破解難題，規(guī)劃先行
——上?！笆奈濉?發(fā)展規(guī)劃編制研究論壇綜述

在當(dāng)前國際新冠肺炎疫情肆虐、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢逐步好轉(zhuǎn)的情況下，在“十四五”到來之際，如何編制好上?！笆奈濉卑l(fā)展規(guī)劃，破解難題，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是一個(gè)迫切需要研究的問題。9 月24 日下午，由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的上海市社聯(lián)第十四屆（2020）學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)活動(dòng)月——上?！笆奈濉卑l(fā)展規(guī)劃編制研究論壇，在上海興華賓館順利舉行。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮副院長以“關(guān)于住房發(fā)展‘十四五’規(guī)劃幾個(gè)重點(diǎn)問題的思考”、上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通發(fā)展研究院袁鋼院長以“‘十四五’上海城鄉(xiāng)建設(shè)管理信息化創(chuàng)新思考”、上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭副院長以“新加坡、香港、上海房價(jià)與住房狀況比較與啟示”、上海市物業(yè)管理事務(wù)中心彭暉副主任以“‘十四五’期間本市公房管理體制機(jī)制創(chuàng)新研究”、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)金守祥副會(huì)長以“寶山區(qū)‘十四五’住房發(fā)展規(guī)劃研究”、南房集團(tuán)陳椰明董事長以“上海南房集團(tuán)‘十四五’發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃”等分別為題，從宏觀到微觀，從政府視角到企業(yè)角度，借助境內(nèi)外房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)比較，對(duì)上海“十四五”發(fā)展規(guī)劃編制研究工作提出了各自獨(dú)到的思考和見解。論壇由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長、秘書長忻一鳴主持。上海市社聯(lián)、市住建委有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，以及主辦單位學(xué)會(huì)（研究會(huì)）領(lǐng)導(dǎo)、會(huì)員代表100 余人參加了論壇。

一、上海“十四五”發(fā)展規(guī)劃的思考

（一）關(guān)于住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃幾個(gè)重點(diǎn)問題的思考

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮副院長提出了規(guī)劃編制過程中必須堅(jiān)持的問題、需求、目標(biāo)三個(gè)導(dǎo)向，同時(shí)，對(duì)完善住房發(fā)展政策體系、提高百姓居住品質(zhì)等方面提出了建議。

1.直面新挑戰(zhàn)。（1）住房政策體系與高質(zhì)量發(fā)展要求還不相適應(yīng)；（2）人民對(duì)美好居住生活的要求不斷提高；（3）住房發(fā)展環(huán)境的不確定性在加強(qiáng)。

2.回應(yīng)新需求。（1）高質(zhì)量發(fā)展；(2)高品質(zhì)生活；（3）高水平治理。

3.實(shí)現(xiàn)新作為。（1）完善住房發(fā)展政策體系：首先，深化住房領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；其次，健全盤活存量房資源的政策；再次，理順住房金融化機(jī)制。（2）持續(xù)提升居住品質(zhì)：首先，切實(shí)加強(qiáng)住房質(zhì)量安全；其次，加大老舊住區(qū)更新改造力度；再次，強(qiáng)化居住社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。（3）增強(qiáng)住房發(fā)展治理能力：首先，提高制度化和法治化水平；其次，改善公共服務(wù)供給；再次，提高防范化解風(fēng)險(xiǎn)能力。

（二）“十四五“上海城鄉(xiāng)建設(shè)管理信息化創(chuàng)新思考

上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通發(fā)展研究院袁鋼院長認(rèn)為，信息化管理是現(xiàn)代信息技術(shù)與先進(jìn)的管理理念的融合，對(duì)改變傳統(tǒng)管理方式、提升管理水平將發(fā)揮重大作用。他分析了國內(nèi)外信息技術(shù)發(fā)展和應(yīng)用的最新動(dòng)向，提出了信息技術(shù)在城鄉(xiāng)建設(shè)和管理方面的重點(diǎn)應(yīng)用領(lǐng)域和主要應(yīng)用場景，以期提高上海城鄉(xiāng)建設(shè)管理水平。

1.指導(dǎo)思想?！笆奈濉睍r(shí)期，上海城鄉(xiāng)建設(shè)和管理信息化發(fā)展要以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會(huì)精神，充分對(duì)接國家進(jìn)軍第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)的新歷史征程，立足“具有全球影響力的社會(huì)主義國際化大都市”發(fā)展目標(biāo)，積極推進(jìn)信息化科技融合創(chuàng)新應(yīng)用，以先進(jìn)的信息技術(shù)推動(dòng)“城市建設(shè)的品質(zhì)提升、城市管理的智慧和諧”，助力上海高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活的早日實(shí)現(xiàn)。

