn)類別，住房資產(chǎn)的有效管理和有序傳承將對中國居民的安居樂業(yè)、民生福祉產(chǎn)生重要影響。西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2021年一季度發(fā)布的《中國家庭財富指數(shù)調(diào)研報告》顯示，今年一季度財富增加的家庭中，住房資產(chǎn)的貢獻(xiàn)率達(dá)76.7%。然而，有效管理住房資產(chǎn)需要家庭投入大量精力，而且住房資產(chǎn)的傳承方式、稅費(fèi)成本、法律法規(guī)等相較于其他類型資產(chǎn)而言更為復(fù)雜，這些都增加了家庭財富管理的難度和成本。

在住房資產(chǎn)管理與傳承工具供給不足的背景下，以“房產(chǎn)理財”及“以房養(yǎng)老”等為名、面向老年人群的詐騙案于近年來頻頻發(fā)生，給受害家庭造成了極大的財產(chǎn)損失。在代際財富傳承中，因住房資產(chǎn)分配而產(chǎn)生的家庭財產(chǎn)糾紛屢見不鮮，已成為影響家庭和諧、社會穩(wěn)定和精神文明的重要因素。

國家“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，要完善住房市場體系和住房保障體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡;加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源。在金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)人民福祉的大背景下，應(yīng)當(dāng)切實推進(jìn)住房信托等金融制度供給，以金融業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不斷滿足人民群眾對美好生活的向往。

住房信托是民事信托的一種，屬于實物資產(chǎn)信托，是指住房所有者作為委托人，將住房資產(chǎn)交由受托人，為受益人的利益履行住房管理、維護(hù)、出租、出售等受托行為的服務(wù)類信托。發(fā)展住房信托可實現(xiàn)多方共贏，不僅能夠有效推動中國居民家庭財富的有序傳承，盤活資產(chǎn)以緩解人口老齡化帶來的家庭與社會壓力，還將有助于擴(kuò)大住房的有效供給，提升住房資源的實際利用率，有效彌補(bǔ)中國住房的需求缺口。

住房信托制度的功能與意義

對社會而言，住房信托制度是盤活閑置住房的重要途徑。目前，居民住房領(lǐng)域的主要矛盾在于：大量住房沒有得到充分利用，而很多居民的住房需求卻無法得到滿足，這種住房資源的錯配很可能會帶來嚴(yán)重的社會民生問題。西南財經(jīng)大學(xué)《2017中國家庭住房空置分析》顯示，中國空置房屋已經(jīng)達(dá)到了6500萬套，其中一、二、三線城市的住房空置率分別為16.8%、22.8%、21.8%。

住房信托可以成為吞吐住房資源的“蓄水池”。居民將閑置住房置入信托，受托人通過對住房的裝修、維護(hù)、出租等專業(yè)受托管理行為，在為受益人獲取利益的同時，也能實現(xiàn)有效擴(kuò)大住房資源供給、拓寬住房供應(yīng)渠道的政策目標(biāo)。

對信托行業(yè)而言，住房信托制度能夠為信托行業(yè)注入數(shù)十萬億量級的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。當(dāng)前，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、新冠疫情沖擊、壓減非標(biāo)融資業(yè)務(wù)等多重因素的共同作用下，信托業(yè)面臨著較為嚴(yán)重的“資產(chǎn)荒”，行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛加劇。截至2021年1月末，全行業(yè)信托產(chǎn)品存量規(guī)模為19.99萬億元，較2017年末的26.25萬億元大幅降低近24%。

住房信托能夠成為中國信托行業(yè)回歸本源的重要資產(chǎn)類別和戰(zhàn)略業(yè)務(wù)方向。中國321萬億元量級的存量居民住房可以為信托行業(yè)源源不斷地提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而助推信托業(yè)長期健康發(fā)展。

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，住房信托制度能夠推動行業(yè)從增量開發(fā)向存量管理轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)過去多年的發(fā)展主要依靠資本、土地等要素投入與規(guī)模擴(kuò)張，發(fā)展模式相對粗放。隨著中國住房供需矛盾逐漸緩和與國民收入不斷增長，居民對住房質(zhì)量的要求逐漸提升，房地產(chǎn)行業(yè)面臨向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)型的壓力。

住房信托制度的建立，意味著住房資產(chǎn)由具備專業(yè)能力的受托人進(jìn)行管理、經(jīng)營、運(yùn)作，這將有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)由增量開發(fā)向存量管理的轉(zhuǎn)型升級，推動房地產(chǎn)行業(yè)向供需平衡、價格穩(wěn)健、精細(xì)管理、服務(wù)完善的方向發(fā)展。

