民營中小房地產企業(yè)內部環(huán)境淺議

程曉穎

摘要：房地產作為國家經濟發(fā)展中的重要行業(yè)，對國民經濟起著支柱性的作用，目前小城市地方政府財政收入的主要來源和房地產密切相關。作為民營中小房地產企業(yè)想要向外突破發(fā)展壯大，就要從自身內部做起，科學管理企業(yè)，做好內部控制管理。然而絕大多數中小房地產企業(yè)規(guī)模小，內控缺失，管理混亂，缺乏行業(yè)競爭力和持續(xù)發(fā)展力。企業(yè)內部環(huán)境是內部控制的基礎，因此企業(yè)開展內部控制，就要有好的內部環(huán)境。文章通過分析民營中小房地產企業(yè)內部環(huán)境存在的問題，提出了完善的建議。

關鍵詞：民營中小房地產企業(yè);內部控制;內部環(huán)境

一、民營中小房地產企業(yè)內部環(huán)境概況

內部控制是由企業(yè)董事會、管理層和全體員工共同實施的旨在合理保證實現企業(yè)基本目標的系列控制活動。內部控制做好了才能合理保障企業(yè)經營合規(guī)合法，財產安全;提高企業(yè)經營效率、效果;能夠真實完整地提供財務數據和相關信息;逐步實現企業(yè)的近、遠期發(fā)展目標。企業(yè)內部控制的重要基礎是內部環(huán)境，影響經營管理目標的制定和實施。

近兩年，各省市相繼出臺樓市調控政策，因城施策對房地產行業(yè)進行調控。各地樓市成交量都有很大的下降，房地產企業(yè)競爭更加激烈。銀行對房地產融資收緊和民間融資難度增大，民營中小房地產面臨的財務困難加劇。民營中小房地產企業(yè)普遍規(guī)模小實力弱、品牌效應不強，產品市場占有率低，財務管理不完善、內控制度不健全或缺失，沒有風險意識、缺乏風險應對措施。

如何幫助民營中小房地產企業(yè)改變這種狀況，改變這種雜亂無章的企業(yè)管理。通過與房地產企業(yè)領導溝通發(fā)現，其實每一個企業(yè)都是希望步入正軌，用科學的管理方法實施內部控制，只是不知道如何下手，如何操作，如何管控。本文就所了解的情況，分析目前民營中小房地產企業(yè)在內部環(huán)境方面存在的幾個問題，和如何解決這些問題，希望有利于改變目前一些企業(yè)的現狀。

二、民營中小房地產企業(yè)內部環(huán)境存在的問題

（一）組織管理方面存在的問題

大多企業(yè)出資者主為企業(yè)是自己出資設立的，是個人財產，企業(yè)所有事物由自己做主，不執(zhí)行股東（大）會、董事會、監(jiān)事會的權利。股東擔任法人、經理，集所有權利于一身。公司重大決策、重大事項、重大人事任免和大額資金支付，“三重一大”事項老板自己說了算，不進行事前調查分析和科學論證項目可行性，不集體決策和聯簽，造成老板頭腦一熱對企業(yè)一些重大事項做出不正確的決策，導致企業(yè)在經營上重大失誤，無法繼續(xù)經營，走向破產清算。

（二）企業(yè)戰(zhàn)略和企業(yè)目標存在的問題

由于企業(yè)管理者主觀認為，賺錢和盈利是企業(yè)一切行動的目標和出發(fā)點，不能正確制定公司未來發(fā)展方向和目標。如此觀點導致企業(yè)只注重短期經濟效益，項目投資不分析資金來源和投資成本，不考慮項目建設期和未來行業(yè)發(fā)展前景以及國家的宏觀經濟政策，幾年以后企業(yè)可能存在項目無法進行下去，爛尾工程嚴重，導致企業(yè)不堪重負。

（三）人力資源方面存在的問題

人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)整個經營過程離不開員工的勞動和智慧，人才難能可貴。目前許多民營中小房地產企業(yè)只注重開發(fā)項目的取得，重視商品房的市場營銷和銷售利潤，不注重員工的選拔和留用，人員流動非常大，真正需要人才的時候沒有可用之人，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）社會責任方面存在的問題

