淺析房地產(chǎn)業(yè)融資的困境與對策

劉歡

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟高速增長的主要貢獻者之一，由于其資金投入量巨大，資金從某種程度上來說是企業(yè)賴以生存的重要保障。由于這種巨大的資金量，目前我國很少有企業(yè)有實力完全利用自有資金進行項目的開發(fā)建設(shè)，于是不得不面對融資的問題。然而在我國經(jīng)濟由高速增長轉(zhuǎn)變到高質(zhì)量增長的過程中，隨著國家宏觀政策的調(diào)整，銀根緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)融資受到很多影響。文章首先闡述了房地產(chǎn)業(yè)融資的概念和特點，說明了房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式，之后分析了目前房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀，最后，總結(jié)了沖破房地產(chǎn)業(yè)融資困境的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);融資;融資方式;融資困境

一、房地產(chǎn)業(yè)融資概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資的概念

房地產(chǎn)業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為保證企業(yè)及各項目正常運轉(zhuǎn)，直接和間接籌集資金的總和。

（二）房地產(chǎn)業(yè)融資的特點

由于房地產(chǎn)項目有開發(fā)周期長、資金投入量大的特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資主要有以下三個特點。一是資金需求量大，資金鏈的銜接是房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的重要保障。二是資金占用時間長，作為一個開發(fā)周期長、銷售回款周期長的企業(yè)，其對資金的占用時間是不能量化的，受市場供求關(guān)系的影響資金會長期占用。三是政策影響深，房地產(chǎn)業(yè)作為以不動產(chǎn)為產(chǎn)品的行業(yè)是政策性行業(yè)，國家宏觀調(diào)控的調(diào)節(jié)會使房地產(chǎn)業(yè)百感交集。

（三）房地產(chǎn)業(yè)主要的融資方式

1. 內(nèi)部融資

即權(quán)益融資，利用管理者投入的自有資金或者企業(yè)積累的資金完成所需資金的籌集。

2. 外部融資

多為負債性融資，具體有：銀行存款、融資租賃、發(fā)行企業(yè)債券、商業(yè)信用等。

二、目前房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）管理者對緊縮的國家宏觀調(diào)控政策敏感度低

國家針對經(jīng)濟的發(fā)展情況會對房地產(chǎn)業(yè)推出影響深遠的限制性的政策和法規(guī)，提高商品房預(yù)售條件、預(yù)征稅收、對商品房的限價、限購、提高房地產(chǎn)業(yè)貸款利率上浮比例、收縮房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模等，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來摧殘式的沖擊。同時伴隨著民生工程的推進，國家正在引導(dǎo)建立多渠道住房供應(yīng)體系——商品房、限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房將在房地產(chǎn)市場上并駕齊驅(qū)，針對不同的客戶群各顯神通。因此商品房市場占有率將降低，會給銷售帶來難度，導(dǎo)致回款周期加長，從而導(dǎo)致還債能力降低，還款時間不確定，影響其融資。

（二）銀行對房地產(chǎn)融資設(shè)限條件多

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)利潤率的下滑，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)融資的控制門檻不斷提高，并加重審查房地產(chǎn)的企業(yè)綜合實力，在選擇貸款對象上更加謹慎小心。部分實力雄厚、效益好的房地產(chǎn)企業(yè)會得到銀行信貸業(yè)務(wù)合作，而一般的中小企業(yè)會在商業(yè)銀行融資上難度加劇。同時，對于建設(shè)項目的審查更加嚴格，只憑可行性研究報告是很難有說服力度的，商業(yè)銀行會同時結(jié)合項目的綜合素質(zhì)考慮投資回收期與貸款還款能力。房地產(chǎn)開發(fā)項目中土地成本是總投資的重要組成部分，眾所周知土地儲備對于房地產(chǎn)企業(yè)來說意味著其發(fā)展空間，然而正是因為這種市場預(yù)期，土地往往吸引著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下重金拿下土地，與此同時總投資金額也會增大，而銀行要求的項目貸款在貸款到期之前不得抽回的自有資本金站總投資的為不低于總投資的30%，這部分項目自有資本金金額也在增大，給房開企業(yè)帶來巨大的資金壓力。商業(yè)銀行在購房者住房按揭貸款的放款規(guī)模上區(qū)域差異性很大，有些經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)個人購房者的住房按揭貸款放款時間會延遲，嚴重影響了房開企業(yè)的回款規(guī)模，給企業(yè)帶來很大的負擔(dān)。