對家庭而言，住房信托制度能夠有效防范家庭成員對財產(chǎn)的不當(dāng)處置和糾紛爭產(chǎn)。中國裁判文書網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年6月間，北京地區(qū)繼承糾紛公開判決書、裁定書共14870份，其中房產(chǎn)作為主要爭議遺產(chǎn)的案件數(shù)量占比高達(dá)70%。2021年3月，最高人民法院新聞局和CCTV-12《現(xiàn)場》共同推出的法治紀(jì)錄片《家事如天》講述了六兄妹因千萬元房產(chǎn)繼承糾紛反目成仇、對簿公堂的鬧劇，正是由于已逝父母生前缺乏住房資產(chǎn)傳承安排而引發(fā)。

2021年1月1日起施行的《民法典》增設(shè)了遺產(chǎn)管理人制度。根據(jù)《民法典》第一千一百四十五條的規(guī)定，未來的遺產(chǎn)繼承需要有遺產(chǎn)管理人的參與。遺產(chǎn)管理人將履行制作遺產(chǎn)清單、處理被繼承人債權(quán)債務(wù)、分割遺產(chǎn)等義務(wù)，在住房繼承流程逐步完善的同時，管理成本也相應(yīng)增加。住房信托的受托人實際上充當(dāng)了家庭房產(chǎn)“遺產(chǎn)管理人”的角色，根據(jù)委托人意愿對住房資產(chǎn)做出系統(tǒng)規(guī)劃與有效安排，有助于減輕財產(chǎn)繼承成本，減少家庭糾紛，促進(jìn)社會和諧。

在人口老齡化加速發(fā)展的背景下，住房信托制度對養(yǎng)老型社會獨(dú)具意義。第七次全國人口普查顯示，中國60歲及以上人口已達(dá)2.6億人。在人口老齡化加速、養(yǎng)老問題加劇的背景下，老齡人群希望通過盤活住房資產(chǎn)以獲取養(yǎng)老資金。然而，在相關(guān)制度工具供給不足的現(xiàn)實情況下，“以房養(yǎng)老”的騙局頻現(xiàn)，造成多起老年人錢房兩虧的慘案。因此，建立合理有效、專業(yè)規(guī)范的住房資產(chǎn)管理和運(yùn)營機(jī)制，就是為人民謀福祉。

建立住房信托制度的難點問題

目前中國民事信托的受托資產(chǎn)主要為現(xiàn)金及金融資產(chǎn)，以住房不動產(chǎn)為受托資產(chǎn)的信托為數(shù)甚少。究其原因，中國存在立法、產(chǎn)權(quán)登記、稅收、監(jiān)管等方面的難點問題，導(dǎo)致住房等不動產(chǎn)難以成為信托財產(chǎn)，住房信托的發(fā)展存在較大制度障礙，信托公司開展民事信托業(yè)務(wù)的動力仍需增強(qiáng)。只有解決這些難點問題，才能實現(xiàn)家庭財產(chǎn)傳承的有效性和多樣性，以及社會資源的充分流動與高效利用。

一是信托法立法缺陷。住房信托是民事信托的一種，屬于實物資產(chǎn)信托，其主體由委托人、受托人、受益人和監(jiān)察人組成，客體是信托財產(chǎn)。本質(zhì)是委托人將信托財產(chǎn)（住房）轉(zhuǎn)讓給受托人（信托公司），由受托人按委托人的意愿為受益人進(jìn)行管理。國際通行的信托制度是建立在信托財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)之上的，即委托人必須將信托財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到受托人名下，這是信托的本質(zhì)屬性和制度保障。但中國2001年通過的信托法第二條關(guān)于信托定義的表述中，“將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人”，其中“委托給”為中國信托法獨(dú)創(chuàng)，對信托財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移界定模糊。

住房信托是超長期的不動產(chǎn)財產(chǎn)安排和傳承計劃，其存續(xù)期限一般長達(dá)數(shù)十年之久。從法理及實踐上來看，“委托給”對于存續(xù)期只有幾年的商事信托而言影響不大，但對于較長期限的住房信托而言卻成為明顯的制度缺陷。由于信托財產(chǎn)的歸屬不明確、獨(dú)立性不足，很難真正實現(xiàn)住房信托對于信托財產(chǎn)保護(hù)、家庭財產(chǎn)傳承等核心功能。

