完善工業(yè)用地市場化配置的重點任務(wù)研究

黃征學(xué)　潘彪

摘 要：針對工業(yè)用地市場化配置改革中暴露出來的突出問題，從制度構(gòu)建的角度切入，分析闡述完善工業(yè)用地市場化配置的重點任務(wù)。提出以提高工業(yè)用地集約節(jié)約利用水平為抓手，以多元化供應(yīng)主體和多樣化供應(yīng)方式為突破口，以完善工業(yè)用地價格體系為重點，強化工業(yè)用地監(jiān)督管理，構(gòu)建“供應(yīng)-流轉(zhuǎn)-監(jiān)管”全過程、全方位、全流程的體系，以此來加快推動工業(yè)用地市場化配置改革，提高土地利用效率。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地;市場化配置;利用效率;價格;監(jiān)管體系

中圖分類號：F062.1? ? ?文獻標(biāo)識碼：A? ? ?文章編號：2096-5729（2020）04-0048-05

為完善工業(yè)用地市場化配置，提高工業(yè)用地利用效率，2014年12月國家發(fā)展改革委、國土資源部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于開展深化工業(yè)用地市場化配置改革試點工作的通知》，選擇遼寧阜新、浙江嘉興、安徽蕪湖和廣西梧州4個市開展深化工業(yè)用地市場化配置改革試點。在被列入試點以后，4地區(qū)積極制定和上報本轄區(qū)的試點實施方案，大膽探索、先行先試，結(jié)合地區(qū)工業(yè)用地實際情況如期開展了試點改革工作，取得了一定成效，同時也暴露出諸如低效工業(yè)用地退出流轉(zhuǎn)不暢[1]（P45）[2]（P36）、企業(yè)和政府對彈性出讓工業(yè)用地存在疑慮[3]（P26）、二級市場發(fā)育遲緩[4]（P18）、改革后監(jiān)管力量不足監(jiān)管效率有限[5]（P33）等一系列問題。

針對這些突出問題，本研究嘗試從制度構(gòu)建的視角切入，圍繞多主體工業(yè)用地供應(yīng)體系、多樣化供應(yīng)方式、市場化準(zhǔn)入調(diào)控、價格體系和監(jiān)管體系五個維度，分析闡述完善工業(yè)用地市場化配置的重點任務(wù)，以此來加快推動工業(yè)用地市場化配置改革，提高土地利用效率。

一、健全多主體的工業(yè)用地供應(yīng)體系

工業(yè)用地的供應(yīng)既包括國有工業(yè)用地，也包括農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，還包括已供應(yīng)工業(yè)用地的流轉(zhuǎn)和出租等。健全多主體的工業(yè)用地的供應(yīng)體系包括以下四個方面的內(nèi)容：

（一）科學(xué)確定國有工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模

把經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家級新區(qū)、自由貿(mào)易試驗區(qū)等功能性平臺作為發(fā)展工業(yè)的主要載體，積極開展成片開發(fā)建設(shè)用地的征用，提高國有土地在工業(yè)用地中的比重。在編制土地開發(fā)強度、新增建設(shè)用地規(guī)模和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃中，堅持產(chǎn)城融合理念，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展需要，合理確定國有工業(yè)用地供給規(guī)模，優(yōu)先保障重點項目、重點產(chǎn)業(yè)、重點園區(qū)、重點城市用地。穩(wěn)妥推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤政策，把增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)向重點項目、重點產(chǎn)業(yè)、重點園區(qū)、重點城市傾斜，保障用地指標(biāo)需求。

（二）積極推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

結(jié)合《中華人民共和國土地管理法》的修正，積極推進符合條件的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，盤活存量建設(shè)用地，增加工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模。在積極推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地確權(quán)登記頒證的基礎(chǔ)上，明晰入市方案的決策機構(gòu)和批準(zhǔn)部門、上市交易方式、權(quán)屬登記等流程，規(guī)范工作程序、耕地保護、收益分配、權(quán)益保障、風(fēng)險評估等內(nèi)容，加強對存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的管理。順應(yīng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤已超出縣域、市域、省域的大趨勢，結(jié)合就地入市、異地調(diào)整入市的試點情況，盡快明確參與各方的法律地位與權(quán)利，夯實集體經(jīng)營性建設(shè)入市的制度基礎(chǔ)[6]（P96）。加快研究出臺全國統(tǒng)一的土地收益分配指導(dǎo)意見，明確國家、農(nóng)村集體和農(nóng)民在土地增值收益分配上的比例，將土地收益調(diào)節(jié)金作為地方政府的財政收入，適當(dāng)增大農(nóng)民的分配比例，增強人民的幸福感、獲得感和安全感。

