論“小產權房”的法律保護

喻燕

摘 要：小產權房是我國當前房地產建筑業(yè)中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象，而近些年，我國關于小產權房的合法化問題展開了激烈的討論，關于小產權房的交易是否合法，如何有效管理小產權房，無疑成為了當前必須要考慮的重要問題。目前，我國并沒有設置十分完善的關于小產權房的法律法規(guī)制度，這讓我國小產權房管理趨于混亂。在當前形勢下，進一步探討小產權房的法律保護問題勢在必行。

關鍵詞：小產權房；利益；合法化

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672 3198.2016.22.063

0 引言

隨著我國市場經濟的快速發(fā)展，房地產業(yè)發(fā)展日新月異。但隨之而來的是一系列需要解決的問題。其中，小產權房問題成為了爭議的焦點。而我國當前關于小產權房的相關法律建設并不到位，存在著沖突矛盾的地方，無論是《民法通則》、《物權法》，還是其他一些法規(guī)，都沒有有效設置相應的小產權房的立法保護。因此，本文以此為切入點，對“小產權房”的法律保護問題進行深入研究。

1 我國小產權房行業(yè)現(xiàn)狀分析

從目前來看，我國加快了對小產權房的治理和管控力度。2014年，國土部聯(lián)合住建部，在全國范圍內對小產權房進行了專項整治，拆除了很多嚴重違法違規(guī)的小產權房，然而，2015年后，小產權房再一次掀起高潮，不斷出現(xiàn)小產權房問題，全國各地的小產權房不斷出現(xiàn)，給我國的房地產業(yè)帶來了很大的麻煩。在小產權房再度升溫的背景下，小產權房的數(shù)量和種類不斷增多。雖然一些地區(qū)對小產權房進行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震懾作用。為此，我國相關學者開始呼吁對小產權房的改革，但是從實際情況來看，我國相關部門更多時候是采取一種冷處理的態(tài)度。從各界的態(tài)度來看，我國學者更傾向于將小產權房轉正，通過設置一些稅費措施來加強管控，這樣也能夠有效緩解房價問題，也能夠有效帶動農民工市民化。還有學者認為，相關部門應該設置一個時間節(jié)點，在這個時間節(jié)點之后，如果新建小產權房則進行嚴格處理。對于遺留的小產權房則應該完善相關手續(xù)問題。總之，在新的發(fā)展形勢下，我國應該進一步規(guī)范小產權房市場，這樣才能夠更好地保護相關利益人的合法利益，也能夠有效維護我國房地產業(yè)的有序健康發(fā)展。

2 小產權房應當合法化的緣由

2.1 法律規(guī)定的要求

從我國的民法角度來講，小產權房之所以會出現(xiàn)，是因為我國集體土地所有權的特性決定的?！睹穹ㄍ▌t》第71條規(guī)定：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分的權利?！段餀喾ā返?9條規(guī)定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！段餀喾ā返?條第3款和第4條均涉及相關內容。從這些法律的規(guī)定可知，對農民處理集體土地小產權房的行為進行懲罰和制約，顯然是同我國的法律規(guī)定相違背的，可見，這種制約是同我國當前實際不相符合的，需要進行相應的改革。

同時，我國《物權法》第42條規(guī)定為了公共利益的需要，可以征收集體土地。那么，對商品房進行開發(fā)，是否是將其變?yōu)楣怖嫘枰耐恋乩眯问剑總€人認為，這并不是一種為了公共利益需要的開發(fā)，在此情況下，需要將小產權房合法化。因為，該種模式并不是為了公共利益的需要，因此，同相應的征收條件并不符合，這決定了政府并不能將集體土地收歸并轉賣。不僅如此，我國規(guī)定集體土地的建設用地使用權并不能夠進入市場進行自由流轉。此時，用于建設的土地無疑會大大減少，在這種情況下，如果國家轉變集體土地的所有性質，將其變?yōu)閲型恋氐脑?，政府就是一種違法的行為。相反，如果不將集體土地征為國有的話，我國當前的法律法規(guī)就產生了一定的悖論。由此可見，從法理角度來講，我國需要將小產權房合法化，對其加以管理和保護。