二是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記缺失。信托財產(chǎn)登記制度不健全也成為制約住房信托發(fā)展的重要因素。根據(jù)物權(quán)法和信托法，中國實行登記生效主義。委托人按照法律規(guī)定為辦理登記手續(xù)的財產(chǎn)設(shè)立信托時，應(yīng)該辦理登記手續(xù)，確認(rèn)財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，信托方能生效。但由于中國沒有出臺信托財產(chǎn)登記制度，這一方面造成了信托公司在開展業(yè)務(wù)時只能通過合同法來持有信托財產(chǎn)，在過戶稅費(fèi)及登記審批上都遇到很多障礙;另一方面，也使得信托在資產(chǎn)獨(dú)立、破產(chǎn)隔離等方面的制度優(yōu)勢無法充分發(fā)揮。

三是稅負(fù)成本過高。由于現(xiàn)行法律法規(guī)沒有針對民事信托非交易性過戶這一特性進(jìn)行規(guī)定，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍將信托財產(chǎn)的置入視為一次市場交易行為，由此產(chǎn)生的高額稅負(fù)使得住房信托步履維艱。

若將住房置入信托看作交易行為，那么住房的轉(zhuǎn)移要繳納印花稅、契稅，還可能要繳納營業(yè)稅、個人所得稅。同時，這種繳納是雙重的，即信托設(shè)立時，委托人向受托人轉(zhuǎn)移要繳納一次，信托終止時，受托人按約定向受益人轉(zhuǎn)移住房時還須再繳納一次。以上雙重征稅的問題大大加重了住房信托的設(shè)立成本，嚴(yán)重制約了住房信托發(fā)揮調(diào)節(jié)資源分配、促進(jìn)社會和諧的作用。

四是民事信托監(jiān)管適用性不強(qiáng)。受歷史發(fā)展等原因局限，中國目前尚未對商事信托和民事信托進(jìn)行明確的監(jiān)管區(qū)分，現(xiàn)行金融監(jiān)管框架主要針對商事信托設(shè)立，尚未充分考慮民事信托的特征和規(guī)律進(jìn)行專門規(guī)制。實際上，商事信托和民事信托在信托目的、受益人范圍、存續(xù)期限、委托人意愿、受托人權(quán)利義務(wù)等方面存在較大差異，不宜一概而論。

商事信托是推進(jìn)某種商事目的的工具，如集合資金信托計劃。在商事信托中，委托人更多是充當(dāng)投資者角色，對信托制式合同的內(nèi)容很少有磋商的權(quán)利，而受托人履行的義務(wù)主要是產(chǎn)品適當(dāng)性和投資者保護(hù)等。民事信托則是委托人進(jìn)行長期財產(chǎn)安排和規(guī)劃的工具，例如家族信托、住房信托、慈善信托等。在民事信托中，委托人對信托目的、存續(xù)期限、受益權(quán)、信托財產(chǎn)的管理辦法應(yīng)具有較大的酌情決定權(quán)，受托人對受益人應(yīng)承擔(dān)更為嚴(yán)格的信義義務(wù)。

鑒于商事信托和民事信托的不同特點，建議銀保監(jiān)會對住房信托、家族信托、慈善信托等民事信托業(yè)務(wù)發(fā)放新的、獨(dú)立的民事信托牌照，將進(jìn)行商事信托與民事信托進(jìn)行分類監(jiān)管。同時，鑒于民事信托涉及民生、存續(xù)期較長，不宜向風(fēng)險評級較高的信托公司發(fā)放此類牌照。另外，考慮到住房管理的專業(yè)性，亦可考慮引導(dǎo)少數(shù)頭部物業(yè)管理公司新設(shè)專營民事信托的專業(yè)信托公司，發(fā)放民事信托牌照進(jìn)行試點。

建立住房信托制度的相關(guān)建議

加強(qiáng)研究住房信托制度，將住房信托作為拓寬城鎮(zhèn)住房供給、盤活存量住房資源、提升人民福祉和國家治理能力的戰(zhàn)略性制度。從宏觀層面看，住房信托能夠拓寬住房供給，彌補(bǔ)城鎮(zhèn)化過程中的住房需求缺口;從中觀層面看，住房信托能夠為信托行業(yè)發(fā)展注入新的活力，助推房地產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型;從微觀層面看，住房信托能夠助力家庭財產(chǎn)有序傳承，促進(jìn)社會和諧。鑒于住房信托制度在經(jīng)濟(jì)、社會等層面的多重作用，建議就住房信托制度進(jìn)行深入研究，將住房信托制度上升為保民生的戰(zhàn)略性制度。建議可考慮在房屋空置率畸高的海南自由貿(mào)易港先行試點，將住房信托能夠盤活的住房資源與《百萬人才進(jìn)海南行動計劃（2018-2025）》等現(xiàn)行制度有機(jī)對接，以住房信托制度保障人才公寓的長期穩(wěn)定供應(yīng)。

