房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究

陳曉曼　林毅

[摘要]近幾年，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平提高，人口快速增長，總體需求上升，房地產(chǎn)價(jià)格隨之逐年上漲，導(dǎo)致房價(jià)漲幅過快，加重了百姓的負(fù)擔(dān)，也嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。供給和需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素，政治因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素，還包括經(jīng)濟(jì)和自然等其他重要因素。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，我國應(yīng)結(jié)合國內(nèi)國際形勢，關(guān)注空置，保障經(jīng)適房，控制貸款，保證剛性需求；結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)，抑制房地產(chǎn)泡沫，加大對房產(chǎn)監(jiān)管力度，加強(qiáng)市場監(jiān)管，改善環(huán)境；穩(wěn)固政權(quán)，穩(wěn)定房價(jià)，政治穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，出臺合理的地價(jià)政策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素；對策研究

隨著改革開放的不斷深入，房產(chǎn)市場全面市場化，住房質(zhì)量、面積、環(huán)境都大幅提升，隨之房價(jià)也越來越高。由于房地產(chǎn)具有保值、增值等作用，所以逐漸成為消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)，很多城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的情況，而房價(jià)高低關(guān)系到所有老百姓的切身利益。

一、我國房價(jià)逐年升高的原因

（_一）總體需求呈上升趨勢

隨著社會發(fā)展，生活水平的提高，我國居民對衣食住行的要求也日益提高，我國大部分城市都出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的狀況。除了正常的住房需求，超前住房需求、投資性住房需求、被動住房需求都共同推動了房價(jià)的上漲。

（二）人口快速增長，勞動力和資本向中心城市流動

近幾年我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，大量人口涌人大中城市，尤其是沿海城市。人口的大量涌入，拉動了城市經(jīng)濟(jì)以外也給這些城市帶來了較大的住房壓力。這些城市的房地產(chǎn)市場不再只屬于本地人，城市住房價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高，但資本和勞動力仍然爭相流向這些城市，原因很簡單，資本和勞動力流動時(shí)，其追求的不是房價(jià)高低，而是城市質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展機(jī)會。

此外，比如住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理、各種成本的上升等也在共同影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）供給和需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素

1.供給因素。從表面上看，我國房地產(chǎn)的供應(yīng)量高于需求量，存在供過于求的狀況。我國尚處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)初級階段，大部分居民對住房要求并不太高，對經(jīng)濟(jì)型中小戶型更為偏愛，但是大量房地產(chǎn)開發(fā)商為追求利益最大化，大量投建高檔住宅、洋房別墅，使高檔住宅供大于求而經(jīng)濟(jì)適用房則供求失衡。

2.需求因素。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，先富裕起來的那部分人急于投資，而我國的投資渠道缺乏多樣性，于是大部分人都將大量社會財(cái)富投資在增值的不動產(chǎn)上。另外，我國加入WTO以來對外貿(mào)易合作不斷擴(kuò)大，國外金融巨頭紛紛看好我國的房產(chǎn)市場，大量外國資本投入房地產(chǎn)行業(yè)。這兩方面的需求急劇增加了房產(chǎn)需求，使房價(jià)偏高。

（二）政治因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素

1.政治穩(wěn)定狀況。政治的穩(wěn)定對于一個(gè)國家而言相當(dāng)?shù)闹匾?，政?quán)穩(wěn)固、社會安定、公民幸福感增強(qiáng)等等都是影響國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重要因素。穩(wěn)定的國家將會吸引到更多的國外投資商，擴(kuò)大對外貿(mào)易，以此推動經(jīng)濟(jì)市場形成一個(gè)良性循環(huán)。在我國，政府起到?jīng)Q定性的作用，決定了開發(fā)商和居民對房地產(chǎn)市場的投資、投機(jī)、購房、心理等因素，間接推動了房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

2.房價(jià)調(diào)控政策。國家的政策、制度、法律法規(guī)、行政行為都屬于行政因素。土地制度改革以來，國家為拉動房地產(chǎn)市場先后出臺各項(xiàng)政策，行政因素也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。我國的住房制度不斷的完善，房地產(chǎn)市場不斷合理化。住房制度改革后房價(jià)政策調(diào)控主要作用在于支持房地產(chǎn)市場，而進(jìn)入新世紀(jì)以來，房價(jià)增長迅猛，國家對房價(jià)的政策調(diào)控也從支持轉(zhuǎn)為遏制，先后采取了稅收、金融、土地等多種調(diào)控手段來穩(wěn)定房價(jià)。

（三淇他重要因素

1.經(jīng)濟(jì)因素。國內(nèi)生產(chǎn)總值是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要經(jīng)濟(jì)因素。居民增加對住房的需求會引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而GDP的增長正好帶動居民對需求的增長，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，GDP也是不斷上升，物價(jià)的上漲自然伴隨著房價(jià)的上漲。從宏觀來看，國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)價(jià)格成正比，因此房地產(chǎn)行業(yè)也是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可磨滅的巨大貢獻(xiàn)。

