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    基于供給側(cè)改革視角的湖北省房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展路徑研究

    2021-01-11 12:31:44張攀紅葛暢
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫供給側(cè)改革

    張攀紅 葛暢

    摘要:基于供給側(cè)改革視角,分析湖北省房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀,并運用GSADF檢驗對湖北省房地產(chǎn)價格泡沫進行測度,結(jié)果表明湖北省房地產(chǎn)市場2009-2019年出現(xiàn)了五個泡沫時段。湖北省房地產(chǎn)市場泡沫形成的原因包括區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡、房地產(chǎn)市場供需失衡、房地產(chǎn)消費和投資的非理性預(yù)期。為防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,促進湖北省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,應(yīng)因地施策、精準(zhǔn)調(diào)控;規(guī)范土地供給、完善保障房體系;轉(zhuǎn)變觀念、引導(dǎo)房地產(chǎn)理性消費和投資;加強預(yù)警,提高市場監(jiān)測水平。

    關(guān)鍵詞:供給側(cè)改革;房地產(chǎn)泡沫;GSADF檢驗;穩(wěn)健發(fā)展

    中圖分類號:F293.3

    文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A

    文章編號:1672-626X(2021)0091-10

    一、引言

    房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要行業(yè),房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展不僅對推動國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用,也是改善民生、促進社會安穩(wěn)的需要。房地產(chǎn)市場去庫存不僅是我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一,也是防范和化解區(qū)域性房地產(chǎn)市場風(fēng)險和金融風(fēng)險的重要舉措。從2015年中央經(jīng)濟工作會議提出供給側(cè)改革到2021年政府工作報告繼續(xù)提出“房子是用來住的,不是用來炒的”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”,國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路更加清晰,要從供給和需求兩端發(fā)力,推進房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。

    然而,目前我國出現(xiàn)“高庫存”和“高房價”并存的房地產(chǎn)區(qū)域分化現(xiàn)象。一方面,部分地區(qū)房地產(chǎn)供給過剩,房地產(chǎn)庫存累積,供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中的“去庫存”主要針對房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)市場去庫存有助于化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險,推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。自2016年以來,湖北省除武漢市等少數(shù)城市外,絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩,商品房銷售面積、新開工面積和竣工面積都呈不同程度的下降,然而待售面積卻保持較高增長,有的地區(qū)去庫存周期長。另一方面,部分城市的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,居高不下,國家為了遏制房地產(chǎn)價格過快上漲及可能的房地產(chǎn)泡沫,出臺了一系列政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場,并一再強調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”。隨著房地產(chǎn)市場金融化的加深,房地產(chǎn)價格是否合理、房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,不僅會影響房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展,而且也會影響國家和地區(qū)的經(jīng)濟、金融發(fā)展,嚴(yán)重的甚至引發(fā)金融危機。盡管相比于北上廣深等一線城市,湖北省房地產(chǎn)價格的上升幅度較小,但是從近十年湖北省房地產(chǎn)價格的變動趨勢來看,湖北省房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)了快速增長趨勢,商品房平均價格從2000年的1368.14元上漲到2019年的9011.57元。盡管湖北省出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,也取得了一些進展,但是與中央的要求和人民群眾的期盼還存在一定差距。

    梳理現(xiàn)有文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn),大多數(shù)研究基于全國范圍或者35個大中城市房地產(chǎn)市場發(fā)展,針對湖北省房地產(chǎn)市場的研究相對較少。現(xiàn)有關(guān)于湖北省房地產(chǎn)市場的研究,有的側(cè)重于湖北省房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟增長的影響研究[1~2],有的側(cè)重于湖北省房地產(chǎn)風(fēng)險的研究[3],有的側(cè)重于湖北省房地產(chǎn)土地供應(yīng)問題的研究[4],還有學(xué)者同時從供需兩方面出發(fā),測算湖北省房地產(chǎn)供求均衡指數(shù)[5],或者研究湖北省某一縣域城市的房地產(chǎn)市場情況[6~8]。然而,現(xiàn)有文獻(xiàn)并沒有同時考慮湖北省房地產(chǎn)市場“高庫存、高房價”這一區(qū)域性分化現(xiàn)象,并進行量化分析。

