權(quán)益比例之爭背后的2020投資策略

摘要：疫情影響下，短期國內(nèi)房地產(chǎn)市場大幅下滑，盡管下半年有可能會有補量，但預(yù)計全年商品房銷售面積有可能比去年下滑100A左右，對應(yīng)著大部分房企的業(yè)績也會下滑10%。2020年市場規(guī)模的下滑導(dǎo)致一部分企業(yè)投資策略發(fā)生變化，尤其是權(quán)益比例開始策略性調(diào)整，以配合未來企業(yè)戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：投資策略;權(quán)益比例;規(guī)模擴張

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（ 2020） 07-0031-32

收稿日期：2020-06-10

作者簡介：張宏偉，同策集團首席分析師。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46.0%。疫情影響下，短期國內(nèi)房地產(chǎn)市場大幅下滑，盡管下半年有可能會有補量，但預(yù)計全年商品房銷售面積有可能比去年下滑10%左右，對應(yīng)著大部分房企的業(yè)績也會下滑10%。

2020年市場規(guī)模的下滑導(dǎo)致一部分企業(yè)投資策略發(fā)生變化，尤其是權(quán)益比例開始策略性調(diào)整，以配合未來企業(yè)戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

1回顧：市場上行周期權(quán)力比例大幅降低，房企規(guī)?；铀?/p>

簡單回顧一下過去幾年樓市，2015年下半年樓市開始步入上行周期，2016-2017年一二線城市樓市全面上行，2018年之后三四線城市開始輪動上漲。同時，百強房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%、2018年的80%進一步下降至2019年的75%左右，連續(xù)3年出現(xiàn)持續(xù)下滑。

市場周期的上行與權(quán)益金額的下滑導(dǎo)致房企的“全口徑”銷售金額大幅上升，同時，房企也可以在這樣的市場周期里獲得不錯的規(guī)模紅利。這就是在市場上行周期里“權(quán)益比例”變化的魅力，所以，過去幾年我們看到那么多房企通過“合作開發(fā)”“小股操盤”“代建”等方式快速進行規(guī)模擴張。

2品牌房企：市場下行或平穩(wěn)周期權(quán)益比例提升，利潤訴求更高

如果從2020年全年預(yù)期來看，樓市和房企的交易量同步下滑10%，那么，對于房企來講，唯一可以做的事情就是盡可能保住規(guī)模的同時，在2020-2022未來市場平穩(wěn)上行周期增加收益，也就是增加利潤。比如，以萬科、新城為代表的房企開始更加注重效益，也就是利潤。以中梁為代表的相對比較激進的房企也開始修煉內(nèi)功，增速也開始放緩了。

同時，以“合作王”著稱的旭輝也在逐漸提升土地的權(quán)益比例，旭輝財報數(shù)據(jù)顯示，2019年旭輝新增土儲權(quán)益比例是65%，預(yù)計旭輝今后的買地權(quán)益都會放在68%-70%。未來3年銷售權(quán)益也將逐步提高，2020年60%、2021年65%、2022年70%。旭輝權(quán)益比例從60%逐漸提升，說明旭輝一方面仍然有規(guī)?；V求，但是未來3年對于利潤或效益這方面要求越來越高。

房企在2020年投資拿地上，一些優(yōu)質(zhì)地塊必然在權(quán)益比例上提升，控制“合作開發(fā)”的空間，有錢留著自己賺，而不是替別人白忙活。從當(dāng)前市場特點與企業(yè)策略整體表現(xiàn)來看，大部分品牌房企正在回歸市場基本面相對不錯的一二線城市，因此，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊的投資權(quán)益必然會上升。

3中小房企：市場下行或平穩(wěn)周期，規(guī)模訴求更高，權(quán)益比例仍將維持低位

即使是在當(dāng)前市場下行或平穩(wěn)周期，對于未來規(guī)?；V求的看法不同也會導(dǎo)致權(quán)益變化，比如，一部分還在持續(xù)規(guī)模化的中小房企的投資權(quán)益比例預(yù)計仍然維持在較低水平，未來3年這些企業(yè)在投資上“合作拿地”方式仍將普遍，整體投資的權(quán)益比例仍將維持4成甚至更低水平。

中小房企這么操作也是無奈。因為行業(yè)集中度在迅速增加，未來沒有市場份額就等于被淘汰，當(dāng)前市場還有那么短短2-3年規(guī)?；摹按翱谄凇?當(dāng)前有部分房企也有資本化的考量，比如赴港上市等因素，在這個階段必然表現(xiàn)為積極擴張與布局的姿態(tài)。

4投資權(quán)益比例變化和周期趨勢、規(guī)模訴求程度有關(guān)，最終還是要規(guī)模經(jīng)濟

對于未來市場周期趨勢預(yù)期與企業(yè)規(guī)?；V求的看法不同也會導(dǎo)致權(quán)益變化。比如，在市場下行周期，權(quán)益比例就可以適度降低，一方面可以分散更多的市場風(fēng)險，另外一方面，通過降低權(quán)益比例還可以繼續(xù)維持規(guī)?；瘮U張，市場地位仍然可以保持增長，從收益總量的角度來看，也會保持總量的增長。因此部分中小房企還在規(guī)?；瘮U張。反之，當(dāng)市場周期趨勢預(yù)期向好，權(quán)益比例的降低就會導(dǎo)致“增收不增利”的狀況發(fā)生，這也是萬科、新城、旭輝等未來更加效益的主要原因。

當(dāng)然，無論市場周期怎么樣變化，也有“權(quán)益比例”控制比較好的高手，比如龍湖一直將投資的權(quán)益比例控制在70%左右。據(jù)龍湖財報，2018年龍湖獲得91幅新土地，權(quán)益地價730億元;權(quán)益建面接近1400萬平方米，權(quán)益比例近7成。截至2019年底，龍湖的土地儲備合計6814萬平方米，權(quán)益面積為4742萬平方米，權(quán)益比例為69.59%，基本維持在70%左右的比例。龍湖之所以一直維持在70%，是因為龍湖規(guī)模上已經(jīng)步入TOPIO房企，這個階段既要增收又要增利，要的是規(guī)模經(jīng)濟，而不是規(guī)模不經(jīng)濟。