論投資性房地產(chǎn)計量模式的財務影響

摘要：2014年財政部發(fā)布《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》，進一步完善了公允價值計量的方法，并規(guī)定了公允價值模式計量的內(nèi)容、層級與披露，在很大程度上提高了公允價值的實用性，也引發(fā)我國學者對公允價值模式計量在投資性房地產(chǎn)中運用的研究熱潮。本文分析投資性房地產(chǎn)計量模式的財務影響，希望為進一步完善和改進我國企業(yè)會計準則有關(guān)公允價值計量的部分出一份力。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);計量模式變更;報表信息

中圖分類號：F275 ?文獻識別碼：A ?文章編號：2096-3157（2020）20-0081-03

我國《企業(yè)會計準則》2006版，首次提出了投資性房地產(chǎn)概念及其會計核算規(guī)定，投資性房地產(chǎn)成為獨立科目而存在，近些年進一步完善。盡管CAS3（中國企業(yè)會計準則第3號）已經(jīng)頒布了十幾年，但是數(shù)據(jù)表明，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)只占極其少的比例，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更進行研究，可以為我國龐大經(jīng)濟市場中的其他企業(yè)集團采用公允價值核算提供借鑒，幫助其正確使用公允價值計量準則;對政府監(jiān)管部門來說，由于會計準則存在的漏洞以及相關(guān)監(jiān)管制度缺陷，導致部分企業(yè)可以利用制度來進行盈余管理，所以需要進一步完善會計規(guī)章制度;對投資者來說，需要擦亮眼睛，從各大企業(yè)的財務報表中發(fā)現(xiàn)不合理的成分，判斷企業(yè)實際的發(fā)展?jié)摿εc財務狀況，從而做出最合理的投資決定。

一、前期相關(guān)研究

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計核算問題，我國學者進行了大量的研究。孫健，侯石磊（2011）研究發(fā)現(xiàn)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)定，上市公司變更投資性房地產(chǎn)計量模式后的財務報表數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)公司的真實價值;但若房地產(chǎn)市場處于波動之中，變更為公允價值核算會使企業(yè)利潤受到影響，甚至給公司造成虧損。王萍（2011）認為變更投資性房地產(chǎn)計量模式將從兩個方面影響企業(yè)日后的經(jīng)營發(fā)展。一方面，在短期內(nèi)會明顯改善企業(yè)的經(jīng)營狀況，極大地提升公司的短期收益;另一方面，采用公允價值核算后，可能會降低公司營業(yè)利潤與現(xiàn)金流之間的相關(guān)性，給企業(yè)制定利潤分配方案增加難度。

葛家澍，杜興強（2003）認為，企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式為公允屬性核算可以增強自身盈利能力，比歷史成本具有更大優(yōu)勢。李彥東（2009）認為，變更投資性房地產(chǎn)計量模式可以改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項財務指標，從而提高房企的籌資、融資能力，緩解企業(yè)資金鏈壓力，給公司增加新的動力，并且能夠維持公司利潤指標總體穩(wěn)定的情況下同時實現(xiàn)利潤增長。吳飛飛（2011）認為，企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式的動因有：宏觀市場的影響，主要有房地產(chǎn)市場未來發(fā)展前景、房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度、房地產(chǎn)所在地公允價值的獲取難度等;以及財務信息需求者和使用者對財務信息的認可度。

二、案例介紹

嘉凱城股份公司是浙江省國資委旗下的一家房產(chǎn)上市公司，2013年，嘉凱城開始實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，決定開發(fā)城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)運營模式、啟動城鎮(zhèn)商業(yè)布局，在江浙滬等地區(qū)建設(shè)了一批特色城鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目。2014年嘉凱城確定了發(fā)展戰(zhàn)略——成為“城鎮(zhèn)生活服務平臺商”。2015年積極探索培育第二主業(yè)，以期幫助公司走出發(fā)展困境、早日成功實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。2016年6月恒大地產(chǎn)全面收購嘉凱城，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)再次發(fā)生重大改變，恒大取代了浙商集團成為公司直接控股股東。

