城市經(jīng)濟(jì)開放與金融發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響問題研究

郗睿超　王福帥

摘 要：在“一帶一路”倡議和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下，基于中國(guó)31省市2011—2018年面板數(shù)據(jù)，研究城市經(jīng)濟(jì)開放、城市金融發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的影響。通過混合效應(yīng)模型實(shí)證發(fā)現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)有顯著正向作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求因素對(duì)房?jī)r(jià)水平的影響強(qiáng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在抑制作用，城市經(jīng)濟(jì)開放對(duì)商品房平均銷售價(jià)格存在負(fù)向作用，金融發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)水平存在門檻效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：城市經(jīng)濟(jì)開放 ?城市金融發(fā)展 ?房地產(chǎn)價(jià)格

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2020）09（b）--02

1 引言

中國(guó)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上升，城市商品房的平均銷售價(jià)格從 2006 年到 2018 年，同比增長(zhǎng)10.7%。在“一帶一路”對(duì)外開放機(jī)遇中，中國(guó)深入?yún)⑴c國(guó)際交流與合作，力圖深化改革開放新局面。中國(guó)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革穩(wěn)步推進(jìn)，各省金融集聚程度增強(qiáng)，金融體系日趨完善，金融規(guī)模日益增長(zhǎng)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，為使房地產(chǎn)發(fā)展適應(yīng)中國(guó)對(duì)外開放格局，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)開放、城市金融發(fā)展與房地產(chǎn)價(jià)格的研究具有深遠(yuǎn)意義。

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展大致分為理論突破與試點(diǎn)起步、非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)、相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)、多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)、應(yīng)急與投機(jī)催生房地產(chǎn)大泡沫、平穩(wěn)增長(zhǎng)等階段。研究認(rèn)為城市居民消費(fèi)指數(shù)和人口直接影響房?jī)r(jià)。趙志強(qiáng)等（2015）[1]研究發(fā)現(xiàn)，居民消費(fèi)水平提高有效減緩了房?jī)r(jià)上漲速度，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)是控制房?jī)r(jià)水平的有效措施。 外商投資力度促進(jìn)了房?jī)r(jià)的迅速上漲。郭璟坤（2016）[2]研究發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)DI 對(duì)地區(qū)房?jī)r(jià)影響顯著。進(jìn)一步，毛其淋等（2010）[3]控制房地產(chǎn)供求因素后發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房?jī)r(jià)上漲的平均貢獻(xiàn)程度為 4.54%，且有增大趨勢(shì)。研究發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)也受金融集聚度的影響，隨著金融業(yè)的發(fā)展，此影響越發(fā)顯著。李成等（2019）[4]基于消費(fèi)效應(yīng)函數(shù)研究發(fā)現(xiàn)，不同期限利率工具對(duì)房?jī)r(jià)抑制作用均強(qiáng)于法定存款準(zhǔn)備金率，信貸擴(kuò)張會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，通過利率和準(zhǔn)備金率可調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)上漲速度。

綜上所述，本文在分析單因素基礎(chǔ)上，將房?jī)r(jià)作為因，將人均GDP、總?cè)丝凇⑷鐣?huì)住宅投資、進(jìn)出口額、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)作為因變量，實(shí)證研究城市經(jīng)濟(jì)開放、城市金融發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

2 理論分析

影響房?jī)r(jià)的因素和信息錯(cuò)綜復(fù)雜，因此研究角度并不唯一，基于相關(guān)研究構(gòu)建基本函數(shù)模型：，認(rèn)為上述因素與房?jī)r(jià)呈線性關(guān)系，式中包含經(jīng)濟(jì)開放因素OPEN，金融發(fā)展因素FINANCE，以及基本因素BASIC與房?jī)r(jià)水平。 選取商品房平均售價(jià)衡量房?jī)r(jià)水平，基本因素中包括 GDP、住宅投資量，竣工房屋面積及價(jià)值。經(jīng)濟(jì)開放、金融發(fā)展因素包括進(jìn)出口總額、CPI、金融存貸款余額。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，與GDP密不可分， GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)水平提高，人民生活水平改善，在解決溫飽后，開始注重對(duì)住房的改善，從而對(duì)房地產(chǎn)的需求加大。張世涵（2018）[5]、汪小亞（2005）、何科嘉（2005）的研究佐證了因素選取依據(jù)的正確性。

