優(yōu)化無錫營商環(huán)境的不動(dòng)產(chǎn)登記法治保障研究

喻詠 萬孝紅 周蘭蘭

摘要：法治是最好的營商環(huán)境。構(gòu)建營商環(huán)境，核心在于法治化。目前無錫市關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)化營商環(huán)境的法治保障尚不健全，使得許多具有創(chuàng)新性的構(gòu)想踐行存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。以無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記營商環(huán)境的現(xiàn)狀和存在的問題為切入點(diǎn)，分析問題產(chǎn)生的原因，并從立法建議和制度建設(shè)、配套機(jī)制健全等方面提出創(chuàng)新和實(shí)際性建議，初步形成優(yōu)化無錫營商環(huán)境的不動(dòng)產(chǎn)登記法治保障體系，為不動(dòng)產(chǎn)登記的健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的法律支撐。

關(guān)鍵詞：營商環(huán)境;不動(dòng)產(chǎn)登記;存在的問題;法治保障建議

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）03-0027-33 收稿日期：2021-01-15

作者簡介：喻詠，無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任。

萬孝紅，無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任。

周蘭蘭，無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心綜合部部長。

基金項(xiàng)目：2020年度無錫市哲學(xué)社會科學(xué)招標(biāo)課題成果：優(yōu)化無錫營商環(huán)境的不動(dòng)產(chǎn)登記法治保障研究（編

號：WXSK20-C-42）。

1 研究背景與意義

近年來，不斷優(yōu)化營商環(huán)境是深化改革開放、促進(jìn)公平競爭、增強(qiáng)市場活力和經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。2018年1月17日，李克強(qiáng)總理組織召開國務(wù)院常務(wù)會議，指出要以簡政減稅減費(fèi)為重點(diǎn)進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境;嚴(yán)格依法平等保護(hù)各類產(chǎn)權(quán)，加大知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度;抓緊建設(shè)營商環(huán)境評價(jià)機(jī)制，逐步在全國推行。至此，優(yōu)化營商環(huán)境成為我國重要的國家戰(zhàn)略。2020年1月1日起施行的《優(yōu)化營商環(huán)境條例》，再次對優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記營商環(huán)境作出要求，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定壓縮辦理時(shí)間，降低辦理成本，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)確定并公開具體辦理時(shí)間。無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心在國家、省、市不斷優(yōu)化營商環(huán)境、持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量的戰(zhàn)略部署下，通過集成服務(wù)、創(chuàng)新舉措，在2017-2019年不動(dòng)產(chǎn)登記營商環(huán)境評價(jià)中取得排名前列的優(yōu)異成績。通過進(jìn)一步精簡優(yōu)化流程，加強(qiáng)部門協(xié)作和實(shí)行“信息、流程和人員”三集成，全面打造不動(dòng)產(chǎn)登記集成服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)“一窗受理 集成辦理”。“不動(dòng)產(chǎn)交易登記”指標(biāo)連續(xù)3年居于全省前列，讓企業(yè)群眾實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)到了不動(dòng)產(chǎn)登記新速度。

優(yōu)化營商環(huán)境的大背景給不動(dòng)產(chǎn)登記改革帶來了機(jī)遇，同時(shí)也帶來了挑戰(zhàn)。就無錫市而言，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記營商環(huán)境過程中存在電子證照的推廣應(yīng)用與效力認(rèn)可、不動(dòng)產(chǎn)登記便民服務(wù)點(diǎn)的業(yè)務(wù)授權(quán)、精簡優(yōu)化材料等缺乏法律依據(jù)，一旦基于事項(xiàng)產(chǎn)生行政訴訟，登記機(jī)構(gòu)將無法可依，處于進(jìn)退兩難的境地。本文通過分析問題產(chǎn)生的原因，并借鑒吸收其他城市的先進(jìn)法律保障體系，從法律層面給出解決問題的建議，防范登記風(fēng)險(xiǎn)，在優(yōu)化營商環(huán)境的同時(shí)，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人的安全。

