南寧市房地產(chǎn)投資及其運(yùn)行狀況的調(diào)查分析

吳金霞 婁信強(qiáng)

（南寧師范大學(xué)自然資源與測(cè)繪學(xué)院 廣西 南寧 530001）

一、導(dǎo)言

近年來(lái)，隨著外來(lái)投資的大量涌入和城市的快速建設(shè)，南寧市房地產(chǎn)投資性需求旺盛。從南寧統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，2015年以來(lái)，南寧房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。盡管政府出臺(tái)了多輪次、強(qiáng)力度的調(diào)控政策，2019年南寧房地產(chǎn)投資增速仍超過(guò)30%，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)“價(jià)漲量增”態(tài)勢(shì)。為進(jìn)一步促進(jìn)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，本文通過(guò)調(diào)查分析南寧市房地產(chǎn)投資及其運(yùn)行狀況，提出有利于南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策建議。

二、2019年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置投資增長(zhǎng)迅速

2019年，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到1461.5億元，占全市投資超過(guò)50%，同比增長(zhǎng)32.1%，拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)13.9個(gè)百分點(diǎn)。其中土地購(gòu)置投資快速增長(zhǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力，土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)69.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的46%，拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)10.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年，南寧市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)77.5%，是支撐起南寧市2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)的根本原因。

（二）土地出讓面積大幅增加，平均成交地價(jià)持續(xù)走高

2019年，南寧市土地市場(chǎng)供需持續(xù)增長(zhǎng)，成交地價(jià)不斷走高。全年土地成交77幅、面積1067萬(wàn)㎡，相比2018年增加19幅、233萬(wàn)㎡；成交樓面地價(jià)為4299元/㎡，同比增幅22.8%。隨著廣西壯族自治區(qū)政府“強(qiáng)首府”戰(zhàn)略的提出，開(kāi)發(fā)商普遍看好南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展，商品房規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，帶來(lái)了土地市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。

（三）商品住宅供應(yīng)與銷(xiāo)售量持續(xù)增長(zhǎng)

2019年，南寧市商品住宅供應(yīng)量1243.16萬(wàn)㎡、成交量1153.92萬(wàn)㎡，同比2018年雙雙提升了17%以上。成交均價(jià)11489元/㎡，增幅4.79%。這主要是受2019年下半年南寧市場(chǎng)毛坯房回歸，“精改毛”或新盤(pán)毛坯入市盛行的影響。據(jù)調(diào)查，2019年上半年南寧市銷(xiāo)售毛坯房項(xiàng)目數(shù)量約32個(gè)，下半年則高達(dá)84個(gè)，數(shù)量提升明顯。

（四）商品住宅存量充足、去化周期，價(jià)格漲勢(shì)趨緩

2019年，南寧市住宅可售面積為638.9萬(wàn)平方米，按照全年商品住宅月均銷(xiāo)售96.3萬(wàn)平方米測(cè)算，消化周期為6.6個(gè)月，處于合理范圍。2019年上半年，南寧市住房?jī)r(jià)格一度上漲迅猛，但在5月份被住建部點(diǎn)名預(yù)警后，6月份房?jī)r(jià)應(yīng)聲回落，均價(jià)為11542元/平方米，環(huán)比微降2.58%。

（五）商品住宅施工及新開(kāi)工面積顯著增加

2019年，南寧市商品住宅施工及新開(kāi)工面積顯著增加。全年南寧市區(qū)商品住宅施工面積5290.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.5%；商品住宅新開(kāi)工面積1200.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%；商品住宅竣工面積584.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.6%。

（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)總體趨緩

2019年全年，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為271.95億元，同比增長(zhǎng)10.6%，增幅同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增27.2億元，同比少增2.8億元。2015年—2019年，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額不斷的增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)貸款增速于2016年達(dá)到高峰，隨后便不斷下降，市場(chǎng)逐漸趨于穩(wěn)定。

（七）個(gè)人購(gòu)房貸款持續(xù)回落

2019年，南寧市個(gè)人購(gòu)房貸款增幅明顯上漲。2019年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額為361.47億元，同比上升13.6%，自2017年連續(xù)2年回落后止跌回升。究其原因，主要是市場(chǎng)上“住房不炒”政策穩(wěn)預(yù)期逐見(jiàn)成效，改善型需求穩(wěn)步釋放，2019年“精改毛”后居民購(gòu)房積極性普遍提升，市場(chǎng)前景被看好，導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房貸款增速上升。

