物業(yè)公司安全管理方面存在的問題與改進(jìn)對策

朱驍競

[摘 要]面對激烈的市場競爭，提供優(yōu)質(zhì)的安全管理服務(wù)能夠提升物業(yè)公司的核心競爭力，從而推動公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。基于此，本文分析了物業(yè)公司在安全管理方面存在的責(zé)任難落實(shí)、制度不健全、人員不專業(yè)等問題，并提出了相應(yīng)的解決策略，希望為相關(guān)研究提供參考。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)公司;安全管理;安全管理體系;宣傳教育

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.18.071

[中圖分類號]F273;TU998.1[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）18-0-02

0? ? ?引 言

在物業(yè)管理工作中，安全管理占據(jù)重要地位，關(guān)系到居民生命財產(chǎn)安全。但就目前來看，物業(yè)行業(yè)作為新興服務(wù)行業(yè)，尚未得到完善發(fā)展，各種物業(yè)公司服務(wù)水平不高，在安全管理方面依然存在諸多問題。因此，物業(yè)公司還應(yīng)加強(qiáng)安全管理研究，以明確安全管理改進(jìn)方向，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

1? ? ?物業(yè)公司安全管理中存在的問題

1.1? ?管理責(zé)任難落實(shí)

結(jié)合城市建筑建設(shè)的實(shí)際情況看，物業(yè)項(xiàng)目存在安全管理主體責(zé)任劃分不明的問題。在物業(yè)項(xiàng)目管理方面，不同時期物業(yè)公司服務(wù)對象不同，承擔(dān)的責(zé)任也存在較大差異。在建筑開發(fā)、設(shè)計和施工等階段，房地產(chǎn)開發(fā)商基本不會允許物業(yè)公司介入消防安全管理監(jiān)督。直至在產(chǎn)權(quán)投入使用后，物業(yè)公司才會發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施功能不全等問題，使安全管理先天不足。針對遺留問題，開發(fā)商后期未能實(shí)現(xiàn)承諾，沒有預(yù)留物業(yè)管理維修資金，使相關(guān)費(fèi)用需要由業(yè)主和使用人承擔(dān)，導(dǎo)致物業(yè)公司與開發(fā)商、業(yè)主間出現(xiàn)職責(zé)分工混亂問題。面對這種情況，部分業(yè)主不愿意承擔(dān)維修資金，使消防設(shè)施難以得到及時購置和維護(hù)保養(yǎng)，導(dǎo)致安全管理責(zé)任難落實(shí)。而部分建筑存在多業(yè)態(tài)，擁有多個產(chǎn)權(quán)單位，聘請了多個物業(yè)公司。安全管理則涉及多個行業(yè)，容易出現(xiàn)責(zé)任難界定情況，導(dǎo)致物業(yè)公司工作范圍不明，給管理工作帶來了較大挑戰(zhàn)。

1.2? ?制度體系不健全

結(jié)合物業(yè)公司安全管理現(xiàn)狀可知，日常工作中時常出現(xiàn)光喊口號、無人落實(shí)的問題。追根究底，主要是由于公司未能建立健全安全制度體系，使安全管理流于形式。部分物業(yè)公司盡管建立了安全管理制度體系，但缺少詳細(xì)制度規(guī)范，使相關(guān)制度不具可操作性和實(shí)用性。如在消防安全檢查方面，并未建立相應(yīng)監(jiān)督制度，導(dǎo)致人員未能及時落實(shí)消防設(shè)施檢查、維護(hù)等工作。另外，由于缺少制度約束，使安全管理人員安全意識淡薄，僅在應(yīng)付上級檢查時開展突擊工作，導(dǎo)致建筑存在較大安全隱患。在房地產(chǎn)行業(yè)鏈中，物業(yè)公司常常處于弱勢地位，部分物業(yè)人員以弱勢群體自居，常常選擇逃避理不清的安全管理責(zé)任。在缺乏制度監(jiān)管的情況下，物業(yè)管理人員長期處于自由發(fā)展?fàn)顟B(tài)，管理不作為，導(dǎo)致物業(yè)公司在安全管理方面存在安全檢查不及時、安全宣傳不到位等情況，難以提供高效的安全管理服務(wù)。

1.3? ?管理人員不專業(yè)