    作為中部崛起的戰(zhàn)略支點,湖北省房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。如何推進湖北省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展成為當(dāng)前地方政府十分重視并著力解決的難題。因此,本文將聚焦湖北省,結(jié)合供給側(cè)改革背景,考慮“高庫存、高房價”的實際現(xiàn)狀,從供需兩方面全面分析湖北省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,對湖北省房地產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險進行量化分析,并深入分析泡沫風(fēng)險的成因,最終提出促進湖北省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的對策建議。

    二、湖北省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

    為了全面梳理湖北省房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,尤其是否存在“高房價、高庫存”這一區(qū)域分化現(xiàn)象,本文從湖北省商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋供給三個方面進行分析。

    (一)商品房銷售情況

    圖1顯示了2000-2019年湖北省商品房銷售面積及其增長率情況1,可以看到,湖北省商品房銷售面積總體上呈現(xiàn)增長的趨勢。2000年湖北省商品房銷售面積僅為612.05萬平方米,此后不斷上升至2007年的2538.90萬平方米,2008年出現(xiàn)大幅下降,下降幅度高達(dá)23.53%,隨后出現(xiàn)反彈,2009年增長率高達(dá)40%,此后大致呈增長趨勢,到2018年達(dá)到樣本期間最大值8865.38萬平方米,2019年相比2018年小幅下降2.97%,為8602.04萬平方米。

    圖2顯示了2000-2019年湖北省商品房銷售額及其增長率情況,可以看到,湖北省商品房銷售額呈現(xiàn)增長的趨勢。2000年湖北省商品房銷售額僅為83.74億元,隨后一直上升至2007年的775.16億元。2008年出現(xiàn)大幅下降,幅度達(dá)到24.84%。2009年出現(xiàn)反彈,增長率高達(dá)64.78%,此后一直上漲至2019年的7751.79億元。湖北省商品房銷售額在2005、2007、2009、2011、2013、2016年經(jīng)歷了六次波峰,最大增長率高達(dá)72.20%。自2016年起商品房銷售額增長率不斷下滑,從2016年的36.39%下滑到2019年的2.93%。

    圖3顯示了2000-2019年湖北省商品房銷售價格走勢,可以看到,湖北省商品房銷售價格總體上呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢,從2000年的1368.14元/平方米一直上漲到2019年的9011.57元/平方米。湖北省商品房銷售價格在2005、2007、2009、2011、2016年經(jīng)歷了五次波峰,商品房銷售價格增長率在2005年高達(dá)35.39%,2008年增長率最小,為-1.72%,自2016年以來,湖北省商品房銷售價格漲幅呈下降趨勢。

    (二)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

    圖4顯示了2000-2019年湖北省房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長率情況,可以看到,湖北省房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)不斷增長的趨勢,從2000年的134.63億元增長至2019年的5111.73億元。從房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長率來看,2001年開始增長率不斷增加,2004年達(dá)到最大值41.10%,直至2014年都保持在20%以上,2014年以后增長率均在10%以下,2016年達(dá)到樣本期間的最低值1.11%,隨后出現(xiàn)反彈,不過增長率仍在10%以下。

    (三)房屋供給情況

    圖5顯示了2000-2019年湖北省房屋施工面積和竣工面積情況,可以看到,湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積呈不斷上升趨勢,2019年房屋施工面積達(dá)到33825.07萬平方米,2003年和2013年房屋施工面積增長率明顯較大,分別為27.48%和30%。房屋竣工面積2000-2014年總體呈現(xiàn)上升趨勢,2014年達(dá)到樣本期間的最大值3431.18萬平方米,2015年出現(xiàn)大幅下降,幅度達(dá)到18.83%,隨后反彈,但是自2017年以來,房屋竣工面積呈下降趨勢,2019年為2558.60萬平方米。

