借名買房的法律行為分析

征 歌

沈陽(yáng)師范大學(xué)，遼寧 沈陽(yáng) 110000

一、借名買房的性質(zhì)

在借名購(gòu)房協(xié)議書中，以出名人的名字辦理房屋登記，交易的相對(duì)人不知道背后還存在借名人，此時(shí)應(yīng)界定為間接代理。相反，如果相對(duì)人知道存在實(shí)際出資人的情況，此時(shí)并不要求相對(duì)人明確說出實(shí)際出資人是誰(shuí)，即構(gòu)成直接代理?？梢娕袛鄻?biāo)準(zhǔn)以第三人是否知情借名買房行為為依據(jù)，所以在確定借名人購(gòu)房行為的法律性質(zhì)時(shí)，要考慮第三人的合法權(quán)益。在借名購(gòu)房的法律關(guān)系中，借名人主動(dòng)采取一種風(fēng)險(xiǎn)行為，此時(shí)應(yīng)考慮到善意相對(duì)人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，善意相對(duì)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)超過借名人，符合民法總則所規(guī)定的公平原則，認(rèn)定合同有效。

二、借名買房行為的效力

根據(jù)借名買房的原因，本文擬從以下幾個(gè)方面分析協(xié)議的有效性：

（一）規(guī)避政策類買房

針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲和保障性住房，國(guó)家制定了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等一批適應(yīng)低收入家庭的住房政策，使得一些人失去了購(gòu)房資格，因此也就無(wú)法享受經(jīng)濟(jì)適用房政策，他們通過一系列手段避保障房政策，與具有優(yōu)惠政策的人簽訂借名買房協(xié)議，司法實(shí)踐多認(rèn)定此類協(xié)議無(wú)效，主要是因?yàn)椋旱谝?，不具備?gòu)房資格的人通過借名購(gòu)房協(xié)議取得房屋所有權(quán)，此時(shí)，毫無(wú)疑問，購(gòu)房協(xié)議的有效性將幫助不具備購(gòu)房資格的人取得經(jīng)濟(jì)適用房的房屋所有權(quán)，這侵犯了其他符合條件家庭的購(gòu)房權(quán)利，違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，與國(guó)家政策相悖。第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第三款的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效，但筆者認(rèn)為此類借名購(gòu)房的協(xié)議不能視為無(wú)效，一是雖表面上符合“以合法形式掩蓋了非法目的”，但限購(gòu)令和經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定作為部門規(guī)章不屬于強(qiáng)制性法規(guī)，二是國(guó)家出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房的政策是為了保護(hù)低收入群體的住房權(quán)利，而出名人將這樣的權(quán)利讓予給借名人，實(shí)際上處分了自己的權(quán)利，并不是喪失了購(gòu)房權(quán)利。三是由于近年來(lái)的司法實(shí)踐對(duì)于建立在雙方意思自治基礎(chǔ)上形成的借名買房協(xié)議持贊成態(tài)度，即尊重當(dāng)事人的意思自治。

（二）隱匿財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)類買房

通過借名買房來(lái)隱匿或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)主要原因有：夫妻之間為隱匿財(cái)產(chǎn)、國(guó)家工作人員為隱匿不合法收入、個(gè)人所負(fù)較大債務(wù)不愿清償。其中以第三種情況較為普遍，此時(shí)房屋由于不是登記在借名人名下而無(wú)法得到法院的強(qiáng)制執(zhí)行，損害了債權(quán)人的利益。根據(jù)合同法規(guī)定：惡意串通損害國(guó)家、集體或第三人合法權(quán)益的合同無(wú)效。在第三種情況下，根據(jù)合同相對(duì)性原理，借名人并沒有損害出售方的利益，因此并不能直接認(rèn)定合同無(wú)效。但如果借名人是與出名人惡意串通想要損害債權(quán)人的利益，債權(quán)人可以行使法律所規(guī)定的撤銷權(quán)，從而認(rèn)定雙方之間的借名買房協(xié)議屬于無(wú)效。

（三）貪圖優(yōu)惠類買房

眾所周知，不同身份的購(gòu)房者會(huì)享有不同的優(yōu)惠待遇，例如住房公積金和房貸利率上的差異。對(duì)于那些沒有住房公積金的人來(lái)說，借享有住房公積金人名義購(gòu)房會(huì)大大減少經(jīng)濟(jì)上的壓力。此外還有單位在集資建房的情況下，單位職工就享受優(yōu)惠待遇，此時(shí)借單位職工名義購(gòu)房可以避免較高的商業(yè)貸款利率。借名人出于經(jīng)濟(jì)壓力上的考量，借優(yōu)惠待遇者名義購(gòu)房，如果都是基于雙方真實(shí)的意思表示，且并沒有損害國(guó)家、集體或第三人合法權(quán)益的情況下應(yīng)認(rèn)定為有效。

三、借名買房的物權(quán)歸屬

在借名買房中，出現(xiàn)了物權(quán)在事實(shí)上與法律上不一致的情形。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記生效主義，房屋登記在出名人名下，基于公示原則，房屋所有權(quán)歸屬于出名人。但是借名人是實(shí)際出資人，對(duì)房屋享有占有、使用的權(quán)利，是事實(shí)上的房屋所有權(quán)人。所以筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)是否涉及第三人利益，來(lái)認(rèn)定房屋所有權(quán)的歸屬。

（一）不涉及第三人的利益的情況下，應(yīng)保護(hù)房屋的事實(shí)所有權(quán)人，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記主義并非是絕對(duì)的。如果借名人有足夠證據(jù)證明房屋屬于自己占有使用，提供購(gòu)房時(shí)出具的收據(jù)，雙方當(dāng)事人為達(dá)成協(xié)議而進(jìn)行的磋商記錄等文件，此時(shí)我們應(yīng)該保護(hù)房屋的事實(shí)所有權(quán)人。

（二）當(dāng)涉及第三人合法權(quán)益時(shí)，為了保護(hù)善意第三人的權(quán)益，應(yīng)采取不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記主義。登記主義具有公信力，善意第三人在支付合理對(duì)價(jià)后，依據(jù)物權(quán)法所規(guī)定的善意取得制度可以獲得房屋的所有權(quán)，但法律并不是無(wú)限制的保護(hù)第三人的權(quán)益，僅在符合善意取得制度的情況下才保護(hù)第三人的權(quán)益。