房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作中的管理

潘明明

摘要：隨著現(xiàn)代化城市建設(shè)進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)居民的住房需求進(jìn)一步擴(kuò)張，激化了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這樣的大環(huán)境背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，必須積極轉(zhuǎn)變管理理念，創(chuàng)新管理方法。由此，全面探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期管理就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;前期管理;可持續(xù)發(fā)展;

近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理方面仍存在各種各樣的問(wèn)題，這加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本文就將論述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的基本概念，探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出切實(shí)可行的管理措施。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的基本概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所覆蓋的范圍較廣，涉及的內(nèi)容也較多。而這也勢(shì)必要消耗占用一定的時(shí)間。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，前期管理尤為關(guān)鍵。可以說(shuō)，前期管理的執(zhí)行情況直接決定了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)狀況。

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理重點(diǎn)內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理工作主要包括勘察、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、土地審批以及可行性研究等重點(diǎn)內(nèi)容。具體如下所述：編撰可行性研究報(bào)告和技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告;編制環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告、節(jié)能減排成果評(píng)估報(bào)告和交通環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告;測(cè)繪地形圖，為地質(zhì)勘察與放線(xiàn)測(cè)量提供可靠的參考依據(jù);辦理和簽訂土地征收協(xié)議，安置拆遷移民;與第三方設(shè)計(jì)單位簽訂委托設(shè)計(jì)合同，對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)流程實(shí)行全方位、動(dòng)態(tài)化跟蹤[1]。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理核心任務(wù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的四項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)如下：第一，項(xiàng)目策劃任務(wù)。項(xiàng)目策劃任務(wù)包括選擇地址、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品策劃、投資分析以及市場(chǎng)推廣等重點(diǎn)內(nèi)容。第二，可行性研究報(bào)告任務(wù)?？尚行匝芯繄?bào)告任務(wù)包括編撰可行性研究報(bào)告和技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告兩方面內(nèi)容。第三，土地規(guī)劃審批。在土地規(guī)劃審批過(guò)程中，要做好調(diào)查工作，了解土地面積、轉(zhuǎn)讓和收儲(chǔ)情況等，提高審批科學(xué)性，減少問(wèn)題的產(chǎn)生。第四，質(zhì)量管理設(shè)計(jì)。該環(huán)節(jié)重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案及圖紙進(jìn)行審查和管理，合理規(guī)劃質(zhì)量管理內(nèi)容。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中的風(fēng)險(xiǎn)

2.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，首要前提是充分考慮城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，并且詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。可以說(shuō)，編制一個(gè)完善且合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，意味著整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得了一半以上的成功。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)注重合法化、合理化和圖則化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)行業(yè)以及整個(gè)城市發(fā)展的重要載體。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市發(fā)展趨勢(shì)存在矛盾，是很難保證預(yù)期效果的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中問(wèn)題的產(chǎn)生與城市規(guī)劃了解不全面、不透徹、掌控力度不足等有直接關(guān)系。再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏深度，這也會(huì)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，要先對(duì)政府現(xiàn)有政策及可能存在的變動(dòng)情況、企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)變化加以預(yù)測(cè)和分析，確保內(nèi)容的完整性、真實(shí)性與可靠性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一系列不確定性因素和不可控性因素，使得實(shí)際執(zhí)行情況與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)存在一定的差距[2]。這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。例如，未考慮到的投資項(xiàng)目、未合理評(píng)估的項(xiàng)目成本以及宏觀政策變動(dòng)等，使得項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)上升。

2.3項(xiàng)目土地審批風(fēng)險(xiǎn)

土地審批風(fēng)險(xiǎn)一直都貫穿在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，具有不可預(yù)見(jiàn)和不可控特征。在對(duì)土地審批風(fēng)險(xiǎn)研究過(guò)程中了解到，存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患集中在土地收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)和土地轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)這兩項(xiàng)上。

其一，土地收儲(chǔ)，即土地收購(gòu)儲(chǔ)備。土地收購(gòu)儲(chǔ)備是指各基層政府按照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)獲得土地使用權(quán)的土地進(jìn)行儲(chǔ)存和前期開(kāi)發(fā)整理，并面向社會(huì)提供各類(lèi)建設(shè)用地。需要格外強(qiáng)調(diào)的是，獲得土地使用權(quán)的途徑并不是唯一的，如到期收回、依法收購(gòu)以及合法征用等。土地收儲(chǔ)階段的風(fēng)險(xiǎn)具體體現(xiàn)在土地收儲(chǔ)協(xié)議不完整、收儲(chǔ)主體不明確、收儲(chǔ)對(duì)象不唯一、收儲(chǔ)辦法不合理以及收儲(chǔ)計(jì)劃不完備等方面。

