如何強化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險管控

鄭盛杰

摘 要：在高位運行的宏觀經(jīng)濟形勢下，商業(yè)地產(chǎn)進入高速增長階段。隨著高增長放緩，商業(yè)地產(chǎn)市場逐步飽和，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)年增長率超過10%，隨著前期大規(guī)模開發(fā)，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)緊張，諸多弊病逐漸顯露。商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向精細化運營階段。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間較短，與之配套的理論未健全，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式上存在諸多問題。如企業(yè)實力參差不齊，對項目認知不足，缺乏專業(yè)運營經(jīng)驗等。針對商業(yè)地產(chǎn)項目管理運營，提出風(fēng)險管控理念，對加快商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險體系建設(shè)具有重要意義。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);經(jīng)營管理;風(fēng)險管控

引言：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)兼具高收益與高風(fēng)險，為實現(xiàn)市場良好開發(fā)，企業(yè)需要識別商業(yè)地產(chǎn)項目存在的風(fēng)險，開發(fā)降低投資風(fēng)險的新模式。但由于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性，傳統(tǒng)風(fēng)險管理模式難以規(guī)避行業(yè)風(fēng)險，只有將全面風(fēng)險管理思想運用到商業(yè)地產(chǎn)項目管理中，才能不斷提升企業(yè)的風(fēng)險管理水平。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)未健全風(fēng)險管理制度，決定商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍處于初級發(fā)展階段，系統(tǒng)化的防控對商業(yè)地產(chǎn)項目的進一步發(fā)展具有重要意義。目前關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)研究集中于市場動態(tài)，典型經(jīng)營管理程序等方面，缺少系統(tǒng)性理論基礎(chǔ)支持，與當(dāng)今地產(chǎn)行業(yè)投資趨熱，行業(yè)發(fā)展問題復(fù)雜的現(xiàn)狀不符。地產(chǎn)領(lǐng)域通過應(yīng)用風(fēng)險管理評價理論，可以建立科學(xué)高效的業(yè)務(wù)流程，降低商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的管理風(fēng)險。

一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險概述

廣義的商業(yè)地產(chǎn)是包括各種形式的公寓，商業(yè)服務(wù)行業(yè)場所的非生產(chǎn)性質(zhì)的物業(yè)，狹義的是酒店，批發(fā)市場等用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營性的物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求進行土地規(guī)劃的工作，包括建設(shè)在內(nèi)的各種開發(fā)經(jīng)營活動。商業(yè)地產(chǎn)具有利潤高、風(fēng)險大、投資渠道窄、開發(fā)運營模式復(fù)雜等特點。商業(yè)業(yè)態(tài)種類有很多，商業(yè)地產(chǎn)按照行業(yè)業(yè)態(tài)可分為零售功能地產(chǎn)、餐飲功能地產(chǎn)、商品批發(fā)地產(chǎn)等。按顧客消費形式可分為物品業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)。

為更好地理解商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的管理風(fēng)險，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的特點分析，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的管理特性主要包括固定性，回報周期長，投資金額大，風(fēng)險性高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是依法取得使用權(quán)后進行的土地規(guī)劃建設(shè)，根據(jù)未來的預(yù)測需求進行建設(shè)，但由于現(xiàn)階段難以準確預(yù)測行業(yè)走向，建設(shè)項目的不確定性為商業(yè)地產(chǎn)的管理工作帶來了一定風(fēng)險。且規(guī)劃開發(fā)土地的地理位置、周邊環(huán)境因素、人員密集程度等因素都會影響開發(fā)商的房建工作。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理包括土地所有權(quán)購買等步驟，涉及實地測量等各種環(huán)節(jié)，費用成本較高，大量投資的特點造成開發(fā)商遭受籌資困難等問題。各大省份均存在爛尾樓工程，其出現(xiàn)的最大原因是開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理過程回報周期長，建筑的建設(shè)必須經(jīng)過勘測、材料采購等各環(huán)節(jié)，導(dǎo)致開發(fā)商不能短時間取得收益、引發(fā)房屋售賣困難等問題。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同于其他產(chǎn)品在產(chǎn)房中進行，東南沿海臺風(fēng)多，北方地區(qū)風(fēng)沙大，各種環(huán)境變化影響開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致出現(xiàn)風(fēng)險問題。

商業(yè)地產(chǎn)項目管理存在不確定性，投資金額大的風(fēng)險，因此需要進行風(fēng)險管控有效提高產(chǎn)業(yè)效益，微觀風(fēng)險是土地價格變動等引起的開發(fā)商財務(wù)問題，宏觀風(fēng)險是金融環(huán)境變化等。風(fēng)險管控能保證開發(fā)商及時調(diào)整建設(shè)方案。商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管控的目的就是保證項目開發(fā)管理水平，改變原有的被動風(fēng)險局面，及時作出開發(fā)建設(shè)調(diào)整，提高開發(fā)商風(fēng)險意識，促使形成良好的避險應(yīng)對機制，增強開發(fā)商的資金掌控力，以促進行業(yè)競爭力的增長。

