居住權(quán)和抵押權(quán)順位沖突研究

文/王浩亮

歷史上，對居住權(quán)的認(rèn)定起源于羅馬法，在大陸法系與英美法系國家或地區(qū)得到發(fā)展與完善。居住權(quán)屬于人役權(quán)的范疇，具有保護(hù)弱者的功能，后被《法國民法典》《德國民法典》等吸收借鑒。雖然我國《物權(quán)法》在立法過程中曾將居住權(quán)納入視野，但因種種原因，其未能正式被《物權(quán)法》納入其中。2020年5月28日通過的《民法典》將《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定的“居住權(quán)”制度重新予以規(guī)定，期盼已久的居住權(quán)制度終于被納入法律規(guī)定中。這充分體現(xiàn)了國家為順應(yīng)時代發(fā)展的需求及時作出的態(tài)度調(diào)整，體現(xiàn)出我國法治的進(jìn)步。2021年1月1日《民法典》正式實(shí)施，這具有里程碑式的意義，標(biāo)志著我國進(jìn)入后民法時代，更注重對具體制度的運(yùn)用。我國公民居住權(quán)保障制度的正式確立，不僅有利于正確指導(dǎo)人民審判機(jī)關(guān)審判司法實(shí)務(wù)工作，也有利于促進(jìn)社會穩(wěn)定與推進(jìn)法制改革。在此次《民法典》的制定過程中，與居住權(quán)相關(guān)的一系列問題，如居住權(quán)在民法體系中的定位、居住權(quán)制度的域外立法模式借鑒以及居住權(quán)和抵押權(quán)順位沖突等議題脫穎而出，成為討論的焦點(diǎn)。對于居住權(quán)制度在實(shí)踐中的運(yùn)用，尤其是被視為物權(quán)的居住權(quán)與同為物權(quán)的抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時的順位問題，目前并未得到深入的研究。

因此，當(dāng)前不應(yīng)僅僅滿足于確立居住權(quán)，其具體適用時面臨的問題也亟待解決。筆者對居住權(quán)與抵押權(quán)并存設(shè)立時權(quán)利實(shí)現(xiàn)的先后順序進(jìn)行分析，并提出自己的想法與建議，以期對學(xué)界研究如何完善此項立法有所裨益。

一、居住權(quán)與抵押權(quán)的比較

居住權(quán)設(shè)立的初衷是為了保障居住權(quán)人，且通常為無償設(shè)立，屬于典型的他物權(quán)與利他權(quán)利。按照權(quán)利性質(zhì)劃分，居住權(quán)人僅對其合法居住的房屋享有占有權(quán)及使用權(quán)，享有處分權(quán)與收益權(quán)之外的部分所有權(quán)。居住權(quán)屬于用益物權(quán)的一種。在設(shè)立制度上，居住權(quán)為意定物權(quán)，主要設(shè)立方式為訂立合同：居住權(quán)人須與房屋所有權(quán)人簽訂居住權(quán)合同，經(jīng)法定登記程序后方可設(shè)立。居住權(quán)的設(shè)立是為了“滿足生活居住的需要”，有助于解決弱者（如未成年子女、離婚未獲得房產(chǎn)所有權(quán)一方、老人等）的住房問題，使他們能夠住有所居，生活得到基本保障。值得一提的是，對于居住權(quán)的客體，《民法典》第三百六十六條將其規(guī)定為“他人的住宅”，這有別于普通商品房、房屋等表述。住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限競房、兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地上所建房屋等。

抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)范疇，是抵押權(quán)人為擔(dān)保將來債權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)而預(yù)先在相對債務(wù)人或第三人財產(chǎn)上設(shè)置的一種物權(quán)。若債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)提起訴訟并主張拍賣變賣抵押物以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。設(shè)立抵押權(quán)均須簽訂抵押合同，動產(chǎn)抵押權(quán)一般采取登記對抗主義，不動產(chǎn)抵押權(quán)通常采取登記生效主義。抵押物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，需通過法定程序進(jìn)行拍賣、變賣或折價，抵押權(quán)人對拍賣所得價款有優(yōu)先受償權(quán)。由此可知，抵押權(quán)設(shè)立的主要功能是保證抵押權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。居住權(quán)主要針對享有居住權(quán)的主體對房屋所有權(quán)人合法享有的房屋所擁有的占有使用權(quán)能。而抵押權(quán)則是抵押物拍賣、變賣后抵押權(quán)人對拍賣變賣后的價款享有的優(yōu)先受償權(quán)。二者所涉及的權(quán)能不相一致，故二者并存設(shè)立時并不存在沖突。

