房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

范紅紅

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 土地增值稅? 涉稅風(fēng)險(xiǎn)

隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，人們對房屋的需求日益增加，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，而對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控，可以有效的保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我國政府也頒布了相應(yīng)的稅收政策來加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的規(guī)范，這意味著我國在房地產(chǎn)行業(yè)中法律法規(guī)的監(jiān)管力度在不斷的深入，土地增值稅作為房合開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，做好土地增值稅開發(fā)全流程涉稅風(fēng)險(xiǎn)的籌劃、控制工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀分析

（一）土地增值稅尚未立法隸屬地方稅種，各省市管理口徑差異大

1994年1月1日起執(zhí)行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》是目前土地增值稅最高權(quán)限的法規(guī)，同時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的三大稅種之一，需要房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅的管理高度重視，并結(jié)為了貫徹落實(shí)稅收法定原則，2019年7月16日財(cái)政部會同國家稅務(wù)總局發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》，截至2020年5月份土地增值稅尚未立法。在2018年6月份國地稅合并以前，土地增值稅屬于地方稅務(wù)局管理，發(fā)展?fàn)顟B(tài)差異大，在土地增值稅征收管理方面執(zhí)行口徑差異大。比如，對于項(xiàng)目開發(fā)紅線外的支出，是否允許計(jì)入土地增值稅清算成本的規(guī)定，穗地稅函[2014]175號《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》中的第三條——納稅人為取得土地使用權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（一）項(xiàng)確定的相關(guān)性原則，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除，而根據(jù)2014年《山東省濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算工作指南（試行）》 第十一條——“關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費(fèi)用（支出）的扣除問題——對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（即規(guī)劃用地“紅線”外）的建設(shè)項(xiàng)目支出，一律不得再本項(xiàng)目清算時(shí)計(jì)算扣除”。

（二）土地增值稅清算規(guī)則復(fù)雜

一個開發(fā)項(xiàng)目是否能夠作為一個土地增值稅清算的主體，需要根據(jù)《用地規(guī)劃許可證》、《工程規(guī)劃許可證》等資料來分析、判斷，對于開發(fā)面積大、開發(fā)周期長的分期項(xiàng)目，還要進(jìn)行分期清算;不同產(chǎn)品類型的成本如何準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偅遣捎媒ㄖ娣e法還是占地面積法分?jǐn)倳o企業(yè)帶來不同程度的稅負(fù);而同一時(shí)期內(nèi)，若公司存在多個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用如何在不同的項(xiàng)目之間分?jǐn)傄彩莻€難題。

二、對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析

通過以上分析，簡單了解了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀，隨著金稅三期稅務(wù)系統(tǒng)的日益智能化，強(qiáng)大的稅務(wù)預(yù)警系統(tǒng)會頻繁根據(jù)企業(yè)的歷史申報(bào)數(shù)據(jù)、行業(yè)平均水平來出具預(yù)警指標(biāo)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)人員針對土地增值稅做好相應(yīng)的稅收籌劃工作，并從項(xiàng)目開發(fā)的全流程、全端口對土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有一個全面的認(rèn)識。

（一）在前期設(shè)計(jì)階段，局限于產(chǎn)品溢價(jià)與開發(fā)成本間的平衡

眾所周知土地在進(jìn)入“招拍掛”程序之前，土地管理部門會根據(jù)城市整體規(guī)劃的要求確定該地塊的容積率、商住比等指標(biāo)，而很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地后為了充分利用各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)往往將更多的精力關(guān)注在了收入與開發(fā)成本之間的平衡，而忽略了項(xiàng)目稅負(fù)，尤其是土地增值稅稅負(fù)。那么地下開發(fā)產(chǎn)品建筑面積越大，其所分?jǐn)偟拈_發(fā)成本自然就越多同時(shí)會導(dǎo)致地上建筑面積開發(fā)成本減少，住宅類開發(fā)產(chǎn)品的增值率提高，增加了土地增值稅支出。

（二）在報(bào)規(guī)報(bào)建、項(xiàng)目開發(fā)階段，局限于部門職責(zé)