2.2 相關部門法律的要求

《城市房地產管理法》第8條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內的集體土地，經依法征用為國有土地后，該處國有土地的使用權方可有償出讓）認定小產權房不合法。因此，很多人認定小產權房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地產管理法》規(guī)范的對象是國有土地使用權的出讓，也就是說，集體使用權并不在此范圍內，正因為如此，該條法律規(guī)定并不能夠對農民集體土地開發(fā)建設進行有效制約，而該條法律也不能確定小產權房是違法的。另外，我國政府也在積極治理集體建設用地的自由流轉問題，但是卻沒有明確規(guī)定小產權房的買賣是否違法。在這種背景下，進一步完善相關法律，讓小產權房合法化勢在必行。

2.3 維護相關權利人合法權益的要求

小產權房關系到農民以及一些城市中低收入群體的利益。從很大層面來講，小產權房極大地表現(xiàn)出了農民的要求。而土地是農民的重要財產權利，將其合法化是有效維護農民合法權利的重要基礎，其可以將農民從土地制約中解放出來，同時也可以更好地發(fā)揮土地的作用，讓土地應用更加現(xiàn)代化。另外，小產權房也能夠在一定程度上制約房地產泡沫，可以有效調節(jié)我國房地產業(yè)的市場配置，而通過相關法律法規(guī)來提升對小產權房的保護，可以保護農民的合法權益也可以讓城市居民獲得一定的利益，還可以有效提升政府的財政收入。從改善各方利害關系的角度來講，讓小產權房合法化是十分有必要的。

3 小產權房的立法完善

3.1 完善《物權法》中土地權利制度的相關規(guī)定

在新的發(fā)展時期，要進一步完善《物權法》的相關法律規(guī)定，對土地權利制度作進一步的規(guī)定，要進一步有效體現(xiàn)出集體土地所有權的特點，對集體土地所有權出現(xiàn)的登記和權力的行使進行有效保護。同時在完善《物權法》的過程中，可以積極設置相關的規(guī)定，讓集體土地使用權能夠進入到一級市場進行合法轉讓。雖然該規(guī)定有一定的爭議，但是我國《物權法》第153條規(guī)定中用了“國家有關規(guī)定”，并沒有明確提及具體規(guī)定的內容，由此可見，此處對農村集體土地自由流轉的問題留下了一定的空間，從另外一個角度來看，之所以這樣設置法律規(guī)定，是在一定程度上默許相關地區(qū)根據自身的情況進行試點操作。在這種情況下，完善《物權法》中土地權利制度的相關規(guī)定，能夠有效維護房地產市場秩序，更好地規(guī)范小產權房的交易活動。

3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法規(guī)

《憲法》規(guī)定農村集體土地使用權能夠進行轉讓，這為土地管理法規(guī)的進一步完善提供了必要的基礎，在新的發(fā)展背景下，應該進一步對《土地管理法》加以完善，一方面，要結合客觀實際情況，將國有土地和集體土地上升到同一位置的高度。另一方面，我國對農民土地財產權的規(guī)定并不完善，甚至是一種殘缺的產權，雖然規(guī)定了農民的土地歸集體所有，但是在其決定土地的使用時卻往往受到一定的制約。為了讓小產權房更加合法化，得到有效的保護，應該對此進行進一步完善，可以轉變相關的法律和法規(guī)，規(guī)定農民能夠對自己的土地進行使用，只要不占用耕地，處于規(guī)劃的要求內，農民可以有權決定土地的使用方法，允許其進行轉讓。

3.3 健全“小產權房”管理的法律法規(guī)體系

有效保障小產權房的合法利益，同時進行相關法律規(guī)定的完善能夠更好地保護相關權益人的合法權益，這樣能夠更好地避免一些土地占有、違規(guī)拆遷等問題的出現(xiàn)。為此，第一要進一步有效確定小產權房的身份。第二要進一步加強對保障性住房的建設力度，也就是說，小產權房應該有效界定為經濟適用房和兩限房等類型的房屋。第三，要完善相關稅收的規(guī)定，在對其進行交易時應該規(guī)定向國家補繳稅費。如果已經建設好的小產權房，當其補辦了相關手續(xù)后，應該讓其擁有正式的產權。

4 結語

小產權房是我國土地制度的產物，想要有效規(guī)范小產權房市場，一方面要從土地制度角度著手，另一方面，要對小產權房的買賣、手續(xù)等環(huán)節(jié)進行有效規(guī)定。只有這樣，才能夠更為有效地管控小產權房，保護相關權利人的合法權益。

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