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2014年，中央發(fā)布《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，政府采取有效措施防范城市病，大力優(yōu)化城市化空間結(jié)構(gòu)，提高城市規(guī)劃科學(xué)性，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供支持。隨著國家對房產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的加大，導(dǎo)致以短期利潤導(dǎo)向的開發(fā)企業(yè)面臨生存挑戰(zhàn)。部分資金積累雄厚的商業(yè)地產(chǎn)項目進入高速發(fā)展階段。中國城市化將推動商業(yè)地產(chǎn)進入黃金發(fā)展階段。

國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，未來10年我國將實現(xiàn)城鎮(zhèn)化率年均增長1%，2020年我國城鎮(zhèn)人口將近8億，將完成向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整需要內(nèi)需的支持，擴大內(nèi)需成為國家改善經(jīng)濟質(zhì)量的基礎(chǔ)戰(zhàn)略，加大對第三產(chǎn)的比重成為擴大內(nèi)需的關(guān)鍵性措施，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將成為經(jīng)濟增長的主流。第三產(chǎn)業(yè)涉及人們的衣食住行，其發(fā)展將緩解就業(yè)壓力，對促進地方經(jīng)濟發(fā)展等具有重要意義。商業(yè)地產(chǎn)由于其服務(wù)民生的本質(zhì)，在推進經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展方面更具優(yōu)勢。國家對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大力支持，未來10年，眾多三四線城市將迎來大規(guī)模建設(shè)浪潮，帶動近2億人消費。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)相輔相成，城鎮(zhèn)化必將促進商業(yè)地產(chǎn)繁榮發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展中面臨傳統(tǒng)招商難與選址難的問題，其根本原因是專業(yè)化水平過低，制約我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，需要改變不合理的行業(yè)結(jié)構(gòu)提高專業(yè)化水平。隨著我國經(jīng)濟趨向低位運行，商業(yè)地產(chǎn)遇到運營難的問題，運營難逐漸蔓延到很多領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)取決于入駐商家的經(jīng)營管理，驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展因素包括居民消費能力等。許多城市以結(jié)構(gòu)調(diào)整措施加大對商業(yè)地產(chǎn)的扶持，但網(wǎng)絡(luò)商業(yè)對實體商業(yè)造成巨大沖擊，許多大中城市商業(yè)地產(chǎn)降低了市場定位。商業(yè)地產(chǎn)公司響應(yīng)國家“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略，但目前停留于概念階段，商業(yè)業(yè)態(tài)難題成為世界的普遍性問題。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的風(fēng)險

市場經(jīng)濟快速增長帶動了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，但經(jīng)濟危機震動了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)大盤，商業(yè)地產(chǎn)逐漸暴露出一系列風(fēng)險管控問題。商業(yè)房產(chǎn)市場的不正當(dāng)行為競爭，會引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的市場價格危機，未經(jīng)檢測存在的危險隱患將影響房產(chǎn)出售，這是商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管控需重點關(guān)注的問題。

為更好地謀取利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金投入不斷擴大。但商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“獲得用地權(quán)——出售房屋賺錢”的模式，而不關(guān)注風(fēng)險管理的作用，由此導(dǎo)致不確定風(fēng)險因素進一步增加。我國的風(fēng)險管理理論最早源于20世紀80年代的土木工程管理，并逐漸涉及到各行業(yè)，但相比西方健全的風(fēng)險識別管控模式，我國的風(fēng)險識別處理方式單一，風(fēng)控機制不能立即應(yīng)對，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)商出現(xiàn)融資困難的問題。

民營企業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的主要部分，但由于開發(fā)商缺少相關(guān)市場調(diào)研，企業(yè)項目方案建立在過于樂觀的市場預(yù)測基礎(chǔ)上，導(dǎo)致項目決策的盲目性，雖然節(jié)省了市場調(diào)研耗費人力財力，但錯誤決策帶來了更大的財力損失。由于受到規(guī)模化管控，對風(fēng)險把握能力差，企業(yè)部門協(xié)調(diào)性差，員工整體責(zé)任意識不強，商業(yè)地產(chǎn)管理中出現(xiàn)業(yè)務(wù)流程混亂，資金周轉(zhuǎn)不靈等問題。

我國出臺了保險法相關(guān)文件保障商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)安全性，可通過保險規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理風(fēng)險，風(fēng)險擔(dān)保主要針對自然災(zāi)害等威脅，監(jiān)管機制過于形式化。大部分商業(yè)地產(chǎn)資金主要依靠企業(yè)向銀行貸款，開發(fā)商企業(yè)信譽下降，企業(yè)融資困難，關(guān)注企業(yè)投資方式是減少建設(shè)風(fēng)險的重要途徑。