    圖6顯示了2004-2019年湖北省商品房待售(空置)面積2,可以看到,湖北省商品房待售面積自2004年的258.56萬平方米上升至2006年的374.82萬平方米,說明房地產(chǎn)供給過剩,2007年出現(xiàn)大幅下降至255.98萬平方米,隨后不斷上升,2014年達(dá)到樣本期間最大值2746.05萬平方米,隨后呈現(xiàn)不斷下降趨勢,2018年為1769.39萬平方米,2019年下降為1418萬平方米,表明湖北省房地產(chǎn)去庫存速度加快,房地產(chǎn)去庫存成效較為明顯。

    綜上可以看出,一方面,湖北省房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好,商品房銷售額、銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額總體上呈現(xiàn)上升趨勢,房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)不斷走高趨勢,但是各年份增長率波動較大。另一方面,房地產(chǎn)供給、施工面積和竣工面積整體在上升,尤其施工面積體量較大,商品房待售面積在經(jīng)歷了2014年的最高值后呈現(xiàn)下降趨勢,表明湖北省房地產(chǎn)去庫存取得一定成效,然而去庫存壓力仍然存在。這些因素疊加,共同影響湖北省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

    三、基于GSADF檢驗的湖北省房地產(chǎn)價格泡沫測度

    為了更精準(zhǔn)衡量湖北省房地產(chǎn)市場穩(wěn)健與否,本文進一步進行量化分析,受限于湖北省房地產(chǎn)去庫存相關(guān)數(shù)據(jù)的可得性,本文主要通過分析房地產(chǎn)價格是否存在泡沫,來對湖北省房地產(chǎn)市場穩(wěn)健與否進行度量。

    (一)檢驗方法

    目前國內(nèi)外學(xué)者對于房地產(chǎn)泡沫的測度主要有理論價格法、指標(biāo)法和統(tǒng)計檢驗法三種方法。理論價格法通過建立不同的模型,比如房地產(chǎn)供求模型[9~10]、動態(tài)現(xiàn)值模型[11]、狀態(tài)空間模型[12~13]、預(yù)期模型[14]等,求出房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值,其與房地產(chǎn)實際價格之間的偏差即為房地產(chǎn)泡沫。指標(biāo)法主要分析與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的指標(biāo),如房價收入比[15]、房價租金比[16~17]、空置率[18]、房地產(chǎn)投資比[19~20]、房地產(chǎn)貸款增長率占比[21]等指標(biāo),通過對這些指標(biāo)與其臨界值的比較,判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫及其嚴(yán)重程度。統(tǒng)計檢驗法通過單位根檢驗、協(xié)整檢驗等對房地產(chǎn)價格進行統(tǒng)計分析,從而判斷是否存在泡沫。Evans(1991)認(rèn)為傳統(tǒng)單位根檢驗并不能剔除經(jīng)濟周期的影響,對于周期性破滅泡沫無法有效測度[22],因而Phillips等(2011,2015)提出GSADF檢驗方法[23~25],該方法不但能夠?qū)χ芷谛云茰缗菽欠翊嬖谶M行測度,而且還能進一步判斷泡沫出現(xiàn)和破滅的時點,國內(nèi)很多學(xué)者如歐陽志剛和崔文學(xué)(2015)[26]、胡毅(2017)[27]也采用該方法對房地產(chǎn)泡沫進行測度。

    理論價格法以微觀經(jīng)濟學(xué)供求理論為基礎(chǔ),但是對數(shù)據(jù)和模型的設(shè)定要求較高。指標(biāo)法計算簡單,但各指標(biāo)在臨界值的選取上主觀性較強。相比理論價格法和指標(biāo)法,統(tǒng)計檢驗法采用統(tǒng)計計量方法對房地產(chǎn)價格序列進行檢測,計算較為便捷,結(jié)果更為客觀,因此,本文基于GSADF檢驗對湖北省房地產(chǎn)價格泡沫進行測度。