（三）探索開展分割轉(zhuǎn)讓

在滿足規(guī)劃、安全、消防、環(huán)保等條件且不改變工業(yè)用途的條件下，鼓勵和支持標(biāo)準(zhǔn)廠房整體轉(zhuǎn)讓、分割轉(zhuǎn)讓或出租。把設(shè)置有固定界限、可獨立使用、可供分割的最小單元，作為工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割轉(zhuǎn)讓登記單位[7]（P25）。工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房土地原則上以共用面積確權(quán)，符合分割條件的，辦理土地分割;建筑（構(gòu)造）物按不動產(chǎn)登記要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。支持單層標(biāo)準(zhǔn)廠房分幢、分跨轉(zhuǎn)讓，鼓勵多層標(biāo)準(zhǔn)廠房分幢、分層轉(zhuǎn)讓。明確多層標(biāo)準(zhǔn)廠房一般不在同一樓層內(nèi)分割，如要在同一樓層內(nèi)分割，生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)不得互相干擾，同時符合現(xiàn)行安全、消防等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）搭建工業(yè)用地流轉(zhuǎn)平臺

積極搭建工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、出租等交易平臺，助力工業(yè)用地有效、快速流轉(zhuǎn)。鼓勵各地依托產(chǎn)權(quán)交易所、公共資源交易中心，搭建信息和交易平臺，促進工業(yè)用地公開、公平、公正交易。強化部門之間協(xié)調(diào)，建立工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)入制，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、兼并重組等二級市場交易納入統(tǒng)一管理，由工信部門對受讓企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投入產(chǎn)出、容積率等方面嚴(yán)格把關(guān)，出具準(zhǔn)入意見，由交易流轉(zhuǎn)平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，房屋、土地登記部門據(jù)此辦理變更登記。支持在大眾媒體上設(shè)立專門的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、租賃等交易信息欄目，面向社會公開發(fā)布工業(yè)用地供需信息。

二、建立多樣化的工業(yè)用地供應(yīng)方式

建立多樣化的工業(yè)用地供應(yīng)方式，重點是在堅持和完善工業(yè)用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)特性、地塊產(chǎn)權(quán)狀況，鼓勵租賃、分階段出讓、彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合的供地方式，推廣標(biāo)準(zhǔn)地出讓。

（一）鼓勵租賃方式供地

深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極降低企業(yè)用地成本，對符合規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲等項目及短期產(chǎn)業(yè)用地，實行租賃方式供地。結(jié)合投融資體制改革的要求，對可使用劃撥土地的能源、環(huán)保、文化、體育及供水、燃氣供應(yīng)、供熱設(shè)施等項目，鼓勵以出讓、租賃方式供應(yīng)土地。考慮到我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，技術(shù)更新?lián)Q代與市場需求變動較快，企業(yè)的生命周期往往達不到工業(yè)用地50年的出讓年限。當(dāng)企業(yè)發(fā)展超過生命周期時，土地生產(chǎn)率將明顯降低，造成土地閑置或低效使用。可通過先租后讓、彈性出讓、標(biāo)準(zhǔn)地出讓等靈活出讓方式，使得工業(yè)用地使用周期更好地匹配企業(yè)生命周期1，同時降低制造業(yè)企業(yè)用地成本。進一步明確租賃土地的權(quán)利，對以長期租賃方式供應(yīng)土地的，根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和生產(chǎn)經(jīng)營周期確定各類用地單位的租期和用地量;對以招拍掛方式取得的租賃土地，租賃期滿后符合條件的可以協(xié)議出讓;對以先租后讓供應(yīng)工業(yè)用地的，承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。采取租賃方式供應(yīng)土地的，租賃期限一般不超過20年。

