“綠改?！钡姆梢?guī)制
——兼及《物權(quán)法》第七十四條之解釋

文/干可欣

一、問題的提出

物權(quán)客體特定原則要求所有權(quán)的客體為單一物，而以高層建筑為配置的商住小區(qū)出于容納眾多家庭居住的需要，將整棟建筑物劃分為若干部分，將每一部分對應(yīng)的所有權(quán)分別進(jìn)行登記。[1]作為建筑區(qū)劃的的配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)用于停放車輛的車位、車庫同樣須厘定歸屬。探求“綠改?！眴栴}背后利益沖突的關(guān)鍵在于明確小區(qū)車位的權(quán)屬問題。唯有在明晰權(quán)屬的情況下，才能進(jìn)一步解釋“綠改?！鞭k法下的利益受損者，進(jìn)而探尋相應(yīng)的救濟(jì)方式。

（一）引入：建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

商住小區(qū)的產(chǎn)生，從物質(zhì)基礎(chǔ)層面來看，源于現(xiàn)代社會土地匱乏，故城市住宅與經(jīng)營性用房大多采用高層建筑；[2]從社會交往層面來看，其產(chǎn)生源于住戶與住戶之間的交流、溝通需求。商住小區(qū)的結(jié)構(gòu)分布具有層次性，具體而言包括業(yè)主共有部分（如小區(qū)綠化、消防設(shè)施、共有道路）、業(yè)主專有部分（如單獨的住宅），因而在法律層面上采用“建筑物區(qū)分所有權(quán)”制度予以規(guī)制。這也是民法的一項基本任務(wù)。

具體而言，業(yè)主與作為建筑物整體的小區(qū)之間的關(guān)系以建筑物區(qū)分所有權(quán)為紐帶，分為三層。易言之，“建筑物區(qū)分所有權(quán)”是一項“三合一”的權(quán)利。這并不是一項具有“中國特色”的制度，它的產(chǎn)生經(jīng)歷了一定的歷史發(fā)展進(jìn)程：單一的住宅（專有部分）所有權(quán)，根據(jù)戶主社會聯(lián)系的流變衍生出另外兩項權(quán)能——（共有部分）共有權(quán)以及基于法定共有關(guān)系產(chǎn)生的“成員管理權(quán)”（德國法初稱其為社員權(quán)）。

第一，專有部分，即建筑物及設(shè)施中業(yè)主能夠排他地占有、使用、收益、處分的部分，最典型的如小區(qū)中每戶住戶的住宅。這也是“區(qū)分所有權(quán)”三層權(quán)能中的主干部分。因此，首先須保障個人對住宅及其他專屬部分享有所有權(quán)。

第二，共有部分。商業(yè)小區(qū)的存在給所有擁有住宅及專有部分所有權(quán)的業(yè)主們附加了一層法定的共有關(guān)系。依據(jù)習(xí)總書記提出的“人類命運共同體”，對于作為同一小區(qū)的業(yè)主，以“住宅所有權(quán)人共同體”進(jìn)行命名似乎也并不為過。[3]2009 年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件若干問題的解釋》第三條對于“共有部分”規(guī)定如下：（一）法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分；（二）建筑物（整幢樓房）的承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)冉Y(jié)構(gòu)部分；通道、樓梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附屬設(shè)施；（三）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

就商住小區(qū)而言，“共有部分”主要由兩部分構(gòu)成：一是各個獨立樓房的共有部分，如某小區(qū)共有獨立樓房20 幢，1 號樓的全體業(yè)主對1 號樓的樓道、電梯等公用部分共同享有所有權(quán)，學(xué)理稱之為“一部共有部分”。二是整個小區(qū)的共有部分，如17 號樓與18 號樓之間的大片綠地、貫通1-20 號樓之間的道路，以及其他公用設(shè)施，其所有權(quán)為整個小區(qū)全體業(yè)主所共有，學(xué)理稱之為“全體共有部分”

第三，共同管理權(quán)。自“共同所有權(quán)”延伸出的一項權(quán)能即共同所有人的管理權(quán)能，它基于業(yè)主之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生。此項權(quán)能具體體現(xiàn)在對于共有部分所涉一般或重大事務(wù)，業(yè)主享有投票表決的權(quán)利上，例如對共有部分進(jìn)行改建、籌集或使用建筑物及其附屬物維修資金、選舉業(yè)主委員會成員等。