    根據(jù)資產(chǎn)價格泡沫的相關(guān)理論論述,資產(chǎn)價格可以由其基本價值和價格泡沫兩部分表示。

    在式(1)中,Pt表示資產(chǎn)在t時的價格,rf表示無風(fēng)險利率,Dt表示資產(chǎn)回報,Ut表示不可見的基本性因素。

    Diba和Grossman(1988)研究發(fā)現(xiàn)泡沫Bt呈指數(shù)性爆炸增長,不能通過差分轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)過程[28]。

    考慮到泡沫的爆炸性,Diba和Grossman提出了右側(cè)ADF檢驗方法。但是,Evans(1991)認(rèn)為在實際中,泡沫可能出現(xiàn)反復(fù)膨脹、反復(fù)破滅的周期性情況,導(dǎo)致價格序列并非爆炸性過程,而更接近單位根過程或平穩(wěn)過程,這樣傳統(tǒng)ADF檢驗就無法測度出周期性泡沫[22]。

    Phillips等(2011)在右側(cè)ADF檢驗的基礎(chǔ)上提出了SADF檢驗方法,可以有效測度周期性破滅泡沫。SADF檢驗的基本原理為:取子樣本序列,起始點為r1,終止點為r2=r1+rw,rw表示最優(yōu)子樣本容量比例,從最小窗寬比例r0逐步擴大到最大窗寬比例1(即全樣本)。SADF檢驗將r1固定為0,此時r2=rw,在r0到1之間移動,分別計算其ADF統(tǒng)計值,將其上確界定義為SADF統(tǒng)計值:

    將SADF統(tǒng)計值與對應(yīng)的臨界值進行比較,如果前者大于后者,那么拒絕原假設(shè),表明房地產(chǎn)市場存在泡沫;如果前者小于后者,則接受原假設(shè),表明不存在房地產(chǎn)泡沫。

    但是,SADF檢驗在r2不斷向前遞歸逐漸接近于1時,子樣本原來越近似于全樣本,表明SADF檢驗越來越類似普通右側(cè)單位根檢驗方法,導(dǎo)致SADF檢驗無法準(zhǔn)確有效地測度出連續(xù)多個泡沫。因此,Phillips等(2015)進一步提出了擴展的supADF檢驗(GSADF),與SADF檢驗相比,GSADF在選取樣本起始點時,r1不再固定,而是在從0變化到r2-r0。GSADF統(tǒng)計量可以表示為:

    將GSADF統(tǒng)計值與對應(yīng)的臨界值進行比較,如果前者大于后者,則拒絕原假設(shè),表明房地產(chǎn)市場存在泡沫,反之則不存在房地產(chǎn)泡沫。由于GSADF檢驗擴大了子樣本量,因此在測度多重連續(xù)泡沫上,更優(yōu)于su?pADF檢驗。

    GSADF檢驗方法不僅能夠檢驗輕微爆炸和周期性泡沫的存在,還能確定泡沫產(chǎn)生和破滅的時點。當(dāng)GSADF統(tǒng)計值第一次大于其對應(yīng)的臨界值時,表明泡沫產(chǎn)生,當(dāng)GSADF統(tǒng)計值第一次小于其對應(yīng)的臨界值時,則表明泡沫破滅。如果存在連續(xù)多個泡沫,則從第一個泡沫破滅后繼續(xù)遞歸計算,就可以估計出所有泡沫產(chǎn)生和破滅的時點。

    (二)數(shù)據(jù)描述

    本文基于湖北省房地產(chǎn)價格的月度數(shù)據(jù),樣本期為2009年1月-2019年12月,表1顯示了湖北省房地產(chǎn)價格在樣本期間的描述性統(tǒng)計分析結(jié)果,可以看到,在樣本期間,湖北省房地產(chǎn)價格最大值為9102.43,最小值為3017.28,標(biāo)準(zhǔn)差為1710.25,表明房地產(chǎn)價格波動較大。房地產(chǎn)價格序列的偏度為正,表明價格序列為非對稱分布呈右偏。J-B值顯著,表明價格序列不服從正態(tài)分布。