2.發(fā)展目標(biāo)?！笆奈濉睍r(shí)期，上海信息技術(shù)的創(chuàng)新應(yīng)用將由以集成為主提升為以融合為主，建設(shè)模式逐步由專業(yè)領(lǐng)域數(shù)據(jù)匯集共享提升為跨領(lǐng)域數(shù)據(jù)融合共享，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)技術(shù)融合、數(shù)據(jù)融合、業(yè)務(wù)融合的統(tǒng)一，提升跨領(lǐng)域、跨地域、跨系統(tǒng)、跨部門、跨業(yè)務(wù)的協(xié)同管理和整體服務(wù)能級(jí)。打造融合治理、運(yùn)行高效、安全舒適的城市治理和服務(wù)體系，培育持續(xù)繁榮的智慧產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、新市場，建設(shè)國際領(lǐng)先的新型智慧城市新示范。

3.“十四五”信息化關(guān)鍵技術(shù)及應(yīng)用：（1）信息化關(guān)鍵技術(shù)包括人工智能技術(shù)、區(qū)塊鏈技術(shù)、云計(jì)算技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)、數(shù)字孿生城市技術(shù)、CIM 技術(shù)；（2）信息技術(shù)賦能城鄉(xiāng)建設(shè)和管理的重點(diǎn)領(lǐng)域：城市更新和舊區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施高品質(zhì)維護(hù)和風(fēng)險(xiǎn)防控、“綠色+智能”制造、智慧治理。

4.“十四五”信息技術(shù)主要應(yīng)用場景：“一網(wǎng)通辦”、“一網(wǎng)統(tǒng)管”、“城市大腦”、未來社區(qū)、智慧建設(shè)。

二、“十四五“專項(xiàng)規(guī)劃編制

（一）“十四五“期間本市公房管理體制機(jī)制創(chuàng)新

上海市物業(yè)管理事務(wù)中心彭暉副主任提出了加強(qiáng)公房管理的整理思路與對(duì)策建議。

1.基本原則：黨建引領(lǐng)，集團(tuán)托底；條塊結(jié)合，屬地監(jiān)管；問題導(dǎo)向，聚焦民生；居民自治，社區(qū)共治。

2.發(fā)展目標(biāo)：條塊結(jié)合，屬地監(jiān)管，集團(tuán)主體；產(chǎn)權(quán)明晰，依法處分，管理有序；保障基本，抑制投機(jī)，轉(zhuǎn)租規(guī)范；加大投入，確保安全，服務(wù)民生。

3.產(chǎn)權(quán)管理：在保持目前的“授權(quán)經(jīng)營、委托管理”模式基本不變的情況下，進(jìn)一步完善現(xiàn)行直管公房管理體制；進(jìn)一步理順系統(tǒng)公房管理體制，實(shí)現(xiàn)房屋管理責(zé)任、產(chǎn)權(quán)單位主體責(zé)任和租賃管理責(zé)任全覆蓋；切實(shí)完善公房產(chǎn)權(quán)管理，加快直管公房產(chǎn)權(quán)登記，完善“征而不拆”直管公房產(chǎn)權(quán)變更的意見征詢機(jī)制，探索開展系統(tǒng)公房移交試點(diǎn)，切實(shí)推進(jìn)成套公有住房出售。

4.資產(chǎn)管理：進(jìn)一步完善直管公房授權(quán)經(jīng)營工作，進(jìn)一步明確直管公房授權(quán)經(jīng)營法律關(guān)系，探索建立直管公房資產(chǎn)折舊與管理成本規(guī)制制度，協(xié)助系統(tǒng)公房產(chǎn)權(quán)單位強(qiáng)化資產(chǎn)監(jiān)管。

5.修繕管理：進(jìn)一步強(qiáng)化房屋安全和使用管理；規(guī)范公房租金收入的使用管理，健全征收補(bǔ)償款收繳和使用管理政策；加大財(cái)政資金對(duì)直管公房的補(bǔ)貼力度，增強(qiáng)直管公房管理單位的自身造血能力；抓好系統(tǒng)公房“三個(gè)方面”安全使用管理；完善修繕管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和制度，落實(shí)修繕養(yǎng)護(hù)責(zé)任；加強(qiáng)房屋維修行業(yè)建設(shè)，提升維修隊(duì)伍能力素質(zhì)。

6.物業(yè)服務(wù)：建立提升直管公房物業(yè)服務(wù)水平的長效機(jī)制，加快直管公房管理和維修人才隊(duì)伍培養(yǎng)，持續(xù)推進(jìn)系統(tǒng)公房基礎(chǔ)服務(wù)，統(tǒng)一租賃管理、信息管理“三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化”建設(shè)。