四、商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理原則

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管控包括項目建設(shè)中的項目投資風(fēng)險、合約執(zhí)行力風(fēng)險等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目涉及勘察等多種合約簽訂，工程建設(shè)周期長，合約執(zhí)行中出現(xiàn)問題會對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)造成難題，因此注重項目程序風(fēng)險預(yù)測有利于開發(fā)管理有序進行。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管控涉及開發(fā)與建設(shè)各方面，要想預(yù)測掌控風(fēng)險必須堅持以市場需求為基礎(chǔ)開發(fā)，以技術(shù)創(chuàng)新為依托進行項目建設(shè)，以提高人才素質(zhì)為發(fā)展目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理是規(guī)劃性工程，要想規(guī)避風(fēng)險必須進行市場調(diào)研，包括調(diào)查行業(yè)規(guī)模，建材價格等，如缺失對市場需求分析，盲目決策將導(dǎo)致建設(shè)不符合市場需求。

不斷發(fā)展的技術(shù)推動了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式的改變，以往信息資料收集費時且效率低下，現(xiàn)可以借助網(wǎng)絡(luò)等媒介搜集資料，利用測量儀器進行地表勘測，進一步減少企業(yè)成本。因此開發(fā)商需要著眼技術(shù)創(chuàng)新引進先進技術(shù)建設(shè)。

以培養(yǎng)人才為發(fā)展目標(biāo)，是從提高開發(fā)商管理水平的角度考量，通過提高人才素質(zhì)更好地實行企業(yè)計劃?？梢酝ㄟ^完善人才管理機制，提高人才專業(yè)水平，建立合理的人才選拔機制保證員工素質(zhì)水平。

五、商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理策略

良好的文化環(huán)境是影響商業(yè)地產(chǎn)成功與否的因素，有效凸顯文化因素可以為項目價值鏈循環(huán)提供內(nèi)在動力?，F(xiàn)代化與本土融合是國際發(fā)達地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，利用現(xiàn)代技術(shù)進行城市開發(fā)時，應(yīng)注重文化特征，帶動本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

核心商圈是商業(yè)地產(chǎn)的特色，商業(yè)發(fā)展逐步擴展，小型購物點非常重要，社區(qū)商業(yè)發(fā)展應(yīng)成為重點。商業(yè)發(fā)展項目設(shè)計應(yīng)注意良好的微觀生態(tài)環(huán)境，人性化的軟硬件配套設(shè)施，形成消費者的良好體驗。運用較好的建筑設(shè)計打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過藝術(shù)小品植入，舉辦各類活動，滲透文化藝術(shù)元素，成為項目的特色。地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)階段與經(jīng)營創(chuàng)新。訂單式開發(fā)是大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商采用的創(chuàng)新型地產(chǎn)產(chǎn)品。訂單式開發(fā)運用可以使項目開發(fā)每個環(huán)節(jié)符合實際，科學(xué)合理。萬達集團是國內(nèi)采用訂單式開發(fā)的代表，是與商業(yè)巨頭的戰(zhàn)略聯(lián)盟形式，少數(shù)項目公司采用戰(zhàn)略并購模式，形成地產(chǎn)商業(yè)共同發(fā)展模式。商業(yè)地產(chǎn)項目招商可以依照我國城市規(guī)劃部門要求，開發(fā)建設(shè)綜合型生活社區(qū)，通過寫字樓等多種產(chǎn)品復(fù)合開發(fā)，融合項目地域特色等文化設(shè)計理念，后續(xù)前期通過訂單式模式引進主力店鋪聯(lián)動效應(yīng)，采用科技化的電商運營模式。

商業(yè)地產(chǎn)價值特征與資本市場存在很多相似之處，商業(yè)地產(chǎn)配置融資資源要考慮地產(chǎn)融資的常規(guī)特性。商業(yè)地產(chǎn)的顯著特點是開發(fā)周期長、收效慢等。導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目融資復(fù)雜，現(xiàn)金流存在缺陷，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資需考慮如何進行籌資與償還？資金實力雄厚的開發(fā)商可以通過財政實力籌措資金，有充足的時間通過物業(yè)獲取投資利益。資金實力不足的開發(fā)商常用的融資手段是銀行貸款，有的開發(fā)商通過承建商墊付資金籌資。資金實力不強的開發(fā)商可以通過地產(chǎn)信托資金解決，將信貸資金視為過橋貸款。

大部分銀行推出與商業(yè)物業(yè)運用貸款業(yè)務(wù)，償還期限與現(xiàn)金流入期限不同，開發(fā)商只能通過確定項目加快進度償還資金，通過產(chǎn)權(quán)式商鋪可吸收大量投資者參與，后期衍生出擔(dān)保機構(gòu)，最終銀行演變?yōu)閾?dān)保機構(gòu)。具有一定經(jīng)濟實力的商業(yè)物業(yè)可基于CMBS方式實現(xiàn)融資，萬達通過CMBS渠道獲得后端融資成為首個達到融資目的的大型公司。建議商業(yè)物業(yè)開發(fā)商選用前后端融資模式。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，多樣化融資組合成為商業(yè)地產(chǎn)理想的融資渠道，開發(fā)商可根據(jù)自身情況有效整合優(yōu)化融資模式。

六、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)火熱，但項目管理具有不確定性、回報周期長等特點，不重視行業(yè)風(fēng)險管控易造成滯銷等問題。應(yīng)堅持市場需求導(dǎo)向進行正確決策，完善風(fēng)險防御機制，保證商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

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