安全管理工作需要由專業(yè)人員開展，然而物業(yè)公司大多未能建立職業(yè)管理隊伍。結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況可知，物業(yè)公司利潤通常不高，聘請人員大多素質(zhì)水平較低，對安全管理工作認(rèn)識只局限于防火、防盜。而火災(zāi)、盜竊事件發(fā)生概率相對較低，使人員在日常工作中較少從事安全管理作業(yè)。同時，物業(yè)管理行業(yè)普遍缺少掌握消防知識的技術(shù)型人才，在面對現(xiàn)代大型建筑中的高科技消防設(shè)施時，無法采取有效的技術(shù)手段進(jìn)行管理。在管理意識淡薄的情況下，導(dǎo)致監(jiān)控室長期無人值守、消防設(shè)備未能及時維護(hù)等問題屢屢發(fā)生。在消防安全宣傳方面，由于隊伍整體水平不高，只能采取簡單的發(fā)布公告的方式進(jìn)行消防宣傳。受人力、物力、財力等資源限制，在管理工作量較大的情況下，人員往往率先放棄安全宣傳工作。而管理人員將安全管理當(dāng)作表面工作任務(wù)，沒有實(shí)際投入到設(shè)施、場地和環(huán)境的安全監(jiān)管中，無法及時發(fā)現(xiàn)多領(lǐng)域安全隱患，繼而導(dǎo)致安全事故發(fā)生率有所提高。

1.4? ?居民參與不積極

在小區(qū)治理過程中，缺少足夠的人力、財力、物力等資源支撐，單純由物業(yè)公司承擔(dān)全部公共服務(wù)工作并不現(xiàn)實(shí)。因此，物業(yè)公司在開展安全管理等工作過程中，需要居民的積極配合，確保相關(guān)工作開展得到支持和理解。但實(shí)際上，物業(yè)公司與居民之間存在溝通不暢等問題，使物業(yè)公司面對管理費(fèi)收繳難問題。在經(jīng)費(fèi)不足的情況下，公司財力不足，配備人員不足、素質(zhì)水平不高，引進(jìn)安全管理設(shè)備設(shè)施不及時，最終導(dǎo)致物業(yè)公司安全管理整體水平低，引起居民不滿，最終陷入服務(wù)供給的惡性循環(huán)。在安全管理落實(shí)方面，全體居民應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任，為相關(guān)工作開展提供源源不斷的動力。但隨著城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，生活節(jié)奏緊張，居民多形成一定防衛(wèi)心理，對公共生活空間缺乏關(guān)注，對安全宣傳、檢查等工作無法認(rèn)同和理解，導(dǎo)致居民不愿意積極配合。長此以往，居民將不參與、不配合、不重視物業(yè)公司任何工作，給安全管理帶來較大阻礙。

2? ? ?解決物業(yè)公司安全管理問題的策略

2.1? ?加強(qiáng)目標(biāo)責(zé)任管理

根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)可知，物業(yè)公司需要擔(dān)負(fù)責(zé)任區(qū)域的安全管理責(zé)任，履行保障居民生命財產(chǎn)安全的職責(zé)。在深入認(rèn)識這一要求的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司還應(yīng)明確自身管理職責(zé)，致力于為業(yè)主創(chuàng)建安全生活環(huán)境，將安全管理工作提高到公司戰(zhàn)略發(fā)展層面，將提供優(yōu)質(zhì)安全管理服務(wù)當(dāng)作公司重要宣傳口號。而小區(qū)安全管理工作產(chǎn)生溢出效應(yīng)，將對周圍社會公共秩序產(chǎn)生影響。因此，在安全管理方面，物業(yè)公司可以積極與政府基層部門、消防部門、治安管理部門等各個部門溝通協(xié)商，并獲得政府的支持，為物業(yè)公司與開發(fā)商協(xié)商加碼，督促開發(fā)商配備完善的安全設(shè)施，理清各自的安全管理責(zé)任。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)公司需要在年度經(jīng)營計劃責(zé)任書中明確羅列安全責(zé)任目標(biāo)，要求相關(guān)單位和人員簽訂安全目標(biāo)責(zé)任書。通過將目標(biāo)層層下達(dá)到具體崗位和人員身上，從上到下提高內(nèi)部人員的安全意識，為安全管理工作開展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。在明確目標(biāo)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)內(nèi)部管理監(jiān)督，保證管理工作有效落實(shí)。