盡快修訂信托法，出臺與住房信托相關(guān)的管理條例，解決稅收不合理問題，使住房信托的發(fā)展有法可依、有路可循。建議全國人大盡快啟動信托法的修法工作，完善家族信托、住房信托、慈善信托等民事信托最為重要的法律基礎(chǔ)設(shè)施。建議相關(guān)部委（財政部、住建部、自然資源部、國稅總局、銀保監(jiān)會等）組織擬定與住房信托相關(guān)的管理條例，規(guī)定住房信托發(fā)展的相關(guān)細(xì)則，針對住房信托非交易性過戶的特性，解決住房信托在設(shè)立、分配和清算等不同階段稅收過高的難點問題。

出臺明確的住房信托登記制度，建立國家層面的信托財產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，或借助現(xiàn)有不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托財產(chǎn)權(quán)屬登記。建議針對民事信托財產(chǎn)涉及的不動產(chǎn)、上市公司股份、非上市公司股權(quán)及知識產(chǎn)權(quán)等不同類型的資產(chǎn)，建立國家層面的信托財產(chǎn)權(quán)屬登記和流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，在法律層面確立不動產(chǎn)等非交易性過戶轉(zhuǎn)讓登記工作的權(quán)威性及統(tǒng)一性。

借鑒日本和中國臺灣地區(qū)的經(jīng)驗，以上兩地并未設(shè)立專門的信托登記機(jī)構(gòu)，而是依托已有權(quán)屬登記機(jī)關(guān)進(jìn)行信托財產(chǎn)登記，相當(dāng)于在現(xiàn)有物權(quán)登記制度體系中加入信托財產(chǎn)這一特殊財產(chǎn)類型?？紤]到中國已建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，可以依托現(xiàn)有制度基礎(chǔ)增加不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目，不僅可以將信托財產(chǎn)權(quán)屬登記較快投入實踐，還可以為未來統(tǒng)一的信托財產(chǎn)權(quán)屬登記制度累積實務(wù)經(jīng)驗，提供成熟的工作體系與規(guī)范。

對商事信托與民事信托進(jìn)行分類監(jiān)管，為民事信托業(yè)務(wù)單獨(dú)發(fā)放牌照，對不同類型的信托機(jī)構(gòu)與業(yè)務(wù)進(jìn)行更有針對性的金融監(jiān)管。考慮到中國目前信托公司業(yè)務(wù)主要為商事信托，建議銀保監(jiān)會針對專營民事信托業(yè)務(wù)的民事信托公司單獨(dú)頒發(fā)牌照，依據(jù)商事信托與民事信托的不同特點進(jìn)行分類監(jiān)管。在中國金融業(yè)高質(zhì)量發(fā)展過程中，商事信托業(yè)務(wù)遭遇了一定的問題與瓶頸，而民事信托業(yè)務(wù)則呈現(xiàn)出強(qiáng)大的發(fā)展活力。作為社會需求極大、發(fā)展勢頭良好的信托本源業(yè)務(wù)，以家族信托、住房信托、慈善信托等為代表的民事信托更應(yīng)輕裝上陣，不背歷史問題和風(fēng)險機(jī)構(gòu)等既有包袱。

加強(qiáng)受托人義務(wù)規(guī)范，提升從業(yè)人員的職業(yè)能力與道德水平，提高住房信托供給側(cè)服務(wù)質(zhì)量。中國現(xiàn)行信托法并未就受托人義務(wù)做出單獨(dú)規(guī)定，建議在法律層面增加對受托人義務(wù)的規(guī)范，就受托人應(yīng)盡的親自義務(wù)、忠實義務(wù)、審慎義務(wù)、有效管理義務(wù)、保密義務(wù)等加強(qiáng)事前立法和事中監(jiān)管。住房信托作為跨越代際的超長期財產(chǎn)安排和傳承計劃，本質(zhì)上應(yīng)基于“受人之托、忠人之事”的信托關(guān)系，受托人更應(yīng)在跨越代際的超長周期中切實履行信托義務(wù)，消除億萬家庭的后顧之憂，長久造福國家、社會與人民。

（編輯：趙莎莎）