上述“三合一”的建筑物區(qū)分所有權(quán)在學(xué)理上被稱為“三元論說”[4]，由德國學(xué)者率先提出。我國《物權(quán)法》最終采納三元論說，吸收了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的相關(guān)理論，使其成為一項兼具管理關(guān)系與財產(chǎn)關(guān)系、“人法”因素濃厚、不同于單純財產(chǎn)所有權(quán)的一項物權(quán)制度。

（二）小區(qū)停車位的歸屬考辯

停車位糾紛一直是商住小區(qū)繁盛以來難以回避的問題。最高院《民事案由規(guī)定》第三部分中單獨將“車位糾紛”列為訴訟案由之一，可見車位糾紛已成為物權(quán)爭訟的一大熱點。停車位糾紛的主要爭議焦點在于，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定了建筑物附屬停車位的權(quán)屬，但語焉不詳，給法律解釋留下了較大的空間。[5]總體而言，《物權(quán)法》所采取的乃是允許當(dāng)事人約定歸屬的授權(quán)式立法。然而，在實踐中，處于強(qiáng)勢地位的房地產(chǎn)開發(fā)商往往會保留這些停車位，這一點也常為建筑物區(qū)分所有權(quán)人所詬病。條文中“停車位應(yīng)滿足業(yè)主需要”的表述在司法審判中的認(rèn)定并不統(tǒng)一。權(quán)屬劃分的不明確性導(dǎo)致難以判斷“綠改?！笔欠駬p及業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

筆者家位于某商住小區(qū)某棟，樓門口有一排地面停車位（約11 個）。近期，街道工作人員與小區(qū)物業(yè)人員擬定了車位改造計劃，上門征詢意見。小區(qū)建成于2006 年，規(guī)劃機(jī)動車停車位125 個。然而，當(dāng)前登記在冊的機(jī)動車總量達(dá)到450 量，基本達(dá)到“戶戶有車”。本次擬增加機(jī)動車停車位120 個。但作為代價，要將筆者所居樓房前一部分綠化改造為停車位。上門征詢意見后，樓內(nèi)大多居民均難以接受改造計劃，理由在于當(dāng)初購房時，該棟樓房作為周圍綠化面積最大的樓盤開價較高，如此次改造移除綠化，房屋的性價比會顯著降低。更重要的是，移除綠化對于本幢居民的長期居住需求而言，將會造成較大影響。就目前情況而言，經(jīng)過小區(qū)業(yè)委會上門說明，小區(qū)超過50%的業(yè)主已經(jīng)同意此項改造計劃。據(jù)筆者所知，本號樓居民也已與街道和物業(yè)相關(guān)人員就如何最小限度地移除綠化進(jìn)行了溝通與交流，應(yīng)該在短期內(nèi)會達(dá)成一項雙方均能接受的妥協(xié)方案。

綠化改造方案最終會得到妥適安排，這項安排也必然是經(jīng)雙方協(xié)商之后，充分遵循當(dāng)事人意志下的合意。但對于前述問題，仍有必要進(jìn)行梳理。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睹穹ǖ洹返诙倨呤鍡l、二百七十六條將《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定進(jìn)行分拆排布，對其內(nèi)容并未作實質(zhì)性變更。

本文所涉車位，并非建筑物地下所建，用于出售、出租的車位，而是占用小區(qū)公共道路所設(shè)立的地面停車位以及規(guī)劃地面停車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位①。因地下停車位與小區(qū)綠化地帶并無交集，因而并不會產(chǎn)生“綠改?！钡膯栴}。筆者以為，條文的文義背后仍然存在著解釋論層面的問題，因而擬在下文進(jìn)行說明。

二、探求《物權(quán)法》第七十四條的解釋論

上文產(chǎn)生的解釋論疑問主要包括兩個方面，一是如何理解第七十四條第一款中的“首先滿足業(yè)主的需要”，二是第七十四條第一、二款與第三款的關(guān)系是否會因地下停車位與地面停車位的界分而存在解釋歧義。