（二）采取分階段出讓方式供地

強化用地企業(yè)全過程管理，根據(jù)不同階段評估結(jié)果，確定供地進度和規(guī)模。推廣嘉興試點經(jīng)驗，對于產(chǎn)業(yè)項目實行一次性出讓、“3+5+X”分階段評估管理模式[8]（P36），即一般給予企業(yè)2至3年的建設(shè)期，2至3年的投產(chǎn)初始運行期，對建設(shè)情況和投產(chǎn)初始運行情況進行分階段驗收考核，促使企業(yè)集約節(jié)約利用土地。根據(jù)供地進度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時向社會公布，同時應(yīng)明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受社會監(jiān)督。也可借鑒梧州等地的試點經(jīng)驗，對重大項目建設(shè)用地實行“分期”供地，面積超過150畝的，實行一次規(guī)劃、分期供地，首期供地原則上不超過100畝。

（三）支持彈性出讓方式供地

根據(jù)產(chǎn)業(yè)周期和企業(yè)實際，以產(chǎn)業(yè)類型或企業(yè)規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)，在法定最高出讓年限內(nèi)，靈活選擇土地使用年限，實現(xiàn)降低企業(yè)用地成本和提高土地集約節(jié)約使用雙贏。期限屆滿時，用地企業(yè)若達到約定的投入產(chǎn)出、稅收等經(jīng)濟指標(biāo)及碳排放量等環(huán)保指標(biāo)，在企業(yè)自愿的條件下，采取有償協(xié)議方式，續(xù)期或收回土地使用權(quán)。同時，可按照企業(yè)意愿，對有彈性用地出讓需求的工業(yè)企業(yè)實行彈性年期出讓供地，允許工業(yè)用地按最長年限一次性出讓給企業(yè)，企業(yè)按合同約定分期支付地價款。按照使用年限50年的市場評估價格進行彈性出讓年期的修正。

（四）推廣先租后讓、租讓結(jié)合的供地方式

兼顧降成本和融資需求，根據(jù)企業(yè)意愿，開展先租后讓、租讓結(jié)合供地。先租后讓的地塊達到合同約定的轉(zhuǎn)為出讓土地條件，可突破現(xiàn)行法律規(guī)定招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地的方式，按協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。先租后讓、租讓結(jié)合的供地，在合同約定的期限屆滿后，相關(guān)部門對企業(yè)綜合效益和合同履約等情況進行評估，符合條件即可續(xù)期建設(shè)用地使用權(quán);不符合條件的，政府將無償收回土地，對已建建筑物、構(gòu)筑物按殘值補償。

（五）推廣標(biāo)準(zhǔn)地出讓

總結(jié)浙江省、濟南市等地的先進經(jīng)驗，積極推廣“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓模式。所謂“標(biāo)準(zhǔn)地”，是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，經(jīng)綜合評估后按照標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)濟產(chǎn)出和建設(shè)規(guī)范等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)出讓，并可實施模擬審批的建設(shè)用地，可用于工業(yè)、倉儲?！皹?biāo)準(zhǔn)地”實行市場化配置、標(biāo)準(zhǔn)化管理、全過程監(jiān)管。政府事前定標(biāo)準(zhǔn)，明確宗地開發(fā)、建設(shè)、投產(chǎn)要求，企業(yè)可進行“一窗通辦”模擬審批，項目落地速度大大加快。標(biāo)準(zhǔn)地出讓可降低制造業(yè)企業(yè)用地的“交易成本”。

三、加強市場化準(zhǔn)入調(diào)控

在調(diào)節(jié)工業(yè)用地需求方面，重點是通過建立投資總額、投資強度等在內(nèi)的指標(biāo)體系設(shè)定用地企業(yè)準(zhǔn)入門檻;探索實施新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)競爭擇優(yōu)機制，優(yōu)先保障符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投入產(chǎn)出效益高的項目用地;通過稅收減免等方式，鼓勵企業(yè)集約節(jié)約利用土地。