1.計量模式變更原因

查閱公開資料，2013年～2016年嘉凱城各年度投資性房地產(chǎn)與總資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)嘉凱城在2013年～2015年這三年中，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比重不大，且所占比重的變動幅度也不大，直到2016年嘉凱城被恒大地產(chǎn)收購，變更為公允價值計量模式。此次會計政策變更使嘉凱城集團的投資性房地產(chǎn)價值有了很大提升，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重從2015年的1.5%上升至2016年的15.8%。自2009年，嘉凱城的業(yè)績逐年下滑，根據(jù)公司變更計量模式前五年的財報顯示，嘉凱城2009年的凈利潤由11.9億元下降到-23.2億元，每股收益從0.67元降至-1.32元，能夠明顯看出在浙商集團的控制下，嘉凱城經(jīng)營效率不斷下降，財務狀況逐漸惡化，已經(jīng)無力應對市場經(jīng)濟下行壓力。但是在“房企再融資暫?！钡缺尘跋?，嘉凱城在2015年前一直沒有采用股權(quán)融資，其籌措外部資金的主要方式是債務融資，致使財務杠桿不斷加大，巨額的財務費用導致利潤被吞噬嚴重。

2.計量模式變更過程

CAS規(guī)定，只有同時具備活躍交易市場且交易價格能夠持續(xù)可靠取得的條件，企業(yè)才能使用公允價值模式，嘉凱城集團的房地產(chǎn)大多數(shù)在長三角經(jīng)濟帶，房地產(chǎn)交易市場更加活躍，交易信息也更加透明性，公司可以借助第三方評估機構(gòu)估計出投資性房地產(chǎn)的公允價值，總體看來，嘉凱城的這次變更行為符合CAS的硬性規(guī)定。2016年12月嘉凱城召開公司董事會，會議同意將嘉凱城持有的全部投資性房地產(chǎn)執(zhí)行公允價值計量模式。

三、案例分析

1.投資性房地產(chǎn)計量模式變更的影響

（1）對資產(chǎn)負債表的影響

從表1中可以看出，嘉凱城進行會計政策變更帶來投資性房地產(chǎn)公允價值的大幅升高，對企業(yè)資產(chǎn)賬面價值有積極的影響。同時可以看出變更給嘉凱城集團帶來凈資產(chǎn)總額與股東權(quán)益的大幅增加。嘉凱城在2016年將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，賬面價值與公允價值的差額調(diào)整其他綜合收益，因此嘉凱城2016年其他綜合收益有很大幅度的增加。盡管這些會計調(diào)整沒有涉及到損益類科目，對嘉凱城的利潤沒有實質(zhì)性影響，但是增加了公司的總資產(chǎn)與所有者權(quán)益，對公司的長遠發(fā)展有一定的積極影響作用。

（2）對利潤表的影響

從表2中可以看出，2015年嘉凱城報表數(shù)據(jù)顯示營業(yè)收入低于營業(yè)成本，凈利潤為-26.8億元，是嘉凱城自重組以來首次面臨巨額虧損。嘉凱城在變更后營業(yè)成本有大幅減少，這與我國會計準則的相關(guān)規(guī)定有關(guān)。2016年后嘉凱城不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊（攤銷），對2016年財報調(diào)整后反映為營業(yè)成本的大幅減少。

通過計算發(fā)現(xiàn)，嘉凱城的公允價值變動損益對2016年凈利潤的貢獻率極高，說明這次變更使嘉凱城扭虧為盈，極大地改善了公司的財務狀況。如今房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁，投資性房地產(chǎn)的公允價值也隨之上漲，帶來的公允價值變動損益會增加企業(yè)報表層面的凈利潤，帶來企業(yè)利潤上漲的假象。查閱嘉凱城財務報表發(fā)現(xiàn)，嘉凱城2017年凈利潤降為19.88億元，2018年的凈利潤降為-15.64億元，說明事實上企業(yè)只是把未來收益提前確認來增加當期利潤，變更投資性房地產(chǎn)計量模式并不會給企業(yè)帶來長遠的利潤流入。