二、居住權(quán)與抵押權(quán)順位沖突問題研究

（一）現(xiàn)行解決順位沖突的相關(guān)法律法規(guī)及解釋

《民法典》頒布伊始，許多新制度不夠完善，居住權(quán)所在的第十四章雖然較為全面地涵蓋了居住權(quán)從設(shè)立到終止、從內(nèi)容到公示制度的各個方面，但對于如何解決實(shí)務(wù)中的具體問題并沒有明確規(guī)定。此外，相關(guān)的司法解釋目前也尚未出臺，因而在解決順位沖突問題時不存在相應(yīng)的立法指引。

(二）居住權(quán)與抵押權(quán)順位沖突的司法案例現(xiàn)狀

雖然居住權(quán)作為一項在《民法典》中方才明確的權(quán)利，但在我國現(xiàn)實(shí)司法實(shí)踐的具體適用中卻屢有涉及。

通過檢索糾紛解決案例不難發(fā)現(xiàn)，即使在《民法典》頒布前，法律未對其進(jìn)行規(guī)定，雙方當(dāng)事人達(dá)成合意，房屋的所有權(quán)人與其他民事主體以自己的房屋為他人設(shè)定居住權(quán)，供他人在一定時間內(nèi)甚至終身無償占用、使用的實(shí)例也時常出現(xiàn)。在這一背景下，爭議大多是民事主體設(shè)立的居住權(quán)是否發(fā)生法律效力。值得注意的是，《民法典》生效后，對此前設(shè)立的“民間居住權(quán)”的效力需要明確。有學(xué)者認(rèn)為，只要申請人提供合法有效的申請材料，登記部門即可辦理居住權(quán)登記，與《民法典》是否生效無關(guān)。筆者認(rèn)可此觀點(diǎn)，但仍存在許多問題，如:在同一不動產(chǎn)設(shè)立兩個居住權(quán)，《民法典》生效前的“民間居住權(quán)”成立在先，《民法典》生效后正式登記設(shè)立的居住權(quán)成立在后，若兩位居住權(quán)人就行權(quán)問題發(fā)生爭議，則該如何裁斷？筆者認(rèn)為，無論“民間居住權(quán)”成立是否在先，在與正式設(shè)立的居住權(quán)發(fā)生沖突時，都應(yīng)以后者為準(zhǔn)。這不僅符合立法者的立法原意，也有利于維護(hù)法律權(quán)威與秩序。

總而言之，在法律未作規(guī)定的前提下，當(dāng)爭議的房屋出現(xiàn)居住權(quán)與抵押權(quán)并存時，一方面應(yīng)充分發(fā)揮法官的自由裁量權(quán)，另一方面應(yīng)平衡居住權(quán)人與抵押權(quán)人的合法權(quán)益，最大限度地兼顧雙方利益。因此，為保障司法發(fā)揮定紛止?fàn)幍闹辛⒄吖δ?，有必要對居住?quán)與抵押權(quán)的權(quán)利沖突解決機(jī)制進(jìn)行研究，使法院裁決案件時有法可依。

三、居住權(quán)、抵押權(quán)順位沖突類型分析

二者并存設(shè)立時不存在相互排斥與沖突，但當(dāng)?shù)盅簷?quán)與居住權(quán)同時存在時，哪項物權(quán)更為優(yōu)先？筆者將居住權(quán)與抵押權(quán)并存設(shè)立時的順位沖突問題歸納為兩類。

（一）抵押權(quán)設(shè)立在先，再行設(shè)立居住權(quán)

抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，居住權(quán)屬于用益物權(quán)，二者并不相互排斥。當(dāng)事人可以基于抵押合同約定抵押人在對房屋進(jìn)行抵押登記后為他人設(shè)立居住權(quán)。若居住權(quán)早于房屋抵押權(quán)到期，則不會對抵押權(quán)人的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。因此，抵押權(quán)人在簽訂抵押合同時，若允許抵押人在抵押期間設(shè)立居住權(quán)，需對抵押物設(shè)立居住權(quán)的期限予以約束。同時，在抵押期間，為防止抵押人不經(jīng)抵押權(quán)人同意肆意設(shè)立居住權(quán)，需對抵押房屋權(quán)利登記狀態(tài)予以關(guān)注。