其二，土地轉(zhuǎn)讓。土地轉(zhuǎn)讓是指土地所有者將使用權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓或永久轉(zhuǎn)讓給其他人的方式。土地轉(zhuǎn)讓方式主要包括協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓以及公開(kāi)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓等。在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，必須做好土地資源調(diào)查與分析工作。并且向土地資源管理部門(mén)遞交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，確保土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成本的合理性。

2.4項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，普遍存在國(guó)家法律法規(guī)與建設(shè)單位需求的相互沖突。而這也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案需要反復(fù)推敲修改。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，由于各部門(mén)之間的溝通交流不暢，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)缺少著力點(diǎn)，極大的阻礙了設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制工作的順利開(kāi)展。

3提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理水平的具體措施

3.1項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，項(xiàng)目決策小組應(yīng)積極搜集和整合調(diào)研資料，對(duì)項(xiàng)目擬建地址進(jìn)行系統(tǒng)分析。首先，從項(xiàng)目規(guī)劃方面來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目決策小組需全面掌控當(dāng)?shù)厥姓?guī)劃管理部門(mén)的宏觀政策，進(jìn)一步明確建設(shè)用地分類(lèi)與建設(shè)范圍。其次，從市場(chǎng)需求方面來(lái)說(shuō)，全面且客觀考量?jī)r(jià)格、品質(zhì)以及服務(wù)等多方面市場(chǎng)要素，對(duì)項(xiàng)目地塊的市場(chǎng)價(jià)值展開(kāi)客觀評(píng)估。且全面了解項(xiàng)目建設(shè)方所提出的基本訴求。最后，深度掌控當(dāng)?shù)赝恋刭Y源管理部門(mén)的土地資源儲(chǔ)備情況，進(jìn)一步明確土地所有權(quán)歸屬問(wèn)題以及土地資源轉(zhuǎn)讓賠償問(wèn)題，確保所選擇的項(xiàng)目建設(shè)地址的合理性。

3.2項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段，不可避免的存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。該階段的風(fēng)險(xiǎn)管理措施主要包括如下兩方面：第一，綠色建筑投資風(fēng)險(xiǎn)控制。參照建筑行業(yè)規(guī)章條例，對(duì)暖通空調(diào)系統(tǒng)實(shí)行控制。相關(guān)人員要對(duì)輸配電系統(tǒng)、冷熱源置換系統(tǒng)和照明系統(tǒng)的能耗指標(biāo)展開(kāi)獨(dú)立計(jì)量與分析，由此，將實(shí)際投資風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)先投資風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，以此最大程度的降低實(shí)際投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)[3]。第二，盈虧測(cè)算指標(biāo)分析和風(fēng)險(xiǎn)控制。通過(guò)引入不同的控制參數(shù)，對(duì)制定的目標(biāo)實(shí)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，維持盈虧平衡。例如，對(duì)最高工程費(fèi)用展開(kāi)分析，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)算的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3項(xiàng)目土地審批風(fēng)險(xiǎn)管理措施

在土地收儲(chǔ)中，首先全面推行土地收儲(chǔ)優(yōu)惠補(bǔ)償政策，最大程度的降低建設(shè)單位的投資成本。其次，結(jié)合政府部門(mén)、建設(shè)單位、搬遷群眾的特性對(duì)土地收儲(chǔ)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題展開(kāi)全面、細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，在保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的基礎(chǔ)上，提出科學(xué)有效的解決措施。

在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，一方面要對(duì)出讓部門(mén)提出的各項(xiàng)條件展開(kāi)調(diào)查審核，另一方面要做好部門(mén)間的組織協(xié)調(diào)工作，為審核人員提供更多有用的數(shù)據(jù)資料，確保土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的完整性，手續(xù)辦理的快速性，減少中間環(huán)節(jié)問(wèn)題的產(chǎn)生。

3.4項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理措施

首先，秉承以人為本的基本原則，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，全面提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)。例如，科學(xué)選用新型工藝技術(shù)和材料，一方面注重工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，另一方面降低日后維修養(yǎng)護(hù)難度。其次，完善總平面設(shè)計(jì)圖內(nèi)容，在設(shè)計(jì)中實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的分析和把控。準(zhǔn)確了解項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)配套情況，全方位滿(mǎn)足商業(yè)服務(wù)需求。與此同時(shí)，全面且客觀考量城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)以及配套設(shè)施設(shè)計(jì)等關(guān)鍵要素，擴(kuò)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)升值空間。

4結(jié)束語(yǔ)

結(jié)合上述內(nèi)容可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理主要包括項(xiàng)目策劃、土地審批、可行性研究以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)等重點(diǎn)內(nèi)容。為進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理成效，相關(guān)人員需要不斷加大前期管理投入力度，提高前期管理水平，進(jìn)而拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)空間，擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)前行。

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