    (三)房地產(chǎn)泡沫測度實證分析

    利用SADF和GSADF檢驗方法,對湖北省房地產(chǎn)價格序列進行檢驗,借鑒Phillips等(2015)提出的確定序列最小有效窗口的方法,本文選擇最小窗寬比例0.1,由于本文的樣本量為132,因此最小窗口樣本量為13。

    采用蒙特卡洛模擬方法,模擬5000次,得到SADF檢驗和GSADF檢驗的統(tǒng)計量及其臨界值(如表2所示)。

    從表2可以看到,使用SADF檢驗方法得出的統(tǒng)計量在90%、95%、99%的顯著性水平下均不顯著,表明湖北省房地產(chǎn)價格不存在泡沫。而使用GSADF檢驗方法得出的統(tǒng)計量在90%顯著性水平下顯著,表明湖北省房地產(chǎn)價格存在泡沫。通過比較兩種檢驗方法,可以看到,對于較為溫和的泡沫,GSADF檢驗比SADF檢驗更精確。

    進一步地,使用GSADF檢驗對湖北省房地產(chǎn)價格泡沫產(chǎn)生及破滅的時點進行檢測,結(jié)果如圖7所示。

    從圖7可以看出,湖北省房地產(chǎn)市場在樣本期間出現(xiàn)了五個泡沫時段,分別是2012年5-8月、2016年3-11月、2017年8-12月、2018年3-12月、2019年3-10月。從泡沫持續(xù)時間來看,2012、2017年的泡沫持續(xù)時間較短,為3個月,2016、2018、2019年的泡沫持續(xù)時間較長,分別為8個月、9個月、7個月??梢钥吹?,房地產(chǎn)價格泡沫的出現(xiàn)和破滅與房地產(chǎn)價格同比增速曲線路徑具有一致性:通常當(dāng)房地產(chǎn)價格增速過高時,產(chǎn)生泡沫的可能性也更大;當(dāng)房地產(chǎn)價格增速放緩時,房地產(chǎn)泡沫也會逐步破滅。觀察湖北省房地產(chǎn)價格序列,也發(fā)現(xiàn)在這五個泡沫時段波動相對較大,其中2016年3-11月、2018年3-12月、2019年3-10月,房地產(chǎn)價格波動幅度分別為352元、497元、387元。

    四、湖北省房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險的成因分析

    通過對湖北省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及其價格泡沫的測度,可以看到湖北省房地產(chǎn)市場存在泡沫風(fēng)險,通過進一步梳理發(fā)現(xiàn)其有以下幾個方面的形成原因。

    (一)區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡

    湖北省各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展嚴(yán)重不平衡以及“高房價、去庫存”同時并存。作為湖北省的省會城市,武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長,2019年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2966億元,占湖北省房地產(chǎn)開發(fā)投資的一半以上。而省內(nèi)有些市州房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢,存在存量過多的現(xiàn)象,如臨近武漢的孝感地區(qū),由于本地人口逐步向中心城市武漢流出,加之本地房地產(chǎn)市場需求不足,土地供給相對過剩,因而其庫存風(fēng)險很嚴(yán)重,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,湖北省孝感地區(qū)的商品房土地消化周期高達(dá)13.59年3。

    房地產(chǎn)價格上,湖北省內(nèi)各地的房地產(chǎn)價格層次分明,省會城市武漢的商品房均價高于市州的商品房均價,如2019年武漢市商品房平均價格為14258元,而襄陽的商品房平均價格為5822元,咸寧的商品房平均價格僅為4808元。在武漢市內(nèi),中心地段比邊緣地段的商品房價格要高一個層次。中心地段出行交通方便,各種配套設(shè)施完善,此地段的商品房價格自然也就水漲船高。而遠(yuǎn)離城市中心建造的商品房卻因附近的配套設(shè)施不夠完善、交通不方便、缺少醫(yī)療資源、教育資源的配備不足,銷售價格上不去,甚至庫存積壓。根據(jù)對湖北省17個市州城區(qū)的商品房庫存的統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至2019年11月末,庫存商品房數(shù)量為350188套,湖北省房地產(chǎn)去庫存壓力仍然存在4。

