淺析新會計(jì)準(zhǔn)則下公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

池昱萍

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，用公允價(jià)值反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值日趨重要，2006年，我國財(cái)政部出臺了新會計(jì)準(zhǔn)則《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則3號——投資性房地產(chǎn)》，其規(guī)定將以投資為目的的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)作為“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)計(jì)量，并由此引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。文章以中航地產(chǎn)股份有限公司為例，結(jié)合其2009年至2015年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，來說明企業(yè)在采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況下，對公司資產(chǎn)負(fù)債表與利潤表的影響，并進(jìn)一步分析公允價(jià)值計(jì)量方式在核算投資性房地產(chǎn)中存在的問題，提出了相關(guān)建議，以期能為會計(jì)信息使用者提供一些有參考價(jià)值的信息。

關(guān)鍵詞：新會計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量模式

一、基本概念

（一）投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)，簡而言之，是指企業(yè)通過出租賺取租金或留待以求資本增值，或者兩者兼有之而持有的房地產(chǎn)。從其定義可知投資性房地產(chǎn)的三大特征：第一，投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)等方面不同于企業(yè)用做固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和用于銷售的房地產(chǎn)，是企業(yè)將持有的房地產(chǎn)用于出租賺取租金或者留待以求增值賺取差價(jià)的活動。第二，投資性房地產(chǎn)本質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)賺取收入的行為，如企業(yè)轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的暫時(shí)使用權(quán)所取得的收入。第三，投資性房地產(chǎn)具有兩種后續(xù)計(jì)量模式。在新會計(jì)準(zhǔn)則頒布以前，企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的成本模式對其進(jìn)行計(jì)量。企業(yè)只有在滿足會計(jì)準(zhǔn)則的嚴(yán)格規(guī)定的公允價(jià)值各方面條件下才能使用公允價(jià)值模式，而且，企業(yè)采取成本模式變換為公允價(jià)值模式時(shí)，以后期間不得再轉(zhuǎn)回成本模式，既具有不可逆的特點(diǎn)。

（二）公允價(jià)值

公允價(jià)值也叫“公允價(jià)格”，是參照公平交易的市場價(jià)格而獲得的。國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會（International Accounting Standard Committee簡稱IASC）對“公允價(jià)值”的定義是：“在公平的交易下，熟悉情況的當(dāng)事人自愿以資產(chǎn)交換或負(fù)債結(jié)算為目的所交易的金額”。由此定義可以得出以下兩點(diǎn)：第一，公允價(jià)值是自愿進(jìn)行的資產(chǎn)互換或清償債務(wù)時(shí)的交易價(jià)格，它是交易雙方在熟悉彼此情況的狀態(tài)下進(jìn)行的。第二，公允價(jià)值模式的初衷就是為了更加準(zhǔn)確、可靠地反映資產(chǎn)或負(fù)債的真實(shí)價(jià)值信息。

本文結(jié)合中航地產(chǎn)股份有限公司2009年至2015年財(cái)務(wù)報(bào)表，分析企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的實(shí)際應(yīng)用情況，指出公允價(jià)值對年度財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的一些影響，以期能為會計(jì)信息使用者提供更加可靠相關(guān)的信息，為企業(yè)管理者做決策提供更加合理的依據(jù)。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響分析

（一）中航地產(chǎn)公司概況

中航地產(chǎn)股份有限公司（證券代碼是000043）隸屬于中國航空工業(yè)集團(tuán)公司的上市公司，于1985年成立，1994年在深交所上市，傾力打造兩大品牌地產(chǎn)城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)和旅游度假主題地產(chǎn)。該公司在2009年會計(jì)年度由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式對公司所擁有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（二）中航地產(chǎn)公司相關(guān)數(shù)據(jù)分析

由表1和圖1可知，從2009年到2015年7年中，中航地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)每年都在遞增，2014年到2015年增加極為迅猛，由2014年的5，208，661，124.30增加到8，565，591，197.89，凈增加3，356，930，073.59，是2013年到2014年差額的三倍之多。這其中包括兩部分，一部分是上個會計(jì)年度仍舊持有的投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值在一個會計(jì)年度內(nèi)會發(fā)生變化，而中航地產(chǎn)則表現(xiàn)為公允價(jià)值的增加，另一部分是公司致力于房地產(chǎn)開發(fā)，這一部分也會導(dǎo)致期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值增加。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的數(shù)值記在資產(chǎn)負(fù)債表中，從而表現(xiàn)為影響公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及資產(chǎn)負(fù)債表。

