小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀分析及對策

摘要：小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快推進過程中出現(xiàn)的，目前已成為社會各界關(guān)注的焦點問題。近幾年，全國各大中型城市及其近郊，均出現(xiàn)了以舊城改造城中村改造、甚至新農(nóng)村建設(shè)等名義違規(guī)開發(fā)建設(shè)、銷售的小產(chǎn)權(quán)房，其建設(shè)數(shù)量、區(qū)域分布市場需求等，都已相當龐大，具備了相當深刻的社會影響力。小產(chǎn)權(quán)房的形成、發(fā)展壯大、既有房地產(chǎn)市場體制機制不健全城鄉(xiāng)土地收益二元分配不合理、城鄉(xiāng)住房二元管理體制不完善等客觀原因，也有不同利益主體急欲利用小產(chǎn)權(quán)房進行套利、逐利、分利等主觀原因。小產(chǎn)權(quán)房合法性問題占地違規(guī)問題、房屋產(chǎn)權(quán)法律屬性問題以及農(nóng)村宅基地規(guī)劃。由“買房落戶”衍生的戶籍制度等問題，都相當突出，成為政府不得不嚴肅面對、認真考量的難題。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；現(xiàn)狀；城鄉(xiāng)改造

中圖分類號：D920.4文獻標識碼：A文章編號：1671-864X（2016）09-0047-01

一、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指不符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、在集體土地之上建造并出售給非本集體成員的房屋。由于違反現(xiàn)行法律、所以小產(chǎn)權(quán)房從產(chǎn)生之日起就不合法，其所謂的“小產(chǎn)權(quán)”也并非“產(chǎn)權(quán)”只是民間約定俗成的一種說法，實質(zhì)是不受法律保護的“產(chǎn)權(quán)”。雖然小產(chǎn)權(quán)房本身不合法，但是其不斷發(fā)展壯大的現(xiàn)實卻給社會帶來諸多問題，給立法、執(zhí)法帶來諸多困惑，因此解決這一問題就成為當務(wù)之急。我們應(yīng)在準確分析其產(chǎn)生根源的基礎(chǔ)上，提出既要維護各方利益和社會穩(wěn)定，又能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的對策。

與大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房主要有以下特點：1、房屋銷售價格較為低廉，小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)建設(shè)在城市郊區(qū)，且開發(fā)銷售過程中沒有繳納土地出讓金和相關(guān)稅費，其開發(fā)成本僅為商品房開發(fā)成本的1/3左右。2、房屋產(chǎn)權(quán)不完整。小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備其法律性質(zhì)，并不是真正意義上的商品房，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制。

（一）從來源及建設(shè)形式看。通過舊城改造、城中村改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)各種形式的信托持有等多種途徑和形式，目前，以舊城改造甚至新農(nóng)村建設(shè)名義違規(guī)在農(nóng)村集體土地上進行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)的形式主要有三種：一是一些村（居）未經(jīng)審批，擅自組建隊伍進行建設(shè)；二是部分村（居）與開發(fā)商合作，由村（居）出地，開發(fā)商出錢，雙方利益分成；三是個別村（居）直接把農(nóng)村集體土地賣給開發(fā)商，非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，開發(fā)建成后的小產(chǎn)權(quán)房。

（二）從購買對象看。從購買對象看主要有類群體購買小產(chǎn)權(quán)房：少數(shù)手里有土地、旅游等資源的政府官員、第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外地來京初期獲利的務(wù)工人員、普通工薪階層，其中，選擇第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外來務(wù)工人員占絕大多數(shù)，普通工薪階層幾乎很少。

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體利益與政府利益博弈的結(jié)果。從理論上講所有權(quán)是權(quán)利人對其財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，既然法律規(guī)定集體對其土地享有所有權(quán)就應(yīng)該賦予其處分權(quán)和收益權(quán)，而太多的限制使集體對其土地幾乎喪失了處分權(quán)和收益權(quán)，只能通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或經(jīng)過批準興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地而獲得收益，這就嚴重損害了集體土地所有權(quán)的完整，限制了集體土地的權(quán)利行使。對這一問題，農(nóng)民集體現(xiàn)實的做法就是用建設(shè)、出售小產(chǎn)權(quán)房的行動來“維權(quán)”同時一些地方政府的違法審批也起到了推波助瀾的作用。