    (二)房地產(chǎn)市場供需失衡

    湖北省房地產(chǎn)供給和需求發(fā)展失衡,總體上需求大于供給。多種因素推高房地產(chǎn)需求,然而房地產(chǎn)供給增加卻有限,在省會城市武漢這種現(xiàn)象更為明顯。

    總的來看,房地產(chǎn)需求方面,第一,湖北省城鎮(zhèn)化進程發(fā)展迅猛,2019年湖北省城鎮(zhèn)常住人口為3615.47萬,城鎮(zhèn)化率也大幅提升至61%,在全國排名中位列第12名,居于中部第一。城鎮(zhèn)人口的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)的剛性需求增加。第二,2013年國家實施“單獨二孩”政策,2015年又全面放開二胎,導(dǎo)致改善型住房需求和學(xué)區(qū)房需求也日益增加。此外,市政建設(shè)、舊城改造也帶來了大量住房需求,這些都導(dǎo)致湖北省房地產(chǎn)市場需求旺盛,推高房地產(chǎn)價格。

    然而,房地產(chǎn)供給方面,土地的稀缺性以及房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期等因素,都導(dǎo)致房地產(chǎn)供給短期缺乏彈性。房地產(chǎn)需求和供給發(fā)展的不平衡,尤其是房地產(chǎn)需求大于供給時,會推動房地產(chǎn)價格上漲,也容易引發(fā)房地產(chǎn)市場泡沫。

    (三)房地產(chǎn)消費和投資的非理性預(yù)期

    對于消費者和投資者而言,隨著收入的不斷提高,加之目前我國投資渠道相對較少,很多人將資金投資于房地產(chǎn)。消費者也容易受到“羊群效應(yīng)”的影響,在政府調(diào)控政策信號下,或者在購房者蜂擁購房的事實影響下,形成房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲的預(yù)期,加大對房地產(chǎn)的購買和投資力度,再加上購房者普遍存在“買漲不買跌”的心理,這都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲,催生房地產(chǎn)市場泡沫。比如湖北省的省會城市武漢,其商品房銷售價格不斷上漲,數(shù)據(jù)顯示,2018年武漢全年推盤532次,推出房源17.2萬套,全年去化率高達(dá)87%,日光盤有273個,日光率達(dá)51%,盡管2019年全年去化率有所下降,但仍然高達(dá)79%,日光盤有212個,日光率為35%5。

    對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,土地供應(yīng)短缺、大量囤地開發(fā)、非理性的競價等都會導(dǎo)致土地價格快速上漲。此外,投資需求旺盛導(dǎo)致大量熱錢流入,開發(fā)商形成非理性預(yù)期,進一步加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度。湖北省房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2000年的134.63億元一直上漲到2019年的5111.73億元。2019年武漢住房銷售套數(shù)和銷售面積均居中國城市銷量第一名,全年共發(fā)放1169張預(yù)售證,在全國絕無僅有。截至2019年,已有60家中國百強房企、15家2000億級規(guī)模房企進入武漢房地產(chǎn)市場6。土地價格快速上漲和房地產(chǎn)開發(fā)投資的不斷增加,都進一步加大了房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險。尤其是處于省會城市的武漢市,其房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險較大,這也會導(dǎo)致整個湖北省房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定,加劇湖北省房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險。

    五、結(jié)論與對策建議

    本文通過對湖北省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀進行定性分析,并運用GSADF檢驗對湖北省房地產(chǎn)市場的泡沫進行實證檢測,結(jié)果表明湖北省房地產(chǎn)市場2009-2019年存在五個泡沫時段。進一步分析發(fā)現(xiàn)湖北省房地產(chǎn)市場泡沫形成的原因主要有區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡、房地產(chǎn)市場供需失衡、房地產(chǎn)消費和投資的非理性預(yù)期。為防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,促進湖北省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,提出以下對策建議。