設(shè)立居住權(quán)對于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)勢必帶來一定的不利影響。為維護(hù)抵押權(quán)人債權(quán)利益，筆者認(rèn)為，應(yīng)允許抵押權(quán)人通過約定方式限制或禁止房產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)。當(dāng)然，為避免此種約定對將來可能的居住權(quán)人利益帶來損害，應(yīng)在不動產(chǎn)登記規(guī)范中設(shè)定相應(yīng)公示欄目，使公眾可查詢不動產(chǎn)是否已設(shè)立抵押權(quán)。若抵押權(quán)人未限制或禁止房產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)，抵押人負(fù)有向抵押權(quán)人通知將對抵押房屋設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)，具體包括告知居住權(quán)人的信息、居住權(quán)設(shè)立期限等。如抵押權(quán)人認(rèn)為設(shè)立在后的居住權(quán)可能損害抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)允許抵押權(quán)人要求抵押人提前清償債務(wù)或提供其他擔(dān)保。

（二）居住權(quán)成立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后

根據(jù)《民法典》第三百九十九條明確的不得作為抵押財產(chǎn)的范圍，存在居住權(quán)的不動產(chǎn)可再行設(shè)立抵押權(quán)。然而，在該房屋上合法設(shè)立居住權(quán)的剩余期限將會對抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響。因此，債權(quán)人欲接受債務(wù)人以房屋作為抵押物時，為保障抵押房產(chǎn)不受設(shè)立居住權(quán)所造成的負(fù)擔(dān)的影響，應(yīng)同時將居住權(quán)設(shè)立情況列入業(yè)務(wù)開展時盡職調(diào)查的內(nèi)容。例如，通過及時前往不動產(chǎn)登記中心查詢，了解該房屋是否設(shè)立居住權(quán)以及設(shè)立居住權(quán)的有效時限。

四、基于現(xiàn)有制度解決順位沖突問題

首先，目前我國《民法典》并沒有專設(shè)條款規(guī)定居住權(quán)與抵押權(quán)沖突時的順位問題，現(xiàn)有法律條款只是在規(guī)定抵押權(quán)時提及順位，即順位依登記的時間先后確定，優(yōu)先順位的權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。當(dāng)兩種或兩種以上的他物權(quán)同時存在時，不動產(chǎn)物權(quán)支配的秩序由登記簿上記載的順位決定，順位在先的優(yōu)先行使?！睹穹ǖ洹返谒陌偈鍡l明確規(guī)定：“同一財產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序?！币虼?，當(dāng)公民的抵押權(quán)與居住權(quán)同時存在時，應(yīng)當(dāng)依照這一權(quán)利在登記簿上登記的時間先后決定哪項權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。后順位的權(quán)利，只有在先順位的權(quán)利實(shí)現(xiàn)后才能實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，在房屋居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時，根據(jù)當(dāng)然解釋的方法，參照“買賣不破租賃”原則進(jìn)行合理解決，即當(dāng)?shù)盅簷?quán)與居住權(quán)同時存在時，應(yīng)當(dāng)依照在登記簿上登記的時間先后決定哪項權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。后順位的權(quán)利，只有在先順位的權(quán)利實(shí)現(xiàn)后才能實(shí)現(xiàn)。