2 優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記營商環(huán)境中存在的主要問題

2.1 創(chuàng)新探索與法律滯后矛盾凸顯

2.1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記電子證照的應(yīng)用推廣與效力認(rèn)可不強(qiáng)

不動(dòng)產(chǎn)電子證照屬于新生事物，雖然當(dāng)前我國一些先進(jìn)地區(qū)如廣東、江蘇、上海等省市制定的電子證照管理規(guī)定中已明確電子證照與紙質(zhì)證照具有同等法律效力，但在實(shí)踐中，存在僅有登記機(jī)構(gòu)極力推進(jìn)及應(yīng)用電子證照而其他需要用證的機(jī)構(gòu)并不接受電子證照應(yīng)用的情況。沒有進(jìn)行電子證照改革的城市技術(shù)及思想上存在不認(rèn)可現(xiàn)象，造成不動(dòng)產(chǎn)電子證照應(yīng)用推廣不暢。

2.1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記便民服務(wù)點(diǎn)的業(yè)務(wù)授權(quán)依據(jù)缺失

近年來，無錫市登記機(jī)構(gòu)積極與金融機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)、司法機(jī)構(gòu)積極開展合作，通過設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記便民服務(wù)點(diǎn)，將收件受理、核對材料真?zhèn)紊踔烈娮C當(dāng)事人簽字的權(quán)限下放給合作單位，登記機(jī)構(gòu)通過查看傳送的電子掃描檔案將申請事項(xiàng)記載于登記簿。這種模式方便了辦事群眾和企業(yè)辦理抵押、繼承等業(yè)務(wù)，但也存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。一旦出現(xiàn)虛假申請引起行政訴訟，法院是否會認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到了審慎審查的登記職責(zé)？雖然登記機(jī)構(gòu)與便民服務(wù)點(diǎn)所簽訂的合作協(xié)議已將雙方的權(quán)利義務(wù)及相關(guān)的法律責(zé)任納入其中，但法院是否認(rèn)可其效力還未可知。

2.1.3 精簡或容缺材料產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任界定缺乏

為優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記營商環(huán)境，提升不動(dòng)產(chǎn)登記辦理便利化程度，方便企業(yè)群眾辦事，當(dāng)前無錫市登記機(jī)構(gòu)對涉及不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)的流程重新梳理優(yōu)化，精簡收件材料并推行“承諾制、容缺辦”。實(shí)踐中，為提高業(yè)務(wù)辦理效率，登記機(jī)構(gòu)對于頁數(shù)較多的書證材料采用簡化版本替代的方式。如辦理抵押登記的，金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)上申請上傳的合同只需簡要明確主債權(quán)事項(xiàng)、抵押事項(xiàng)、抵押物情況即可，不再要求上傳原版的借款合同和抵押合同。對于申請人確實(shí)無法提供證明材料的，登記機(jī)構(gòu)有時(shí)采取由申請人書面承諾的方式，不再要求提供證明。收件精簡在一定程度上解決了申請人辦事難、辦事慢、辦事繁、來回跑的問題，但材料精簡后的法律風(fēng)險(xiǎn)也很大。

2.2 優(yōu)化理念與貫徹執(zhí)行存在偏差

2.2.1 信息互通共享覆蓋面與安全保密機(jī)制不健全

按照自然資源部辦公廳《關(guān)于完善信息平臺網(wǎng)絡(luò)運(yùn)維環(huán)境推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享集成有關(guān)工作的通知》精神，今后2-3年內(nèi)，全國所有地級及以上城市和具備條件的縣區(qū)，企業(yè)和群眾互動(dòng)緊密的申請、受理等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)將遷移至互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)借助各種終端設(shè)備隨時(shí)隨地可申請、可查看。但在實(shí)踐中，各職能部門之間的信息共享與業(yè)務(wù)協(xié)同機(jī)制欠缺，各部門的信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的管理和運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致各部門信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)難以共通共融和使用。另外，在信息共享過程中若出現(xiàn)雙方數(shù)據(jù)不一致時(shí)，難以明確問題所在、責(zé)任劃分等風(fēng)險(xiǎn)。如果不盡快以立法的形式對不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享的途徑、保密措施、權(quán)限、用途、職責(zé)等進(jìn)行嚴(yán)格界定，制定出不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)共享標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，極易導(dǎo)致敏感信息泄密，形成風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2.2.2 電子簽名技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域應(yīng)用有待提升