（三）管理者缺乏綜合融資能力，融資渠道單一，融資成本高

由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量比較大，資金占用時間長，加之歷史原因，以及管理者沒有投融資領(lǐng)域的深入學(xué)習(xí)研究，或者管理者并未重視融資渠道創(chuàng)新，普遍認為一般領(lǐng)域的負債融資很難滿足資金需求，所以只依賴銀行借款為企業(yè)注入血液保證運營發(fā)展。然而這種渠道的融資方式不僅會受到調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)政策的影響，縮小貸款規(guī)模，或者提高項目自有資本金的比例，造成授信困難，融資難度增大，還可能會介入擔(dān)保反擔(dān)保等方式籌集資金，直接導(dǎo)致融資成本的上升。而且當(dāng)銀行利率出現(xiàn)上浮的情況，企業(yè)隨時會面臨著巨額的融資成本上浮，造成高融資成本。

（四）財務(wù)風(fēng)險與日俱增

上文已經(jīng)闡述房地產(chǎn)企業(yè)，特別是非上市中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于種種原因，多數(shù)依靠銀行貸款作為其唯一的融資渠道，解決其資金需求問題，注入新鮮血液。然而，房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于金融管理系統(tǒng)的了解少之又少，致使他們忽視了融資風(fēng)險，企業(yè)沒有建立融資風(fēng)險防控機制。我國房地產(chǎn)業(yè)又有政策影響深的特點，多年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展嚴重依賴行業(yè)性政策，近年來國家宏觀調(diào)控的調(diào)節(jié)會使房地產(chǎn)業(yè)百感交集，銀行業(yè)為防范信貸風(fēng)險也會采取相應(yīng)的措施，致使現(xiàn)金流受到影響，資金回籠壓力大大提升，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)風(fēng)險壓力，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，企業(yè)的生存會受到威脅。

三、打破房地產(chǎn)業(yè)融資困境的建議

（一）及時了解國家政策，適時調(diào)整公司戰(zhàn)略，應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險

銀行作為企業(yè)融資的重要來源，其信貸政策受到國家政策的影響較大，針對這一情況房地產(chǎn)企業(yè)運營中要保障融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，就要根據(jù)國家相關(guān)金融政策來調(diào)整自身的融資方案，降低政府政策對企業(yè)融資的影響。例如在國內(nèi)信貸利率下調(diào)，金融寬松的情況下企業(yè)可以將融資向銀行傾斜。反之在金融緊縮，信貸利率較高的情況下，企業(yè)則需要積極從其他渠道進行融資，降低融資成本。譬如企業(yè)可以采用海外融資獲取資金，但是必須根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展與實際需求進行融資，切忌盲目融資。

（二）提高企業(yè)內(nèi)部融資能力，重視資金積累，盤活資金池業(yè)務(wù)

內(nèi)部融資具有成本低自主性強的特點，可以在一定程度上規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重內(nèi)部融資能力，提高資金使用效率，加快房款回籠，填充存量資金將利潤留在企業(yè)內(nèi)部，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

1. 利用留存收益，提高內(nèi)部融資能力

為應(yīng)對市場風(fēng)險給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的負面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把傳統(tǒng)的借助外部融資完成資金籌措的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)外部融資同時發(fā)展的戰(zhàn)略。注重自有資金的積累，將有限的自有資金實施多元化投資方式，如新興的醫(yī)療及周邊產(chǎn)業(yè)、影視娛樂業(yè)及金融創(chuàng)新業(yè)。既能提高企業(yè)的盈利能力，又能提供一份完美的財務(wù)報表，同時也可以為企業(yè)在短期內(nèi)獲得更多的資金回流，盤活企業(yè)資金。企業(yè)可以調(diào)整利潤分配方案，減少股東分紅，將快速流入的資金作為留存收益留在企業(yè)緩解各項目資金壓力。

2. 加強項目管理，重視資金周轉(zhuǎn)

注重項目整體管理運作，開拓優(yōu)質(zhì)項目市場，開發(fā)項目資金占用少利潤高的項目，提升企業(yè)核心競爭力，快速進展，快速回款清盤，縮短資金周轉(zhuǎn)周期，使現(xiàn)金流得到有效的配置，提高資金周轉(zhuǎn)率，減小融資規(guī)模，緩解融資壓力。