沒有社會責任的企業(yè)是沒有希望和前途的公司。企業(yè)在經營發(fā)展過程中只注重企業(yè)短期經營利潤，實現股東財富的增加，不了解和不履行自己的社會責任，安全事故頻發(fā)，破壞環(huán)境，過度浪費資源，不注重員工利益、權益和社會就業(yè)問題，只關注本企業(yè)的利益，沒有社會擔當和使命感。長遠來看隱患很大，缺乏長期發(fā)展的動力和保障。

（五）企業(yè)文化方面存在的問題

一個企業(yè)沒有自己的文化，好比一個人沒有靈魂。很多民營中小房地產企業(yè)沒有自己的文化，缺乏誠信，為了利益欺騙消費者，忽視員工的素質和思想，整個企業(yè)一盤散沙，員工無組織無紀律，上班就是為了掙工資，對企業(yè)沒有感情，沒有希望。當企業(yè)遇到挫折和困難的時候一走了之。很多財務人員發(fā)現企業(yè)存在問題，不想辦法解決問題，不向領導咨詢和反映尋求解決問題的方法，不采取任何措施，怕責任纏身，到了不得已的時候，辭職不干，交接工作不做，后續(xù)工作不管。導致企業(yè)太多的問題前后不能銜接，相關人員聯系不上。

三、民營中小房地產企業(yè)內部環(huán)境問題的解決措施

有一個企業(yè)的口號很不錯：組織保障、夢想牽引、人才支撐、文化推動。簡短卻基本上概括了企業(yè)層面內控的重要性和作用。

（一）設置科學合理的組織機構，保證組織架構運行的效率

首先，依照國家有關的法律法規(guī)明確股東會、董事會、監(jiān)事會和經理層的職責權限，各職權相分離形成制衡，杜絕職能集中、缺失、交叉。

其次，不相容職務相分離，對各機構的職能進行科學合理的分解，明確各個崗位的權限職責和相互關系。防治串通營私舞弊。有利于正確執(zhí)行和完成企業(yè)的各項工作。

最后，企業(yè)“三重一大”問題要經過集體決策和聯簽，群策群力，通過集體的智慧做出正確的決定，避免某個人的局限性影響全局的發(fā)展，讓企業(yè)始終在選擇上不偏離，贏在起跑線。

（二）制定和實施有競爭優(yōu)勢的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

首先，制定和實施發(fā)展目標要明確，不能過激偏離主業(yè)。分析企業(yè)所處的環(huán)境，明確自己的優(yōu)勢、劣勢，目前的發(fā)展階段，制定每個發(fā)展階段的具體目標、發(fā)展規(guī)劃和實施途徑。

其次，設置發(fā)展戰(zhàn)略所需的管理部門和人員，對企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標進行可行性研究和科學論證，保證戰(zhàn)略的全局性、長期性和可行性。對企業(yè)戰(zhàn)略的有效實施進行管理、監(jiān)控、評價。

最后，做好發(fā)展戰(zhàn)略的宣傳工作，通過會議和培訓方式，將戰(zhàn)略實施相關情況傳遞給內部各個管理層級和全體員工，讓員工認同目標，樹立個人目標和企業(yè)的一致，實現自我目標的同時為實現企業(yè)目標努力奮斗。

（三）解決人力資源方面存在的問題，發(fā)揮人才的創(chuàng)造力

企業(yè)硬實力和軟實力憑的都是人才的實力，識才愛才敬才用才，企業(yè)才能創(chuàng)造更多的新成果，才能在發(fā)展壯大的路上有底氣有實力。企業(yè)可以通過以下幾個方面來改善人力資源的狀況。

首先，引進和錄用適合本企業(yè)的人才。破除“傳統家族觀、鄉(xiāng)土情節(jié)、本土治企”的觀念。“董、監(jiān)、高”等高端人才面向全國招聘選拔，讓帶著先進管理理念和科學管理方法的人才幫助企業(yè)提升;部門后備人才走進大學校園，招聘有活力、有思想、有抱負的年輕人，培養(yǎng)新人，讓整個企業(yè)在有朝氣年輕人的影響下，發(fā)展壯大、有實力、有后勁?；鶎尤瞬磐ㄟ^人力資源管理部門，以德為先，德才兼?zhèn)涞倪x拔標準進行招聘錄用，保證企業(yè)所需人才有職業(yè)道德和崗位勝任能力，人員穩(wěn)定，工作順暢。