2019年4月，國務(wù)院常務(wù)會議通過了包括《電子簽名法》在內(nèi)的一批法律修正草案，其中包括：允許在辦理土地、房屋轉(zhuǎn)移時(shí)使用電子文書。意味著涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”的法律障礙得以破除。該法第14條規(guī)定，可靠的電子簽名與手寫簽名或者蓋章具有同等的法律效力。電子印章的法律效力也是受法律保護(hù)的。實(shí)踐中很多人對電子簽名的認(rèn)識程度不夠，加之以前受法律條文約束，導(dǎo)致電子簽名在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域使用一直發(fā)展遲緩。

2.2.3 網(wǎng)上申請“不見面”受理審核模式的程序和標(biāo)準(zhǔn)不足

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記“不見面”服務(wù)的不斷深入推進(jìn)，全國各地登記機(jī)構(gòu)在一窗受理、“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”、信息共享、自助大廳等方面都進(jìn)行了探索，使得登記服務(wù)逐步向便捷交易登記流程、提升審批速度等多方面功效轉(zhuǎn)變，充分體現(xiàn)了后疫情時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)新方向。網(wǎng)上申請是指申請人無需到登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場與登記受理人員面對面提交，而是直接通過網(wǎng)絡(luò)提交申請的方式。與現(xiàn)場申請的受理不同的是，網(wǎng)上申請與受理不能同步，登記機(jī)構(gòu)無法就登記內(nèi)容當(dāng)面詢問申請人，對于網(wǎng)上申請件的受理審核模式，各地登記機(jī)構(gòu)都是“自起爐灶”、自成一統(tǒng)。有眾多的受理審核模式，存在著操作口徑不一、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不同的問題，帶來登記風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 登記實(shí)境與制度架構(gòu)不相匹配

2.3.1 質(zhì)量體系不完備導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)隱患因素增加

近年來，各地登記機(jī)構(gòu)根據(jù)上級要求提升效能，積極深化登記改革和服務(wù)，但其中也蘊(yùn)藏著不少風(fēng)險(xiǎn)隱患。一是片面追求速度導(dǎo)致操作不規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)。有些登記機(jī)構(gòu)沒有規(guī)范利用“互聯(lián)網(wǎng)+”

服務(wù)模式，疏于對線上登記業(yè)務(wù)的紙質(zhì)材料把關(guān)，造成電子推送材料與紙質(zhì)材料不匹配。二是雖然上位法為不動(dòng)產(chǎn)登記提供了法律依據(jù)，但實(shí)踐中仍無法解決所有“疑難雜癥”，大量歷史疑難問題成為制約不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量提高的絆腳石。三是對于法律關(guān)系復(fù)雜、涉及其他領(lǐng)域?qū)I(yè)問題缺少溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。非公證繼承類業(yè)務(wù)法律關(guān)系復(fù)雜，由于登記人員大多非法律專業(yè)出身，處理此項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)壓力巨大，無形中增加了責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.2 社會誠信體系不健全導(dǎo)致失信違法成本過低

針對虛假申請的法律責(zé)任，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第104條規(guī)定，當(dāng)事人有采用虛假材料等欺騙手段申請登記、申請查詢或復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料等行為的，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。缺乏執(zhí)行力度的法律規(guī)定無異于隔靴搔癢，并沒有對不實(shí)申請人形成強(qiáng)大的震懾力，實(shí)踐中依然有人在利益的驅(qū)使下鋌而走險(xiǎn)，使用假冒頂替、偽造證件、提供虛假材料等手段來騙取登記，甚至有些申請人在不實(shí)申請受挫后擇日換窗口再次申請登記。