（一）設(shè)定用地企業(yè)準(zhǔn)入門檻

鼓勵各地結(jié)合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入負(fù)面清單的實施，分別設(shè)立鼓勵類、限制類產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻，提高工業(yè)用地效率。建立以投資總額、投資強度、畝均產(chǎn)值、畝均稅收、能耗、排放等為主的指標(biāo)控制體系，根據(jù)工業(yè)園區(qū)的性質(zhì)合理設(shè)置各指標(biāo)的閾值，嚴(yán)格把控新增工業(yè)項目準(zhǔn)入門檻，大力引進投入產(chǎn)出大、科技含量高、成長性好的企業(yè)，提高土地產(chǎn)出效益。按照大中小企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，創(chuàng)新小微企業(yè)供地方式，營造產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好生態(tài)。對于設(shè)定門檻以下的投資企業(yè)，原則上不再單獨供地，但可結(jié)合“雙創(chuàng)”政策，引導(dǎo)企業(yè)通過園區(qū)統(tǒng)一建設(shè)的孵化器、加速器，租賃、購買多層標(biāo)準(zhǔn)廠房和入駐“園中園”等方式解決生產(chǎn)經(jīng)營場所。加強供地全過程管理，鼓勵各地根據(jù)企業(yè)績效、能耗、環(huán)保等綜合評價排序，按得分高低提出項目準(zhǔn)入意見。

（二）探索實施新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)競爭擇優(yōu)機制

借鑒國內(nèi)部分城市的經(jīng)驗，把年度新增建設(shè)用地指標(biāo)分為重點項目指標(biāo)、自控指標(biāo)和調(diào)控指標(biāo)三大類，明確各類指標(biāo)使用范圍。要嚴(yán)格執(zhí)行國土空間規(guī)劃和土地利用年度計劃，在分配新增建設(shè)用地指標(biāo)的過程中，按照先急后緩、先重點后一般的要求，優(yōu)先保障重大基礎(chǔ)設(shè)施項目、民生項目和重點工程、重點片區(qū)用地，并合理向規(guī)劃編制完善的區(qū)域傾斜。安排一定比例指標(biāo)用于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，在新增建設(shè)用地指標(biāo)分配中引入競爭機制，依據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投入產(chǎn)出效益等進行綜合評價和排序，優(yōu)先保障效益高的項目用地。同時，鼓勵合理競爭，擇優(yōu)供給，執(zhí)行國土空間規(guī)劃和環(huán)境保護規(guī)劃，按照產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入條件安排新增建設(shè)用地指標(biāo)。

（三）鼓勵企業(yè)集約節(jié)約利用土地

鼓勵建設(shè)多層廠房和標(biāo)準(zhǔn)廠房，改建、擴建和技改等需要提高容積率的，不再加收城市建設(shè)配套費和土地出讓金。引導(dǎo)企業(yè)通過壓縮超標(biāo)的綠地面積和輔助設(shè)施用地、改造老廠、整理土地、開發(fā)地下空間等途徑，擴大生產(chǎn)性用房，追加投資規(guī)模，提高土地利用效率，實現(xiàn)“零增地”改造。同時，大力支持依法取得土地的工業(yè)企業(yè)利用存量土地和廠房發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，助推產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市功能完善。充分利用稅收手段，探索“以稅節(jié)地、以地控稅”的模式，倒逼企業(yè)集約節(jié)約用地。借鑒蕪湖試點經(jīng)驗，在符合國家稅收政策的條件下，對單位面積產(chǎn)出高、節(jié)能減排效果好的企業(yè)少征稅，對單位面積產(chǎn)出低、節(jié)能減排效果不好的企業(yè)多征稅，提高企業(yè)集約節(jié)約用地的自覺性。同時，根據(jù)企業(yè)畝均土地稅收貢獻大小，按不同比例實施分檔獎勵。

四、完善工業(yè)用地價格體系

價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機制。工業(yè)用地價格體系以最低價、基準(zhǔn)地價、出讓底價、交易地價等為主體，在引導(dǎo)工業(yè)用地市場供給和需求方面發(fā)揮著重要作用。需要重點圍繞健全工業(yè)用地價格體系，建立產(chǎn)業(yè)差異化發(fā)展導(dǎo)向的梯度地價調(diào)控體系，推進工業(yè)用地從“政策定價”逐步過渡到“市場定價”。