根據(jù)公允價(jià)值計(jì)量原則可知，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值發(fā)生變動時(shí)，差額將記入公允價(jià)值變動損益，期末這一科目的金額在會計(jì)期末將會結(jié)轉(zhuǎn)到利潤表中，所以，公允價(jià)值的變動將會影響當(dāng)期的利潤總額，并且采用公允價(jià)值計(jì)量后不再計(jì)提折舊和攤銷，這將會減少一部分計(jì)提折舊或攤銷所產(chǎn)生的費(fèi)用，最后也會增加企業(yè)的利潤。

由表2可知，公允價(jià)值模式對企業(yè)的利潤產(chǎn)生重大影響。2010年，公允價(jià)值變動比例為18.4%，而短短一年時(shí)間到2011年，公允價(jià)值變動所占的比例高達(dá)76.8%，2012年的比例高達(dá)87.6%，很重要的一方面是在公允價(jià)值計(jì)量模式下，不用計(jì)提折舊和攤銷，而折舊和攤銷本應(yīng)計(jì)入成本費(fèi)用中，成本費(fèi)用減少，企業(yè)的利潤（收入-成本）自然就增加了。

三、公允價(jià)值模式在核算投資性房地產(chǎn)中存在的問題分析

2007年至2014年間，財(cái)政部會計(jì)司在這八年間連續(xù)發(fā)布了《 關(guān)于我國上市公司執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》，報(bào)告中顯示企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況不容樂觀，即大部分公司仍舊采用比較傳統(tǒng)的成本模式，小部分公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。究其原因，雖然我國市場環(huán)境對于國際大環(huán)境來說尚且不夠成熟，但是微觀環(huán)境下的房地產(chǎn)交易活動一直以來都還是比較活躍，房價(jià)也一直居高不下，尤其是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，房地產(chǎn)市場的不成熟也在一定程度上限制了企業(yè)使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

（一）CAS3的公允價(jià)值確認(rèn)條件嚴(yán)格

自新會計(jì)準(zhǔn)則頒布以來，我國的上市公司對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式有兩種，但是在準(zhǔn)則中卻嚴(yán)格規(guī)定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值使用的條件。如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其所擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)取得并且公允，企業(yè)才方可采用公允價(jià)值計(jì)量模式。再者，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的取得難度比較大、程序相當(dāng)繁瑣、成本較高等原因使得他們選擇相對比較“保守”成本計(jì)量模式。另外，CAS3還規(guī)定，企業(yè)一旦采用公允價(jià)值模式，以后年間就不能再轉(zhuǎn)為成本模式，而且如果企業(yè)采取公允價(jià)值計(jì)量，還會引起監(jiān)管部門對其利潤的關(guān)注。CAS3對公允價(jià)值計(jì)量模式的這種嚴(yán)格要求，影響了企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的積極性。

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量會給企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)壓力

CAS3規(guī)定，企業(yè)期末將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和公允價(jià)值的兩者的差額計(jì)入當(dāng)期損益，這樣一來就可以增加當(dāng)期的利潤，因此，在我國現(xiàn)在的市場體系下，房價(jià)不斷高漲，上市公司因此也會有一筆額外的利潤。這部分利潤對公司的影響主要包括兩方面：一方面，企業(yè)增加的利潤會導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)，另一方面，股東看到利潤表利潤增加，難免會有管理層不愿看到的分紅的想法。如果股東要求分紅，可能會影響企業(yè)的留存收益和資本公積，甚至還會影響企業(yè)下年度資金周轉(zhuǎn)情況。這兩方面都有可能使企業(yè)的經(jīng)營資金減少，因此，采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量會給企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)壓力。

（三）會計(jì)準(zhǔn)則與稅法規(guī)定的差異

CAS3規(guī)定，企業(yè)如果對采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不用對其計(jì)提折舊或攤銷，并且期末以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值來調(diào)整賬面價(jià)值，這在一定程度上減少了企業(yè)的費(fèi)用，降低了企業(yè)的成本，相應(yīng)的，企業(yè)的利潤也會隨之增加。但是，在企業(yè)繳納稅款時(shí)，由于折舊和攤銷存在抵稅作用，若是企業(yè)采取公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，相當(dāng)于放棄了此部分抵稅的利好因素，增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