2.3.3 人員素質(zhì)參差不齊導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力不足

我國開始不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)間并不長，各地均缺少經(jīng)驗(yàn)豐富的一線受理人員，在管理機(jī)制、工作人員業(yè)務(wù)能力上存在較多不足。在面對風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，其應(yīng)對能力往往顯得短缺，突出的表現(xiàn)為：各地未形成統(tǒng)一規(guī)范的管理風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對于發(fā)生的投訴或者行政訴訟多采取內(nèi)部處理方式，沒有進(jìn)行事后總結(jié)分析，導(dǎo)致對同一性質(zhì)的投訴或者行政訴訟接連發(fā)生，增加了投訴和行政訴訟的數(shù)量，嚴(yán)重浪費(fèi)了行政資源，降低了服務(wù)的效率。因?yàn)閷Φ怯浫藛T沒有統(tǒng)一的要求，導(dǎo)致統(tǒng)一登記后人員業(yè)務(wù)素質(zhì)更加參差不齊。不少登記工作人員風(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱，在服務(wù)時(shí)不能清楚地考慮到自身服務(wù)態(tài)度或工作能力存在問題，這也導(dǎo)致投訴或登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)巨大。

3 優(yōu)化無錫營商環(huán)境的不動(dòng)產(chǎn)登記法治保障建議

3.1 法治為先，“立”足依據(jù)

3.1.1 明確不動(dòng)產(chǎn)電子證照效力，加大推廣應(yīng)用力度

根據(jù)《江蘇省自然資源廳關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)電子證照建設(shè)工作的通知》，無錫市電子證照于2019年12月份正式上線。電子證照的應(yīng)用，將傳統(tǒng)的發(fā)證環(huán)節(jié)簡去，有效減少紙質(zhì)權(quán)證的使用，是不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)化營商環(huán)境的重要舉措。為了響應(yīng)國家“放管服”改革對不動(dòng)產(chǎn)登記提出的新要求，2020年《無錫不動(dòng)產(chǎn)登記條例》進(jìn)行了修改，明確不動(dòng)產(chǎn)登記證照的形式可以為電子和紙質(zhì)的，即認(rèn)可了電子證照的法律效力。但是電子證照作為政務(wù)服務(wù)改革催生出的新生事物，技術(shù)層面的限制以及各部門間互認(rèn)工作的協(xié)調(diào)困難，使得電子證照應(yīng)用不夠理想，在政務(wù)部門間還未得到普遍認(rèn)同，社會接受度也不高。因此，建議在無錫地方政府層面或登記機(jī)構(gòu)與相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)文，出臺關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記電子證照應(yīng)用推廣的規(guī)范性文件，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)電子證照跨區(qū)域、跨部門、跨領(lǐng)域互認(rèn)互通，真正實(shí)現(xiàn)讓信息多跑路，群眾少跑腿。

3.1.2 登記便民服務(wù)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防控

登記便民服務(wù)點(diǎn)作為“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”改革下的創(chuàng)新舉措，如何保障其依法依規(guī)運(yùn)作，以便更好地發(fā)揮優(yōu)化營商環(huán)境的效能，值得深思。《民法典》是中華人民共和國第一部法典，于2021年1月1日正式實(shí)施，其中與不動(dòng)產(chǎn)登記密切相關(guān)的物權(quán)編、繼承編等也有關(guān)鍵性的改動(dòng)?；陲L(fēng)險(xiǎn)防控角度考慮，除了在技術(shù)、管理方面嚴(yán)格把控安全問題，更重要的是要在以后的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》 （以下簡稱《條例》） 等相關(guān)法律法規(guī)中增加登記便民服務(wù)點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容，如行政機(jī)構(gòu)有權(quán)委托合作單位收取登記材料并代為詢問，明確合作協(xié)議的法律效力與法律責(zé)任。