基于上述理論，將線性函數(shù)轉(zhuǎn)換為：

其中，ASPCH、GDPPC、CHSA、CHA、VCH、TSHI、IE、SDLBFI分別為房屋平均售價(jià)、人均GDP、房屋銷售面積、竣工房屋面積、竣工房屋價(jià)值、住宅投資、進(jìn)出口總額、存貸款余額。 將GDPPC、CCR（CHSA/CHA）、VTR（VCH/THSI）、IE/GDP、CPI、FIR（SDLBFI/GDP）為模型變量。將上述理論模型變形為計(jì)量模型：

3 實(shí)證分析

3.1 描述及相關(guān)性分析

本文所用數(shù)據(jù)來源于中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家外匯管理局，截面為31，時(shí)間跨度為8年。為觀測(cè)所用數(shù)據(jù)是否存在極端數(shù)據(jù)或者變量間的量綱差距過大，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性分析，總體上探索特征，排除了對(duì)模型的不利影響。相關(guān)性分析發(fā)現(xiàn)，各類因素影響下，房?jī)r(jià)變動(dòng)不穩(wěn)，最低時(shí)，住宅投資影響大，經(jīng)濟(jì)開放影響最小;最高時(shí)，人均GDP影響最大，經(jīng)濟(jì)開放影響最小。

3.2 回歸分析

缺失數(shù)據(jù)通過插值法填充，運(yùn)用最OLS計(jì)量分析，研究六項(xiàng)指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)影響的程度、方向及指標(biāo)之間的作用關(guān)系。

基于表1，城市經(jīng)濟(jì)開放、城市金融發(fā)展與房地產(chǎn)價(jià)格的基本多元線性回歸模型為：

Y=0.168GDPPC-50.145CCR-0.000VTR-6601.714IGR+330.486CPI-29.348FIR-31219.480

（0.016）（205.450）（0.000）（937.559）（121.069）（252.969）（12937.040）

（1）t 檢驗(yàn)

（2）擬合優(yōu)度檢驗(yàn)

可決系數(shù)R-sq為 0.7503，估計(jì)的樣本回歸方程較好地?cái)M合了樣本觀測(cè)值。

（3）F 檢驗(yàn)

對(duì)樣本個(gè)體進(jìn)行縱向與橫向的分析，將無約束回歸模型和有約束回歸模型的回歸殘差平方和之比構(gòu)造F統(tǒng)計(jì)量，以檢驗(yàn)將上述數(shù)據(jù)做以混合效應(yīng)回歸模型和個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型。

結(jié)果查表可知：

經(jīng)F檢驗(yàn)，計(jì)量回歸模型實(shí)際為混合效應(yīng)模型。

4 結(jié)論及建議

自改革開放以來，金融發(fā)展各指標(biāo)與房?jī)r(jià)的多元線性回歸研究得出以下基本結(jié)論：（1）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)有正向影響，考慮到本文所用變量形式及衡量單位的不同，在本文實(shí)證研究時(shí)間區(qū)間范圍內(nèi)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有強(qiáng)顯著的促進(jìn)作用。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)層面，當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)較大時(shí)，房?jī)r(jià)受供求因素影響走低;竣工價(jià)值與住宅投資無明顯相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)投資回報(bào)情況并不直接影響房?jī)r(jià)水平。（3）經(jīng)濟(jì)開放層面，從研究范圍內(nèi)的短期來看，進(jìn)出口總額與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之比對(duì)商品房平均銷售價(jià)格存在負(fù)向關(guān)系。（4）金融發(fā)展層面，在本文研究中，金融相關(guān)比率對(duì)房?jī)r(jià)又負(fù)向作用金融發(fā)展與房地產(chǎn)價(jià)格水平可能存在門檻效應(yīng)。

基于上述結(jié)論分析，本文為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在“一帶一路”對(duì)外開放機(jī)遇和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下的進(jìn)一步發(fā)展，提供以下四點(diǎn)建議：（1）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)層面，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，承接海外資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，為進(jìn)一步改革開放做好物質(zhì)準(zhǔn)備，間接控制房地產(chǎn)價(jià)格水平。（2）房屋管理部門和市政規(guī)劃部門以及市場(chǎng)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定。（3）鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展，增廣金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍和金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活力，通過金融資金融通、資源配置和風(fēng)險(xiǎn)分散穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格水平。（4）鼓勵(lì)對(duì)外開放，使國(guó)外投資通過國(guó)際金融市場(chǎng)間接作用于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步增強(qiáng)國(guó)家宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控能力。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：郗睿超（1999-），女，漢族，山東濟(jì)南人，本科在讀，山東理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)專業(yè);

王福帥（1998-），男，漢族，山東淄博人，本科在讀，山東理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)專業(yè)。