淺談公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

張星

摘 要：由于我國(guó)會(huì)計(jì)應(yīng)用中公允價(jià)值這一計(jì)量屬性越來(lái)越受重視，因此我國(guó)新制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)──公允價(jià)值計(jì)量》再一次規(guī)范了“公允價(jià)值”的內(nèi)容，完善了其在我國(guó)的會(huì)計(jì)應(yīng)用中的內(nèi)容。本文就此探討了公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，如可靠性受到質(zhì)疑，利潤(rùn)操縱現(xiàn)象，專業(yè)人員的匱乏等，并針對(duì)這些問(wèn)題提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；可靠性；利潤(rùn)操縱

根據(jù)2014年1月26日財(cái)政部最新公布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)──公允價(jià)值計(jì)量》，公允價(jià)值是市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格，即脫手價(jià)格。具體體現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)，企業(yè)合并以及金融工具確認(rèn)和計(jì)量等。本文即對(duì)其中的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)地描述，同時(shí)指出了其在會(huì)計(jì)應(yīng)用中出現(xiàn)的問(wèn)題并給予提高可靠性，避免利潤(rùn)操縱，提升會(huì)計(jì)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的意見(jiàn)。

一、公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)──投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：一是投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量。外購(gòu)的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，按實(shí)際成本計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本中。自建的，如果公允價(jià)值能夠確定，按公允價(jià)值計(jì)量；公允價(jià)值不能確定，按成本模式計(jì)量，待確定時(shí)按公允價(jià)值計(jì)量。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出中，若為資本化的后續(xù)支出可以采用公允價(jià)值模式。二是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。三是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。四是投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，非投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，非投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與原投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的借方差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸方差額計(jì)入“其他綜合收益”科目。五是投資性房地產(chǎn)的處置。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際收到的金額計(jì)算。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額計(jì)量。同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入其他綜合收益的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。

二、公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問(wèn)題

（一）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的可靠性受到質(zhì)疑

就我國(guó)目前的情況來(lái)看，雖然我國(guó)已經(jīng)建立了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，但仍處于轉(zhuǎn)型期，不完善的地方還有很多，正如房地產(chǎn)市場(chǎng)，難以真實(shí)地反映其價(jià)格，且其絕大多數(shù)的公平市場(chǎng)的價(jià)值是很難獲得的。雖然在沒(méi)有活躍市場(chǎng)時(shí)，可以用技術(shù)估計(jì)公允價(jià)值的方法來(lái)確定投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)值，可是這個(gè)階段的未來(lái)現(xiàn)金流和折現(xiàn)率是缺乏的信息，這需要會(huì)計(jì)師除了有豐富的知識(shí)和清晰的知識(shí)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也要提升分析能力和與商業(yè)決策相關(guān)的有用信息處理信息的能力。此外，對(duì)于投資性房地產(chǎn)，我國(guó)準(zhǔn)則中未對(duì)其確定方法進(jìn)行規(guī)定，因此在實(shí)踐中，企業(yè)的確定方法也不盡相同，有些企業(yè)在確定公允價(jià)值時(shí)參考的是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的專業(yè)評(píng)估價(jià)格；有些依據(jù)的是除企業(yè)的第三方公布的調(diào)查報(bào)告；有的則自行確定，利用的是類似的市場(chǎng)價(jià)格。即使這些方法都衡量了市場(chǎng)因素的影響，但還是會(huì)受到人為因素的阻礙，尤其是第三種自行確定的公允價(jià)值，其主觀性較強(qiáng)，由此公允價(jià)值可靠性仍然值得商榷。

（二）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中易發(fā)生利潤(rùn)操縱現(xiàn)象