作為物權(quán)與債權(quán)（如租賃權(quán)）發(fā)生沖突時，突破物權(quán)優(yōu)先效力的例外，“買賣不破租賃”和“抵押不破租賃”原則是我們研究此類問題不可忽略的指引。以上述兩項原則為參考，應(yīng)規(guī)定“買賣不破居?。?quán)）”及“抵押不破居住（權(quán)）”原則。比如通過“抵押不破租賃”原則可以得出：當(dāng)房屋抵押權(quán)和在先設(shè)立的基于房屋租賃合同產(chǎn)生的債權(quán)發(fā)生沖突時，先設(shè)立的債權(quán)可以對抗房屋的抵押權(quán)，也即債權(quán)效力優(yōu)于物權(quán)。運(yùn)用當(dāng)然解釋的方法，房屋抵押權(quán)和居住權(quán)發(fā)生沖突時，由于債權(quán)效力都可以優(yōu)先于物權(quán)，舉輕以明重，作為物權(quán)的居住權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時，同樣可以產(chǎn)生對抗抵押權(quán)的效力，即“抵押不破居?。?quán)）”，同理可得“買賣不破居?。?quán)）”。在這種情況下，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其基于同一不動產(chǎn)所設(shè)立的抵押權(quán)時，有必要同時繼受不動產(chǎn)上設(shè)立的居住權(quán)。為有效保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)設(shè)立必要的法定程序上的保證措施。同時，從房屋所有權(quán)人的角度看，因設(shè)立居住權(quán)的房屋在抵押融資方面將受到一定限制，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在居住權(quán)設(shè)立期限上進(jìn)行合理安排，為后期通過抵押進(jìn)行融資預(yù)留空間。房屋所有權(quán)人須在設(shè)立居住權(quán)與資金融通方面作出平衡選擇。

五、兩種權(quán)利并存狀態(tài)下其他相關(guān)問題研究

筆者以“居住權(quán)與抵押權(quán)并存設(shè)立時對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響”為角度進(jìn)行分析。

（一）抵押權(quán)設(shè)立在先，居住權(quán)設(shè)立在后，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)是否應(yīng)及時滌除居住權(quán)

筆者認(rèn)為，以抵押權(quán)與基于房屋租賃合同產(chǎn)生的權(quán)利（即債權(quán)）的關(guān)系為例，運(yùn)用當(dāng)然解釋方法進(jìn)行相應(yīng)適用的解釋，當(dāng)?shù)盅簷?quán)設(shè)立在先、債權(quán)設(shè)立在后時實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，即新的物權(quán)人不再繼受房屋租賃合同，因而此情況下的居住權(quán)應(yīng)被滌除，即原有的居住權(quán)消滅。當(dāng)然，居住權(quán)人可以基于合法有效的居住權(quán)合同追究合同相對方的違約責(zé)任。

（二）居住權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)是否應(yīng)及時滌除居住權(quán)

按照筆者所設(shè)想的“轉(zhuǎn)讓不破居?。?quán)）”及“抵押不破居住（權(quán)）”原則進(jìn)行綜合分析，公民所享有的設(shè)立在先的居住權(quán)不應(yīng)受到設(shè)立在后的抵押權(quán)的影響。設(shè)立在后的抵押權(quán)在設(shè)立時，抵押權(quán)人應(yīng)充分考慮抵押房產(chǎn)是否存在設(shè)立居住權(quán)的情形。

鑒于居住權(quán)須經(jīng)登記方具有物權(quán)公示效力，在后設(shè)立抵押權(quán)的抵押權(quán)人勢必已充分了解并接受抵押物存在設(shè)立居住權(quán)的狀態(tài)。因此，若居住權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立，則實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，權(quán)利人應(yīng)對該居住權(quán)一并繼受。此時，正式設(shè)立的居住權(quán)不受抵押物轉(zhuǎn)讓的不良影響。

為有效保護(hù)居住權(quán)人的居住利益不受損害，若依法定程序拍賣已設(shè)立居住權(quán)的房屋，受讓人亦須繼續(xù)享有與履行原房屋所有人對居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)，且不得擅自加重居住權(quán)人的合同負(fù)擔(dān)。

六、結(jié)語

住有所居，物盡其用。我國設(shè)立居住權(quán)的初衷既是保障人民居者有其屋，也是力促房產(chǎn)資源利用多元化。從前期《婚姻法》《繼承法》對居住問題有所涉及，到現(xiàn)今《民法典》對居住權(quán)的確立，都體現(xiàn)了我國對傳統(tǒng)美德的傳承及對當(dāng)下房產(chǎn)資源緊張、住房保障不足、老齡化問題嚴(yán)重等現(xiàn)實(shí)問題的回應(yīng)。在當(dāng)前社會背景下對居住權(quán)進(jìn)行合理解釋并確立具體適用規(guī)則，有助于更好地解決特殊困難群體住房難問題，使社會資源得到充分利用，同時也能保證交易雙方在房屋交易過程中更加全面地了解房屋情況。