淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市更新項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范

黃寧

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 城市更新項(xiàng)目 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之一，指企業(yè)涉稅行為帶來收益或損失的不確定性。它有兩個(gè)方面的內(nèi)涵：第一，企業(yè)不依法納稅，存在偷稅漏稅行為，導(dǎo)致罰款、滯納金和名譽(yù)損害損失;第二，企業(yè)對(duì)應(yīng)稅行為和財(cái)稅政策理解不透徹，稅收籌劃不當(dāng)，未能充分享受稅收優(yōu)惠，導(dǎo)致不必要的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的按形成的原因可分為內(nèi)在因素和外部因素風(fēng)險(xiǎn)兩類。內(nèi)在因素表現(xiàn)在企業(yè)在生產(chǎn)、籌融、投資、銷售等各環(huán)節(jié)缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，財(cái)務(wù)管理制度不完善，內(nèi)控等企業(yè)制度明顯滯后。外部因素表現(xiàn)在稅收立法缺陷，稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不一致，執(zhí)法過程缺乏公平，納稅人權(quán)益難以得到有效保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市更新項(xiàng)目的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金密集、融資額大、資產(chǎn)負(fù)債率高，往往新設(shè)項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)作，相關(guān)制度不完善，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的整體把握不足。即使是成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，由于項(xiàng)目各階段工作任務(wù)繁重復(fù)雜，對(duì)涉稅行為的關(guān)注度往往也不太高，導(dǎo)致各階段均存在不同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）前期拆遷談判階段

城市更新項(xiàng)目談判階段談判事項(xiàng)往往比較復(fù)雜，能否平衡各方利益，完成拆遷工作是城市更新項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。物業(yè)移交和土地、建筑物等產(chǎn)權(quán)移交中，會(huì)涉及大量資料，如不能有效梳理將產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。被拆遷方和第三方清理經(jīng)濟(jì)關(guān)系中對(duì)稅收政策的理解不一致，將會(huì)對(duì)未來補(bǔ)償和回遷涉稅利益產(chǎn)生分歧。過渡期租金的財(cái)務(wù)稅務(wù)不能規(guī)范處理，少記或漏記開發(fā)成本除。未對(duì)拆除建筑部分基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、項(xiàng)目實(shí)物拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、貨幣拆遷補(bǔ)償方案等情況進(jìn)行稅務(wù)審核，拆遷補(bǔ)償協(xié)議存在稅務(wù)瑕疵，產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償成本后續(xù)清算無法認(rèn)定。

（二）繳交地價(jià)階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)實(shí)施主體完成前期拆除工作后，簽訂項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同及繳交地價(jià)，取得用地規(guī)劃許可。地價(jià)款繳納稅金計(jì)繳與可行性研究報(bào)告測(cè)算的土地成本差距過大，造成稅務(wù)測(cè)算不準(zhǔn)確，項(xiàng)目收益不可控。地價(jià)款資金使用量大，企業(yè)往往通過融資解決。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資有自有資金比例要求，大型城市更新項(xiàng)目往往需進(jìn)行注資。由于對(duì)政策的理解不到位，未享受印花稅、契稅稅收優(yōu)惠政策。未全面梳理項(xiàng)目工程預(yù)算及開發(fā)時(shí)序計(jì)劃，不能有效識(shí)別所有重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建設(shè)期階段

開發(fā)商對(duì)工程管理包括項(xiàng)目管理承包模式、施工管理承包模式、設(shè)計(jì)施工采購總承包模式等。選擇不同的開發(fā)模式，對(duì)企業(yè)建設(shè)階段稅務(wù)影響也不盡相同。開發(fā)過程中涉及的交易、資金流向、會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)行為等內(nèi)部控制流程不規(guī)范，不能有效審核施工過程中重大工程合同中所有涉稅條款，增加了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目預(yù)算結(jié)算不合理，不能支撐將來的稅務(wù)清算工作。不能按照土地增值稅法要求，按照每期施工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和施工工程量等清單，按期合理歸集分配成本，歸集。沒有在合法范疇下，安排項(xiàng)目開發(fā)各期承擔(dān)的合理稅負(fù)。

