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    房地產(chǎn)稅改革背景下小產(chǎn)權(quán)房治理路徑分析

    2020-05-26 09:26:06黃婧怡
    青年生活 2020年11期
    關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房

    黃婧怡

    摘要:近年來(lái),隨著房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,房?jī)r(jià)的飄升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民收入增長(zhǎng)的幅度,加之并未完的善國(guó)家保障性住房體系無(wú)法滿足社會(huì)需求,住房難這一重要問(wèn)題影響著我國(guó)民生活水平,小產(chǎn)權(quán)房也就應(yīng)運(yùn)而生。小產(chǎn)權(quán)房存在這一問(wèn)題將擾亂市場(chǎng)的秩序,甚至影響我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)論頗多,現(xiàn)存的法律困境急需出路。房地產(chǎn)稅改革背景下,分析小產(chǎn)權(quán)的可稅性,是尋求小產(chǎn)權(quán)房合理治理的路徑一條。

    關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;可稅性;路徑

    如今,房?jī)r(jià)大幅上漲,一方面,作為農(nóng)村集體土地所有制的農(nóng)民并未直接參與房?jī)r(jià)大幅度漲價(jià)帶來(lái)的收益,在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地增值利益驅(qū)動(dòng)下,就涌現(xiàn)了大量的小產(chǎn)權(quán)房,并由此帶來(lái)了一系列問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)隱患較高,城市的規(guī)劃也不同程度受到影響,在實(shí)際中存在多種亂象。而在上海與重慶進(jìn)行了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革,但是房地產(chǎn)稅開(kāi)征實(shí)際上并未給房?jī)r(jià)降溫。

    一、什么是小產(chǎn)權(quán)房

    小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。由于這類房屋無(wú)法取得國(guó)家發(fā)放的預(yù)售許可證和土地使用權(quán)證,購(gòu)房者只能得到由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村委會(huì)自行制作的“房產(chǎn)證”,因此被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。此類小產(chǎn)權(quán)房大致分為三類:第一,占用農(nóng)用地建造的。這類小產(chǎn)權(quán)房不符合土地利用規(guī)劃,而且對(duì)我國(guó)耕地保護(hù)不利;第二,利用宅基地建造的。這類小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)范圍僅限于本集體內(nèi)成員,集體外的成員不能交易。第三,在集體建設(shè)用地上建造的。此種小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)過(guò)了合法審批,但在其之上建設(shè)房屋對(duì)外出售以謀取利潤(rùn),目前也屬違法。

    二、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)存的法律問(wèn)題

    (一)物權(quán)方面

    首先,不符合物權(quán)平等保護(hù)原則。作為《物權(quán)法》最基本的平等保護(hù)原則,目的在于對(duì)所有權(quán)人的物權(quán)進(jìn)行平等保護(hù)。財(cái)產(chǎn)歸屬的確定是物權(quán)平等保護(hù)的前提,但是,因?yàn)槿缃裥‘a(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)歸屬并沒(méi)有得到確定,所以也就不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)平等保護(hù)了。其次,集體土地所有權(quán)不完整。處分權(quán)是對(duì)土地進(jìn)行最終處理的權(quán)利,包括轉(zhuǎn)讓、出售等。但是,在二元土地制度下,集體土地所有權(quán)并不能稱為完整的所有權(quán)。導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法得到法律的有效保護(hù),很難實(shí)現(xiàn)合法化。

    (二)現(xiàn)行法律規(guī)制

    對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的是否合法的爭(zhēng)論,大部分學(xué)者都持否定態(tài)度。并且,國(guó)土資源以及住房建設(shè)等部門(mén)也多次發(fā)出文件提醒社會(huì)群體不要對(duì)其進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)并強(qiáng)制叫停小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)出售。對(duì)于近些年蓬勃發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房,小產(chǎn)權(quán)房非法性的依據(jù)在于我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定,無(wú)論是單位還是個(gè)人,需要進(jìn)行建設(shè)的,都必須依法向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng),且土地利用對(duì)象僅限于國(guó)有建設(shè)用地。