（一）對“首先滿足業(yè)主需要”的理解

探求何為“滿足業(yè)主需要”，要從本條的規(guī)范目的與立法本意出發(fā)，既然“綠改停”可能會影響部分業(yè)主的利益，那么“業(yè)主”的范圍為何？能否擴(kuò)張至通過出售、贈與、出租等方式取得車位或車庫使用權(quán)的業(yè)主外第三人？所需滿足的“需要”又是何種需要？多個問題的回答都有賴于對《物權(quán)法》第七十四條進(jìn)行解釋。

1．《物權(quán)法》第七十四條的解釋邏輯。通過立法文義可以得出的結(jié)論是，《物權(quán)法》對于停車位采取的是“允許約定為專有部分”的立法模式。易言之，商住小區(qū)中的停車位存在三種形態(tài)：條文明確表述的兩種形態(tài)分別系作為業(yè)主單獨所有的“專有部分”（本條第二款）以及作為全體業(yè)主共有的“共同所有部分”（本條第三款）。第三種形態(tài)可從本條的立法目的初尋端倪：第二款中的“出售、附贈或者出租”意味著小區(qū)業(yè)主外的人員在某種條件下同樣能夠使用小區(qū)停車位。不難看出，如此規(guī)定的立法初衷在于提高停車位的利用效率，避免車位閑置，但實際上，這與大部分小區(qū)的車位配置現(xiàn)狀背道而馳。若允許將車位處分給無住宅所有權(quán)的人，將車位由住宅所有權(quán)人的配套設(shè)施變?yōu)闃I(yè)主外人員的“停車工具”，在車位供不應(yīng)求的情況下，便會與“首先滿足業(yè)主需要”的法定要求產(chǎn)生文義上的矛盾。本款所稱“業(yè)主”包括購買商品房的業(yè)主，還是也包括未購買商品房但僅購買了車位、車庫的業(yè)主？[7]有學(xué)者認(rèn)為，本條第一款系強(qiáng)制性規(guī)定，開發(fā)商若將車位售予或租予業(yè)主外第三人，買賣行為將因違反《合同法》第五十二條第五款而無效，[8]而此處的“業(yè)主”仍無法回避上文提出的解釋范圍問題。

此項矛盾的根源在于，建筑物規(guī)劃時點對于車位數(shù)量的預(yù)估無法匹配現(xiàn)實狀況下小區(qū)實際總車量的溢出。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第五條對“首先滿足業(yè)主需要”作出規(guī)定：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

本條首先并未限制建設(shè)單位將車位處分給業(yè)主之外的人員，在無相反規(guī)定的情況下，依照“法無禁止即自由”的原則，第七十四條第二款中的“當(dāng)事人”并不能直接排除“業(yè)主以外人員”的解釋結(jié)論。除此之外，建筑單位也無從知曉目前家中無車的業(yè)主何時購入新車，如完全依照本條規(guī)定，小區(qū)車位必須為具有潛在購車意向的業(yè)主預(yù)留而不得向外人處分，顯然這樣的解釋結(jié)論并不能被接受，因為對于建筑規(guī)劃單位課以上述內(nèi)容的調(diào)查義務(wù)費時耗力不說，也根本不存在操作可能性。

需要注意的是，盡管立法層面的解釋仍然模糊，但在實踐中，許多地方根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展需要在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上對“滿足業(yè)主需要”作出了特別規(guī)定，如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十二條第一款②、《福建省物業(yè)管理條例》第六十四條第三款③等。多數(shù)地方規(guī)范均以“業(yè)主要求承租而建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕”為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

本條亦未明確具體的車位配置標(biāo)準(zhǔn)，這一點無可厚非，因為要以抽象規(guī)范對商住小區(qū)的車位配置作出量化規(guī)定的確強(qiáng)人所難。綜上所述，本條在司法實踐中的作用較為有限。