其次，注重人才的培養(yǎng)和崗位任用。員工通過參與本企業(yè)、行業(yè)先進企業(yè)、高端培訓機構等各種培訓活動，讓企業(yè)所有人員在思想境界、專業(yè)技能、崗位職責方面得到提升。建立科學的崗位制度，實行競崗制、評估制度、績效考核制度，激發(fā)和提升人才的崗位勝任能力、愛崗敬業(yè)精神，構建科學的人才培養(yǎng)體系，更好的推動企業(yè)人才培養(yǎng)和發(fā)展。尊重人才人格，杜絕歧視，真正做到人才德以配位、行在軌上。

最后，企業(yè)推行與業(yè)績相關的工資薪金制度，做到薪酬獲取與個人能力、貢獻相匹配，體現績效優(yōu)先，兼顧公平。企業(yè)按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，結合本企業(yè)實際建立健全員工退出規(guī)定，明確退出的條件和程序，以保證員工退出制度得到有效實施。企業(yè)應當與相關退出員工依法約定保守關鍵技術、商業(yè)秘密、競業(yè)限制的期限。關鍵崗位員工離職前應當執(zhí)行退出規(guī)定，進行工作交接和離職后續(xù)事項辦理。定期對企業(yè)年度人力資源計劃執(zhí)行情況進行評估，總結經驗，分析存在的主要缺陷和不足，力爭留住所需人才。避免員工規(guī)模離職，給社會造成負擔。關心和幫助社會弱勢群體，支持慈善事業(yè)。

（四）樹立社會責任觀，讓企業(yè)更有擔當和責任感

企業(yè)制定安全生產管理制度，并嚴格推行。重視安全施工投入，不得隨意降低標準和要求，排除故障、避免安全事故的發(fā)生、減輕損失，保障員工的生命和企業(yè)的財產安全。貫徹預防為主、增強意識、重視崗位培訓。重大生產安全事故應當啟動應急預案，妥善處理。

嚴格執(zhí)行國家和行業(yè)標準，保證企業(yè)開發(fā)商品房的質量，誠信經營。滿足消費者的利益，避免因質量問題引起巨額賠償。提升企業(yè)服務理念和水平，贏得客戶認可和企業(yè)社會贊譽度，增強企業(yè)品牌的社會影響力，提升企業(yè)良好的社會形象。

企業(yè)在經營管理過程中，重視生態(tài)保護，實現清潔生產，注重開發(fā)項目區(qū)域內外環(huán)境建設，加大環(huán)境建設的投入。施工過程節(jié)約資源，低投入、低消耗、低排放和高效率。按照要求處理施工垃圾，按規(guī)定安排施工時間，減少對居民的噪音污染和對環(huán)境的污染，為人類創(chuàng)造綠色環(huán)保的生態(tài)環(huán)境盡到企業(yè)責任。

（五）解決企業(yè)文化方面的問題，讓企業(yè)更加有凝聚力

建立本企業(yè)的文化體系，積極培育有自身特色的文化，企業(yè)管理層以在企業(yè)的影響力、認可度在文化建設中率先垂范，引導和帶動員工，確保員工認可公司的價值理念文化理念，日常行為與公司文化建設一致。

對打造的企業(yè)文化進行宣傳和貫徹，倡導積極向上的企業(yè)文化，增強員工的責任感和使命感，全體員工對企業(yè)核心價值的認同感。促進文化建設在內部各層級的有效溝通，確保全體員工共同遵守，企業(yè)經營管理行為與企業(yè)文化的一致性，促進和保障企業(yè)長遠發(fā)展。

四、結語

以上論述借鑒高級會計師考試用書的部分內容并結合個人觀點，就企業(yè)層面的內部環(huán)境做了分析。

作為國家社會經濟中的一員，每一個企業(yè)都應該為國家、社會做貢獻，以企業(yè)長期發(fā)展壯大為奮斗目標，實現企業(yè)價值最大化。民營中小房地產企業(yè)只有制定正確的發(fā)展戰(zhàn)略目標，通過實施科學、全面、高效的內部控制，打造好的企業(yè)內部環(huán)境，才能合理保證目標的實現。

參考文獻：

[1]于建龍.新形勢下中小房地產公司內部控制問題及對策探討[J].納稅，2019，13（15）：255-256+260.

[2]林永強.淺談民營房地產企業(yè)內控制度存在的問題及對策[J].經貿實踐，2018（04）：267-268.

（作者單位：河北恒通稅務師事務所有限公司）