2.2? ?健全安全制度體系

為保證安全管理工作的質(zhì)量和效率，物業(yè)公司還應(yīng)健全安全制度體系，保證相關(guān)工作有序開展。具體來講，即公司應(yīng)建立《安全生產(chǎn)管理實(shí)施細(xì)則》等制度規(guī)范，在明確各個崗位職責(zé)的基礎(chǔ)上，利用細(xì)則為具體工作提供指導(dǎo)。建立責(zé)任追究制度，定期開展監(jiān)督檢查工作，以確認(rèn)消防檢查、安全宣傳等工作能否及時開展。發(fā)現(xiàn)工作開展不及時，要追究相關(guān)人員的責(zé)任，采取相應(yīng)獎懲措施，改進(jìn)相關(guān)工作。在消防安全檢查方面，還應(yīng)建立完善的工作制度，如值班制度、節(jié)假日檢查制度等。層層制訂安全檢查計劃，使檢查工作以點(diǎn)、線、面等不同形式開展，及時發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，確保安全問題得到有效防控。在經(jīng)費(fèi)足夠的情況下，物業(yè)公司還應(yīng)加快全數(shù)字安全管理系統(tǒng)開發(fā)，完善安全管理體系。發(fā)揮系統(tǒng)監(jiān)控預(yù)警功能，實(shí)現(xiàn)消防安全管理全覆蓋，而借助系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)交通智能疏導(dǎo)，能夠提升公司安全管理技術(shù)水平。建立應(yīng)急預(yù)案制度，根據(jù)系統(tǒng)預(yù)警及時啟動預(yù)案，為環(huán)境安全提供有效保障。

2.3? ?建設(shè)職業(yè)管理隊伍

在推動公司安全管理工作發(fā)展的過程中，還要完成職業(yè)管理隊伍建設(shè)，為工作開展提供強(qiáng)有力的智力支撐。結(jié)合這一目標(biāo)，公司需要建立安全組織機(jī)構(gòu)，設(shè)置安全生產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，為單一物業(yè)項(xiàng)目配備安全管理員，并要求人員持證上崗，保證安全管理水平達(dá)到要求。在隊伍組建過程中，物業(yè)公司還應(yīng)聘請更多技術(shù)型人才，確保人員能夠熟練使用監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等開展安全管理工作。從人員入職開始，開展安全三級教育和公司制度教育，并要求人員全部通過現(xiàn)場測試考核，使工作人員具備較強(qiáng)安全意識、掌握安全技能。日常工作中，物業(yè)公司應(yīng)邀請消防專家開展消防安全法規(guī)宣講工作，確保人員理論知識素養(yǎng)能夠得到持續(xù)提升。在人員培訓(xùn)方面，還應(yīng)定期組織人員開展火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案等各種預(yù)案培訓(xùn)活動，要求人員針對電梯困人等事故開展救援演習(xí)，確保人員在事故發(fā)生后能夠沉著理智應(yīng)對，最大限度地減少損失和危害。同時，不斷加強(qiáng)人員后續(xù)教育，提升人員的安全管理水平，繼而使相關(guān)工作得以高效開展。

2.4? ?強(qiáng)化安全宣傳教育

為引導(dǎo)居民積極配合和參與安全管理工作，物業(yè)公司還應(yīng)面向居民廣泛開展安全教育工作，提高居民對安全管理問題的重視程度?？紤]到人力、物力等資源的限制，物業(yè)公司可以選擇與居委會、志愿者機(jī)構(gòu)等社會組織合作，共同在小區(qū)開展安全宣傳工作，強(qiáng)化居民安全防范意識。想要使安全宣傳取得良好效果，需要物業(yè)公司長效開展工作宣傳，因此，物業(yè)公司需要定期開展各類突發(fā)事件專題講座，使安全意識逐步滲透到小區(qū)的每個家庭中，帶動居民參與小區(qū)安全管理。同時，還要建立安全宣傳工作檔案，完整記錄相關(guān)工作和小區(qū)安全事故等信息，為實(shí)踐工作開展提供科學(xué)理論指導(dǎo)。此外，為擴(kuò)大安全宣傳范圍，還要以豐富的形式開展工作，除了利用宣傳欄、手冊等形式開展安全宣傳，還應(yīng)借助微信群、小區(qū)網(wǎng)站等各種途徑傳播醫(yī)療急救知識、火災(zāi)防控知識等各種安全知識，以文字、圖片、影像等多種形式開展安全教育工作。

3? ? ?結(jié) 語

結(jié)合物業(yè)行業(yè)發(fā)展情況可知，盡管物業(yè)公司可以為居民提供諸多服務(wù)和便利，但在安全管理方面仍然存在較多問題，使安全檢查、宣傳等工作難以有效落實(shí)。為提高自身安全管理水平，物業(yè)公司還應(yīng)加強(qiáng)目標(biāo)責(zé)任管理，在合理劃分安全管理責(zé)任的基礎(chǔ)上，建立完善的安全管理制度體系，保證各項(xiàng)工作得以有序開展。為了滿足實(shí)踐工作需要，物業(yè)公司還要加強(qiáng)職業(yè)隊伍建設(shè)，通過加強(qiáng)宣傳教育吸引更多居民參與安全管理，繼而使安全管理工作得以高效開展。

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