（一）健全工業(yè)用地價格體系

加快建立工業(yè)用地最低價、基準(zhǔn)地價、出讓底價、交易地價等為主體的地價體系，定時公布相關(guān)地價信息，促進政府指導(dǎo)價和市場成交價的協(xié)同變化。針對東部沿海地區(qū)工業(yè)用地最低價偏低、國家暫時尚未調(diào)整全國工業(yè)用地最低價的情況，加快建立基準(zhǔn)地價與最低價、出讓底價的聯(lián)動關(guān)系，加強對協(xié)議、掛牌等出讓土地使用權(quán)的地價管理，防止國有土地資產(chǎn)流失。借鑒杭州等地的經(jīng)驗，明確屬凈地方式出讓的，工業(yè)等用地最低價不低于基準(zhǔn)地價（含土地開發(fā)成本、級差地租和市政配套費）的70%;屬受讓人自行承擔(dān)征地拆遷的，工業(yè)等用地最低價不低于基準(zhǔn)地價（只含級差地租和市政配套費）的70%。推動交易地價在基準(zhǔn)地價、最低價、出讓底價等標(biāo)準(zhǔn)制定中的應(yīng)用，平衡好工業(yè)用地一、二級市場價格關(guān)系，推動一、二級市場融合發(fā)展。

（二）建立產(chǎn)業(yè)差異化發(fā)展導(dǎo)向的梯度地價調(diào)控體系

結(jié)合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》的實施，按照鼓勵類、限制類、禁止類產(chǎn)業(yè)體系分門別類建立梯度地價調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)，探索建立與國家工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的靈活實施方案，鼓勵高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的優(yōu)先發(fā)展。推廣和復(fù)制嘉興市的經(jīng)驗，建立產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和企業(yè)績效評估相結(jié)合的評價體系，對符合產(chǎn)業(yè)政策且績效評估為優(yōu)的企業(yè)，采取地價修正系數(shù)修正下浮確定出讓起始價，對不符合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級但國家仍允許投資的產(chǎn)業(yè)用地，地價上浮一定比例設(shè)定出讓起始價。把握集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市發(fā)展態(tài)勢，圍繞城鄉(xiāng)建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價的目標(biāo)，加快構(gòu)建農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地分等定級及基準(zhǔn)地價、工業(yè)用地最低價體系，搞好城鄉(xiāng)兩大體系之間的銜接，共同形成產(chǎn)業(yè)差異化發(fā)展導(dǎo)向的梯度地價調(diào)控體系。

（三）完善工業(yè)用地市場定價機制

順應(yīng)彈性年期工業(yè)地價興起的趨勢，探索建立差別化年期的管理政策和操作規(guī)范，推進工業(yè)用地從“政策定價”逐步過渡到“市場定價”。依據(jù)不同區(qū)域的土地市場發(fā)育情況分級別、分區(qū)片編制彈性年期出讓工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價，建立與之相匹配的修正體系，豐富工業(yè)用地市場化定價的標(biāo)準(zhǔn)體系。借鑒“固定系數(shù)修正型”的模式，研究符合當(dāng)?shù)毓┬桕P(guān)系和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的彈性年期出讓地價水平，通過對比確定修正系數(shù)作為參考值或下限底線，引導(dǎo)市場評估價。及時發(fā)布彈性年期估價技術(shù)方法和估價參數(shù)應(yīng)用意見，指導(dǎo)評估機構(gòu)采用更為合理的估價技術(shù)路線評估地價。

五、構(gòu)建全過程監(jiān)管體系

強化工業(yè)用地管理，特別是批后監(jiān)管，既有利于工業(yè)項目提供用地保障，又能夠起到倒逼獲地項目加大投資力度，促進企業(yè)集約節(jié)約用地。構(gòu)建全過程的監(jiān)管體系，重點是要加強合同多方監(jiān)管，實施工業(yè)項目竣工評價考核，建立并實施工業(yè)出讓用地退出機制。

（一）加強合同多方監(jiān)管

為加強對工業(yè)出讓用地的批后監(jiān)管，確保土地受讓方嚴(yán)格履行土地出讓合同，防止閑置和浪費土地，將投資強度、畝均銷售和畝均稅收，違約責(zé)任認(rèn)定和處理意見，以及應(yīng)承擔(dān)的損失、賠償?shù)仁马椉{入土地出讓合同管理，并明確政府收回土地的條件、方式和價格等。按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地出讓成交后，由提出關(guān)聯(lián)條件的部門要求土地受讓人提交項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書，作為簽訂土地出讓合同的前提條件和提出關(guān)聯(lián)條件部門的監(jiān)管依據(jù)。也可借鑒嘉興海寧的經(jīng)驗，實施工業(yè)項目《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》《產(chǎn)業(yè)投資管理合同》“雙合同”管理模式。同時，結(jié)合“放管服”改革的推進，進一步強化關(guān)聯(lián)條件部門之間的協(xié)調(diào)聯(lián)動，協(xié)同制定戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、信息經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)目錄和項目審查標(biāo)準(zhǔn)，共同推動部門數(shù)據(jù)信息共享，提高聯(lián)合監(jiān)管能力。