在理解“滿足業(yè)主需要”時，對車位不同的占有使用目的同樣會產(chǎn)生對“需要”的解釋歧義。小區(qū)車位的配置必然會考慮業(yè)主的現(xiàn)實需要，但是否包括潛在的購買需要，對此存有不同觀點。承認(rèn)住戶潛在購車需要，對于開發(fā)商而言并不公平。上文已述及，相關(guān)信息的獲取成本過高，一般也不可期待業(yè)主被附加一項披露購買車輛計劃的義務(wù)。即使存在如此的披露義務(wù)，要開發(fā)商頻繁調(diào)整車位規(guī)劃顯然也并不現(xiàn)實。理論上，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)實需求為主，潛在需求為輔，但潛在購車需求的生成又受多方面因素影響，如業(yè)主當(dāng)前有需求但購買力不足，被迫由需求轉(zhuǎn)入潛在需求[5]，故對于應(yīng)該在現(xiàn)實需求之外預(yù)留多少車位，標(biāo)準(zhǔn)仍然難以統(tǒng)一。例如，“新余市某小區(qū)業(yè)委會訴某房地產(chǎn)開發(fā)商向外轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)合同糾紛案”中的爭議焦點為出售5 年后還有剩余車位是否達(dá)到了“首先滿足業(yè)主需要”（以銷售時間作為標(biāo)準(zhǔn)）。在實踐中，同樣有判決主張一戶一位，還有按照時間標(biāo)準(zhǔn)如“持續(xù)銷售四年以上”來判定潛在需求是否成立的，對“潛在需要”的審判思路可謂五花八門，并無統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

“滿足業(yè)主需要”可能還存在另一層次的劃分，即“投資需要”與“自用需要”。商住小區(qū)的首要用途是滿足居民的居住需求。作為小區(qū)附屬物的停車位為業(yè)主服務(wù)也是“首先滿足業(yè)主需要”的應(yīng)有之義。故開發(fā)商在規(guī)劃車位時必然將“自用需要”作為計算基準(zhǔn)。所謂投資需要，是指業(yè)主購買車位并非自用，而將其長期性地出售或轉(zhuǎn)租于他人。學(xué)理認(rèn)為，這屬于“投資需要”即將小區(qū)車位作為市場交易換取對價的工具[5]。如果業(yè)主購買車位是用于長期轉(zhuǎn)手，那么不應(yīng)當(dāng)將此納入“自用需要”范疇。筆者以為，如此單一標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定尚有值得商榷之處。若《物權(quán)法》第七十四條第二款“當(dāng)事人”的解釋不能直接排除“業(yè)主外的他人”，則按照體系解釋的一致性，此處長期出租、出售的對象也應(yīng)根據(jù)是否為本小區(qū)業(yè)主而有所區(qū)分。例如，業(yè)主A 與業(yè)主B 達(dá)成內(nèi)部協(xié)議，業(yè)主A 將自己購買的車位出售或長期出租給業(yè)主B，由于這樣的交易安排并不會對整個小區(qū)的車位配置預(yù)期產(chǎn)生影響，故應(yīng)當(dāng)屬于“自用需要”。反之，若出售、出租的對象是業(yè)主外的其他人，則這樣的安排將會超出對配置需求的預(yù)期，應(yīng)被視為“投資需要”。對于“投資需要”，開發(fā)商無從預(yù)見，故在進(jìn)行規(guī)劃時不宜將其考慮在內(nèi)。但需注意的是，不考慮“投資需要”進(jìn)行的車位規(guī)劃并不能否認(rèn)業(yè)主與非業(yè)主之間訂立的處分車位合同的效力。

筆者認(rèn)為，區(qū)分不同“需要”種類的實益主要在于為小區(qū)停車位的規(guī)劃調(diào)整提供一項可用的參照標(biāo)準(zhǔn)。若涉及上文所述的“出售、出租”，所指車位應(yīng)當(dāng)是作為業(yè)主專有部分的地面停車位。以法定配置比例為界，可參考中國臺灣地區(qū)的相關(guān)制度，在法定配置比例內(nèi)的車位不應(yīng)向非業(yè)主出租、出售，而對法定配置比例之外的車位出租、出售則無此限制。這一做法保證了在法定配置比例內(nèi)的車位均由本小區(qū)業(yè)主占有使用，因而符合“首先滿足業(yè)主需要”的條件。

2．“綠改?！迸c《物權(quán)法》第七十四條的內(nèi)部體系?！段餀?quán)法》第七十四條第三款所指向的對象應(yīng)當(dāng)不包括建成的地下車位，其理由在于小區(qū)的地下空間并不能涵攝“道路”這一語詞。《物權(quán)法》在立法時的預(yù)設(shè)是平面空間中的物，對于“地上”、“地下”的立體空間物權(quán)關(guān)注甚少，典型的法條如《物權(quán)法》第一百三十六條，規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)，而對于“地上”、“地下”有無界限，則并未作出回應(yīng)。