    三、小產(chǎn)權(quán)房征收房地產(chǎn)稅的可稅性

    小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的,除滿足本集體成員外以較低價(jià)格向社會(huì)出售的住宅,或者是建設(shè)之初就是為了出售獲利的房屋。盡管小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)并未得到法律上的確認(rèn),但是小產(chǎn)權(quán)房的違法性并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)稅的不可稅。在房地產(chǎn)稅改革背景下,小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象而納入征稅范圍。實(shí)際上,小產(chǎn)權(quán)房的非法性與對(duì)其征收稅的合法性并不沖突。首先,根據(jù)稅法的實(shí)質(zhì)重于形式原則,對(duì)于實(shí)際存在的經(jīng)濟(jì)成果,有收益就應(yīng)當(dāng)征稅,而不管這種收益的來(lái)源、性質(zhì)是否合法,都應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行征稅。[5]雖然小產(chǎn)權(quán)房具有非法性,但并不因?yàn)槠溥`法性改變其應(yīng)被征稅的屬性。再者,根據(jù)稅收債權(quán)債務(wù)相關(guān)理論,納稅義務(wù)在符合稅法規(guī)定的課稅要件時(shí)即宣告成立。房地產(chǎn)稅法一般不會(huì)涉及要求合法產(chǎn)權(quán),表明了非法并不意味著不被征稅。最后,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅意味著稅法對(duì)課稅事實(shí)的認(rèn)定,只要符合課稅要件,就要被征稅。當(dāng)然,從法理的角度而言對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅是可行的,但在具體操作中,由于小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀比較混亂、復(fù)雜,沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)登記,分布又廣泛,管理其征收稅務(wù)的難度當(dāng)然比較大。所以,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房稅的征收問(wèn)題,還需要在未來(lái)土地制度改革的基礎(chǔ)上加以規(guī)定,增量和存量?jī)深^管控,最終納入統(tǒng)一征管的范圍。

    四、小產(chǎn)權(quán)房治理路徑:以長(zhǎng)期租賃方式完成合法化

    結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房的可稅性分析,確定將小產(chǎn)權(quán)房納入征稅對(duì)象后,還需要進(jìn)一步思考解決小產(chǎn)權(quán)非法性的治理路徑。納入征稅對(duì)象并不能從根源上完成對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理。由此,可以考慮以租賃方式進(jìn)行合法化。國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃明確提出拓寬住房保障渠道,審慎探索,利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房。因此那些并未非法占有農(nóng)田的、已經(jīng)在宅基地或農(nóng)村集體建設(shè)用地上建造的,同時(shí)又不影響城市管理的小產(chǎn)權(quán)房,可以嘗試作為公共租賃住房的供給。這樣做既可以解決目前小產(chǎn)權(quán)房非法性問(wèn)題,也可以解決中低收入人群的住房需求。在不抵觸現(xiàn)行的法律制度前提下,小產(chǎn)權(quán)房可以考慮采取長(zhǎng)期租賃的形式來(lái)完成合法化,即小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者與土地所有者簽訂租賃合同。小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者只擁有房屋的所有權(quán),通過(guò)向農(nóng)村集體支付租金的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際占有。小產(chǎn)權(quán)房租賃合法化一方面緩解了城鎮(zhèn)居民對(duì)房屋的需求,可有效保證小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者的權(quán)利;另一方面小產(chǎn)權(quán)房的所有者可分享城鎮(zhèn)化和工業(yè)化帶來(lái)的收益。

    參考文獻(xiàn):

    [1]陳家文.2018房地產(chǎn)政策十大“熱詞”[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2019(01).

    [2]藍(lán)紅超. 同地同權(quán)—小產(chǎn)權(quán)房治理的出路分析[D].廣西師范大學(xué),2018.

    [3]張守文.論稅法上的“可稅性”[J].法學(xué)家,2005(5).

    [4]樊慧霞.房地產(chǎn)稅制改革中土地公有制問(wèn)題的法理認(rèn)知與厘清[J].中國(guó)財(cái)政,2017(21):55-56.

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