很多房地產(chǎn)企業(yè)存在部門“各自為政”的情況，部門之間缺乏充分、有效的溝通，在項(xiàng)目報(bào)規(guī)報(bào)建的過程中，他們更多的傾向于考慮自己職責(zé)范圍內(nèi)的事情，而往往忽略了他們的決策對于項(xiàng)目土地增值稅的影響，在項(xiàng)目開發(fā)過程中也存在同樣情況。比如同一個開發(fā)項(xiàng)目中的住宅產(chǎn)品精裝合同，為了體現(xiàn)產(chǎn)品定位的差異性，很可能存在洋房產(chǎn)品的裝修標(biāo)準(zhǔn)顯著高于高層產(chǎn)品。

（三）在銷售階段，銷售策略缺乏涉稅分析

很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在制定銷售策略時(shí)主要考慮的是當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展情況、所在城市的房價(jià)、資金回籠等因素，而忽視了由于他們的決策而產(chǎn)生的涉稅問題。舉例來說對于“一樓帶負(fù)一儲藏室”的開發(fā)產(chǎn)品，置業(yè)顧問在與客戶溝通時(shí)大多說的都是——買一樓主房贈送負(fù)一儲藏室，而站在稅收角度，這屬于“買一贈一”，我們應(yīng)當(dāng)按照不同產(chǎn)品的公允價(jià)值合理的分?jǐn)偸杖?，否則極有可能被稅務(wù)局認(rèn)定儲藏室以明顯偏低價(jià)格出售從而被做稅務(wù)調(diào)整。

三、有效控制房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)的具體策略

“預(yù)則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在統(tǒng)籌管理土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)的過程中需要做到以下幾點(diǎn)：

（一）關(guān)注并學(xué)習(xí)土地增值稅最新政策

財(cái)政部條法司在2019年財(cái)政部立法工作安排中提到力爭年內(nèi)完成土地增值稅法等的部內(nèi)起草工作。因此要多關(guān)注土地增值稅立法中釋放的各類信息以及本省市下發(fā)的關(guān)于土地增值稅的稅收文件并及時(shí)與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)能及時(shí)享受政策利好、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)企業(yè)部門之間溝通協(xié)作，加大財(cái)稅人員參與度

專業(yè)的局限性，導(dǎo)致了很多其他部門人員缺乏對稅費(fèi)的重視，前期考慮不周全的決策往往會給土地增值稅清算帶來無法避免的稅費(fèi)支出。因此在企業(yè)獲取土地后，無論是在項(xiàng)目前期定位還是從報(bào)規(guī)、報(bào)建以及開發(fā)建設(shè)過程中由財(cái)稅人員從土地增值稅清算的角度提出適當(dāng)?shù)膯栴}。

（三）成立稅務(wù)分析小組，動態(tài)掌握土地增值稅稅負(fù)

隨著國家“房住不炒”定位的逐漸深入，再加上當(dāng)前環(huán)保治理等諸多不可控因素的影響，項(xiàng)目開發(fā)過程中實(shí)際收入、建設(shè)成本與項(xiàng)目可行性分析報(bào)告中的數(shù)據(jù)已發(fā)生很大變化，為了及時(shí)獲取土地增值稅信息，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立稅務(wù)分析小組，及時(shí)更新各項(xiàng)收入、成本數(shù)據(jù)并根據(jù)反饋的結(jié)果及時(shí)上報(bào)管理層，根據(jù)動態(tài)增值稅稅負(fù)的情況適當(dāng)調(diào)整公司決策。

四、結(jié)束語

綜上所述，土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要稅種，需要做好土地增值稅的管理工作，并對其涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面的認(rèn)識，從而采取相應(yīng)的措施進(jìn)行優(yōu)化和控制。

參考文獻(xiàn)

[1]肖迎春.房地產(chǎn)企業(yè)針對土地增值稅清算的合算管理[J]財(cái)經(jīng)界， 2016（11）.

[2]高秀麗.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)思考[J].財(cái)經(jīng)界，2015（24）.