觀察《物權(quán)法》第七十四條可以發(fā)現(xiàn)，其中三款在具體適用中的對象其實并不一致。第一款中的“車位、車庫”應(yīng)同時包括地面及地下的停車位及車庫，包括專有部分車位與共有部分車位；而第二款的對象僅包括專有部分車位，包括地面與地下車位；第三款的對象主要包括地面的共有部分車位。從解釋方法的角度看，第二款與第三款之間為句號，說明兩者各自獨立。所以，應(yīng)當(dāng)作出的解釋是：既然第三款明確規(guī)定占用公共道路和其他場地的車位系業(yè)主共有，則不應(yīng)適用第二款的處分規(guī)則，而應(yīng)當(dāng)類推適用按份共有時處分共有物的相關(guān)規(guī)則。既然“綠改?！迸c地下車位無涉，僅涉及地面停車位，故進(jìn)行“綠改?！钡母脑煲?guī)劃時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分地面專有部分車位與地面共有部分車位。只有屬于業(yè)主共有的地面停車位，才屬于改造時應(yīng)當(dāng)征詢意見與進(jìn)行投票決議的對象。

三、《民法典》視野下的“綠改?！?/h2>

商住小區(qū)內(nèi)的綠地往往并非單獨開辟，而是聯(lián)結(jié)數(shù)棟建筑物間的紐帶。依照《物權(quán)法》第七十三條第二款，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。因此，涉及改建的綠地屬于業(yè)主共有確為不爭事實。同理，將綠地改為停車位也并不是單幢樓房中居住業(yè)主的事務(wù)，而應(yīng)上升為影響集體利益的決策。業(yè)主決議是對關(guān)涉小區(qū)內(nèi)業(yè)主一般或重大利益影響的事務(wù)，以投票方式、決議形式作出實施與否的制度，是業(yè)主自治的體現(xiàn)。對于業(yè)主決議，若無特殊情況，法律不宜過分介入調(diào)整。因此，民法只提供了業(yè)主決議形式上的法律規(guī)范，最大限度地保證業(yè)主決議的意志自由性。《民法典》出臺后，在“建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中單列出“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。這表明在立法者眼中，業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理者、建筑開發(fā)商之間的關(guān)系已然成為法律層面必須回應(yīng)的一大熱點問題。具體到“綠改停”問題，《民法典》中的某些制度可能會帶來不同的處理方式與理念。筆者以為主要變化有兩點：第一是“綠色原則”在“綠改?！币?guī)劃中的落實；第二是業(yè)主重大事項決議方式的變化。

（一）“綠色原則”在“綠改?！敝械捏w現(xiàn)

建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會已成為黨的十八大以來的新發(fā)展理念，也與我國亟需處理好人與資源生態(tài)矛盾的國情相適應(yīng)。[10]對于如何回應(yīng)環(huán)境問題，2017年實施的《民法總則》第九條規(guī)定了環(huán)境保護(hù)一般義務(wù)：“民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。”“綠色原則”作為《民法典》總則部分的一項民法基本原則，理應(yīng)起到統(tǒng)攝全局的作用。之后各編的具體規(guī)范應(yīng)當(dāng)牢牢遵循“綠色原則”的要求。

因此，在物權(quán)編的“業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中，“綠色原則”在“業(yè)主決議”板塊中凸顯?！睹穹ǖ洹返诙侔耸鶙l第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。前文已述及，改建綠地屬于業(yè)主共同所有的共有部分?！段餀?quán)法》第七十六條羅列了諸多須由業(yè)主共同決定的事項，但并未包括改建共有部分用途，僅能通過對第（七）項“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”進(jìn)行解釋方能得出“綠改?！睂儆跇I(yè)主須共同決定的事項這一結(jié)論。這一缺陷已被《民法典》第二百七十八條第（八）項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”所補充。