    第一,因地施策,精準(zhǔn)調(diào)控。政府應(yīng)重視地區(qū)差異,因地制宜,采取區(qū)域化差別政策進行調(diào)控。對于庫存高的地區(qū),應(yīng)通過棚改貨幣化安置、公積金支持住房消費、創(chuàng)新金融產(chǎn)品等舉措化解房地產(chǎn)庫存。對于房地產(chǎn)價格過高的地區(qū),要嚴(yán)格落實限購限貸政策、施行差別化的信貸政策。對于自住性房地產(chǎn)需求,銀行在信貸方面要加以支持,而對于投資和投機性房地產(chǎn)需求,銀行應(yīng)不予支持或者收緊信貸,在貸款利率、貸款年限、貸款金額上嚴(yán)格控制。嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸投放規(guī)模,加強對房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金的監(jiān)管,對于開發(fā)商囤地、捂盤等投機行為,給予嚴(yán)厲打擊。

    第二,規(guī)范土地供給,完善保障房體系。進一步規(guī)范土地市場,建立科學(xué)的用地供應(yīng)制度,調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu),避免為了暫時的經(jīng)濟效應(yīng)與指標(biāo)過度開發(fā)土地資源,推進土地交易市場化,保持建造成本和地價穩(wěn)定。同時,健全和完善保障房體系。完善廉租房、經(jīng)濟適用房的發(fā)展,規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場,政府應(yīng)出臺相關(guān)政策措施,鼓勵和支持企業(yè)通過租售并舉的方式,為房地產(chǎn)市場提供更多層次的供給。

    第三,轉(zhuǎn)變觀念,引導(dǎo)房地產(chǎn)理性消費與投資。政府應(yīng)積極促進湖北省內(nèi)各區(qū)域均衡發(fā)展,控制人口向省會城市過度集中,鼓勵勞動密集型企業(yè)進入地級市,有效緩解湖北省內(nèi)“高房價、去庫存”并存的壓力,引導(dǎo)消費者樹立理性、健康的購房觀念。同時,針對消費者和投資者在房地產(chǎn)消費和投資過程中存在的攀比消費、買漲不買跌、羊群效應(yīng)等非理性行為,政府應(yīng)在控制供給結(jié)構(gòu)的同時,加強輿論媒體對房地產(chǎn)的宣傳引導(dǎo)作用,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)預(yù)期,促進理性消費和投資。

    第四,加強預(yù)警,提高市場監(jiān)測水平。政府應(yīng)積極采取管理措施,加強對房地產(chǎn)市場運行狀況的實時監(jiān)測,當(dāng)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)非理性上漲時,提前做出預(yù)警和防范。同時,加強統(tǒng)計執(zhí)法,對于房地產(chǎn)信息的披露,要做到公開透明,充分利用大數(shù)據(jù)分析手段加強對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的監(jiān)測和管理。

    注釋:

    1湖北省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀數(shù)據(jù)均來源于湖北省統(tǒng)計局。

    22004-2018年商品房待售面積數(shù)據(jù)來源于湖北省統(tǒng)計局,2019年的數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計摘要2020》。

    3根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究(CRIC)的研究報告《2019年新一輪三四線潛在庫存城市研判》測算得出。

    4數(shù)據(jù)來源于湖北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會。

    5數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院的監(jiān)測。

    6數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院《2019年武漢房地產(chǎn)市場年報》。

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    (責(zé)任編輯:顏莉)

    收稿日期:2021-06-22

    基金項目:湖北省教育廳科學(xué)技術(shù)研究項目(B2018126);湖北經(jīng)濟學(xué)院校級青年科研基金項目(XJYB202107)

    作者簡介:張攀紅(1986-),女,湖北漢川人,湖北經(jīng)濟學(xué)院金融學(xué)院講師,經(jīng)濟學(xué)博士,研究方向為房地產(chǎn)金融;葛暢(1998-),女,湖北孝感人,湖北經(jīng)濟學(xué)院會計學(xué)院碩士研究生,研究方向為金融企業(yè)會計。

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