（3）對財務指標的影響

一是對償債能力的影響。投資性房地產(chǎn)是非流動性資產(chǎn)，對企業(yè)短期償債能力沒有影響。主要考慮長期償債能力，長期償債能力的代表性指標是資產(chǎn)負債率。房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和高負債的特征，致使大多數(shù)房企資產(chǎn)負債率偏高。嘉凱城的資產(chǎn)負債率在變更前逐年上升，已經(jīng)超過行業(yè)警戒線的80%。2016年投資性房地產(chǎn)公允價值模式執(zhí)行后，資產(chǎn)負債率降為88.7%，同比降低近2%。從嘉凱城2017年和2018年的資產(chǎn)負債率變化情況來看，也有小幅下降，表明公允價值模式的使用可以提高企業(yè)長期償債能力，有利于企業(yè)融資活動，對企業(yè)未來的發(fā)展有積極作用。

二是對盈利能力的影響。企業(yè)盈利能力的衡量指標通常用凈資產(chǎn)收益率（ROE）。公允價值計量下房價的上升增加了公允價值變動損益，從而增加企業(yè)凈利潤。嘉凱城2015年虧損26.6億元，ROE降至-81.6%，2016年變更會計政策后凈資產(chǎn)收益率上升為6.8%，同比上升88.4%。在房地產(chǎn)市場走高的經(jīng)濟背景下，采用公允價值計量模式對企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率有積極的影響，因此也提高了企業(yè)的盈利能力。但在嘉凱城消耗完投資性房地產(chǎn)計量模式變更的紅利后，其凈資產(chǎn)收益率開始大幅下降，在2018年又重回負值。

四、研究結(jié)論與建議

1.研究結(jié)論

通過以上分析，可以看出該公司在房地產(chǎn)改革的背景下，業(yè)績持續(xù)下滑直至面臨巨額虧損。2016年恒大集團收購嘉凱城后，采用投資性房地產(chǎn)計量模式變更使企業(yè)利潤扭虧為盈。這一變更行為也給企業(yè)帶來了積極的財務效應：資產(chǎn)負債率下降、融資能力增強、所有者權(quán)益大幅增加等。

2.建議

（1）謹慎使用公允價值模式

公司不應當為了粉飾財務報表、短期利益急劇增加的目的進行盈余管理、選用公允價值計量模式。嘉凱城公司在2016年通過投資性房地產(chǎn)計量模式變更成功扭虧為盈，但是嘉凱城的財務報表顯示，嘉凱城2017年上半年仍虧損7.12億元，且2018年全年虧損近16億。2016年嘉凱城出售了青島投資項目，2017年又轉(zhuǎn)讓了武漢巴登城項目的全部股權(quán)，以期釋放企業(yè)資金鏈壓力。這恰恰說明了公允價值模式的實質(zhì)只是將未來收益提前確認，并沒有真實的現(xiàn)金流入，當然也無法改善嘉凱城不堪重負的資金鏈壓力?？陀^來說，公允價值確實能反映資產(chǎn)的真實價值，但是并沒有給企業(yè)帶來真實利潤，更無法增強企業(yè)的核心競爭力，因此管理層應該立足公司實情，審慎使用公允價值模式。

（2）加強法制建設(shè)，加大獎懲力度

從嘉凱城的案例可以看出，上市公司在改善企業(yè)財務狀況、增加管理者報酬、提高公司資產(chǎn)價值等動機的激勵下，可能會采取投資性房地產(chǎn)計量模式變更。目前我國證券市場監(jiān)督體系不夠完善，為企業(yè)的弄虛作假行為提供了可乘之機。截至目前已有多家上市公司對持有的投資性房地產(chǎn)進行計量模式變更，即使有些不合法的變更行為被監(jiān)管部門勒令改正，但卻沒有給予嚴厲的懲罰，隨意變更會計政策的收益遠高于受到的處罰，管理層有動機進行財務舞弊，從某種程度上給我國資本市場助長了不正之風。針對上市公司變更投資性房地產(chǎn)計量模式，監(jiān)管部門應當盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，建立健全監(jiān)督預防體系，加大懲罰力度。只有提高企業(yè)違法成本，使企業(yè)違法違規(guī)的成本遠遠超過投機取巧的收益，才能在根本上促使企業(yè)安分守法，合理經(jīng)營，構(gòu)建公平有序的市場環(huán)境。

參考文獻：

[1]孫健，侯石磊.投資性房地產(chǎn)準則對企業(yè)的影響分析[J].會計師，2011，（6）.

[2]王萍.上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇動因及監(jiān)管建議[J].財會通訊，2011，（34）.

作者簡介：

朱艷，供職于浙江圣奧置業(yè)有限公司。