連云港房產交易市場監(jiān)管服務系統(tǒng)設計與實踐

卜曉鋼 董承志

摘要：我國房產交易正朝著規(guī)范化的方向發(fā)展。地方上相關政策法規(guī)的細化和落實，以及配套信息化系統(tǒng)的建設，在很大程度上保障了房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。但房產交易涉及面廣泛，房產的買賣、租賃都屬于房產交易的范疇，如何有效地提供商品房、存量房、出租房的交易監(jiān)管服務，如何監(jiān)管開發(fā)企業(yè)、經紀機構、從業(yè)人員的市場行為，如何培養(yǎng)老百姓的信用意識，如何推進房地產領域“放管服”改革，仍是住建部門當前非常重要的工作內容。以連云港為例，分析商品房、存量房、出租房交易以及相關從業(yè)主體管理等內容的市場監(jiān)管服務系統(tǒng)的設計、實踐和經驗。

關鍵詞：連云港;房產交易;監(jiān)管服務;實踐

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）03-0024-26 收稿日期：2021-02-15

作者簡介：卜曉鋼、董承志，連云港市房屋產權管理中心。

經過多年的信息化發(fā)展，連云港市住建局構建了“智慧房產”系統(tǒng)體系，包含企業(yè)入網(wǎng)備案、開發(fā)項目審批、測繪管理、預售許可、商品房網(wǎng)簽備案及資金監(jiān)管、存量房網(wǎng)簽備案及資金監(jiān)管、房屋租賃網(wǎng)簽備案、拆遷安置房管理、保障住房管理等業(yè)務系統(tǒng)，這為房產交易監(jiān)管服務系統(tǒng) （以下簡稱監(jiān)管服務系統(tǒng)） 的設計提供了非常重要的數(shù)據(jù)基礎。全面打通“智慧房產”各業(yè)務子系統(tǒng)，統(tǒng)籌運用“智慧房產”數(shù)據(jù)支撐，為房產交易雙方業(yè)務辦理搭建溝通的橋梁，減少因供需雙方的信息不對稱造成的“虛假宣傳”“虛假房源”“一房多賣”“陰陽合同”“騙貸套貸”等問題，建立“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”服務體系，規(guī)范從業(yè)主體行為，保障市場健康有序發(fā)展。

1 系統(tǒng)的設計思路與做法

為全面監(jiān)管房產交易行為，切實維護群眾權益，進一步增加營商便利度，提高房產交易管理服務效能和公共服務水平，依托交易監(jiān)管“一張網(wǎng)”，使用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，將企業(yè)及從業(yè)人員入網(wǎng)、市場巡查、房產交易各環(huán)節(jié)及時呈現(xiàn)出來，向各類房地產市場主體提供規(guī)范化、標準化、便捷化的服務，從服務的角度履行房產交易監(jiān)管職責。

2 系統(tǒng)建設的6個方面

2.1 構建實名認證體系

房屋買賣交易環(huán)節(jié)多、時間長、涉及資金大，其間涉及開發(fā)企業(yè)、中介機構、交易雙方等多方的參與，在交易過程中，因缺少實名認證數(shù)據(jù)，如發(fā)生問題，監(jiān)管部門無法第一時間落實責任到人，事后處理流程長，給監(jiān)管部門造成不小的壓力。

監(jiān)管服務系統(tǒng)一方面聯(lián)系“智慧房產”體系數(shù)據(jù)，一方面聯(lián)系智慧城市“我的連云港APP”實名認證體系，天然將“個人數(shù)據(jù)”和“房產數(shù)據(jù)”對應起來，形成住建的“實名數(shù)據(jù)庫”。一方面，監(jiān)管服務系統(tǒng)使用“我的連云港APP”入口進行人員身份認證，保證個人信息的真實有效;另一方面，通過經紀機構管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)與開發(fā)企業(yè)管理平臺系統(tǒng)數(shù)據(jù)，保證其從業(yè)人員信息的真實有效。通過系統(tǒng)數(shù)據(jù)的共享聯(lián)動，買賣雙方和從業(yè)人員都進行了實名認證，為系統(tǒng)運行提供最根本用戶行為保障，也為房產交易信息的數(shù)據(jù)質量提供基礎。