3.1.3 厘清精簡收件和容缺受理的法律責(zé)任

目前無錫市為推行“線上抵押登記”，制定了簡易版抵押協(xié)議，全版抵押合同版本再后期定時(shí)移送登記機(jī)構(gòu)存檔。在這種模式下登記機(jī)構(gòu)事實(shí)上前后收取了兩份抵押合同，兩份抵押合同是否法律效力等同？產(chǎn)生糾紛時(shí)法院會如何認(rèn)定責(zé)任？建議登記機(jī)構(gòu)盡快與法院、金融機(jī)構(gòu)共商協(xié)調(diào)，明確效力和責(zé)任承擔(dān)，完善簡易協(xié)議的條款設(shè)置，充分尊重登記申請人的意愿，可根據(jù)對貸款審批速度的需求自主選擇采用簡易合同或是全版抵押合同。對于書面承諾代替證明材料的適用范圍，建議出臺相關(guān)文件，有針對性地選取與群眾生活密切相關(guān)、使用頻次較高、難以獲得的證明事項(xiàng)進(jìn)行明確。

3.1.4 盡快推動(dòng)《無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范》的出臺

作為《條例》的操作性規(guī)范文件，《無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范》 （以下簡稱《技術(shù)規(guī)范》） 的早日出臺對于無錫市登記實(shí)踐工作具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義?！都夹g(shù)規(guī)范》中建議增加在實(shí)踐中被證實(shí)符合無錫市實(shí)際的特色內(nèi)容和創(chuàng)新舉措，更要將便民利民理念貫穿全文。除了在加強(qiáng)窗口建設(shè)、規(guī)范登記程序等方面做出細(xì)化外，還要在具體制度設(shè)計(jì)上進(jìn)行延伸，比如增加“不見面”網(wǎng)上自主辦理的規(guī)定，逐步實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“一次不用跑”，最大程度給予申請人方便;細(xì)化委托專業(yè)機(jī)構(gòu)核查機(jī)制，保證登記質(zhì)量;創(chuàng)新部門間信息共享形式，提升共享速率等。

3.2 落實(shí)為重，“細(xì)”處著力

3.2.1 多措并舉，推動(dòng)信息共享縱橫發(fā)展

2020年5月1日，《無錫市公共數(shù)據(jù)管理辦法》施行，其中提出共享開放“一條道”理念，規(guī)定由市大數(shù)據(jù)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)統(tǒng)一的大數(shù)據(jù)中心、統(tǒng)一的共享平臺和開放平臺。但限于多部門之間溝通聯(lián)動(dòng)困難以及數(shù)據(jù)處理有難度，無錫市公共數(shù)據(jù)尚未納入該平臺統(tǒng)一管理。建議大數(shù)據(jù)行政主管部門盡快根據(jù)規(guī)章要求，編制數(shù)據(jù)目錄，統(tǒng)一數(shù)據(jù)名稱、內(nèi)容、來源、更新周期等標(biāo)準(zhǔn)，制定數(shù)據(jù)開放清單，確定公共數(shù)據(jù)目錄清單，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)家底“一張表”管理。登記機(jī)構(gòu)也要根據(jù)要求歸納出各單位需要的共性登記信息，確定使用共享信息的查詢條件，在做好數(shù)據(jù)安全防護(hù)的基礎(chǔ)上向大數(shù)據(jù)行政主管部門匯聚有效的登記信息。至于信息共享可能存在的安全隱患及責(zé)任劃分問題，建議政府在上述規(guī)章的基礎(chǔ)上制定規(guī)范性文件，要求各部門完善安全防控技術(shù)體系，設(shè)置必要的安全防護(hù)設(shè)備，明確“誰出錯(cuò)，誰負(fù)責(zé)”的原則。