四、推廣企業(yè)采取公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的建議

如果采取公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)量，相對于傳統(tǒng)的成本模式來說，一定程度上投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值能夠更公允的反映出來。但由于我國起步較晚，又因?yàn)楣蕛r(jià)值模式存在的上述問題，采用此計(jì)量模式的企業(yè)還比較少，因此我們可以借鑒一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合本國國情，走出一條適合自己企業(yè)發(fā)展的和應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的道路。

（一）放寬公允價(jià)值確認(rèn)條件，引導(dǎo)企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式

由于CAS3所要求取得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的條件過于嚴(yán)苛，這在一定程度上限制了公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中的推廣，使企業(yè)偏向于使用保守的成本模式。我國得會計(jì)準(zhǔn)則與全球的會計(jì)準(zhǔn)則不斷趨同，采用公允價(jià)值計(jì)量模式也是我們走向國際化的必經(jīng)之路，因此我國應(yīng)該對公允價(jià)值確認(rèn)條件進(jìn)行相關(guān)修訂。例如：首先，允許企業(yè)在兩種計(jì)量模式中自由轉(zhuǎn)換或者增加使用兩種模式所造成差異的附注，使投資性房地產(chǎn)更能反映真實(shí)信息。其次，對公允價(jià)值規(guī)定更為具體的操作和取得辦法，降低獲得成本。再者，提高我國將近兩千萬的會計(jì)從業(yè)人員的實(shí)際操作水平和理論知識的熟練程度，提高公允價(jià)值在會計(jì)運(yùn)用中的可操作性，并加強(qiáng)企業(yè)遵守會計(jì)法律法規(guī)建設(shè)。

（二）完善房地產(chǎn)價(jià)格體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)估值技術(shù)的研究

公允價(jià)值的信息來源于活躍的市場報(bào)價(jià)，與市場景氣程度相關(guān)，因此，政府也應(yīng)該致力于建立一個穩(wěn)定的房價(jià)體系確保公允價(jià)值取得時(shí)的穩(wěn)定性，因此，在互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)展的時(shí)代，一個能夠迅速反映房地產(chǎn)市場交易價(jià)格的數(shù)據(jù)系統(tǒng)的建立能在很大程度上方便企業(yè)觀測投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動情況。另外，由于我國對投資性房地產(chǎn)的估值技術(shù)理論研究不夠透徹，公允價(jià)值估值的三個層次應(yīng)用不夠熟練，相關(guān)估值人才缺乏，企業(yè)大部分依靠收費(fèi)較高的中介機(jī)構(gòu)對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值，因此有必要出臺相關(guān)指導(dǎo)意見，推動投資性房地產(chǎn)市場更好更快的發(fā)展。

（三）加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露

倘若企業(yè)對其資產(chǎn)公允價(jià)值的評估不準(zhǔn)確，會對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生不利影響。研究年度財(cái)務(wù)報(bào)表還發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在仍有一部分企業(yè)，年度財(cái)務(wù)報(bào)告和附注中對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的取得方式的信息并沒有詳細(xì)進(jìn)行披露，因此，這會使得會計(jì)信息的可靠性下降，這可能損害利益相關(guān)者的利益，而且企業(yè)財(cái)務(wù)人員總是偏向于披露一些公司利好因素以此來吸引其利益相關(guān)者，因此完善投資性房地產(chǎn)的信息披露制度的必要性是毋庸置疑的。政府也應(yīng)該出臺一些硬性規(guī)定提高信息披露的質(zhì)量，從報(bào)表方面鼓勵企業(yè)積極披露相關(guān)信息，如在“公允價(jià)值變動損益”下設(shè)置更多明細(xì)科目，對于因公允價(jià)值變動引起的暫時(shí)性差異，如計(jì)入資本公積科目的公允價(jià)值變動，需要詳細(xì)披露給企業(yè)當(dāng)期利潤所造成的影響，同時(shí)加強(qiáng)對公允價(jià)值估值中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范信息披露的格式，以此增加所披露信息的可靠性，為投資者決策提供更為可靠的財(cái)務(wù)決策依據(jù)。

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（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會計(jì)學(xué)院）