2.2 提供“真房源認證”服務

“虛假宣傳”和“虛假房源”一直是房產市場上的亂象之一，老百姓無法識別房產信息的真實有效性，必然會遇到各種各樣的問題，引發(fā)各種交易糾紛。為確保商品房信息的真實可靠，監(jiān)管服務系統(tǒng)對接房屋動態(tài)樓盤表，第一時間展示商品房的售賣狀態(tài)，包含預售許可信息、配套設施情況、開發(fā)企業(yè)信用等級、樓盤概況、項目坐落、戶室預測和分攤面積、戶型結構、房屋備案價格、戶型圖等重要信息，讓老百姓清晰明了地看到房子在哪、賣了沒有、限制情況 （是否為限制銷售房） 、房價如何、房型信息等，為群眾提供權威便捷的瀏覽查詢窗口，實現(xiàn)虛擬的線上看房效果。

存量房方面，監(jiān)管服務系統(tǒng)對接不動產登記數(shù)據(jù)庫，為所有交易的房屋提供長度為12位的“真房源”核驗編碼，并在房源展示和房源掛牌時標注“真房源”標簽，為房屋租售提供真實房源保證。

2.3 提供便捷的個人服務中心

為個人建設交易管理中心，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”模式提高房地產市場監(jiān)管服務水平，通過“實名認證”，提供真實房源租售掛牌、委托掛牌、房屋租賃備案、存量房交易監(jiān)管資金支取、品牌公寓租賃、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案等全流程業(yè)務辦理，通過“數(shù)據(jù)共享”“并聯(lián)審批”“電子簽名”等技術手段加強購房資格和房屋狀態(tài)自動核驗，達到遠程審查是否符合交易條件。

（1） 自主掛牌。對接不動產登記庫相關數(shù)據(jù)，提供房產的租售掛牌服務，隨時隨地可以發(fā)布個人自有房產租售信息。 （2） 委托掛牌。支持個人房產委托經紀機構進行代理掛牌。 （3） 房源展示。展示所有商品房和存量房租售房源，提供房屋基本信息、租售人的要求等。 （4） 租賃管理。支持房源展示、出租交流、合同網(wǎng)簽、租賃合同備案，退續(xù)租等功能，提供租賃雙方簽約、經紀機構簽約、多方簽約等服務，推行出租“不見面”簽約備案，自動生成電子備案證明。

2.4 提供便捷的經紀機構服務中心

經紀機構及經紀人的管理是市場監(jiān)管的重要工作之一，通過“實名認證”建立企業(yè)信用體系和個人信用體系，工作臺通過不同權限的分配，方便經紀機構 （特別是中小機構） 管理房源，辦理業(yè)務，維護信息，促進監(jiān)管服務落實。

2.5 構建基于評價的信用管理平臺

良好的社會信用是經濟健康發(fā)展的前提，加快推進社會信用體系建設，具有重大而深遠的意義。房地產行業(yè)信用建設關乎民生福祉，應盡快建立房地產開發(fā)企業(yè)和房地產經紀機構及從業(yè)人員的信用考評體系，并將考評結果作為預售許可、預售資金監(jiān)管、竣工驗收、資質評定、年終評優(yōu)的重要參考，以便對開發(fā)項目或經紀行為實行差別化管理。

