小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險防范研究

董曉靜

摘要：自從2007年，在房價飛漲的房地產(chǎn)市場中，價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房爆紅，自此關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭論就此起彼伏，小產(chǎn)權(quán)房交易成為人們關(guān)注的焦點，面對市場環(huán)境的復(fù)雜多變，針對實踐中日益突出的小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛，亟待建立健全小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險防范機(jī)制，制定務(wù)實可操作的法律風(fēng)險防范對策，從而保障小產(chǎn)權(quán)房交易安全，指導(dǎo)和規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房交易的民事法律行為。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律風(fēng)險；防范措施

中圖分類號：D922.181文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0250-01

在小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域，盡管有國務(wù)院和國土資源部禁止交易的明確表態(tài)、建設(shè)部的風(fēng)險提示、北京某農(nóng)宅糾紛一案人民法院不予支持的終審判決、濟(jì)南等地的“強(qiáng)拆風(fēng)暴”，但是，仍有數(shù)以萬計的人選擇小產(chǎn)權(quán)房，交易仍在繼續(xù)，爭論并未平息，社會關(guān)注熱度依舊高漲。2016年5月6日，國土部明確表示：集體土地上建公租房將在北京、上海先行試點。這個消息將小產(chǎn)權(quán)房交易再次帶回人們的視野，成為炙手可熱的話題。就我國目前而言，理論界以及司法實務(wù)界對于小產(chǎn)權(quán)房交易相關(guān)法律問題尚無定論，小產(chǎn)權(quán)房在交易過程中的法律隱患依然存在，因此，無論是對于準(zhǔn)備購買小產(chǎn)權(quán)房的廣大購房者還是對于已經(jīng)購買小產(chǎn)權(quán)房的買受人來說，要樹立小產(chǎn)權(quán)房交易的法律風(fēng)險意識，重視和加強(qiáng)風(fēng)險防范。

一、小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)狀

針對小產(chǎn)權(quán)房，其交易現(xiàn)狀分析如下：1、規(guī)模大，影響范圍廣。對于小產(chǎn)權(quán)房的購買者，客觀上已形成了一個相當(dāng)規(guī)模的群體；2、價格低，客觀需求大。小產(chǎn)權(quán)房受到市場的大力追捧，主要原因在于價格低廉。其明顯的價格優(yōu)勢使其依然熱銷；3、社會反映強(qiáng)烈。社會各界分別從不同的角度發(fā)表看法，形成“百家爭鳴”的局勢，各方觀點針鋒相對；4、情況復(fù)雜，開發(fā)形式多樣化。小產(chǎn)權(quán)房的類型復(fù)雜，包括由村集體或鄉(xiāng)政府獨立開發(fā)建設(shè)的房屋、集體或鄉(xiāng)政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的房屋以及本村農(nóng)民在宅基地上建造的自建房，對于不同類型的小產(chǎn)權(quán)房處理難度較大。

二、小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險及成因分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險分析

根據(jù)以上對小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)狀的研究，總結(jié)在小產(chǎn)權(quán)房交易過程中的法律風(fēng)險主要集中于以下：1、小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不完整，因此購房者不能取得房屋的合法產(chǎn)權(quán)；2、針對集體土地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)，購買小產(chǎn)權(quán)房的買受人無法獲得合法轉(zhuǎn)讓過戶，因此無法正常實現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)價值；3、購買的小產(chǎn)權(quán)房不能被正常地繼承、遺贈和贈與；4、對于房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，救濟(jì)途徑非常有限；5、國家進(jìn)行宏觀調(diào)控征收集體土地時，小產(chǎn)權(quán)房無法獲得征收拆遷補(bǔ)償。

（二）小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險成因分析

第一，村集體與房地產(chǎn)開發(fā)商的違法建造行為。面對激烈的市場競爭，在利益機(jī)制的驅(qū)使下房地產(chǎn)開發(fā)商違法違規(guī)在集體土地上建造房屋，村集體受利益機(jī)制的驅(qū)動在小產(chǎn)權(quán)房供給方面動力充足。第二，購房者自甘冒險而購買的行為。面對房市膨脹，人們只能望洋興嘆，而小產(chǎn)權(quán)房價格低廉，符合人們的消費需求，人們甘愿冒險而去購置小產(chǎn)權(quán)房。第三，法律的缺失。當(dāng)前我國法律制度框架下對于小產(chǎn)權(quán)房交易的規(guī)定不確定、不完善，尤其對于小產(chǎn)權(quán)房交易合同效力認(rèn)定不一。第四，政府監(jiān)控不到位。由于市場調(diào)節(jié)具有自發(fā)性和盲目性，開發(fā)商未嚴(yán)格按照規(guī)劃使用土地在肆無忌憚建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房時，購房者瘋狂購置小產(chǎn)權(quán)房時，政府未能及時伸出“無形的手”加以宏觀調(diào)控。

三、小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險防范路徑

（一）在立法上，一方面，明確小產(chǎn)權(quán)房交易合同的效力，以保障農(nóng)民的土地權(quán)益；另一方面，對于屬于集體所有的具有房地產(chǎn)開發(fā)價值的可供于住宅建設(shè)的土地，經(jīng)由政府征收后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，法律應(yīng)規(guī)定其土地收益由政府和農(nóng)民集體共享，土地國有化后所收益的土地出讓金，部分應(yīng)返還給農(nóng)民集體，從而預(yù)防小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛發(fā)生；此外，修改、完善配套法律制度，完善土地承包經(jīng)營制度，完善集體土地流轉(zhuǎn)制度。

（二）政府加強(qiáng)抑制投資性購房行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保障真正有居住需求的民眾的權(quán)益；政府加強(qiáng)對小產(chǎn)權(quán)房交易監(jiān)管，完善現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房登記辦證，對擬拆遷的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合理補(bǔ)償。

（三）加強(qiáng)法律宣傳，明確小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險，提高群眾風(fēng)險防范意識。

四、總結(jié)

現(xiàn)實中小產(chǎn)權(quán)房的錯綜復(fù)雜亟需購房者審時度勢，擦亮眼睛，明析小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬，更多關(guān)注購房的長遠(yuǎn)利益，有效進(jìn)行風(fēng)險防控，以切實保護(hù)自身利益。此外，政府也要充分發(fā)揮其職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房交易，以維護(hù)市場交易穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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