基于主成分分析法的海南省主要城市房價研究

白國威 王雪聰

摘 要：房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)運動的“晴雨表”，不僅是政府宏觀調(diào)控的重要指標，同時也是社會各界關注的重要民生話題。本文首先通過查找相關資料并對其進行分析，選取影響房價的因素，確定主要影響因素有：經(jīng)濟、基礎設施、環(huán)境、位置和政治。利用主成分分析方法進行降維處理，綜合成較少的指標。通過SPSS中的相關性分析給出各個因素之間的 Pearson相關系數(shù)，提取累積貢獻率在90%以上的三個因素對房價進行量化。此外，對北京、上海和廣州的房價的增長趨勢進行分析，特別關注的是上海自由貿(mào)易區(qū)建立前后的房價增長變化，與上海不同的是海南出臺限購政策后對房價的上漲起到了抑制作用，因此，建立全島自由貿(mào)易區(qū)所出臺的一系列利好政策的作用在限購政策的沖擊下使得房價比上海的增長速率有一定差距。

關鍵詞：主成分分析;房屋定價;限購政策;自由貿(mào)易區(qū)

本文主要利用主成分分析法對海南省近十年來的房價情況進行評價和分析。為全面分析海南省房價影響因素，可選取如下指標體系進行反應：GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資、人均可支配收入、海南財政收入、城市綠地面積、公園個數(shù)、工業(yè)污染治理完成投資、醫(yī)療衛(wèi)生機構、鐵路運營里程、公路通車里程、高速公路、普通高等學校畢業(yè)人數(shù)、教育全社會固定投資、城鎮(zhèn)單位結(jié)業(yè)人員。將以上指標歸納為經(jīng)濟、基礎設施、環(huán)境、位置、政策五大類因素。

一、基于主成分分析的城市房價研究

（一）經(jīng)濟

一個城市如果經(jīng)濟總量大，人均 GDP 排名靠前，房地產(chǎn)開發(fā)投資越高，平均 房價水平也比較高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構能反映一個城市的經(jīng)濟優(yōu)化程度，與房地產(chǎn)相關的 主要是第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)占比高，說明該城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構得到優(yōu)化升級，經(jīng)濟相對發(fā)達。

（二）基礎設施

從整體來看，交通條件越便利存在數(shù)量越多，品質(zhì)越好，其周邊的房價也相應較高;醫(yī)療資源在一定程度上能夠滿足民眾日常求醫(yī)看病的需要，教育全社會固定資產(chǎn)投資越高，相應的房價也會越高。

（三）環(huán)境

由于人們對生活質(zhì)量的追求，當周邊生活環(huán)境較好、人口密度較少的時候房價相應的也就高，其中包括空氣質(zhì)量狀況和公園個數(shù)等。

（四）位置

以市中心為圓圈的中點，向周圍的擴散房價呈現(xiàn)遞減的趨勢。

（五）政策

對于房價短期內(nèi)祈禱直接沖擊作用的是限購政策（從中長期來看，房屋屬于生活必需品，需求是剛行的，供給量和供給結(jié)構的調(diào)整使得從長期來看可以忽略限購令對房價的影響）限購政策影響的就是房地產(chǎn)和民眾之間的供求關系，實行限購之前的短期內(nèi)可看作是供小于求，出現(xiàn)及短期的供等于求，實現(xiàn)限購以后則為供大于求。

從第一主成分表達式看，其每個標準化變量上載荷是相差不大的，因此判斷屬于綜合性指標;從第二主成分表達式來看，它在標準變換量有相近的負載荷，有相近的正載荷，其中x6，x7對其影響比較顯著;從第三主成分的表達式來看，x8，x9對其影響較為顯著。

在進行房價因素分析時運用主成分分析法簡化模型，減少了變量個數(shù)，為減少信息的缺失，選用累計貢獻率在90%以上的前三個變量進行分析，使得數(shù)據(jù)的使用更加有效，提高了精度。但是在進行因素分析的過程中只考慮了短期房價的變化，長期房價變化，不僅需要通過統(tǒng)計學進行數(shù)據(jù)分析，通過市場營銷來分析市場變化，考慮經(jīng)濟學意義上的短期、中長期、長期房價的變化，房子作為剛性、生活必需品的變化還需要進一步的分析。通過主成分分析，將15個變量線性變換成3個主要變量之間是相互獨立的，滿足多元線性回歸的條件。

二、政策建議

自貿(mào)區(qū)一般是指一國或地區(qū)“境內(nèi)關外”的單獨隔離區(qū)域，區(qū)內(nèi)可進行倉儲、貿(mào)易、加工等業(yè)務，在關稅和配額等方面有優(yōu)惠規(guī)定，貨物儲存期限一般不受限制。首先，對上海，北京和廣州的房價進行了描述分析，經(jīng)過查找相關信息，我們可以知道縱觀全國改革開放30年來，每一次的自貿(mào)區(qū)成立都會伴隨著房價的持續(xù)暴漲。讓我們印象最深刻的就是深圳的小漁村和上海的浦東新區(qū)。但是，今時不同往日，隨著限購政策的實施，總的來說，自貿(mào)區(qū)的建立會讓海南的房子短期內(nèi)狂漲一波，然后接下來將進入一段橫盤起，如果自貿(mào)區(qū)的政策實施到位，基建也很完全，企業(yè)們也紛紛入駐，城市繁榮一片的時候，那房價將會緩慢上漲，相反，那將會下降。

根據(jù)以前建立自由貿(mào)易區(qū)的例子，特別是以上海為例，建設中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)是國家深化改革擴大開放的一項重大戰(zhàn)略，自貿(mào)區(qū)探索試驗的核心，在于以改革與開放的協(xié)同創(chuàng)新構建與經(jīng)濟全球化最新發(fā)展趨勢相兼容的開放型經(jīng)濟體制。其目標體現(xiàn)了三個方面的特性：國內(nèi)改革與對外開放的協(xié)同性;國內(nèi)經(jīng)濟體制與經(jīng)濟全球化新體制的兼容性;經(jīng)濟發(fā)展新戰(zhàn)略對現(xiàn)行發(fā)展模式的超越性。協(xié)同性、兼容性與超越性體現(xiàn)了新階段上開放型經(jīng)濟體制建設的道路、目標和意義。自貿(mào)區(qū)致力于探索管理體制創(chuàng)新，適應經(jīng)濟全球化新趨勢，轉(zhuǎn)變政府職能，維護國家經(jīng)濟安全，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構，創(chuàng)新競爭優(yōu)勢， 實現(xiàn)雙向開放，為國家實現(xiàn)更高水平的發(fā)展探索道路。相應的經(jīng)濟會持續(xù)穩(wěn)定的上漲，由此海南在適應國家戰(zhàn)略意義上的自由貿(mào)易區(qū)的建立也勢必會帶來經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，所以未來五年房價是持續(xù)上漲的，只是由于限購政策的實施，上漲幅度不像上海一樣是暴漲。對其預測情況如下圖所示。

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