3.2.2 推動(dòng)電子簽名在登記領(lǐng)域的應(yīng)用

2019年《電子簽名法》的修訂中取消了“涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的文書中不得使用電子簽名”這一嚴(yán)格限制，同年頒布的《國務(wù)院關(guān)于在線政務(wù)服務(wù)的若干規(guī)定》再次肯定了電子簽名的法律效力?！睹穹ǖ洹芬裁鞔_了辦理相關(guān)事務(wù)中電子材料的合法應(yīng)用。這些法律法規(guī)的修訂、出臺都釋放出鼓勵(lì)電子簽名在政務(wù)服務(wù)中應(yīng)用的信號，從而提升便利化水平，促進(jìn)營商環(huán)境優(yōu)化。但因?yàn)榧夹g(shù)限制、安全性考慮等問題，無錫市在登記業(yè)務(wù)中并沒有適用電子簽名。針對這一問題，建議登記機(jī)構(gòu)深入研究電子簽名的國家標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，開發(fā)電子簽名技術(shù)，制定并公布電子簽名適用材料清單，配備電子簽名和電子材料顯示設(shè)備，逐步推動(dòng)電子簽名在不動(dòng)產(chǎn)交易、繳稅、登記全過程適用，用信息技術(shù)助力全流程線上辦理，真正給與辦事企業(yè)和群眾方便。

3.2.3 制定網(wǎng)上申請“不見面”審核模式的標(biāo)準(zhǔn)

針對網(wǎng)上申請“不見面”受理審核模式程序和標(biāo)準(zhǔn)不足的問題，建議依托現(xiàn)在的無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記集成平臺運(yùn)行模式，再細(xì)化完善，打造出更加規(guī)范的無錫標(biāo)準(zhǔn)。一方面在平臺上增加設(shè)計(jì)身份證信息讀卡、書面詢問記錄表格勾選等流程，將集成平臺適用的業(yè)務(wù)類型由存量房轉(zhuǎn)移登記逐步擴(kuò)大到大多數(shù)登記申請。另一方面要按照登記類型分別適用網(wǎng)上申請“見面”受理審核和網(wǎng)上申請“不見面”受理審核兩種登記模式。對于一些不涉及到義務(wù)負(fù)擔(dān)、不會損害到產(chǎn)權(quán)人財(cái)產(chǎn)利益的簡單登記，比如商品房轉(zhuǎn)移登記、變更登記等，群眾提交業(yè)務(wù)網(wǎng)上辦理申請，系統(tǒng)進(jìn)行信息交互核驗(yàn)和數(shù)據(jù)智能比對后，即可自動(dòng)完成審核、登簿、出證 （不動(dòng)產(chǎn)電子證書） ;對于涉及到義務(wù)負(fù)擔(dān)的登記類型，通過技術(shù)手段不能確定其真實(shí)處分意愿需要現(xiàn)場詢問的，比如存量房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等，仍按照現(xiàn)在的“外網(wǎng)申請、內(nèi)網(wǎng)審核、現(xiàn)場核對、即時(shí)領(lǐng)證”模式，由申請人先行網(wǎng)上提交登記申請，相關(guān)部門同步或分步在線開展業(yè)務(wù)網(wǎng)上預(yù)審，對網(wǎng)上信息審核最終符合登記要求的，再通知申請人至線下窗口核驗(yàn)材料，當(dāng)場領(lǐng)取權(quán)證。

3.3 制度建設(shè)，“防”控風(fēng)險(xiǎn)

3.3.1 完善登記質(zhì)量管理機(jī)制

質(zhì)量是不動(dòng)產(chǎn)登記的生命，實(shí)現(xiàn)登記質(zhì)量管理機(jī)制常態(tài)化至關(guān)重要。完善登記質(zhì)量管理機(jī)制，一是要建立定期抽檢、質(zhì)量通報(bào)、過錯(cuò)追究制度，將定期抽檢與日常抽檢相結(jié)合，每個(gè)月定時(shí)定量執(zhí)行，對于易出現(xiàn)登記錯(cuò)誤的登記類型重點(diǎn)檢查，做到登記人員、登記環(huán)節(jié)、登記類型全覆蓋。二是要建立疑難問題會商機(jī)制，挑選業(yè)務(wù)骨干和行業(yè)專家，成立疑難問題會商小組，集眾人之智制定科學(xué)解決方案，最大程度減少登記風(fēng)險(xiǎn)。三是建立委托專業(yè)機(jī)構(gòu)核查機(jī)制，對于法律關(guān)系復(fù)雜、涉及其他領(lǐng)域?qū)I(yè)問題、可能會對登記結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的登記業(yè)務(wù)，登記機(jī)構(gòu)可以委托街道、公證、規(guī)劃、征收等專業(yè)機(jī)構(gòu)核查以作為登記重要參考依據(jù)。