3. 建立集團企業(yè)，打造資金池

由于近年來政策的變遷，房地產(chǎn)業(yè)融資有很多約束，在這種新的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)長期依賴的銀行貸款資金很難投入到企業(yè)內(nèi)部。建議房地產(chǎn)企業(yè)建立集團企業(yè)，加強內(nèi)部合作，通過內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、內(nèi)部借貸等方式，打造集團內(nèi)部資金池業(yè)務(wù)，滿足資金需求，緩解融資壓力。

（三）合理設(shè)計企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，提高管理者綜合融資能力，降低融資成本

作為房地產(chǎn)企業(yè)掌舵者的管理者應(yīng)該加強學(xué)習(xí)各種融資方式的操作，拓寬經(jīng)營管理思路，重視和深度解讀國家經(jīng)濟形勢的走向以及國家相關(guān)政策調(diào)整，在做好風(fēng)險防范意識的同時，結(jié)合國家經(jīng)濟周期及企業(yè)自身情況，重新設(shè)計企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)有的外部融資渠道的基礎(chǔ)上構(gòu)建以直接融資為主融資渠道多元化的融資結(jié)構(gòu)。

1. 適度加大權(quán)益性融資比例

作為巨大資本規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)，上市融資無疑是可以充分滿足其資金需求的最好途徑，既能保證房地產(chǎn)企業(yè)所有者對公司內(nèi)部控制權(quán)不被完全稀釋，繼續(xù)保持公司經(jīng)營決策權(quán)，又可以保證縮短融資期限，而且上市后融資會遠離繁多的準入條件和審批流程帶來的種種不利于企業(yè)發(fā)展的因素。當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)上市的準入條件也是非?？量痰模@就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全內(nèi)部控制體系，保證財務(wù)數(shù)據(jù)披露的真實性和可靠性，以此吸引企業(yè)的潛在投資者的眼球，從而達到權(quán)益性融資的目的，滿足企業(yè)資金的需要，分散原有的銀行融資帶來的風(fēng)險。

對于不滿足上市要求的中小型房地產(chǎn)，為滿足其資金需求，建議發(fā)揮內(nèi)部控制制度的作用，完善企業(yè)結(jié)構(gòu)吸引投資者，在此基礎(chǔ)上，為滿足所有者的控制權(quán)不被稀釋，可以事先約定公司治理模式，比如同股不同權(quán)等。

2. 創(chuàng)新融資方式

探索符合實際需要的融資工具，緩解企業(yè)融資難的問題。比如：建立房地產(chǎn)信托投資基金，幫助企業(yè)解決資金緊張的問題;引入眾籌，有效利用社會閑置資本，改變企業(yè)傳統(tǒng)融資方式;借助資本市場，利用有價證券的方式，吸納資金。

（四）重視企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

首先，提高財務(wù)人員和企業(yè)管理人員對政策的解讀能力及了解市場動態(tài)的敏感度，提高內(nèi)部管理水平。建立以信用風(fēng)險為中心涵蓋企業(yè)各種風(fēng)險的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，提高財務(wù)部門核算信息提供的準確性，利用內(nèi)部控制系統(tǒng)合理控制資產(chǎn)負債率，保證流動比率符合融資需求，降低財務(wù)風(fēng)險。

其次，結(jié)合自身的融資需求，做好長期融資與短期融資在規(guī)模和時間上合理地銜接，從而降低企業(yè)融資成本，提高財務(wù)靈活性，完善貸款評估體系提高企業(yè)整體素質(zhì)，使企業(yè)的信用危機得到改善，最大程度上規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

最后，培養(yǎng)專業(yè)融資人員，促進融資水平提高。前文已經(jīng)指出，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者的融資管理能力有限，然而作為企業(yè)的管理者，畢竟不可能具體操作融資運作。這就需要引進專業(yè)的融資人員，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的開發(fā)和創(chuàng)新得到有效的發(fā)展。首先，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立融資專員崗位，并對其進行崗前培訓(xùn)，必要的時候借助金融機構(gòu)和培訓(xùn)機構(gòu)提高員工的綜合素質(zhì)。其次，企業(yè)可以考慮和研究所或者金融機構(gòu)合作，提高核心競爭力，給房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的發(fā)展提供有力的支持。

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（作者單位：滄州市建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）