連云港市對開發(fā)企業(yè)實行A、B、C、D四個等級的信用考評，信用考評結果通過官方網(wǎng)絡平臺和新聞媒體向社會公布。房地產開發(fā)企業(yè)信用考評結果為A級、B級的分別予以積極的政策激勵，并優(yōu)先推薦行業(yè)評先評優(yōu)?？荚u結果為D級，企業(yè)主要負責人須接受約談，作為重點企業(yè)進行檢查或者抽查，向相關管理部門和銀行等金融機構以及社會公眾發(fā)出預警等處理，并納入預售重點監(jiān)管單位，對有嚴重違法違規(guī)、失信行為的將列入企業(yè)黑名單。

對于經紀機構及經紀人的信用評價，主要通過“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，系統(tǒng)以文評、星評的形式，提供對商品房交易，存量房交易，租賃交易的多角度評價，通過交易監(jiān)管服務平臺建立以購房人評價為主的信用評價體系，反映經紀機構、經紀人、租賃雙方真實的服務質態(tài)和履約情況。交易完成后，交易雙方還可以對經紀機構和經紀人進行二次評價，每單交易的當年最終評價實時進行公示，以便社會民眾和相關主管部門及時了解行業(yè)真實信用情況，形成社會監(jiān)督，各方協(xié)同，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，分類管理，從而為進一步規(guī)范房地產市場提供有力支撐，促進房地產行業(yè)規(guī)范經營、誠信服務，全面提升服務質量。

2.6 提供存量房交易資金監(jiān)管的便民服務

存量房交易資金監(jiān)管最大的作用是保障交易安全，重在提供服務，以確保房子能順利過戶到買方名下、賣方能拿到房款，不影響交易流程。目前國內關于存量房交易資金監(jiān)管的主流模式有主管部門監(jiān)管、銀行托管和第三方機構托管三種。連云港實行的是主管部門監(jiān)管，除了納稅人自愿委托中介機構代繳契稅而預付的款項和中介機構的傭金目前還沒有納入監(jiān)管，交易資金基本做到應管盡管，通過監(jiān)管服務系統(tǒng)，老百姓可以在線辦理交易監(jiān)管資金的支取 （手機APP） ，實現(xiàn)在線簽名，不見面審批，不見面辦結。

3 系統(tǒng)建設成效

系統(tǒng)的建設涵蓋了個人、開發(fā)企業(yè)、經紀機構在房產交易過程中的業(yè)務行為，為各方提供權威的數(shù)據(jù)支撐。一方面，線上業(yè)務辦理分類明確，支持多方消息互動，每一個步驟都有簡明的圖文提示，又不受時間和空間的限制，交易過程變得越來越簡單方便;另一方面，通過權威數(shù)據(jù)的支撐和交易信用考評措施，促使老百姓與政府形成合力，共同監(jiān)督相關從業(yè)機構市場行為，加大違規(guī)違法成本，促使開發(fā)企業(yè)、經紀機構和經紀人從想違規(guī)到怕違規(guī)再到不想違規(guī)的轉變，初步構建了新型房產市場交易監(jiān)管體系。

4 管理系統(tǒng)進一步完善的方向

4.1 面向社會的“真房源”核驗服務

當前，系統(tǒng)“真房源”核驗服務僅面向系統(tǒng)內部，但房產交易的大量信息還掌握在各經紀機構和商業(yè)平臺手中。筆者認為，想要快速地凈化“房源亂”現(xiàn)象，在經紀機構管理措施的基礎上，要加強各大“售房”和“租房”平臺的管理，制定房源核驗標準，提供“真房源”核驗入口服務，實現(xiàn)交易監(jiān)管對外服務，讓業(yè)務數(shù)據(jù)更加全面。

4.2 加強商品房預訂監(jiān)管服務

系統(tǒng)包含商品房的房源展示，但在實際銷售過程中開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、虛假宣傳、違規(guī)收取誠意金、意向金、認籌金等現(xiàn)象仍會發(fā)生。筆者認為，將訂金作為一個交易環(huán)節(jié)納入到監(jiān)管體系，將訂金與銷售樓盤表掛接，施行線上繳定，壓縮違規(guī)空間。