（二）實施工業(yè)項目竣工評價考核

工業(yè)項目竣工后，根據(jù)合同約定條款，對項目性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策執(zhí)行情況、投資強度、投資額等開展綜合評價考核。堅持“分項驗收、統(tǒng)一考核”的原則，由提出關(guān)聯(lián)條件部門以及項目工程建設(shè)方、監(jiān)理方、施工方、設(shè)計方、勘察方等分項驗收，著重考核合同的履約情況。工業(yè)項目竣工驗收由工信部門牽頭，發(fā)改、建設(shè)、自然資源、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理等部門共同參與，竣工復(fù)核驗收時發(fā)現(xiàn)項目未達到約定的相關(guān)控制指標(biāo)要求的，采取相應(yīng)措施責(zé)令其限期整改，整改到期后仍達不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，通過收回土地或收取違約金等方式追究違約責(zé)任。對因不可抗拒力導(dǎo)致項目未能達到合同約定的條件，土地受讓方提供相關(guān)證明材料，由基層政府初審并出具相關(guān)意見，報行政主管部門審核同意后，準(zhǔn)予調(diào)整項目條件并進行驗收。項目投產(chǎn)后，相關(guān)政府部門要定期對產(chǎn)業(yè)項目運營等情況進行監(jiān)測評估，公開執(zhí)行情況，接受社會監(jiān)督。

（三）建立并實施工業(yè)出讓用地退出機制

加強對批而未供工業(yè)用地管理，建立退出機制，提高土地利用效率。因土地受讓方的原因，兩年之內(nèi)未達到合同約定建設(shè)進度，由土地受讓方提出退地申請，經(jīng)政府批準(zhǔn)，按合同約定收取違約金后，退還余下土地出讓金和履約保證金。閑置兩年之后的土地，按照法律規(guī)定要求無償收回。對合同簽訂一定期限內(nèi)無法取得環(huán)評批復(fù)且項目無法正常實施的，經(jīng)政府批準(zhǔn)可解除土地出讓合同。對原產(chǎn)權(quán)人無力或無意愿開發(fā)的存量低效工業(yè)用地，具備獨立分宗條件的，在對原產(chǎn)權(quán)人依法補償?shù)幕A(chǔ)上再給予一定獎勵，有償收回閑置低效用地。鼓勵原產(chǎn)權(quán)人分割轉(zhuǎn)讓閑置土地或廠房。

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Research on the Key Mission of Perfecting the Market-oriented Allocation of

Industrial Land

HUANG Zheng-xue，PAN Biao

（Institute of Land Development and Regional Economy，National Development and Reform Commission，Beijing 100038，China）

Abstract：In view of the prominent problems exposed in the reform of market-oriented allocation of industrial land，this study analyzes and expounds the key mission of perfecting market-oriented allocation of industrial land from the perspective of system construction. The research proposed to raise the level of intensive and economical use of industrial land as the starting point，take diversified supply subjects and diversified supply methods as the breakthrough point，focus on improving the industrial land price system，strengthen the supervision and management of industrial land，and build a “supply-transfer-supervision” system process，all-round，and full-process system to accelerate the reform of market-oriented allocation of industrial land and improve land utilization efficiency.

Key Words：industrial land;market-oriented allocation;utilization efficiency;price;supervision system

責(zé)任編輯：趙 哲

收稿日期： 2020-01-16

作者簡介： 黃征學(xué)，經(jīng)濟學(xué)博士，國家發(fā)展和改革委員會國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所研究員、國土經(jīng)濟研究室主任，主要研究方向為空間治理、空間發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟;潘彪，經(jīng)濟學(xué)博士，國家發(fā)展和改革委員會國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所助理研究員，主要研究方向為區(qū)域經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟。