淺談房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

楊武承

摘 要：作為國民經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵所在。在新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，理清房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間紛繁復(fù)雜的相關(guān)關(guān)系問題，實(shí)施穩(wěn)健的宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)，是一個(gè)十分重要而迫切的現(xiàn)實(shí)問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);國民經(jīng)濟(jì);可持續(xù)發(fā)展

作為國民經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵所在。在新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，理清房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間紛繁復(fù)雜的相關(guān)關(guān)系問題，實(shí)施穩(wěn)健的宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)，是一個(gè)十分重要而迫切的現(xiàn)實(shí)問題。

一、我國房地產(chǎn)市場價(jià)與量的背離

（一）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯。房價(jià)高漲其最本質(zhì)的原因仍是供需結(jié)構(gòu)失衡所導(dǎo)致的。一方面我國房地產(chǎn)市場保障性住房缺口比較大，廣大中低收入人群的住房需求沒有得到解決，引發(fā)消費(fèi)不足;另一方面，炒房性投機(jī)導(dǎo)致市場投機(jī)性需求虛盛，從而消費(fèi)過度。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國部分城市租售價(jià)格比高達(dá)1：800，大部分大中城市房價(jià)收入比超過6倍，北、上、廣深等城市許多樓盤空置率接近50%，與國際公認(rèn)的合理租售價(jià)格比在1：200-1：300之間，房價(jià)收入比在3-6倍之間，商品房空置率在5%-10%之間的標(biāo)準(zhǔn)相比，顯然房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。

（二）局部地區(qū)房價(jià)格上漲過快。當(dāng)供給小于需求時(shí)，價(jià)格上漲，反之亦然;貨幣政策寬松，房貸利率與首付均較低，刺激需求增加，房價(jià)自然上漲，反之下降。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，與2017年同月相比，2018年我國70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有8個(gè)，上漲的城市有62個(gè)，持平的城市有0個(gè)，局部地區(qū)房價(jià)格上漲過快。

（三）我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展還未走上良性循環(huán)軌道。一是房地產(chǎn)業(yè)存在社會(huì)信用體系不夠健全，信用服務(wù)機(jī)制較為薄弱，個(gè)人征信體系不完善等均使信貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大。二是住房保障體系不完善。廉租住房資金保障不到位，覆蓋面較低，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增幅多年持續(xù)低迷。三是房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度法規(guī)體系建設(shè)進(jìn)展緩慢。

二、理清房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的重要作用

（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的作用

1.房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)提供最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)—房和地。工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等各行各業(yè)也都需要房屋和與其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相適應(yīng)的場地和交通用地，并作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。

2.房地產(chǎn)業(yè)為勞動(dòng)力提供生存和發(fā)展最必需的條件—住宅和各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施。如果沒有住宅及與之配套的文化、娛樂、體育、教育、衛(wèi)生、公共設(shè)施等用地和用房，就沒有相對穩(wěn)定地勞動(dòng)力的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)?，F(xiàn)代城市是否具有高效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，往往取決于城市內(nèi)部的結(jié)構(gòu)是否合理以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善程度。合理的房地產(chǎn)投資，可以通過需求效應(yīng)、供給效應(yīng)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的增長，而過度的房地產(chǎn)投資，則會(huì)對城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用

據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每100億元的房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元，高居榜首。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國每增加一億元的住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1.479億元，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)。同時(shí)，住宅消費(fèi)還能帶動(dòng)建材、冶金、化工、家電、裝飾及家具等生活資料消費(fèi)的相應(yīng)增長，其比率大約是1：6。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮其他重要作用

1. 房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，來自土地的收益，一般城市為財(cái)政收入的25%，深圳、珠海等地可達(dá)40%。1997—1990年期間，美國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)系數(shù)為1.33;1968—1990年期間里，英國的為1.83。研究表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)為1.416?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)對其他眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)是非常顯著的。

2. 房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)。安信證券的研究報(bào)告表明， 2017年海南、陜西、云南等省份，商品房銷售額與社會(huì)消費(fèi)品零售總額均同步快速增長，呈正相關(guān)關(guān)系。綜合來看，房地產(chǎn)市場繁榮的財(cái)富效應(yīng)，對建材、家電消費(fèi)的帶動(dòng)作用可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這種擠出效應(yīng)。

3. 房地產(chǎn)業(yè)能夠提高就業(yè)水平、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。按照每億元住宅投資與施工面積1（億元）：16.7（萬平方米）測算，若新增500億元住宅投資，就可以增加8390萬平方米的施工面積需要從業(yè)人員167人，由此推算，可以安排就業(yè)人員140萬人。

三、對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)行宏觀調(diào)控的必要性

1. 房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要。從供求方面看，我國各地延續(xù)2016、2017年因城施策的調(diào)控風(fēng)格，在需求端繼續(xù)深化調(diào)控的同時(shí)，更加注重強(qiáng)化市場監(jiān)管，在供給端則發(fā)力住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。如2018年1-11月，全國房地產(chǎn)總體上供給增長、成交平穩(wěn)，短期庫存水平更趨合理。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要。房地產(chǎn)在國民生產(chǎn)總值中所占的比重將日益提高，地位不斷上升。2008年為4.61%，2009年為5.43%，2011年為5.76%，2017年為6.51%，2018年上半年為6.87%。對比美國2015年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比率為12.5%，我國房地產(chǎn)業(yè)上升空間較大。

3. 加強(qiáng)對房地產(chǎn)“特殊產(chǎn)業(yè)”宏觀管理的需要。一方面，房地產(chǎn)投資能夠更有效率地促進(jìn)我國GDP的增長，但它的劇烈波動(dòng)也會(huì)導(dǎo)致GDP增長的不穩(wěn)定。另一方面， GDP增長對于房地產(chǎn)投資增長具有顯著的正向關(guān)系。

4. 保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)目前不成熟主要表現(xiàn)在：一是發(fā)展不穩(wěn)定。房價(jià)虛高，超出了剛性需求的承受能力。二是發(fā)展不平衡。東部快速，西部緩慢。三是競爭無序，市場運(yùn)行不規(guī)范。四是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理、銀行信貸的過度支持，房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂。五是經(jīng)營活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作不規(guī)范。

四、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策與措施

（一）平衡部門經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，明確產(chǎn)業(yè)定位。

1.要優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，正確處理和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)各部門之間的關(guān)系。既要繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更要考慮其與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)。既要重視改變地方政府在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的狀況，更要規(guī)范地方政府在房地產(chǎn)業(yè)中的施政能力。

2.要保持房地產(chǎn)業(yè)投資的合理規(guī)模，根本上切斷房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫的途徑。要加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管，逐步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款總額中的比例，積極拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，并加快發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，以化解房地產(chǎn)投資所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.要改變房地產(chǎn)業(yè)的粗放型發(fā)展模式，加快形成并推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)集約型發(fā)展的創(chuàng)新模式。從全行業(yè)來看，要更加注重“環(huán)境、文化、科技、環(huán)?！钡南冗M(jìn)理念，本著“房子是用來住的”，以人為本、節(jié)能省地的原則發(fā)展我國的房地產(chǎn)業(yè)。

（二）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控。

1. 要加強(qiáng)和完善我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的運(yùn)作體系。需要進(jìn)一步提升地方政府在宏觀調(diào)控中的自覺性和主動(dòng)性，完善稅收、信貸等方面的配套措施，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控運(yùn)作體系。

2. 要?jiǎng)?chuàng)造條件建立更加完善的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控機(jī)制，形成更完善的市場資源配置體系、市場傳導(dǎo)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)檩^完善的“自控機(jī)制”。

（三）平衡市場機(jī)制與住房保障的關(guān)系——構(gòu)筑住房領(lǐng)域民生安全網(wǎng)。

1.加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

2. 要從深層次根本化解住房商品化、市場化與住房保障之間存在的矛盾。要堅(jiān)持民生優(yōu)先，科學(xué)編制土地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先安排保障性住房用地;要重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，加快建設(shè)廉租住房，實(shí)施各類棚戶區(qū)改造;要運(yùn)用政策措施吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。

（四）協(xié)調(diào)房價(jià)與收入的比例關(guān)系。一是保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，增加中低收入者的收入。二是穩(wěn)定和控制商品住宅價(jià)格過快上漲。三是大力發(fā)展住房二級市場，積極增加住房供給量，降低房價(jià)共享改革成果。

（五）完善土地政策。一方面，強(qiáng)化政府土地批租管理，規(guī)范審批行政劃撥用地，從協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變;另一方面，建立城市土地儲(chǔ)備制度和規(guī)范土地交易行為。

（作者單位：中共易門縣委黨校，云南 玉溪 651100）