成為利潤(rùn)操縱工具的公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中可能有三方面因素：即企業(yè)管理層和會(huì)計(jì)人員故意為之，審計(jì)人員職業(yè)道德的缺失，失效的市場(chǎng)監(jiān)管。正如投資性房地產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其既可以是成本模式也可以用公允價(jià)值計(jì)量模式。這意味著該企業(yè)在測(cè)量過(guò)程中有兩種選擇，當(dāng)有必要調(diào)整這兩種模式的利潤(rùn)時(shí)便可以選擇。由于確定不同評(píng)估方法的公允價(jià)值將得到不同的結(jié)果，變化的凈利潤(rùn)將增加公允價(jià)值的波動(dòng)幅度，因此不論哪個(gè)因素起作用都將起到利潤(rùn)操縱的效果。如當(dāng)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損的時(shí)候，將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式改為公允價(jià)值模式，這樣就會(huì)利用之前被隱藏起來(lái)的那部分增值變成企業(yè)當(dāng)期的凈利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)主營(yíng)業(yè)務(wù)虧損。由此，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用時(shí)的利潤(rùn)操縱現(xiàn)象是很容易發(fā)生的。

（三）稀缺的高素質(zhì)，高技能會(huì)計(jì)從業(yè)人員

因?yàn)楣蕛r(jià)值獲取以及獲取方法本身的難度就相對(duì)較大，特別是在不活躍的投資性房地產(chǎn)中，所以對(duì)會(huì)計(jì)人員本身的專業(yè)知識(shí)和其職業(yè)判斷能力就必然會(huì)有更高的要求。目前而言，大多數(shù)中國(guó)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員，由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)實(shí)踐的轉(zhuǎn)換有很大的差距。會(huì)計(jì)人員的相關(guān)信息處理能力及其相應(yīng)的綜合能力，難以正確理解并應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，了解具體的什么樣的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)以公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)人員占多數(shù)，但如何衡量，在哪里可以找到一個(gè)參照，仍處于力不從心的狀態(tài)，其結(jié)果為以公允價(jià)值計(jì)量的數(shù)據(jù)更主觀，由此變得更加不可靠，極大地影響了財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。投資產(chǎn)房地產(chǎn)的公允價(jià)值本質(zhì)上是需要會(huì)計(jì)師主觀判斷的估計(jì)，但是有主觀判斷，必然要受到不同程度影響。企業(yè)目前的治理結(jié)構(gòu)仍有很多方面需要改進(jìn)的地方，巨大的誘惑給會(huì)計(jì)人員帶來(lái)了金錢和權(quán)力，他們因此往往會(huì)失去原有的道德標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)良知。在這樣的背景下，必然要面臨道德風(fēng)險(xiǎn)對(duì)會(huì)計(jì)人員的挑戰(zhàn)。正因?yàn)槿绱耍鸥枰咚刭|(zhì)，高技能的會(huì)計(jì)從業(yè)人員。

三、對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用提出建議

（一）提高公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的可靠性

首先，將符合我國(guó)國(guó)情的與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，清晰地界定公允價(jià)值模式的應(yīng)用條件。然后，結(jié)合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)狀況謹(jǐn)慎地確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值適用范圍和限制條件，保證公允價(jià)值可以持續(xù)可靠地取得，盡管對(duì)于使用公允價(jià)值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)給出相關(guān)描述，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)匱乏的交易信息，投資性房地產(chǎn)中的活躍市場(chǎng)或者同類相似的信息很難確定，實(shí)際操作中還需要做出專業(yè)的判斷，在會(huì)計(jì)人員經(jīng)歷的專業(yè)判斷情況還比較稀缺的情況下，我們需要更多完善的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)理論系統(tǒng)以及使用細(xì)節(jié)給予規(guī)定或指令，從而減少對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾之類的行為，這樣也有利于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)性質(zhì)的操作。其次，我們應(yīng)該以現(xiàn)值技術(shù)為突破口，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)際的研究成果，為現(xiàn)值技術(shù)單獨(dú)編制專屬的應(yīng)用指南和切實(shí)可行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并且應(yīng)該詳細(xì)地介紹其定義、性質(zhì)、方法和公式，努力完善其理論研究，使其即使在我國(guó)這種發(fā)展中的社會(huì)主義投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)上，也能夠獲得真實(shí)可靠的公允價(jià)值。最后，還需要進(jìn)一步完善公允價(jià)值的確定方法，尤其是在投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍的情況下如何對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行估值，建立更加具體的標(biāo)準(zhǔn)，提高公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的可靠性。