2.自然因素。對房地產(chǎn)價(jià)格影響的自然因素主要是地理環(huán)境。地理環(huán)境又包括地貌、氣候、土壤、水文和生物等自然環(huán)境，聚落、人口、民族、社團(tuán)、軍事、經(jīng)濟(jì)、政治、交通、社會行為等人文環(huán)境。自然災(zāi)害少，大氣污染少、水污染少的區(qū)域人口必然眾多，房價(jià)自然比地理環(huán)境差的地方高出不少。尤其是更適宜人類居住的區(qū)域，優(yōu)美的自然環(huán)境、熱鬧的購物中心、開發(fā)商精心打造的社區(qū)環(huán)境吸引了更多的購房者。

三、控制房地產(chǎn)價(jià)格的對策

（一）國內(nèi)國際形勢相結(jié)合

1.關(guān)注空置，保障經(jīng)適房。我國經(jīng)濟(jì)適用房的需求量很大，但是很大一部分房產(chǎn)被有投資需求的群體所購買，而我國的房價(jià)過高也有很大一部分原因是因?yàn)橥顿Y型群體的增多，投資者看準(zhǔn)了不動產(chǎn)的增值效益，以此獲取高額的交易差價(jià)，這樣勢必會導(dǎo)致空置房的現(xiàn)象?，F(xiàn)國家應(yīng)該采取措施降低空置率，完善經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)法律政策，將這些房產(chǎn)投入市場，保證經(jīng)濟(jì)適用房的供給量。

2.控制貸款，保證剛性需求。為保護(hù)居民剛性需求的首套房，國家應(yīng)該嚴(yán)格控制貸款政策抑制投資性需求，例如提高投資性貸款利率等方式提高貸款投資的成本，以此抑制用貸款方式投資不動產(chǎn)的投機(jī)需求，針對出售、出租、轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象，也可以出臺相應(yīng)的稅率政策。國家控制房地產(chǎn)價(jià)格的核心對策應(yīng)該是“保證剛性需求，抑制投資需求”。把抑制投資需求列為短期內(nèi)控制房地產(chǎn)價(jià)格的主要手段，且重視住房多類型的需求。

（二）鈷合市場經(jīng)濟(jì)，抑制房地產(chǎn)泡沫

1.穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，加大對房產(chǎn)監(jiān)管力度。隨著社會進(jìn)步全球經(jīng)濟(jì)一體化，國與國之間的商業(yè)合作越來越密切，每個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會對世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成一定的影響。我國經(jīng)濟(jì)受到國外大環(huán)境的影響也是不可避免的，政府需要密切關(guān)注世界經(jīng)濟(jì)形勢的變化，并且采取相應(yīng)措施、出臺相關(guān)制度以降低世界經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響。而目前我國房地產(chǎn)市場制度還存在很多缺陷，法律不健全導(dǎo)致出現(xiàn)了很多投機(jī)的情況，這嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.加強(qiáng)市場監(jiān)管，改善環(huán)境。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展很大程度上取決于市場的監(jiān)管，嚴(yán)格查處房地產(chǎn)開發(fā)、中介、交易中出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，保障購房者的正當(dāng)權(quán)益。國家應(yīng)該加快建立全國聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)市場電子信息系統(tǒng)和地方聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)市場電子信息系統(tǒng)的速度，將居民的住房信息一一歸檔，整合全國各地方政府部門的信息資源，形成大數(shù)據(jù)，加強(qiáng)市場運(yùn)行監(jiān)測、強(qiáng)化住宅市場的秩序管理，保障房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)的權(quán)威性和全面性，這將為各種政策的有效落實(shí)提供了強(qiáng)有力的支持。

（三）穩(wěn)固政權(quán)，穩(wěn)定房價(jià)

1.政治穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。政治穩(wěn)定是指把社會沖突控制在一定的秩序之內(nèi)，對于一個(gè)國家而言政治穩(wěn)定是重中之重，它包括了國家政治制度和國家政治權(quán)力主體的相對穩(wěn)定、國家政策法律法規(guī)的相對穩(wěn)定、國家政治生活的穩(wěn)定、社會秩序的穩(wěn)定、社會政治心理穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要一個(gè)有序的市場和穩(wěn)定的社會環(huán)境做支撐。強(qiáng)有力的執(zhí)政權(quán)可以保證市場經(jīng)濟(jì)中各行為的公平公開，可以維護(hù)市場的公平性和穩(wěn)定性。若政治穩(wěn)定，國家因經(jīng)濟(jì)市場受到?jīng)_擊而產(chǎn)生的影響將會變小，市場沖擊能力也會有更大的保障。

2.出臺合理地價(jià)政策。土地政策的不合理將造成地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理，同時(shí)不利于房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)。創(chuàng)新官員政績的評判標(biāo)準(zhǔn)，不能以地方財(cái)政收入作為評判官員政績的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)建立合理的考核制度，這樣才能穩(wěn)定地方政府的賣地沖動，地方政府也會配合中央政府進(jìn)行調(diào)控政策的落實(shí)工作。必須加強(qiáng)對地方政府土地審批和轉(zhuǎn)讓政策的監(jiān)督和管理，規(guī)范土地儲備制度，嚴(yán)禁開發(fā)商囤積土地，嚴(yán)格按批準(zhǔn)文件與合同約定開發(fā)建設(shè)，防止地方政策以土地收入作為主要財(cái)政來源，鼓勵地方政府?dāng)U大財(cái)政來源，積極發(fā)展地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促使地方經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展。不健全的房地產(chǎn)市場制度將使房地產(chǎn)市場存在巨大的隱患，調(diào)整相關(guān)制度，同時(shí)不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供制度保障。