3.3.2 建立不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制

目前，我國不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)普遍適用的賠償方式有購買責(zé)任保險(xiǎn)和建立賠償基金兩種。責(zé)任保險(xiǎn)制是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向保險(xiǎn)公司購買特定險(xiǎn)種的商業(yè)保險(xiǎn)，2019年不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)制度正式在無錫市落地，并實(shí)現(xiàn)市區(qū)范圍全面覆蓋。

基金賠償制度是指登記機(jī)構(gòu)從收取的不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用中按比例抽取成立專項(xiàng)賠償基金，相較于責(zé)任保險(xiǎn)，賠償基金由登記機(jī)構(gòu)自行設(shè)立，賠付程序簡單，易實(shí)施。我國的廣東省深圳市、湖南省耒陽市及黑龍江省、山東省等部分城市在地方性法規(guī)、規(guī)范性文件中均對建立不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金進(jìn)行了有益的探索。建議登記機(jī)構(gòu)下一步將建立基金賠償制度列入計(jì)劃，確定合理的抽取比例，考察學(xué)習(xí)先進(jìn)城市的有益經(jīng)驗(yàn)，讓無錫市的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制更加完善，為優(yōu)化無錫市營商環(huán)境掃除后顧之憂。

3.3.3 不動(dòng)產(chǎn)登記失信“黑名單”制度的建立

為有效打擊虛假申請行為，建議出臺《無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記失信黑名單管理辦法》，將違反不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)，提供虛假材料或虛假承諾騙取登記或查詢的申請人列入登記失信“黑名單”。凡被納入“黑名單”管理的申請人，將在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中進(jìn)行特別注記，在全市范圍內(nèi)實(shí)施相關(guān)業(yè)務(wù)限制。登記機(jī)構(gòu)定期將黑名單通報(bào)市發(fā)展和改革委員會，對接“無錫市公共信用綜合服務(wù)平臺”，納入到統(tǒng)一的社會信用管理體系中，向社會公開發(fā)布，加強(qiáng)信用懲戒。這一制度的建立，將有力打擊有害營商環(huán)境優(yōu)化、破壞不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的違法行為，保障無錫營商環(huán)境穩(wěn)定安全發(fā)展。

3.3.4 建立登記人才培養(yǎng)常態(tài)化機(jī)制

在造假技術(shù)升級、科技鑒別能力發(fā)揮有限的現(xiàn)實(shí)背景下，提升登記人員的綜合素質(zhì)成為阻斷虛假申請、保證登記質(zhì)量、防范登記風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部，要建立常態(tài)化的登記人才培養(yǎng)機(jī)制，一是要注重識假鑒假培訓(xùn)，加強(qiáng)廉政風(fēng)險(xiǎn)教育。登記機(jī)構(gòu)要定期組織業(yè)務(wù)人員開展培訓(xùn)，提升對假人假證等虛假申請的識別能力。二是要注重登記人員疑難問題處理能力的培養(yǎng)。疑難問題的處理是最容易引發(fā)登記糾紛、行政訴訟的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，登記業(yè)務(wù)條線要注重對疑難問題的日?？偨Y(jié)和研究，并向一線登記人員普及，提高登記隊(duì)伍整體素質(zhì)。三是要注重對新增法律知識的培訓(xùn)。近兩年，《民法典》《土地管理法》《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等法律法規(guī)的變化都與不動(dòng)產(chǎn)登記息息相關(guān)，登記人員要注重對法律知識的學(xué)習(xí)，及時(shí)更新與現(xiàn)有規(guī)定不符的做法，防止登記前后不一致引發(fā)糾紛。

參考文獻(xiàn)：

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3.方黎明 段金平.北京推出不動(dòng)產(chǎn)查封登記網(wǎng)上辦理.中國自然資源報(bào).2020.05.08

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