7.行業(yè)管理：探索公房社區(qū)自治管理，推進(jìn)綜合執(zhí)法和網(wǎng)格化管理向直管公房延伸覆蓋；落實(shí)差價(jià)換房政策，加強(qiáng)受讓資格審查；嚴(yán)格公房轉(zhuǎn)租條件，強(qiáng)化轉(zhuǎn)租使用管理；完善產(chǎn)權(quán)處置政策，深化產(chǎn)權(quán)處置管理；在保留保護(hù)甄別和編制詳細(xì)規(guī)劃時(shí)進(jìn)一步明確具體保護(hù)范圍及保護(hù)要求；加大優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)支持力度，拓展活化利用方式；深化業(yè)務(wù)應(yīng)用與數(shù)據(jù)融合，提升公房管理信息化建設(shè)水平；充分發(fā)揮黨建聯(lián)建的作用。

（二）寶山區(qū)“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃研究

上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)金守祥副會(huì)長回顧了寶山區(qū)“十三五”期間住房發(fā)展情況、存在的主要困難和問題，提出了“十四五”的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和具體任務(wù)，并就拓展多元化的住房發(fā)展融資渠道、進(jìn)一步完善住房發(fā)展的體制機(jī)制等提出了多項(xiàng)措施。

1.指導(dǎo)思想。深入貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想和黨的十九大精神，堅(jiān)持“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念，以寶山區(qū)“雙城引領(lǐng)、產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略為主線，聚焦住房發(fā)展，深入貫徹落實(shí)“房住不炒”定位，抓住重點(diǎn)、突出亮點(diǎn)，完善“租購并舉”，健全住房保障體系，加大舊區(qū)改造力度，著力實(shí)現(xiàn)全民“住有所居”和“住有宜居”的目標(biāo)。

2.總體目標(biāo)。穩(wěn)定住房市場：堅(jiān)持市場、保障兩手抓，穩(wěn)定住房市場預(yù)期；規(guī)范發(fā)展租賃市場。建立多主體供給、多渠道保障的住房供應(yīng)格局，繼續(xù)健全“四位一體”的住房保障體系，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、有序發(fā)展。

加大舊改力度：堅(jiān)持“留改拆”并舉，以持續(xù)推進(jìn)“城中村”改造為重點(diǎn)，圍繞“老、小、舊、遠(yuǎn)”問題，積極回應(yīng)群眾改善居住環(huán)境的迫切需求。

提升城市形象：以“新顧城”大型居住區(qū)、吳淞創(chuàng)新城和南大智慧城建設(shè)為契機(jī)，高起點(diǎn)促進(jìn)住房升級(jí)發(fā)展，著力打造現(xiàn)代化的住宅區(qū)和產(chǎn)城融合的綜合智能社區(qū)，優(yōu)化生活環(huán)境和多元生活空間，提升寶山城市形象。

（三）上海南房集團(tuán)“十四五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

南房集團(tuán)陳椰明董事長根據(jù)集團(tuán)的實(shí)際情況，以創(chuàng)新、與時(shí)俱進(jìn)、奮發(fā)有為的工作思路，提出了南房集團(tuán)“十四五”期間的發(fā)展規(guī)劃，明確了總體目標(biāo)和具體任務(wù)措施。

1.指導(dǎo)思想。集團(tuán)將始終堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，確立“人民城市人民建，人民城市為人民”的重要理念，緊緊圍繞區(qū)委、區(qū)政府工作大局，以更高的效率和可持續(xù)的方式構(gòu)筑好“管房、拆房、建房”三大板塊服務(wù)平臺(tái)，以為民服務(wù)水平的持續(xù)提升、功能開發(fā)的精準(zhǔn)施策、內(nèi)控機(jī)制的精細(xì)優(yōu)化為著力點(diǎn)，推進(jìn)企業(yè)集團(tuán)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的全面發(fā)展。

2.總體發(fā)展目標(biāo)。確立一個(gè)企業(yè)發(fā)展的重要理念，做強(qiáng)三個(gè)企業(yè)主營的業(yè)務(wù)板塊，堅(jiān)持六個(gè)企業(yè)確保的目標(biāo)定位，推進(jìn)九個(gè)企業(yè)運(yùn)營的重點(diǎn)項(xiàng)目。

3.“十四五”期間的主要任務(wù)：（1）盤活存量資產(chǎn)，積累優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擴(kuò)大新增資產(chǎn)；（2）加大舊改征收的力度，提升民生保障能級(jí)；（3）培養(yǎng)一支素質(zhì)過硬的專業(yè)人才隊(duì)伍。