（四）銷售及回遷分房階段

項(xiàng)目取得預(yù)售許可證或竣工后，不同的銷售定價(jià)產(chǎn)生不同的稅負(fù)結(jié)果，影響相關(guān)稅費(fèi)預(yù)繳及分期申報(bào)。銷售達(dá)到一定階段，需要進(jìn)行土地增值稅清算，此時(shí)企業(yè)容易成為稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)稽核對(duì)象。銷售收入確認(rèn)，成本歸集及房屋產(chǎn)權(quán)移交，財(cái)務(wù)處理規(guī)范性要求高。銷售合同重要條款，房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記過程，自有物業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)需全面考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市更新項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）健全完善稅務(wù)管理基本環(huán)境

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合城市更新項(xiàng)目的實(shí)際情況，樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，合理設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，包括稅務(wù)登記、申報(bào)、核算、發(fā)票、涉稅信息、合同等方面的稅務(wù)管理流程。合理設(shè)置企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，確定各部門的職責(zé)。建立完善的稅務(wù)管理制度，提高辦稅人員的專業(yè)素質(zhì)，并且根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀決定是否聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。

（二）確立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估體系

在完成風(fēng)險(xiǎn)管理基本環(huán)境的基礎(chǔ)上，由稅務(wù)管理部分確立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估系統(tǒng)。通過配套制度，關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，流程分析等方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。根據(jù)損害程度的大小，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，將風(fēng)險(xiǎn)分為非常重要、重要、一般幾個(gè)等級(jí)。以便幫助管理人員對(duì)城市更新項(xiàng)目中識(shí)別出的的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷，分清輕重緩解，作出有效管理。

（三）建立日常稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

全面普及與房地產(chǎn)城市更新相關(guān)的稅收政策，深度理解和掌握國家稅收政策精髓，爭(zhēng)取稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持和幫助。主動(dòng)了解政府的相關(guān)涉稅行為，就政府對(duì)涉稅的行為反應(yīng)做出合理的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)注開發(fā)全過程未履行或未正確履行的納稅義務(wù)，并及時(shí)提供相關(guān)信息、報(bào)告其他涉稅信息等。稅務(wù)機(jī)關(guān)就涉及的財(cái)稅事項(xiàng)、稅收分歧進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。對(duì)項(xiàng)目涉稅事項(xiàng)進(jìn)行政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)方面的內(nèi)外調(diào)查，對(duì)稅務(wù)規(guī)劃的合理性、合法性、可行性進(jìn)行論證。

（四）城市更新項(xiàng)目全過程稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

控制各階段企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，定期梳理各種交易活動(dòng)，緊跟城市更新政策，積極與稅務(wù)部門充分溝通。（1）前期拆遷談判階段，應(yīng)當(dāng)明確各利益方權(quán)利義務(wù)，科學(xué)合理的進(jìn)行可行性研究測(cè)算，選擇稅負(fù)低的拆賠方案;（2）繳交地價(jià)階段，對(duì)土地出讓合同進(jìn)行專項(xiàng)稅務(wù)審查，制定融資及資金使用計(jì)劃，及時(shí)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)接稅收減免申請(qǐng)情況，國土部門對(duì)接備案資料;（3）建設(shè)期階段，研究各類開發(fā)模式對(duì)稅負(fù)的影響，規(guī)范項(xiàng)目資金使用、會(huì)計(jì)核算政策和稅務(wù)申報(bào)。對(duì)多地塊多期的城市更新項(xiàng)目，考慮不同組合開發(fā)期間及地塊組合的稅務(wù)籌劃;（4）銷售及回遷分房階段，對(duì)銷售定價(jià)進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算，審查銷售合同中的稅務(wù)條款。做好稅收預(yù)繳申報(bào)，收入確認(rèn)及成本歸集工作。協(xié)助回遷方或買房處理過戶涉稅問題。對(duì)自有物業(yè)的招商和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃。

四、結(jié)束語

與一般企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，行業(yè)稅負(fù)率比較高。城市更新項(xiàng)目較其他類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更為復(fù)雜和不確定。企業(yè)開發(fā)城市更新項(xiàng)目更有必要完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，對(duì)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。同時(shí)每個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況不同，沒有放之四海而皆準(zhǔn)的方法，在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候要有目標(biāo)、有計(jì)劃，具體情況具體分析。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法消滅，只能降低，過高的防范要求也會(huì)打破成本收益的平衡。最后要正確理解這種防范行為，不是逃避納稅，而是引導(dǎo)企業(yè)更積極的規(guī)范履行稅收義務(wù)。

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