三、當(dāng)前南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題

（一）商品住宅供需旺盛，投資性購(gòu)房比例上升

近年來(lái)，南寧市城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化步伐不斷加快，從投資性需求來(lái)看，房地產(chǎn)依然是人們心中保值增值的首選投資品。盡管樓市屢屢調(diào)控，但調(diào)控后總會(huì)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)穩(wěn)中略漲，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)下，購(gòu)房者激情倍增。同時(shí)，新區(qū)建設(shè)和老舊小區(qū)改造計(jì)劃的實(shí)施力度不斷地加大，也進(jìn)一步刺激了住房消費(fèi)和投資性購(gòu)房。近年來(lái)，南寧市加大舊區(qū)改造力度，僅2019年已完成19個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目試點(diǎn)上報(bào)工作，老舊小區(qū)改造使得居民的被動(dòng)性住房需求進(jìn)一步增加。

（二）房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，居民購(gòu)房壓力加大

據(jù)調(diào)查，受毛坯備案價(jià)松綁、土拍“雙限”（限地價(jià)、限房?jī)r(jià)）政策悄然退出、政策紅利頻發(fā)等種種因素的影響，2019年南寧市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中小漲的趨勢(shì)，全年商品住宅成交均價(jià)為10924元/平方米。與市民收入水平相比，當(dāng)前南寧市房?jī)r(jià)仍然超出很多家庭支付能力。從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，2019年南寧新推樓盤(pán)主力戶型面積段在110平米左右，人均可支配收人為38440元，戶均人口數(shù)為3.3人，再結(jié)合住房均價(jià)10924元/平方米可測(cè)算出當(dāng)前南寧市房?jī)r(jià)收入比為9.47：1，遠(yuǎn)高于（3～6）：1的合理區(qū)間。高房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支居民的未來(lái)收入，增大了南寧市居民的住房負(fù)擔(dān)。

（三）住房開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)上升

2015年以來(lái)，外地房企大規(guī)模進(jìn)入南寧市場(chǎng)，南寧已成為各大房企覬覦的“熱土”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)發(fā)力，項(xiàng)目建設(shè)加快推進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2019年末，南寧市住房開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)已達(dá)到872.04億元，比上一年增長(zhǎng)11.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“一枝獨(dú)秀”，儼然已成為拉動(dòng)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)過(guò)于依賴(lài)銀行貸款的局面沒(méi)有變，房地產(chǎn)金融安全與房地產(chǎn)市場(chǎng)是否穩(wěn)定息息相關(guān)。2019年初開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)一系列政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨嚴(yán)峻的調(diào)整壓力，由此帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

四、對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的展望與建議

（一）穩(wěn)定土地供應(yīng)

2019年南寧市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一大主因是土地成本上漲。為此，應(yīng)當(dāng)從土地市場(chǎng)源頭出發(fā)，通過(guò)合理確定土地供應(yīng)計(jì)劃，保障土地市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，穩(wěn)定地價(jià)，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)。對(duì)于已經(jīng)供應(yīng)的土地，要加強(qiáng)監(jiān)督，避免開(kāi)發(fā)商囤積土地，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，確保后期住宅供應(yīng)穩(wěn)定。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)交易行為

2019年末南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一輪“以量換價(jià)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易呈現(xiàn)出虛假宣傳、價(jià)格信息作假、價(jià)外價(jià)等亂象，擾亂了正常市場(chǎng)交易秩序，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。為此，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，重點(diǎn)抓好價(jià)格管理，做好樓盤(pán)表價(jià)格信息披露、商品房?jī)r(jià)格預(yù)售備案管理等工作，杜絕虛假價(jià)格宣傳，對(duì)部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)在合同價(jià)款以外另外收取價(jià)外費(fèi)用的行為要嚴(yán)厲打擊，規(guī)范市場(chǎng)交易行為，確保市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）發(fā)揮政府保障職能，加大租賃住房供應(yīng)

在房?jī)r(jià)居高不下的形勢(shì)下，南寧市民住房負(fù)擔(dān)日益加大，政府應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)中低收入群體進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。一方面，制定優(yōu)惠的住房租賃政策，允許租客使用住房公積金支付房租，放寬住房公積金用于支付房租的上限；另一方面，加大公共租賃住房建設(shè)力度，通過(guò)在新建商品住房項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房，支持在棚改、拆遷安置房小區(qū)中配建公共租賃住房等舉措增大公租房供應(yīng)，確保新就業(yè)大學(xué)生、農(nóng)村務(wù)工人員等新市民都能平等享受公租房。

（四）積極發(fā)揮媒體的正向引導(dǎo)作用

當(dāng)政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管時(shí)，新媒體也應(yīng)當(dāng)順勢(shì)響應(yīng)，加大對(duì)國(guó)家、政府調(diào)控政策的宣傳力度，及時(shí)、透明公開(kāi)南寧市各區(qū)各類(lèi)型商品房?jī)r(jià)格，引導(dǎo)消費(fèi)者形成理性預(yù)期、理性購(gòu)房，努力形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的輿論氛圍。