4.“十四五”期間的九大重點(diǎn)項(xiàng)目：（1）集聚城市更優(yōu)功能的黃浦慶成府高端住宅項(xiàng)目；（2）保留老城廂特色元素的士林二期項(xiàng)目；（3）項(xiàng)目功能和可持續(xù)經(jīng)營并進(jìn)的781 地塊項(xiàng)目；（4）市區(qū)聯(lián)手、各展優(yōu)勢、共享收益的802 地塊項(xiàng)目；（5）改善區(qū)域住房租售配比的廳西路地塊項(xiàng)目；（6）擴(kuò)大集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)積累的浦東三林A6-3 地塊項(xiàng)目；(7)激發(fā)上海傳統(tǒng)街巷新活力的“藍(lán)綠絲帶”項(xiàng)目；(8)打造全程協(xié)調(diào)，全時(shí)響應(yīng)的物業(yè)管理應(yīng)急維修數(shù)字化應(yīng)用大平臺(tái)；(9)多策并舉，能裝盡裝的老舊小區(qū)綜合修繕改造項(xiàng)目。

三、新加坡、香港、上海房價(jià)與住房狀況比較與啟示

上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭副院長從房價(jià)、居住舒適度、房價(jià)收入比、樓市泡沫程度、房地產(chǎn)依賴度、住房政策與制度等六個(gè)方面，對(duì)新加坡、香港、上海三地進(jìn)行比較，探究現(xiàn)象背后的原因，提出了堅(jiān)持“房住不炒”、租購并舉、大力發(fā)展住房租賃市場等政策建議。

（一）三地房價(jià)比較

新加坡房價(jià)指數(shù)，1998 至2018 年3 季度在70 至120的區(qū)間內(nèi)震蕩。香港的私人住宅價(jià)格，從2002 至2018 年3 季度漲了3 倍。上海房價(jià)，從1999 至2018 年3 季度漲了4.2 倍。上海房價(jià)漲幅最大。

（二）三地居住舒適度比較

2018 年三地的人均住房面積，新加坡為30 平方米，香港為13 平方米，上海為26 平方米。上海的居住舒適度要遠(yuǎn)好于香港。

（三）三地房價(jià)收入比

圖1 新加坡、香港、上海三地房價(jià)收入比

2018 年三地的房價(jià)收入比，香港和上海接近25，新加坡為14。

（四）三地樓市泡沫程度

香港、新加坡和上海的量化打分分別為-0.4、0.6和-0.3，分?jǐn)?shù)越高表示房價(jià)泡沫程度越低。數(shù)據(jù)中僅新加坡分?jǐn)?shù)為正，且明顯高于香港、上海兩地。上海和香港的分?jǐn)?shù)都很低，表明兩地房價(jià)均存在較大泡沫，香港的房價(jià)泡沫程度高于上海。

（五）三地房地產(chǎn)依賴度

從房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重來看，香港經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度最大，上海次之，新加坡依賴度最小。

（六）三地住房政策與制度

新加坡組屋家庭數(shù)占比1985 年后維持在80%以上，2000 年后至2018 年降至80%以下。無地私宅的占比正逐漸擴(kuò)大，從2000 年的6.5%上升至2018 年的15.9%。

香港住房供應(yīng)分為公屋、居屋和私人住宅三部分，旨在滿足不同階層人群的住房需求。香港土地所有權(quán)歸屬于中華人民共和國，施行土地批租制度。土地使用權(quán)為香港特區(qū)政府所有，可通過招拍掛、協(xié)議出讓、勾地等方式進(jìn)行土地出讓。

上海自改革開放后，住房制度經(jīng)歷了公房出售、公積金制度、商品房改革（取消福利分房）、建立完善的住房保障制度等階段。

借鑒新加坡和中國香港住房市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于中國特大城市（城區(qū)人口超過500 萬人）和超大城市（城區(qū)人口超過1000 萬人）的住房政策與制度的建議如下：

1.提高保障性住房的覆蓋面。爭取未來5 到10 年達(dá)到三成，即目前上海的保障住房覆蓋水平；長期目標(biāo)為達(dá)到五成，以保障中低收入人群住房需求。

2.租購并舉。大力發(fā)展住房租賃市場，減輕具有住房需求人群的經(jīng)濟(jì)壓力；形成先租后購的梯度消費(fèi)模式。

3.繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”。一方面抑制住房交易領(lǐng)域的炒房投機(jī)心理，另一方面限制土地交易和使用過程中的炒地、囤地等行為。

4.增加住宅用地供應(yīng)。過去幾十年，我國住宅用地出讓面積占全部建設(shè)用地出讓面積的比例較小，未來應(yīng)適當(dāng)增加住宅用地的出讓。

5.降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，抑制房價(jià)過快上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)；弱化地方政府的“土地財(cái)政” 。