（二）小產(chǎn)權(quán)房問題是公眾的住房需求與高房價之間對抗的結(jié)果。近年來，我國城市化的速度日益加快城市人口呈迅速增加的態(tài)勢，解決住房問題就成了城市發(fā)展的重要任務(wù)。新城市居民需要有一套屬于自己的住房，老城市居民需要更換更大的住房，城市富人需要擁有更多房屋實現(xiàn)投資目的，因此近年來我國大中城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。但是相對于不斷攀升的房價而言城市中低收入者收入的增加遠遠落后于房價的漲幅。房價的增長直接刺激了人們的購房欲望，因為如果現(xiàn)在不買以后會更買不起。當其經(jīng)濟實力不能購買商品房時，小產(chǎn)權(quán)房便成了唯一的選擇。

（三）政府職能發(fā)揮不力客觀上導致了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展壯大。小產(chǎn)權(quán)房從產(chǎn)生時起就不合法，但是能夠不斷發(fā)展壯大，其外因是政府監(jiān)管查處不力。個別地方政府為了獲取一定的利益，違規(guī)審批小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府公開發(fā)放房產(chǎn)證這也在一定程度上助長了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

（四）小產(chǎn)權(quán)房問題是公眾與政府心理對抗的結(jié)果。盡管有關(guān)部門不斷發(fā)布對小產(chǎn)權(quán)房的禁令和購房警示，但是公眾的購買熱情卻絲毫不減。購房者認為政府對小產(chǎn)權(quán)房的形成也是有責任的，因為政府沒有嚴格禁止小產(chǎn)權(quán)房的建造和出售，所以在強制拆除時也可以與政府進行討價還價，爭取最大限度地維護自己的“利益”。

三、小產(chǎn)權(quán)房問題的解決對策

（一）分別情況、區(qū)別對待、盡快解決現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題。小產(chǎn)權(quán)房問題不僅是房地產(chǎn)市場中的問題，而且事關(guān)法律和政策的執(zhí)行，所以這一問題已經(jīng)到了必須解決的時候了。但是，由于全國各地小產(chǎn)權(quán)房的情況千差萬別，不可能用一刀切的辦法解決，我們必須根據(jù)具體、分門別類、區(qū)別對待、才能夠積極穩(wěn)妥地處理這一社會問題。

（二）開征房產(chǎn)稅，抑制住宅投資，控制房價過快上漲。房價過高是導致小產(chǎn)權(quán)房暢銷的重要原因，而房價不斷攀升與炒房關(guān)系密切。由于炒房行為直接刺激了房價的上漲，而高房價又會使更多的人買不起住房，隨著房價的上漲，低收入者買房的希望更加渺茫。這無疑會加大貧富差距和兩極分化，影響社會的穩(wěn)定。

所以，對多套住房進行限制是十分必要的，其最直接的辦法就是開征房產(chǎn)稅。

（三）加強政府對房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)督的力度。健全政府土地供給和土地投放的調(diào)控監(jiān)督機制，確保城市合理的土地投放，壓縮城市房地產(chǎn)市場投機的空間。小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為中國社會一個很有代表意義的詞匯，它反映了政府、開發(fā)商、農(nóng)民、購房者之間的利益博弈?，F(xiàn)階段正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，對于“ 小產(chǎn)權(quán)房” 這種不能為現(xiàn)有法律體制容納的新事物，不應(yīng)采取簡單取締的方法，而應(yīng)及時修改有關(guān)的法律、法規(guī)，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進而保證中國社會平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的成功。

四、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房問題是在中國獨特的城市化背景下產(chǎn)生的，我們必須妥善地解決該問題。我國政府要在現(xiàn)有法律法規(guī)的范圍內(nèi)，既要維護法律的權(quán)威，又要充分考慮有關(guān)政策規(guī)定，以遏制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展勢頭，維護人民的利益，促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：申潔謹，山西財經(jīng)大學公共管理學院，14級社會保障。