（二）避免公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用過(guò)程中產(chǎn)生的利潤(rùn)操縱

首先，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值需要制度保障，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所，監(jiān)管機(jī)構(gòu)，證券交易所，專業(yè)媒體，以嚴(yán)格遵循企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使公允價(jià)值在有規(guī)則的情況下實(shí)施。中國(guó)證監(jiān)會(huì)和會(huì)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)針對(duì)存在的諸多問(wèn)題制定相關(guān)的法律法規(guī)或者行業(yè)準(zhǔn)則，一是規(guī)制新生的各種問(wèn)題，二是懲處違法違規(guī)行為。然后，監(jiān)管力度應(yīng)該加大，審計(jì)質(zhì)量要提高，保證會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)在投資性房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中客觀、公正、公平。最后，加強(qiáng)審計(jì)的監(jiān)督，同時(shí)深化體制改革，從而大力提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和商業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大督察隊(duì)伍，充分發(fā)揮委員會(huì)的作用，國(guó)家審計(jì)部門也要加大監(jiān)管力度，同時(shí)，外部獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)也要加強(qiáng)，在審計(jì)過(guò)程中審計(jì)師要恪守職業(yè)道德，來(lái)揭露企業(yè)為進(jìn)行盈虧管理而利用房地產(chǎn)的行為。各監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)，對(duì)于企業(yè)要嚴(yán)格監(jiān)督濫用公允價(jià)值的人員，不斷完善相關(guān)法律和與之相關(guān)的公允價(jià)值會(huì)計(jì)方法，以避免公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用過(guò)程中產(chǎn)生的利潤(rùn)操縱。

（三）培養(yǎng)高素質(zhì)、高技能的會(huì)計(jì)人才

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的計(jì)量主要依賴于會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力，因此要提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷主要應(yīng)從從兩個(gè)方面著手：第一，職業(yè)道德教育的加強(qiáng)，法制教育深化，要求會(huì)計(jì)人員在處理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)時(shí)必須在不違反法律法規(guī)和會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行；還有誠(chéng)信建設(shè)的提高，職業(yè)良知的深入人心，樹(shù)立牢固的求真務(wù)實(shí)道德觀念。第二是通過(guò)后續(xù)教育加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)具有企業(yè)價(jià)值管理與創(chuàng)新理念，職業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)高的會(huì)計(jì)從業(yè)人員，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員對(duì)會(huì)計(jì)處理方法和程序的熟悉以及掌握新的會(huì)計(jì)處理方法和程序的教育。以此來(lái)培養(yǎng)高素質(zhì)、高技能的會(huì)計(jì)人才。

綜上所述，雖然公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的內(nèi)容尚不成熟，但只要加強(qiáng)其理論研究，將重心放在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用上，不斷提高可靠性，避免利潤(rùn)操縱，提升會(huì)計(jì)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，這樣公允價(jià)值的計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用內(nèi)容將更加完善。（作者單位：延邊大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 武彬.公允價(jià)值計(jì)量屬性在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用的思考[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2015.

[2] 孫佳琳.關(guān)于公允價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用的會(huì)計(jì)問(wèn)題探討[J].財(cái)經(jīng)縱橫，2015.

[3] 林潔瑩.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的運(yùn)用探究[J].經(jīng)濟(jì)視野，2014.

[4] 周香玉.基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值應(yīng)用分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2015.

[5] 張?zhí)?公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究[D].2014.