既然改變共有部分用途屬于須由業(yè)主共同決定的事項，則業(yè)主的決議行為，包括作為決議內(nèi)容的提案自然應(yīng)當(dāng)符合《民法典》第二百八十六條所要求“節(jié)約資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境”的要求。顯然，“綠改?！辈⒎遣槐辉试S，但改造方案必須最大限度保護(hù)小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，即最大限度維持綠化面積。當(dāng)然，囿于綠色原則本身的抽象性，具有利害關(guān)系的業(yè)主提出不同的改造方案，也的確在情理之中。但原則決不能改變，即最后的車位改造方案必須建立在最大程度保留綠化的基礎(chǔ)之上。

（二）業(yè)主決議通過比例的改變

目前對于業(yè)主決議事項通過比例的規(guī)定，源于《物權(quán)法》第七十六條第二款：決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

惟各地可能結(jié)合實際情況對《物權(quán)法》劃定的待表決事項內(nèi)容進(jìn)行微調(diào)，例如《舟山市物業(yè)管理條例》第十六條第二款規(guī)定：前款第七項和第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。同為“雙三分之二”表決的情況下，《條例》第十六條第七項“籌集和使用物業(yè)專項維修資金”即是對《物權(quán)法》第七十六條第五項“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”的內(nèi)容調(diào)整，而表決比例方面則并無變動。

《民法典》物權(quán)編立法時吸納了編纂建議，引入《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第七條的規(guī)定，并將其納入業(yè)主共同決定的重要事項，以期強(qiáng)化業(yè)主對共有部分共同管理的權(quán)利，保障業(yè)主切身利益。[11]

日前，筆者在所在地區(qū)新聞中看到，街道社區(qū)負(fù)責(zé)人在談到“綠改?！备脑鞎r，援用“籌集和使用物業(yè)維修資金以及改建、重建建筑物以及附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。筆者并不認(rèn)為“綠改?！睂儆凇爸亟ā⒏慕ǜ綄僭O(shè)施”，而應(yīng)屬于“共有部分用途的改變”。所謂改建建筑物及附屬設(shè)施，是指對建筑物進(jìn)行局部改造，所謂重建建筑物及附屬設(shè)施，是指先將建筑物及附屬物全部拆除，再予重新建造。[9]由此，筆者認(rèn)為，將“綠改?！苯忉尀楣灿胁糠值挠猛咀兏@然更為合適，即由綠化功能向停車功能轉(zhuǎn)變。

根據(jù)決議事項的重要性，民法規(guī)定了不同的決議通過比例，《民法典》對《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)則的完善之處在于增加了對必須參與決議投票業(yè)主數(shù)量的比例的規(guī)定（《物權(quán)法》僅規(guī)定了決議通過所需的業(yè)主比例）?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l第二款規(guī)定：業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

《民法典》降低了業(yè)主表決通過比例的門檻，對于重大事項，如本例提到的“改變共有部分用途”，理論上決議通過的最低比例是1/2（2/3×3/4），而非參與業(yè)主人數(shù)的2/3 及以上。這意味著，筆者小區(qū)的“綠改?！钡姆桨笇嶋H已經(jīng)決議通過。

四、余論

不可否認(rèn)，“綠改?！钡某踔允菫榫用竦墓餐嬷?，緩解小區(qū)既存的停車難問題。但如上所述，改造部分的業(yè)主共有屬性決定了在制訂改造方案時必須考量利害相關(guān)人的利益。綠地系小區(qū)業(yè)主所共有，故以綠化地帶改建車位并不存在所謂“犧牲少部分業(yè)主群體利益，換取全體業(yè)主利益”，更談不上所謂的“公平正義”?！氨＞G化”與“增車位”均是出于全體業(yè)主利益的考慮，所需斟酌的是私法自治中的“比例原則”，即以最小的綠地減損代價，謀求停車問題的最優(yōu)解決。在遵循《民法典》及相關(guān)規(guī)定的原則下，如何實現(xiàn)天平兩端的利益平衡，能否就“綠改?！奔茉O(shè)統(tǒng)一的規(guī)制思路與規(guī)范體系，也是應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步思考的話題。

注釋

①參見法釋[2009]7 號第6 條：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

②《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十二 條第一款規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。 停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

③ 《福建省物業(yè)管理條例》第六十四條第三款規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動車車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位（庫）出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。